Решение № 2-4169/2025 2-4169/2025~М-1171/2025 М-1171/2025 от 4 августа 2025 г. по делу № 2-4169/2025

54RS0№...-55

Дело №...


РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«05 » августа 2025 года г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе:

Председательствующего - Поповой М.В.

При секретаре - Акимовой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Новосибирского района Новосибирской области о признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Новосибирского района Новосибирской области, в котором просил признать за ФИО1 право собственности на блок А в жилом доме блокированной застройки, литера - А; количество надземных этажей - 2; количество подземных этажей - 0; общая площадь помещений здания - 127,8 кв.м.; общая площадь здания - 138,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> признать за ФИО1 право собственности на блок Б в жилом доме блокированной застройки, литера - А; количество надземных этажей - 2; количество подземных этажей - 0; общая площадь помещений здания - 128,1 кв.м.; общая площадь здания - 138,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

В обоснование иска указано, что 24.03.1010 ФИО1 по договору купли-продажи приобрел земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка: для обслуживания индивидуального жилого дома, площадь: 1314 кв.м., кадастровый №..., расположенный по адресу: <адрес>

После приобретения указанного земельного участка ФИО1 приступил к строительству жилого дома без получения разрешительных документов.

После завершения строительства ФИО1 решил оформить свои права на построенный им жилой дом. С указанной целью он обратился в БТИ и получил два отдельных технических паспорта, так как построенный объект недвижимости является Жилым домом блокированной застройки, состоящим из двух блоков: Блок А и ФИО2

После завершения строительства ФИО1 обратился в администрацию Новосибирского района Новосибирской области с заявлениями о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию двух блоков в жилом доме блокированной застройки.

ДД.ММ.ГГГГ администрация Новосибирского района отказано в выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию двух блоков в жилом доме блокированной застройки в связи с отсутствием документов, предусмотренных подпунктами «г» - «д» пункта 2.8, пунктом 2.9 Административного регламента.

Таким образом, возведенные ФИО1 блок А в жилом доме блокированной застройки и блок Б в жилом доме блокированной застройки являются самовольными постройками, так как построены без получения необходимых разрешений.

В настоящее время блок А в жилом доме блокированной застройки имеет следующие характеристики: литера - А; количество надземных этажей - 2; количество подземных этажей - 0; общая площадь помещений здания - 127,8 кв.м.; общая площадь здания - 138,2 кв.м..

В настоящее время блок Б в жилом доме блокированной застройки имеет следующие характеристики: литера - Б; количество надземных этажей - 2; количество подземных этажей - 0; общая площадь помещений здания - 128,1 кв.м.; общая площадь здания - 138,2 кв.м..

Два блока в жилом доме блокированной застройки, возведенные ФИО1, соответствуют требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается следующими экспертными заключениями.

ООО Архитектурная мастерская "Тектоника" произвело обследование несущих и ограждающих конструкций жилого дома блокированной застройки (блоки А, Б). По результатам обследования ООО AM "Тектоника" выдало Техническое заключение, содержащее следующие выводы: несущие и ограждающие конструкции и объемно-планировочное решение здания не создают угрозы жизни и здоровью проживающих в нем граждан, не нарушают права и законные интересы третьих лиц; здание, состоящее из двух домов блокированной застройки (Блок А, блок Б) по адресу: <адрес> соответствует строительным, санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям, предъявляемым к объектам малоэтажного строительства и пригодно для дальнейшей эксплуатации; здание относится к IV степени огнестойкости, классу функциональности опасности Ф1.4. К зданию имеются подъездные пути для пожарной техники. Планировка здания обеспечивает безопасную активацию людей при пожаре. Здание не является источником повышенной пожарной опасности.

ДД.ММ.ГГГГ ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в НСО» в своем экспертном заключении сделало выводы о том, что жилой дом блокированной застройки по адресу: <адрес>, соответствует разделу VIII, п.124, п.127, п.128, п.130 СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территории городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий".

В целях определения фактического местоположения жилого дома на земельном участке и соответствии его градостроительным нормам и регламентам было получено Заключение кадастрового инженера, содержащее следующие сведения: жилой дом блокированной застройки по адресу: <адрес>, полностью соответствует Правилам землепользования и застройки Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденных Приказом Министерства строительства Новосибирской области №... от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту ПЗЗ); минимальные отступы от границ земельного участка не нарушены; максимальный процент застройки не нарушен; из сведений органов кадастрового учета территориального зонирования Новосибирской области установлено, что земельный участок с кадастровым номером: №..., расположен на землях населенных пунктов и в пределах территориальной зоны «Зона застройки малоэтажными жилыми домами в границах земель населенных пунктов (нЖмл)». Для данной территориальной зоны предусмотрен основной вид разрешенного использования: "Блокированная жилая застройка (2.3)", то есть использование вышеуказанного земельного участка для эксплуатации жилого дома блокированной застройки соответствует ПЗЗ.

В результате сложившейся ситуации, ФИО1 лишен возможности оформить право собственности на возведенные два блока в жилом доме блокированной застройки в административном порядке и вынужден обратиться в суд.

Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика администрации Новосибирского района Новосибирской области в судебное заседание не явился, администрация Новосибирского района Новосибирской области о месте и времени судебного заседания извещена. Ранее представителем представлен отзыв на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 по договору купли-продажи приобрел земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка: для обслуживания индивидуального жилого дома, площадь: 1314 кв.м., кадастровый №..., расположенный по адресу: <адрес>

После приобретения указанного земельного участка ФИО1 приступил к строительству жилого дома без получения разрешительных документов.

После завершения строительства ФИО1 решил оформить свои права на построенный им жилой дом. С указанной целью он обратился в БТИ и получил два отдельных технических паспорта, так как построенный объект недвижимости является Жилым домом блокированной застройки, состоящим из двух блоков: Блок А и ФИО2

После завершения строительства ФИО1 обратился в администрацию Новосибирского района Новосибирской области с заявлениями о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию двух блоков в жилом доме блокированной застройки.

ДД.ММ.ГГГГ администрация Новосибирского района отказано в выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию двух блоков в жилом доме блокированной застройки в связи с отсутствием документов, предусмотренных подпунктами «г» - «д» пункта 2.8, пунктом 2.9 Административного регламента.

Таким образом, возведенные ФИО1 блок А в жилом доме блокированной застройки и блок Б в жилом доме блокированной застройки являются самовольными постройками, так как построены без получения необходимых разрешений.

В настоящее время блок А в жилом доме блокированной застройки имеет следующие характеристики: литера - А; количество надземных этажей - 2; количество подземных этажей - 0; общая площадь помещений здания - 127,8 кв.м.; общая площадь здания - 138,2 кв.м..

В настоящее время блок Б в жилом доме блокированной застройки имеет следующие характеристики: литера - Б; количество надземных этажей - 2; количество подземных этажей - 0; общая площадь помещений здания - 128,1 кв.м.; общая площадь здания - 138,2 кв.м..

Два блока в жилом доме блокированной застройки, возведенные ФИО1, соответствуют требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается следующими экспертными заключениями.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания такого права.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Таким образом, исходя из совокупности вышеуказанных норм и позиции Верховного Суда Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано при отсутствии разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию, при соблюдении строительных норм и правил, непосредственно только за тем лицом, которому принадлежит земельный участок на определенном законом вещном праве.

В соответствии с положением ст. 16 ЖК РФ, как квартира, так и жилой дом (часть жилого дома) имеет единый статус - жилого помещения и являются самостоятельными объектами жилищных прав.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 2 статьи 49) выделяет в том числе такие виды объектов капитального строительства, как:

объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи;

жилые дома блокированной застройки - это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Кроме того, понятие многоквартирного дома дано в пункте 6 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №... (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" - это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Состав общего имущества в многоквартирном доме приведен в ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Согласно СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные", утвержденному Постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №..., дом жилой блокированный - это блокированный дом, состоящий из двух и более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.

В письме Минэкономразвития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № ог-<адрес> "О статусе жилого дома блокированной застройки" указано, что неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях "квартиры", "жилые дома блокированной застройки", "многоквартирные дома" требуют внесения изменений в действующее законодательство в части введения четких и отличительных признаков. Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как: количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования.

Принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является расположение блока на отдельном земельном участке, отсутствие общих коммуникаций и помещений общего пользования, а также общих элементов в строении за исключением стен.

Для отнесения жилого дома к жилым домам блокированной застройки необходимо наличие у каждого блока отдельного земельного участка, что отличает его от многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников такого дома. Кроме того жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным жилым домам.

ООО Архитектурная мастерская "Тектоника" произвело обследование несущих и ограждающих конструкций жилого дома блокированной застройки (блоки А, Б). По результатам обследования ООО AM "Тектоника" выдало Техническое заключение, содержащее следующие выводы: несущие и ограждающие конструкции и объемно-планировочное решение здания не создают угрозы жизни и здоровью проживающих в нем граждан, не нарушают права и законные интересы третьих лиц; здание, состоящее из двух домов блокированной застройки (Блок А, блок Б) по адресу: <адрес>, соответствует строительным, санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям, предъявляемым к объектам малоэтажного строительства и пригодно для дальнейшей эксплуатации; здание относится к IV степени огнестойкости, классу функциональности опасности Ф1.4. К зданию имеются подъездные пути для пожарной техники. Планировка здания обеспечивает безопасную активацию людей при пожаре. Здание не является источником повышенной пожарной опасности.

ДД.ММ.ГГГГ ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в НСО» в своем экспертном заключении сделало выводы о том, что жилой дом блокированной застройки по адресу: <адрес> жилмассив, №...а, соответствует разделу VIII, п.124, п.127, п.128, п.130 СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территории городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий".

В целях определения фактического местоположения жилого дома на земельном участке и соответствии его градостроительным нормам и регламентам было получено Заключение кадастрового инженера, содержащее следующие сведения: жилой дом блокированной застройки по адресу: <адрес> жилмассив, №...а, полностью соответствует Правилам землепользования и застройки Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденных Приказом Министерства строительства Новосибирской области №... от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту ПЗЗ); минимальные отступы от границ земельного участка не нарушены; максимальный процент застройки не нарушен; из сведений органов кадастрового учета территориального зонирования Новосибирской области установлено, что земельный участок с кадастровым номером: №..., расположен на землях населенных пунктов и в пределах территориальной зоны «Зона застройки малоэтажными жилыми домами в границах земель населенных пунктов (нЖмл)». Для данной территориальной зоны предусмотрен основной вид разрешенного использования: "Блокированная жилая застройка (2.3)", то есть использование вышеуказанного земельного участка для эксплуатации жилого дома блокированной застройки соответствует ПЗЗ.

Анализ исследованных судом материалов дела свидетельствует о том, что строительство жилых домов блокированной застройки истцом осуществлялось на земельных участках, принадлежащих ему на праве собственности. Истец использовал земельные участки по целевому назначению. Объекты строительства соответствует всем строительным нормам и правилам, спорные помещения по своему размещению, типу строения, примененным материалам, степени благоустройства соответствуют необходимым для данного типа помещений правилам СНиП и ГОСТ, безопасно и пригодно к эксплуатации, соответствуют всем пожарным и санитарным нормам. Истец в настоящее время лишен возможности оформить свое право собственности на жилые дома по не зависящим от него обстоятельствам, возведение истцом жилых домов блокированной застройки не противоречит требованиям закона и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на блок А в жилом доме блокированной застройки, литера - А; количество надземных этажей - 2; количество подземных этажей - 0; общая площадь помещений здания - 127,8 кв.м.; общая площадь здания - 138,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Признать за ФИО1 право собственности на блок Б в жилом доме блокированной застройки, литера - А; количество надземных этажей - 2; количество подземных этажей - 0; общая площадь помещений здания - 128,1 кв.м.; общая площадь здания - 138,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский районный суд Новосибирской области.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: М.В. Попова