Решение № 3А-221/2021 3А-221/2021~М-180/2021 М-180/2021 от 6 октября 2021 г. по делу № 3А-221/2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело №3а-221/2021

УИД: 39ОS0000-01-2021-000256-13


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

7 октября 2021 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шубина Д.В.,

при помощнике судьи Волковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Балт-Девелопмент» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Балт-Девелопмент» 6 августа 2021 года обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что является собственником следующих земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>: КН №, площадью 200663 кв.м.; КН №, площадью 75394 кв.м.; КН №, площадью 8894 кв.м.; КН №, площадью 75895 кв.м.; КН №, площадью 84796 кв.м. На основании постановления Правительства Калининградской области №788 от 22 ноября 2019 года по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость данных земельных участков определена в сумме: КН № - 435936354,24 рубля; КН № – 166083934,72 рубля; КН № – 20121296,43 рубля; КН № – 167187577,6 рублей; КН № – 186795412,48 рубля. Полагая, что кадастровая стоимость перечисленных земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, административный истец назначил проведение оценки их рыночной стоимости оценщика ФИО3 Согласно отчету об оценке №ЗУ-912/2021 от 24 июня 2021 года, рыночная стоимость земельных участков, принадлежащих ООО «Балт-Девелопмент», по состоянию на 1 января 2019 года составляет: № - 148982000 рублей, № - 55796000 рублей, № - 7520000 рублей, № - 56348000 рублей, № - 62957000 рублей. Значительное превышение кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости ведёт к нарушению прав общества как плательщика земельного налога. Просит установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года в размере: № - 148982000 рублей, № - 55796000 рублей, КН № - 7520000 рублей, № - 56348000 рублей№ - 62957000 рублей.

Представитель ООО «Балт-Девелопмент» ФИО1 заявленные административные исковые требования поддержал по изложенным в административном исковом заявлении основаниям.

Представитель ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО5 относительно заявленных административных исковых требований возражала. Учреждением представлены письменные возражения на административный иск, согласно которым оценщиком были использованы объекты-аналоги, по которым УПКС типового эталонного объекта составил 1537,86 рублей до корректировок. Между тем, диапазон значений УПКС по группе 3.1 в Янтарном ГО составляет от 423,20 до 4912,71 руб./кв.м., среднее значение – 989,72 кв.м. В разделе 5.2 оценщик определил, что оцениваемый земельный участок относится к участкам под офисно-торговую застройку; земельные участки, пригодные для застройки объектами административно-офисной деятельности, делового и коммерческого назначения и пр. Однако, при анализе предложений были рассмотрены объекты-аналоги с несопоставимым назначением – для строительства автозаправочного комплекса, автомойки, обслуживание автотранспорта, для размещения станции технического обслуживания. В разделе 8 оценщик применил к аналогам №№1, 3, предлагаемым к продаже на праве долгосрочной аренды, корректировку в размере 1,18, а к объекту – аналогу №2, предлагаемому к продаже на праве краткосрочной аренды – 1,3. Однако, в объявлении о продаже аналога №3 указано, что он находится в аренде до 2024 года, следовательно, к нему также следовало применять корректировку 1,3. Согласно объявлению, на объекте-аналоге №4 находится здание площадью 58,6 кв.м. Оценщик счел возможным не применять корректировку на снос зданий, ссылаясь на незначительным размер постройки и отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированный постройках в границах земельного участка. Между тем, земельные участки с ветхими строениями, подлежащими сносу, в целом дешевле земельных участков, свободных от строений. Таким образом, к объекту №4 должна быть применена корректировка +7,5%.

В судебное заседание не явились представители административных ответчиков Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованных лиц администрации МО «Янтарный городской округ», о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, представителя заинтересованного лица ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ООО «Балт-Девелопмент» 6 августа 2021 года обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что является собственником следующих земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>: №, площадью 200663 кв.м., разрешенное использование – благоустройство территории; №, площадью 75394 кв.м., разрешенное использование – благоустройство территории; №, площадью 8894 кв.м., разрешенное использование – благоустройство территории; №, площадью 75895 кв.м., разрешенное использование – благоустройство территории; №, площадью 84796 кв.м., разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства.

Кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года на основании Постановления Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года №788 установлена в следующем размере: № - 435936354,24 рубля; № – 166083934,72 рубля; № – 20121296,43 рубля; № – 167187577,6 рублей; № – 186795412,48 рубля.

В соответствии с п. 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В силу п. 3 этой же статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются, в том числе, организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности.

В силу п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база для уплаты данного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Административным истцом представлен отчет об оценке №ЗУ-912/2021 от 24 июня 2021 года, изготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО3, согласно которому рыночная стоимость земельных участков, принадлежащих ООО «Балт-Девелопмент», по состоянию на 1 января 2019 года составляет: № - 148982000 рублей, № - 55796000 рублей, № - 7520000 рублей, № - 56348000 рублей, № - 62957000 рублей.

При оценке применен сравнительный подход, метод сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов оценщиком подобраны 5 объектов-аналогов – земельные участки, расположенные в пределах МО «Янтарный городской округ», с разрешенным использованием под многофункциональные общественно-жилые здания, деловое управление, для строительства курортно-рекреационного комплекса. Применены корректировки на условия продажи, вид разрешенного использования, площадь участка.

На вышеуказанный отчет дано положительное экспертное заключение региональным представителем Ассоциации «СРОО «Экспертный совет» ФИО7 №ЭП-2900621-2-КД от 1 июля 2021 года.

Отчет об оценке №ЗУ-912/2021 от 24 июня 2021 года, как указано выше, был подвергнут критике со стороны администрации ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

Допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО3 пояснила, что в качестве объектов-аналогов ей были выбраны земельные участки из общего сегмента «предпринимательство», что, с учетом разрешенного использования оцениваемых участков, обеспечило наиболее достоверную картину предложений по цене. Данных в ЕГРН о том, что объекты-аналоги находятся в долгосрочной аренде, не имелось, в связи с чем соответствующая корректировка была применена как к объектам, находящимся в краткосрочной аренде. Не имелось также сведений о техническом состоянии постройки площадью 58,6 кв.м. на земельном участке – аналоге №4, в связи с чем не было оснований полагать, что она подлежит сносу. В случае же последующего использования ее к аналогу надлежит применить не понижающую, а повышающую корректировку. Во всяком случае, стоимость сноса строения существенно на цену участка не влияет.

Аналогичные показания дал допрошенный свидетель ФИО7, составивший положительное экспертное заключение №ЭП-2900621-2-КД от 1 июля 2021 года.

С учётом данных оценщиком пояснений суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке №ЗУ-912/2021 от 24 июня 2021 года не содержит недостатков и нарушений столь существенных, которые могли бы привести к признанию его недопустимым доказательством. Ввиду изложенного следует признать установленным, что рыночная стоимость находящихся в собственности ООО «Балт-Девелопмент» земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года составляет: № - 148982000 рублей, № - 55796000 рублей, № - 7520000 рублей, № - 56348000 рублей, № - 62957000 рублей.

Несоответствие кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости влечёт нарушение прав административного истца как собственника, которые могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков равной их рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Балт-Девелопмент» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка КН №, площадью 200663 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 148982000 (сто сорок восемь миллионов девятьсот восемьдесят две тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка КН №, площадью 75394 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 55796000 (пятьдесят пять миллионов семьсот девяносто шесть тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка КН №, площадью 8894 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 7520000 (семь миллионов пятьсот двадцать тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка КН №, площадью 75895 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 56348000 (пятьдесят шесть миллионов триста сорок восемь тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка КН №, площадью 84796 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 62957000 (шестьдесят два миллиона девятьсот пятьдесят семь тысяч) рублей.

Датой подачи ООО «Балт-Девелопмент» заявлений об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участка в размере их рыночной стоимости считать дату обращения с настоящим административным иском в Калининградский областной суд – 6 августа 2021 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для ее внесения в качестве таковой в единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 14 октября 2021 года.

Судья Д.В. Шубин