Решение № 2А-54/2018 2А-54/2018~М-37/2018 М-37/2018 от 26 июля 2018 г. по делу № 2А-54/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 июля 2018 года

г. Астрахань

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Лавровой С.Е.,

при секретаре Зыбельт Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «М Логистик» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости

у с т а н о в и л :

ООО «М Логистик» обратилось в Астраханский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равным его рыночной стоимости, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв.м, из категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель иного специального назначения с разрешенным использованием для строительства международного логистического центра в порту Оля, расположенного по адресу: <адрес>, в <--->. Существенное завышение кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с рыночной стоимостью влечет нарушение его, так как кадастровая стоимость является базовой для расчета арендных платежей.

Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании постановления агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 07 декабря 2015 г. № 18 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Астраханской области в размере <--->., тогда как рыночная, согласно отчету ООО «<--->» об оценке рыночной стоимости земельного участка от --- №, на эту дату составляет <---> рублей, разница составляет <---> %.

В судебном заседании представитель Общества с ограниченной ответственностью «М Логистик» ФИО1 поддержала заявленные требования, с учетом их уточнения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела извещены своевременно и в надлежащей форме.

В судебное заседание не явились и просили рассмотреть дело в их отсутствие административный ответчик - агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области, в письменных возражениях не оспаривавшее право административного истца на обращение с указанными требованиями, оставив вопрос о размере кадастровой стоимости земельного участка на усмотрение суда, указав на имеющиеся недостатки, представленного административным истцом отчета об оценке земельного участка, административный ответчик - филиал Федерального государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Астраханской области оставил вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости на усмотрение суда, полагая филиал ненадлежащим административным ответчиком по данному административному делу, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в письменных возражениях указало на отсутствие правовых оснований для привлечения Управления к участию в рассмотрении настоящего административного дела, администрация МО «Лиманский район».

Федеральное агентство морского и речного транспорта (Росморречфлот) явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, письменные возражения не представило.

Неявка участвующих в деле лиц надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не является препятствием к рассмотрению и разрешению настоящего дела.

Выслушав представителя административного истца, заслушав эксперта Х.Р.Н., исследовав представленные доказательства, Астраханский областной суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (принцип платности использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации). Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с частью 1 статьи 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18). К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке объекта оценки (часть 16 статьи 24.18).

В ходе судебного разбирательства установлено, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв.м, из категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель иного специального назначения с разрешенным использованием для строительства международного логистического центра в порту Оля, расположенного по адресу: <адрес>, в <--->, что подтверждается договором аренды № от ---, дополнительными соглашениями к нему от ---, постановлением администрации муниципального образования «<--->» № от ---, постановлением администрации муниципального образования «<адрес>» № от ---.

Постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 07 декабря 2015 г. № 18 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Астраханской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2015 года.

В силу частей 1 и 2 статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, влекущем за собой изменение его кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В таком случае датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

Согласно пункту 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 года № 222, в случае, когда изменение площади земельного участка произошло после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость этого земельного участка определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе данных результатов.

Кадастровая стоимость земельного участка арендованного административным истцом определена филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Астраханской области в размере <---> по состоянию на ---, о чем внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, кадастровым паспортом, правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами на земельный участок.

Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области 24 января 2018 года отклонено заявление административного истца, поступившее 27 декабря 2017 года, о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Принимая во внимание зависимость величины арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка, административный истец вправе обратиться с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его действительной рыночной стоимости.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Обращаясь с настоящим административным исковым заявлением, административный истец указал, что рыночная стоимость земельного участка значительно ниже определенной кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом от 18 декабря 2017 года № 14-11-17, составленным ООО «<--->» об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость этого земельного участка на указанную дату составляет <---> рублей, таким образом разница составляет <---> %.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил в пункте 23, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

При исследовании в судебном заседании отчета об оценке, установлены существенное отличие рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, от его кадастровой стоимости и противоречия в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, в связи с чем судом по инициативе административного истца назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено ООО Экспертное агентство "<--->".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от --- № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв.м, из категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель иного специального назначения с разрешенным использованием для строительства международного логистического центра в порту Оля, расположенного по адресу: <адрес>, в <---> по состоянию на --- составляет <---> рубля.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года № 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Участвующие в деле лица ознакомлены с заключением судебной оценочной экспертизы, возражений не представили. С учётом заключения судебной оценочной экспертизы административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в определённом экспертизой размере. Представитель административного ответчика в судебном заседании согласился с результатами судебной экспертизы, полагая, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена правильно.

Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, выводы предельно ясны и не содержат противоречий.

Исследовав заключение судебной экспертизы в судебном заседании, допросив эксперта Х.Р.Н., судом установлено, что судебная экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела, при проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. При проведении судебной оценочной экспертизы экспертом проведено исследование рынка недвижимости в Астраханской области, проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым земельным участком, для сравнения выбрано пять объектов-аналогов, перечень и характеристики которых приведены в таблицах. Аналоги выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей по функциональности и параметрам. В экспертном заключении приведены ссылки на источники используемой информации и приложены копии материалов и распечаток, которые дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объектов оценки. Описание, расчет корректировок, отказ от проведения корректировок по другим аспектам, в заключении также приведены.

Проверяя отчет об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности эксперт пришел к выводу, что оценщиком некорректно были определены объекты для сравнения. Кроме того, при использовании для оценки большего количества объектов-аналогов получается более точный результат.

Согласно статье 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО Экспертное агентство <--->" от --- № является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки и может быть положено в основу решения.

Таким образом, исследовав и оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные по административному делу доказательства, Астраханский областной суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска и обоснованности рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <---> по состоянию на --- в размере <---> рубля.

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, установленная судом кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Датой подачи заявления для административного истца является дата его обращения его в Комиссию 27 декабря 2017 года.

руководствуясь статьями 175-176, 178-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

р е ш и л :

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «М Логистик» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв.м, из категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель иного специального назначения с разрешенным использованием для строительства международного логистического центра в порту Оля, расположенного по адресу: <адрес>, в <--->, по состоянию на --- равной его рыночной стоимости в размере <---> рубля, на период с --- и до даты внесения сведений в Государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать ---.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Полный текст решения изготовлен ---.