Решение № 2-1236/2023 2-1236/2023~М-894/2023 М-894/2023 от 10 июля 2023 г. по делу № 2-1236/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

10 июля 2023 года г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего Тепловой С.Н.,

при секретаре Ивановой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1236/2023 по иску ФИО1 к ООО «Специнжстрой» о признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Самарский районный суд <адрес> с иском к ответчику ООО «Специнжстрой» о признании права собственности на <адрес>, состоящую из одной комнаты, общей приведенной площадью (с учетом площади балконов и лоджий)-48,7 кв.м., общей площадью квартиры (без учета площади балконов и лоджий) -46,7 кв.м., жилой площадью 22,3 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>.

В обоснование своих требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Регламент» и ФИО1 заключен договор № предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которого после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (секция №), расположенного по адресу: <адрес>, в границах улиц Куйбышева, Пионерская, Фрунзе, Комсомольская, стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры (основной договор) № (строительный), количество комнат 1, этаж 12, общая (проектная) площадь квартиры, включая площадь лоджий и балконов 49,60 кв.м.

Согласно п. 1.7. предварительного договора № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., настоящий договор не подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службе по <адрес>, согласно положениям, ст. 429 ГК РФ.

Согласно предварительного договора № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. стоимость квартиры определена в размере 1 600 327 рублей 50 копеек. Указанная стоимость является фиксированной и в дальнейшем изменению не подлежит.

Строительство дома, где находится <адрес> (строительный), велось ООО «Регламент» (№) на основании разрешения на строительство №, выданного Администрацией городского округа Самары ДД.ММ.ГГГГ сроком действий до ДД.ММ.ГГГГ, и Постановления № ДД.ММ.ГГГГ. «О продлении срока действия и внесения изменения в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №», договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ №, №, №, заключенных между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства <адрес> и обязанностей по договору аренды (перенаем) от ДД.ММ.ГГГГ №, №, № заключенные между Главным управлением внутренних дел по <адрес> и ООО «Регламент».

Исполнение участником долевого строительства – ФИО1 обязанности по оплате суммы в указанном размере подтверждено квитанцией к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ, актом о зачете встречных однородных требований от ДД.ММ.ГГГГ; договором купли-продажи простых векселей № от ДД.ММ.ГГГГ; актом приема-передачи простых векселей № от ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «Регламент» принятые на себя согласно договору обязательства не исполнил, а именно разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию не получил, квартиру заявителю не передал.

Для завершения строительства жилого дома, в границах улиц Куйбышева, Пионерской, Фрунзе, Комсомольской, Министерством строительства <адрес> привлечен новый инвестор - ООО «Специнжстрой», №. По условиям торгов указанная организация обязуется восстановить права требования граждан - участников долевого строительства без дополнительного финансирования по требованию, возникшему из договора долевого участия в передаче жилого помещения, в случае, если требование состоит о передаче одного жилого помещения одному лицу.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Специнжстрой» подписан Акт приема-передачи <адрес> на 12 этаже, состоящую из 1 комнаты, общей приведенной площадью (с учетом площади балконов и лоджий) – 48,7 кв.м., общей площадью квартиры (без учета балконов и лоджий) – 46,7 кв.м., жилой площадью 22,3 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по <адрес> с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.

В соответствии с Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ № № осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено. Из содержания Уведомления следует, что, по мнению Государственного регистратора, для государственной регистрации права собственности необходимо представить либо предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. либо Решение суда о признании права собственности на объект, что следует из положений п.2.ст.14 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сложившаяся ситуация нарушает права истца, предусмотренные п.2, ст.35 Конституции РФ, устанавливающей право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. В настоящее время истец не может распорядиться приобретенными объектом недвижимости, при этом признание права собственности ему необходимо для устранения правовой неопределенности в праве на квартиру. Ссылаясь на данные обстоятельства, ФИО1 обратился в суд с указанным иском.

В судебном заседании представитель истца - ФИО2 действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, по изложенным в иске основаниям, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Специнжстрой» -ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования признала, не возражала против их удовлетворения.

Представитель третьего лица- Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещался о рассмотрении дела надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Регламент» и ФИО1 заключен договор № предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которого после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (секция №), расположенного по адресу: <адрес>, в границах улиц Куйбышева, Пионерская, Фрунзе, Комсомольская, стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры (основной договор) № (строительный), количество комнат 1, этаж 12, общая (проектная) площадь квартиры, включая площадь лоджий и балконов 49,60 кв.м.

На момент обращения с исковым заявлением ООО «Регламент» ликвидировано на основании определения Арбитражного суда о завершении конкурсного производства с ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «Регламент» осуществляло застройку многоквартирного жилого дома на основании следующих документов:

- договоров аренды земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, в границах улиц Куйбышева, Пионерская, Фрунзе, Комсомольская от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенных между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства <адрес> и Главным управлением внутренних дел по <адрес>, зарегистрированных в Управлении Федеральной службы государственной регистрации и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ;

- договоров передачи прав и обязанностей № от ДД.ММ.ГГГГ по договорам аренды № (перенаем), заключенных между Главным управлением внутренних дел по <адрес> и ООО «Регламент», зарегистрированных в Управлении Федеральной службы государственной регистрации и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, право общей долевой собственности в многоквартирном доме на земельном участке по адресу: <адрес>;

- разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ;

- Постановления Администрации городского округа Самара № от ДД.ММ.ГГГГ «О продлении срока действия и внесении изменения в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № №

- Постановления Администрации городского округа Самара № от ДД.ММ.ГГГГ «О внесении изменений в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Регламент» и ФИО1 заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры, согласно которого после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (секция №), расположенного по адресу: <адрес>, в границах улиц Куйбышева, Пионерская, Фрунзе, Комсомольская, стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры (основной договор) строительный №, общей проектной площадью 49,60 кв.м.

Цена предварительного договора № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 1 600 327,50 (один миллион шестьсот тысяч триста двадцать семь) рублей 50 копеек.

Исполнение участником долевого строительства – ФИО1 обязанности по оплате суммы в указанном размере подтверждено квитанцией к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ, актом о зачете встречных однородных требований от ДД.ММ.ГГГГ; договором купли-продажи простых векселей № от ДД.ММ.ГГГГ; актом приема-передачи простых векселей № от ДД.ММ.ГГГГ

ООО «Регламент» принятые на себя согласно договору обязательства не исполнил, а именно разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию не получил, квартиру заявителю не передал.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в отношении ООО «Регламент» введена процедура наблюдения.

В ходе указанной процедуры, ФИО1 обратился в Арбитражный суд <адрес> с заявлением о включении требования о передаче однокомнатной квартиры строительный № общей (проектной) площадью, включая площадь лоджий и балконов 49,60 кв.м., расположенной в 10 секции на 12 этаже в объекте незавершенного строительства - жилом доме по адресу: <адрес>, в границах улиц Куйбышева, Пионерская, Фрунзе, Комсомольская с указанием в реестре суммы, уплаченной по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, 1 600 327,50 рублей, в реестр требований кредиторов должника.

Судом удовлетворены требования ФИО1 в полном объеме, включив его требование в реестр требований о передаче жилых помещений в виде однокомнатной квартиры с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исследовал порядок заключения и исполнения вышеперечисленного договора между ФИО1 и ООО «Регламент», пришел к выводу о полном исполнении обязательств ФИО1 по оплате жилого помещения (квартиры), и неисполнении встречных обязательств застройщиком, что отражено в Определении Арбитражного суда <адрес> по делу № от ДД.ММ.ГГГГ.

Для завершения строительства жилого дома, в границах улиц Куйбышева, Пионерской, Фрунзе, Комсомольской, Министерством строительства <адрес> привлечен новый инвестор - ООО «Специнжстрой», №

По условиям торгов указанная организация обязуется восстановить права требования граждан - участников долевого строительства без дополнительного финансирования по требованию, возникшему из договора долевого участия в передаче жилого помещения, в случае, если требование состоит о передаче одного жилого помещения одному лицу.

Требование ФИО1 о передаче жилого помещения содержит указание на необходимость передачи одного помещения, в связи с чем, новый инвестор исполнил обязательство по передаче жилого помещения без дополнительного финансирования.

ООО «Специнжстрой» получило Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ № в соответствии с которым 1 очередь строительства жилой застройки со встроено-пристроенными помещениями (секции №,11,12 по генплану, паркинг блок А, паркинг блок Б и трансформаторная подстанция № по генплану) введены в эксплуатацию и дому присвоен адрес: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Специнжстрой» подписан Акт приема-передачи <адрес> (строительный №, состоящую из 1 комнаты, общей приведенной площадью (с учетом площади балконов и лоджий)- 48,7 кв.м., общей площадью квартиры (без учета площади балконов и лоджий)- 46,7 кв.м., жилой площадью – 22,3 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.3 Акта, у Участника долевого строительства возникает право оформить в собственность данный объект недвижимого имущества.

Согласно техпаспорта объекта капитального строительства выданного ООО «Поволжское Региональное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что площадь квартиры с учетом площадей лоджий, балконов, веранд террас и холодных кладовых составляет 487 кв.м, общая площадь <адрес>,7 кв.м, жилая 22,8 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по <адрес> с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.

В соответствии с Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ № № осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено. Из содержания Уведомления следует, что, по мнению Государственного регистратора, для государственной регистрации права собственности необходимо представить либо предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. либо Решение суда о признании права собственности на объект, что следует из положений п.2.ст.14 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Перечень документов, изложенный в п.2 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит исчерпывающий перечень оснований для государственной регистрации.

Представление ФИО1 Определения Арбитражного суда по делу № № г. от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ во исполнения предварительного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ не дало оснований регистратору самостоятельно квалифицировать сделку по приобретению ФИО1 квартиры состоявшейся и исполненной и, как следствие, зарегистрировать право собственности на указанную квартиру.

При этом, как следует из разъяснений, приведенным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи.

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате не предполагает заключение еще одного договора (основного).

Представленные суду документы, свидетельствуют, что между ФИО1 и ООО «Специнжстрой» (как правопреемник по обязательству о застройке ООО «Регламент») заключен основной договор купли-продажи недвижимости, который сторонами исполнен.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 12 Закона о долевом участии, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как установлено судом, жилой дом, в котором располагается приобретенная истцом квартира, действительно построен, объект введен в эксплуатацию, квартира передана истцу, однако у последнего отсутствует возможность реализовать свое право на приобретенную им квартиру во внесудебном порядке.

Суд считает, что сложившаяся ситуация нарушает права истца, предусмотренные п. 2 ст. 35 Конституции РФ, устанавливающей право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В настоящее время истец не может распорядиться приобретенным им жилым помещением, использовать указанное помещение по назначению, при этом признание права собственности истца на заявленную квартиру необходимо для устранения неопределенности в праве на объект недвижимого имущества и для защиты прав истца от возможных посягательств третьих лиц на данное имущество в связи с отсутствием государственной регистрации договора долевого участия.

С учетом приведенных правовых норм, установленных по делу обстоятельств, суд принимает признание иска ответчиком и считает необходимым исковые требования ФИО1 удовлетворить.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1, паспорт № право собственности на объект недвижимого имущества – <адрес>, на 12 этаже состоящую из одной комнаты, общей приведенной площадью (с учетом площади балконов и лоджий)-48,7 кв.м., общей площадью квартиры (без учета площади балконов и лоджий) -46,7 кв.м., жилой площадью 22,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решение о признании права собственности на объект недвижимого имущества (квартиру) является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самара в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Мотивированное решение изготовлено 17.07.2023 года.

Председательствующий