Решение № 3А-526/2017 3А-83/2018 3А-83/2018 (3А-526/2017;) ~ М-621/2017 М-621/2017 от 4 февраля 2018 г. по делу № 3А-526/2017

Дело №3а-83/18

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Нижний Новгород 05 февраля 2018 года

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,

при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,

с участием представителя административного истца ФИО2 ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости двухэтажного нежилого здания общей площадью 135,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 740000 (Семьсот сорок тысяч) рублей по состоянию на 12.07.2013 года,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО2 26.12.2017 года обратился в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований указал о том, что ему на праве собственности принадлежит двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>. Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость двухэтажного нежилого здания с кадастровым номером № определена в размере 19811953 рубля 47 копеек. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 25.12.2017 года №№, составленного ООО «Приволжский центр судебных экспертиз», рыночная стоимость данного нежилого здания составляет 740000 рублей по состоянию на 12 июля 2013 года.

Административный истец ФИО2 полагает, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника объекта недвижимости и плательщика налога на имущество физических лиц, поскольку влечет увеличение налоговой базы и завышение суммы налога, подлежащего оплате.

Ссылаясь на положения Федерального закона от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит удовлетворить заявленные им требования.

При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель ФИО2 ФИО3 просила заявленные требования удовлетворить по указанным в административном исковом заявлении основаниям.

Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

В письменном отзыве Правительство Нижегородской области указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из приложения №2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331, в котором утверждены средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов (л.д.61-64).

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области указало, что административным ответчиком по делам данной категории оно может являться в тех случаях, когда оно само определяло кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости. Просило рассмотреть дело без участия представителя.

Также в суд поступила информация из филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области в отношении спорного нежилого здания. Указывается, что нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, было поставлено на государственный кадастровый учет 12.07.2013 года. Также указывается, что при определении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости была допущена техническая (арифметическая) ошибка, кадастровая стоимость ошибочно определена в размере 19811953 рубля 47 копеек. В связи с этим, в Едином государственном реестре недвижимости в соответствии с частью 1 статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на основании решения государственного регистратора прав от 23.01.2018 года №№ исправлена техническая ошибка в части кадастровой стоимости объекта недвижимости №, а именно кадастровая стоимость определена в размере 1981953 руб. 47 коп. (Один миллион девятьсот восемьдесят одна тысяча девятьсот пятьдесят три рубля 47 копеек).

В письменном ходатайстве администрация <адрес> района Нижегородской области просит рассмотреть дело без участия представителя.

Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административный истец ФИО2 является собственником двухэтажного нежилого здания общей площадью 135,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.01.2018 года, полученной по запросу суда.

Из представленных в суд доказательств также следует, что нежилое здание с кадастровым номером № было поставлено на государственный кадастровый учет 12.07.2013 года. Первоначально кадастровая стоимость на указанную дату была определена в размере 19811953 рубля 47 копеек. В последующем, 23.01.2018 года исправлена техническая ошибка, и кадастровая стоимость по состоянию на 12.07.2013 года определена в размере 1981953 руб. 47 коп.

Таким образом, актуальная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 1981953 руб. 47 коп.

На основании статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку.

При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № может быть определена по состоянию на 12.07.2013 года, что и просит административный истец.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец ФИО2 представил в суд отчет об определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером № от 25.12.2017 года №279, составленный оценщиком ООО «Приволжский центр судебных экспертиз» ФИО8, согласно которому рыночная стоимость двухэтажного нежилого здания общей площадью 135,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 740000 (Семьсот сорок тысяч) рублей по состоянию на 12.07.2013 года (л.д.17-50).

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет об определении рыночной стоимости спорного здания с кадастровым номером № от 25.12.2017 года №, составленный оценщиком ООО «Приволжский центр судебных экспертиз» ФИО5, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, а также ведомственных стандартов и правил.

Из раздела 1.2 (задание на оценку) отчета усматривается, что оценщиком ФИО5 указаны имущественные права на объект оценки - право собственности. Целью и задачей оценки является определение рыночной стоимости нежилого здания для пересмотра его кадастровой стоимости (л.д.19).

При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (л.д.21).

Оценщиком дано подробное описание объекта оценки - здания с кадастровым номером №, в том числе его качественные и количественные характеристики, учитывающие местонахождение (<адрес>), транспортную доступность (к земельному участку идет асфальтированная дорога), площадь 135,8 кв.м., год ввода в эксплуатацию - до 1917 года, этажность - 2 этажа, инженерная инфраструктура - электричество, печное отопление, физическое состояние объекта (износ) (л.д.29).

Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки, - торгово-офисные здания, расположенные на территории Нижегородской области, внутри жилых массивов, площадью, сопоставимой с объектом оценки (л.д.30 оборот).

Наиболее эффективным использованием признано использование в качестве здания с торгово-офисными помещениями (л.д.33 оборот).

В отчете приведен анализ рынка объекта оценки, фактических данных о ценах и сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки (л.д.30 оборот - 32 оборот). Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений объектов капительного строительства торгово-офисного назначения на дату оценки - 12.07.2013 года. Подобрано 6 предложений по продаже зданий (таблицы 11, 12).

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного здания, суду не представлено.

Оценка нежилого здания проведена с применением затратного подхода, при этом указаны мотивы, по которым оценщик отказался от сравнительного и доходного подходов (л.д.33 оборот - 35).

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода оценщик произвел расчет затрат на замещение, то есть затрат, необходимых для воспроизведения аналогичного объекта в текущих ценах на дату оценки. Расчет затрат на замещение произведен по методу сравнительной единицы. При этом применены справочные и нормативные материалы (сборник УПВС). Оценщиком установлен размер накопительного износа здания с учетом даты его постройки - 1917 год. С учетом определенных оценщиком параметров рыночная стоимость спорного здания установлена в размере 740000 рублей (л.д.35-37).

К отчету приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчета; в отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится. Отчет не допускает неоднозначного толкования и не позволяет вводить в заблуждение потребителей отчета.

Оценщик ФИО4 является членом ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», свидетельство от 01.07.2016 года №№, регистрационный номер №. Имеет высшее профессиональное образование по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом ННГАСУ от ДД.ММ.ГГГГ №. Профессиональная деятельность оценщика застрахована АО «<данные изъяты>» (л.д.,20, л.д.38 оборот-40 оборот).

Сведений о том, что оценщик ФИО5 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО5 у суда не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету от 25.12.2017 года №№ об определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, составленному оценщиком ООО «Приволжский центр судебных экспертиз» ФИО5, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного здания, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - двухэтажного нежилого здания общей площадью 135,8 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 740000 (Семьсот сорок тысяч) рублей по состоянию на 12.07.2013 года.

Суд полагает, что не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости - здания его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость здания устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как обращение ФИО2 в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания имело место 26.12.2017 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № необходимо считать 26.12.2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО2 ФИО1 по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость двухэтажного нежилого здания общей площадью 135,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 740000 (Семьсот сорок тысяч) рублей по состоянию на 12.07.2013 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № считать 26.12.2017 года.

Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 06.02.2018 года.

Судья М.А. Кручинин