Решение № 2-798/2021 2-798/2021~М-806/2021 М-806/2021 от 12 июля 2021 г. по делу № 2-798/2021

Гр. дело № 2–798/2021 Мотивированное
решение

УИД 51RS0007-01-2021-001827-36 суда составлено 13.07.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 июля 2021 года город Апатиты

Апатитский городской суд Мурманской области в составе

председательствующего судьи Коробовой О.Н.,

при помощнике судьи Финагиной В.А.,

с участием истца ФИО1,

ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения.

В обоснование требований указал, что 22 ноября 2020 года между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого, стороны договорились о подготовке и заключении в срок не позднее 30 декабря 2020 года основного договора купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью <.....> кв. м. В счет обеспечения исполнения обязательств ответчику был уплачен задаток в сумме 160000 рублей. Вместе с тем, основной договор не заключен, ответчик уклоняется от подписания основного договора.

Просил понудить ответчика к заключению основного договора купли-продажи; признать основной договор заключенным с момента вступления решения суда в законную силу на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от 22 ноября 2020 года, заключенного между ФИО1 и ФИО4

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в иске, настаивал на их удовлетворении; сообщил, что нашел по объявлению спорное жилое помещение, квартира реализовывалась продавцом с привлечением услуг риэлтора, в ноябре месяце осмотрел жилое помещение и выразил намерение его приобрести. 22 ноября 2020 года между ним и ответчиком был подписан предварительный договор купли-продажи, внесены денежные средства в размере 160000 рублей в качестве задатка. При подписании предварительного договора купли-продажи было согласовано условие о сдаче документов по основной сделке в МФЦ г. Кировска в связи с удобством графика работы. 24 ноября 2020 года им были взяты в кредит недостающие для покупки жилого помещения денежные средства. Дважды риэлтором продавца ФИО была произведена запись в МФЦ г. Кировска, где планировались подписание основного договора, передача остатка денежных средств по сделке и сдача документов на регистрацию. 5 декабря 2020 года он позвонил ФИО4 с целью узнать, когда будет оформлен окончательно договор купли-продажи, и установил, что продавец и риэлтор уже находятся в здании МФЦ г. Кировска, а он, возможно, забыл о назначенной встрече. Взяв из дома денежные средства и оплатив государственную пошлину за регистрацию права, он направился к месту встречи, однако сделка не состоялась, поскольку он опаздывал к назначенному времени. Время оформления сделки было перенесено на более поздний срок. На вторую встречу, назначенную для заключения сделки, продавец не явилась, выразив отказ от продажи квартиры, хотя он приехал с необходимыми документами и денежными средствами; там же находился ФИО с договором. В последующем до 30 декабря 2020 года так же состоялась встреча в офисе фирмы «Инком Недвижимость» совместно с ним, ответчиком и ее сожителем и представителями фирмы, где истец предложил ответчику заключить основной договор купли-продажи. Однако ФИО4 выразила отказ от заключения основного договора купли-продажи и возврате ему денежных средств, внесенных им в качестве задатка. После 30 декабря 2020 года он еще несколько раз попытался связаться с продавцом и урегулировать сложившуюся ситуацию, однако компромисса найдено не было, он остался без квартиры и денежных средств.

ФИО4 возражала против удовлетворения требований истца, указала, что действительно в ноябре 2020 года имела намерение продать квартиру, принадлежащую ей на праве собственности, в связи с переездом на иное место жительства. С указанной целью ею было подано самостоятельно заявление о продаже квартиры, а также она воспользовалась услугами риэлтора фирмы «Инком Недвижимость». После осмотра квартиры истцом, 22 ноября 2020 года они заключили предварительный договор купли-продажи. 5 декабря 2020 года она и сожитель приехали в МФЦ г. Кировска для заключения договора купли-продажи, туда же на встречу явился ФИО с договором, в котором она нашла ошибки. В тот день сделка не состоялась, поскольку покупатель не успевал к назначенному времени, а также в связи с тем, что ФИО не смог своевременно переделать договор. В связи с чем, все, в том числе она, пришли к соглашению, что повторно запишутся в многофункциональный центр для регистрации сделки. К назначенному времени второй записи не приехала уже она, по ряду причин: т.к. сотрудники фирмы отказались доставить ее в МФЦ г. Кировска, а ее сожитель не смог отпроситься с работы; полагала, что договор вновь будет иметь опечатки, так как при ознакомлении накануне они имелись; риэлтор ФИО предлагал уже не свои личные услуги, а услуги другого работника; она сомневалась в наличии полной суммы оплаты у покупателя, что в целом привело ее к мысли о наличии мошеннических действий со стороны риэлтора и покупателя; в связи с затягиванием по времени заключения основной сделки, она потеряла интерес к продаже своего недвижимого имущества. С учетом указанных обстоятельств она решила отказаться от услуг фирмы «Инком Недвижимость» и не продавать квартиру. В дальнейшем до 30 декабря 2020 года у нее с истцом состоялась встреча в офисе «Инком Недвижимость», где обсуждался вопрос о заключении основного договора купли-продажи. Она предложила покупателю расторгнуть предварительный договор купли-продажи, потребовала возврата денежных средств у фирмы, т.к. ее услугами она была не удовлетворена. Готова вернуть денежные средства ФИО1 в полном объеме, только после возврата ООО «Инком Недвижимость» 60000 рублей, внесенных ею за оплату услуг, так как необходимыми денежными средствами она не располагает. Считает, что ФИО1 также имел право требовать возврата недостающих денежных средств у ООО «Инком Недвижимость». Полагает, что исходя из сложившихся отношений, а также того обстоятельства, что иного жилого помещения для проживания она не имеет, является пенсионеркой, оснований для удовлетворения исковых требований истца не имеется.

Заслушав объяснения истца, ответчика, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Как разъяснено в п.п. 27-29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

По результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, ФИО4, <дата> рождения, имела намерение продать принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер <№>.

Спорное жилое помещение в ЕГРН зарегистрировано за ФИО5, <дата> рождения; ограничений и обременений на недвижимом имуществе не имеется; в споре и под залогом не состоит.

Согласно акту о перемене имени <№> от <дата> ответчик сменила фамилию с «Галактионова» на «Корнилова».

22 ноября 2020 года между ФИО4 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи недвижимого имущества: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью <.....> кв. м.

Стоимость объекта составляет 730 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.1.2 Договора).

В пункте 2.1.3 стороны установили следующий порядок оплаты стоимости объекта: вся стоимость объекта в размере 730000 рублей, за вычетом внесенной суммы задатка в размере 160000 рублей будет передана покупателем на момент подписания основного договора купли-продажи продавцу.

Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет покупатель и на момент подписания договора в квартире зарегистрирована ФИО4 (п. 2.1.6 и п. 2.1.7)

В силу п. 3.2 стороны обязались заключить договор купли-продажи не позднее 30 декабря 2020 года. До указанной даты продавец обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении объекта.

В счет обеспечения исполнения взятого на себя обязательства покупатель вносит продавцу задаток за приобретаемую квартиру в сумме 160000 рублей (п. 4.1.).

Анализ предварительного договора позволяет прийти к выводу, что он содержит условия, позволяющие установить предмет договора купли-продажи, а также иные условия основного договора, относительно которых между сторонами достигнуто соглашение. При этом сторонами в ходе судебного разбирательства не предлагались для установления и определения иные условия основного договора, которые, по мнению сторон, не были урегулированы при заключении предварительного договора; о наличии разногласий относительно условий основного договора также не сообщали.

Судом установлено, что указанный договор сторонами не расторгнут, недействительным судом по иску одной из сторон не признан, является действующим, а потому сам по себе не может повлечь перехода права собственности, однако связывает стороны взаимными обязательствами и порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор до 30 декабря 2020 года.

В период с 22 ноября 2020 года по 30 декабря 2020 года каждой из сторон совершались действия, направленные на заключение основного договора, что подтверждается следующими доказательствами.

Ответом МКУ «Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг г. Кировска», согласно которому Учреждением была принята заявка на предварительную запись для подачи документов по государственной услуге «Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на имя заявителя ФИО на следующие даты: 5 декабря 2020 года в 15 часов 00 минут и 12 декабря 2021 года в 14 часов 30 минут.

Объяснениями сторон, показаниями свидетелей ФИО, ФИО2, ФИО3 подтверждается, что именно в указанные даты у сторон назначалась встреча с целью заключить основной договор купли-продажи и стороны на момент производства указанной записи имели намерение к заключению основного договора купли-продажи спорного жилого помещения. 5 декабря 2020 года на сделку явились продавец со своим представителем, 12 декабря 2020 года – покупатель и представитель продавца ФИО

У суда нет оснований ставить под сомнение достоверность изложенных свидетелями фактов, поскольку допрошены они был в судебном заседании, предупреждены об уголовной ответственности в соответствии со статьями 307-308 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем собственноручно дали подписку; суду сообщили сведения, которые воспринимались ими непосредственно, а не через третьих лиц. Показания последовательны, соответствуют и не противоречат пояснениям сторон и согласуются с письменными материалами дела.

Суду также представлен проект договора купли-продажи спорного имущества, не подписанный сторонами, но который готовился к подписанию.

Со стороны истца указанные обстоятельства также подтверждаются чек-ордером от 5 декабря 2020 года, по которому им оплачена государственная пошлина за регистрацию права, кредитным договором о получении им недостающей для покупки денежной суммы, распечатками телефонных звонков, из которых видно, что стороны имели связь с целью ведения переговоров по вопросу заключения основного договора.

Вместе с тем, в указанные даты основной договор сторонами заключен не был. Причины, по которым стороны не смогли заключить основной договор в указанные даты, правового значения при рассмотрении настоящего спора не имеют, а потому ссылка ответчика на то, что 5 декабря 2020 года именно по вине ФИО1 не состоялось заключение основного договора, отклоняется судом как не влекущая за собой правовых последствий.

Судом также установлено, и данные обстоятельства сторонами не оспариваются, подтверждаются пояснениями истца, ответчика, а также свидетельскими показаниями ФИО и ФИО3, что до 30 декабря 2020 года и после 12 декабря 2020 года, между сторонами состоялась еще одна встреча в офисе фирмы «Инком Недвижимость», на которой истец предложил ответчику заключить договор купли-продажи, однако ответчик выразила отказ, высказав предложение расторгнуть предварительный договор купли-продажи.

Таким образом, учитывая наличие заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи от 22 ноября 2020 года, содержащее выраженное в нем волеизъявление на возникновение обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры, т.е. договора являющегося обязательным к выполнению для каждой из сторон, который недействительным в установленном законом порядке не признан, исполнен истцом в своей обязательственной части путем внесения суммы задатка, принимая во внимание, что истец своевременно предложил ответчику заключить договор купли-продажи и стороны совершили действия, направленные на заключение основного договора в пределах установленного ими срока для его заключения, суд приходит к выводу, что требования ФИО1 к ФИО4 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения, а равно о признании основного договора заключенным на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи квартиры от 22 ноября 2020 года, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

По общему правилу, выраженному в статьях 309и310Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Вместе с тем, ФИО4 в нарушение указанных норм отказалась от исполнения обязательства по причине ее нежелания заключить основной договор купли-продажи спорного жилого помещения.

Истец просил указать моментом, с которого основной договор считается заключенным, момент вступления решения суда в законную силу, с чем суд полагает возможным согласиться, иного момента стороной ответчика не выдвигалось.

Поскольку стороны договорились заключить основной договор купли-продажи до 30 декабря 2020 года, а исковое заявление истца направлено в суд 21 мая 2021 года, то положения пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующего, что требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договор, истцом соблюдены.

Довод ответчика о том, что со стороны истца и нанятого ею посредника (риэлтора) ФИО3 имеются мошеннические действия, с целью лишения ее единственного жилого помещения, отклоняются судом как голословные и не подтвержденные необходимыми средствами доказывания.

То обстоятельство, что спорное жилое помещение является единственным жилым помещением ответчика, в котором она проживает, правового значения при рассмотрении настоящего спора не имеет, так как не служит основанием к отказу истцу в иске, поскольку судом с достоверностью установлено и следовало из объяснений самого ответчика, что последняя на момент заключения предварительного договора купли-продажи также не имела жилого помещения и желала реализации единственного жилья с целью покупки иного, т.е. свое волеизъявление обличила в форму предварительного договора, а потому вытекающая из него обязанность заключить основной договора является добровольно принятым обязательством, что не противоречит закону и свободе договора. При этом доказательств тому, что предварительный договор купли-продажи заключен под влиянием обмана, существенного заблуждения относительно правовой природы сделки, злонамеренного соглашения третьих лиц и т.п. ФИО4 не представлено.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к ФИО4 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения удовлетворить.

Обязать ФИО4 заключить с ФИО1 договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью <.....> кв м.

Считать договор заключенным на следующих условиях:

Продавец ФИО4 продает, а покупатель ФИО1 покупает жилое помещение (далее объект) – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <.....> кв м.

Право собственности продавца ФИО4 подтверждается Договором купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 24 марта 2003 года, зарегистрированным 20 мая 2003 года в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Мурманской области, номер регистрации <№>. Право собственности зарегистрировано в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Мурманской области, что подтверждается регистрационной записью <№> от 20 мая 2003 года. Свидетельство о государственной регистрации права серия <.....><№> выдано 26 мая 2003 года.

Цена договора (стоимость объекта) составляет 730000 (семьсот тридцать тысяч) рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости объекта:

- вся стоимость объекта в размере 730000 (семьсот тридцать тысяч) рублей, за вычетом внесенной суммы задатка в размере 160000 (сто шестьдесят тысяч) рублей будет передана покупателем ФИО1 на момент подписания основного договора купли-продажи продавцу ФИО4.

Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет покупатель ФИО1.

На момент подписания настоящего договора в квартире зарегистрированы ФИО4.

Продавец ФИО4 гарантирует, что на момент подписания договора является полноправным и законным собственником объекта. Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается.

Основной договор считается заключенным и подписанным со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности за ФИО1, <дата> рождения, уроженцем <.....>, паспорт <.....>, зарегистрированным по адресу: <адрес>, на недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <.....> кв м., кадастровый номер <№>, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Апатитский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.Н. Коробова