Решение № 2-171/2019 2-171/2019(2-2266/2018;)~М-2154/2018 2-2266/2018 М-2154/2018 от 3 февраля 2019 г. по делу № 2-171/2019

Дело №2-171/2019

УИД: 26RS0024-01-2018-003584-67

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 февраля 2019 года г.Невинномысск

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Хрипкова А.И.,

с участием: истца ФИО1

представителя истца – ФИО2, действующей на основании доверенности <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ.,

представителя третьего лица – Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска – ФИО3, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ.,

при секретаре Васильевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Невинномысский городской суд СК с иском к ФИО4, заявив требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> о применении последствий недействительности данного договора.

В ходе разбирательства данного дела истцом изменены основания заявленных требований, и заявлено требование о расторжении указанного договора купли-продажи.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно достигнутой предварительной договоренности сторон, стоимость указанного земельного участка была определена в размере 900000 рублей, которые ответчик обязан был выплачивать истцу ежемесячно равными частями, и полностью рассчитаться за предмет договора до 28.02.2018г.

С момента заключения спорного договора и до настоящего времени, как указывает истец, ему ответчиком выплачено 700000 рублей, 200000 из которых переданы в качестве задатка. Остальные денежные средства ответчиком до настоящего времени не выплачены.

Кроме того, до заключения спорного договора купли-продажи, стороны договорились о том, что в течение периода действия настоящего договора ФИО1 обязался завершить процедуру увеличения его площади в соответствии с пп.3 п.1 ст.39.28 Земельного Кодекса РФ, после чего стоимость земельного участка должна быть увеличена до 1800000 рублей, и стороны договорились о том, что половина стоимости земельного участка – 900000 рублей, будет указана в договоре, а вторая половина стоимости – 900000 рублей будет указана в расписке ФИО4 о его денежной задолженности от ДД.ММ.ГГГГ

Как указывает истец, 14.11.2017г. площадь земельного участка, являющегося предметом спорного договора, была увеличена до <данные изъяты> кв.м., и в соответствии с требованиями действующего законодательства ему присвоен кадастровый №.

Как указывает истец, в соответствии с п.6.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ., в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате стоимости земельного участка в срок, установленный п.3 указанного договора, продавец вправе потребовать возврата земельного участка и расторжения договора.

При этом, в настоящее время предмета спорного договора купли-продажи более не существует, а ответчик не желает выполнять условия договора по оплате предмета договора – земельного участка, в связи с чем истец полагает, что вправе обратиться в суд с исковыми требованиями о признании договора не заключенным.

Как указывает истец, согласно п.п.6.1, 6.2, 7.1 спорного договор, в случае неоплаты покупателем стоимости земельного участка, договор считается расторгнутым по истечении 15-ти дней со дня получения покупателем уведомления о расторжении договора.

12.11.2018г. истцом была направлена ответчику досудебная претензия с предложением расторгнуть спорный договор купил продажи и получить от истца денежные средства в размере 700000 рублей.

Ссылаясь на положения ст.450 ГК РФ о том, что договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке при существенном нарушении условий договора другой стороной и в других случаях, предусмотренных гражданским законодательством РФ, а также ст.486 ГК РФ о том, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами, или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, истец указывает, что ответчик, подписав акт приема-передачи земельного участка по спорному договору от ДД.ММ.ГГГГ., фактически земельный участок не принял, его не использовал и не использует в настоящее время. В государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка им отказано.

В связи с чем, истец полагает, что факт невозможности проведения государственной регистрации перехода права собственности на предмет сделки к покупателю по обстоятельствам, за которые отвечает покупатель, являются существенным нарушением обязательств по договору, поскольку в значительной степени лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении сделки, и указанное обстоятельство также является самостоятельным основанием к удовлетворению требования о расторжении договора, наряду со специальными правовым основанием, предусмотрена ст.450 ГК РФ.

Кроме того, ссылаясь на п.2 ст.381 ГК РФ, истец полагает, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

На основании указанных доводов, просил суд: расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, с разрешенным видом использования «для застройки индивидуальным жилым домом», расположенного по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО4; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 в счет возврата исполненного по данному договору обязательства в размере 500000 рублей; а также взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 8200 рублей по уплаченной госпошлине, и 15000 рублей – расходы по оплате услуг представителя.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 заявленные исковые требования, с измененными основаниями – о расторжении договора купли-продажи земельного участка, поддержали и просили удовлетворить в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям.

При этом, представитель истца пояснил, что в связи с изменением основания заявленных требований, они не просят о рассмотрении первоначально предъявленных требований о признании спорного договора недействительным и применении последствий его недействительности. Просят о расторжении данного договора.

Ответчик ФИО4, будучи извещенным о времени и месте слушания дела по адресу регистрации и проживания, указанному истцом, а также установленному в ходе производства по настоящему гражданскому делу, в судебное заседание не явился, ходатайств о рассмотрении дела без ее участия или об отложении слушания дела в суд от данного лица не поступало.

Судом направлялись извещения о времени и месте рассмотрения дела по адресам регистрации и проживания ответчика, указанным в исковом заявлении, и дополнительно установленным судом. Однако, указанные извещения были возвращены в суд с отметками «за истечением срока хранения».

Кроме того, стороны извещались путем заблаговременного размещения в соответствии со ст.ст.14 и 16 Закона РФ №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в РФ» информации о времени и месте рассмотрения дела на интернет-сайте Невинномысского городского суда Ставропольского края.

Указанные способы извещения лиц, участвующих в деле, не противоречат требованиям ГПК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Принимая во внимание то, что судом предпринимались достаточные меры для извещения ответчика ФИО4 о дате и времени рассмотрения дела, однако ответчиком не реализовано свое право на участие в судебном заседании по собственному желанию, суд в силу положений ст.117 ГПК РФ признает его извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, а неполучение им заказной корреспонденции расценивает как злоупотребление правом, в связи, с чем считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО4 в порядке заочного производства.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – КУМИ администрации г.Невинномысска – ФИО3 в судебном заседании просила принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Выслушав истца и его представителя, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, их относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

П.1 ст.549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов делаДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества – земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.7-9).

По условиям данного договора (п.3.1-3.2.2) цена земельного участка, согласованная сторонами, составляет 900000 рублей, при этом, покупатель уплачивает цену участка в следующем порядке: на момент заключения договора покупатель передал продавцу 200000 руб., а оставшаяся сумма в размере 700000 рублей разбивается на несколько платежей, каждый из которых оплачивается покупателем ежемесячно, до 28 числа каждого месяца, и вся сумма должна быть выплачена до 28.02.2018г.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч.1 ст.431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведения сторон.

Так, согласно п.4.2.6 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., продавец написал заявление в муниципалитет г.Невинномысска о выделении и выкупе прилегающего участка, находящегося на меже с покупаемым, и на данный момент заявление находится на стадии рассмотрения. Ввиду того, что по договоренности между сторонами, покупатель приобретает земельный участок только с возможностью его дальнейшего расширения (то есть приобретения прилегающего), продавец обязуется дать гарантию покупателю, что это заявление будет переписано им на имя покупателя, либо забрано из муниципалитета города. При этом, п.4.3.3 договора предусмотрено, что покупатель имеет право требовать уменьшения цены земельного участка либо расторжения договора в случае нарушения, в том числе и п.4.2.6 договора. Однако, покупатель обязан оплатить цену земельного участка в порядке и в сроки, установленные п.3 Договора.

Из материалов дела также следует, что предмет данного договора купли-продажи, на момент заключения сделки имел кадастровый № и площадь в <данные изъяты> кв.м., что подтверждается сведениями из ЕГРН (л.д.10-12).

В материалы дела также представлены расписки о получении ФИО1 денежных средств от ФИО4 за период с 25.05.2017г. по 23.08.2017г. на общую сумму 700000 рублей (л.д.16-18, 50-52).

Также, в материалы дела представлена расписка ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ. о денежной задолженности перед ФИО1 в размере 900000 рублей (л.д.15), которую он обязуется погасить до 28.02.2018г.

Вместе с тем, в ходе разбирательства дела установлено, что предмет договора – земельный участок с кадастровым номером № в результате перераспределения с земельным участком площадью <данные изъяты> кв.м., из земель, государственная собственность на которые не разграничена, прекратил свое существование и был образован земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № (л.д.13-14, 36-45, 68-76).

Кроме того, в материалы дела представлено уведомление от ФИО4 в адрес ФИО1 о причинах приостановки оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.20 – без даты, л.д.65-67 – с датой 23.11.2018г.), из содержания которого следует, что стоимость земельного участка – предмета договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. составляла 1800000 рублей, и на стадии составления продавцом выдвинуты условия о том, что половина стоимости участка, то есть 900000 руб., будет указана в договоре, а вторая половина стоимости участка – 900000 рублей – в расписке о денежной задолженности от имени покупателя). Как указано ФИО4 в данных уведомлениях, продавец не исполнил предусмотренные договорам обязательства – нарушил свои обязанности, а именно п.4.2.6 Договора, а именно не забрал заявление из муниципалитета города о выделении и выкупе прилегающего участка, выкупил прилегающий участок, присоединил прилегающий участок, который являлся предметом договора, и в настоящее время его площадь составляет <данные изъяты> кв.м., и он имеет кадастровый №. Однако, в нарушение п.7.2 договора не сообщил покупателю о том, что выкупил прилегающий участок и присоединил его к участку, который был продан по спорному договору.

А из уведомления от ФИО1 в адрес ФИО4 (л.д.21-22) также следует, что по договоренности сторон цена земельного участка по договору от 25.05.2017г. составляла 1800000 рублей.

Анализируя содержание спорного договора от 25.05.2017г. и указанных выше уведомлений, переданных сторонами, суд приходит к выводу о том, что при его заключении стороны фактически договорились о предмете договора – земельном участке, который будет образован в результате перераспределения, цена которого будет составлять 1800000 рублей.

П.1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. При этом, в силу п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Однако, Государственная регистрация договора от №. не произведена, что подтверждается сообщением об отказе в государственной регистрации от 06.09.2017г. (л.д.19), ввиду не предоставления документального подтверждения оплаты оговоренной договором суммы.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

П.2 ст.489 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный ему в рассрочку или переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Аналогичные положения предусмотрены и п.п.5.1 и 6.1 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

А из представленного в материалы дела акта обследования от 17.12.2018г. земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на территории земельного участка объекты капитального или незавершенного строительства отсутствуют, границы земельного участка не огорожены (л.д.47-48).

Учитывая, что переход права собственности не зарегистрирован надлежащим образом, а иной момент перехода права собственности между сторонами не определен, стороной покупателя существенно нарушены условия договора купли-продажи недвижимости, то договор купли-продажи данного земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО4, подлежит расторжению, а полученные продавцом денежные средства в счет частичного исполнения обязательств по данному договору подлежат возврату продавцу.

При этом, оценивая доводы истца о том, что полученные в качестве задатка денежные средства не подлежат возврату, суд учитывает, что в соответствии с п.2 ст.381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у дрогой стороны.

Из содержания п.3.2.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что на момент его подписания покупатель передал продавцу задаток в сумме 200000 рублей.

При этом, в хода разбирательства дела установлено, что помимо того, что стороной покупателя нарушены обязательства по исполнению договора в части оплаты за полученный земельный участок, так и продавцом нарушены условия данного договора, а именно п.4.2.6, поскольку он в период действия договора совершил действия, в результате которых предмет договора – земельный участок был преобразован – путем выкупа прилегающей части земельного участка и его объединения с участком, являющимся предметом договора.

Соответственно, задаток в размере 200000 рублей, переданный по условиям заключенного ДД.ММ.ГГГГ. договора купли-продажи недвижимости, подлежит возвращению покупателю в полном объеме.

Оценивая доводы в обоснование требований о возмещении истцу расходов, связанных с рассмотрением данного гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд, пропорционально удовлетворенным требованиям, присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к числу которых, согласно ст.94 ГПК РФ, следует отнести расходы истца по оплате государственной пошлины и оплату услуг представителя. Данные расходы подтверждены истцом документально.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Возмещение судебных расходов, в том числе связанных с оплатой услуг представителя, на основании приведенных норм осуществляется тем самым только той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, в силу того судебного постановления, которым спор разрешен по существу, что не противоречит правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 19.10.2010г. №1349-О-О.

Поскольку настоящим решением суда спор разрешен по существу, суд признает за ФИО1 как за лицом, выступавшим в деле в качестве истца право на взыскание судебных расходов в полном объеме.

В обоснование заявленных требований истцом ФИО1 представлены договор на оказание юридических услуг и квитанция к ПКО № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.114-115) об оплате юридических услуг ФИО2 в размере 15000 рублей – по соглашению об оказании юридической помощи.

Советом Федеральной палаты адвокатов дано разъяснение в связи с обращениями адвокатских палат по вопросу применения на практике письма Министерства Финансов РФ от 29.12.2006г. №03-01-15/12-384, о том, что для надлежащего оформления приема наличных денежных средств в счет оплаты услуг адвокатов в кассу адвокатского образования, необходимо и достаточно заполнять приходно-кассовые ордера и выдавать квитанции к ним, подтверждающие прием денежных средств, вести кассовую книгу и журнал регистрации ордеров. То есть представленные в суд квитанции по ПКО являются надлежащим подтверждением как факта оплаты услуг представителя, так и размера произведенной оплаты.

Суд учитывает, что ФИО2 осуществлялось представительство интересов ФИО1 в суде общей юрисдикции при производстве по настоящему гражданскому делу и рассмотрении дела по существу. Претензий со стороны заявителя к качеству и объему предоставленных услуг, не предъявлялось. Оснований не доверять представленным документам, у суда не имеется.

Таким образом, суд считает документально подтвержденным как факт оказания представителем юридических услуг ФИО1, так и факт производства оплаты данных услуг в указанных заявителем размерах.

При этом, как разъяснено в п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016г. №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле.

При определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителей, суд принимает во внимание сложившуюся в Ставропольском крае стоимость услуг адвокатов, стоимость экономных транспортных услуг, время, которое возможно затратить при подготовке материалов, сложность рассматриваемого дела и продолжительность его рассмотрения.

Исходя из принципа разумности и документального подтверждения понесенных расходов, а также учитывая имущественное положение ответчика, а также частичное удовлетворение заявленных имущественных требований, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявлений о взыскании судебных расходов в общей сумме 5 000 рублей 00 копеек. Сумма судебных расходов подлежат взысканию с ответчика, поскольку именно такой способ взыскания компенсации судебных расходов отвечает интересам участников процесса.

В соответствии с ч.2 ст.88 ГПК РФ размер государственной пошлины устанавливается федеральными законами о налогах и сборах. Согласно абз.4 ч.1 ст.333.19 Налогового Кодекса РФ, размер государственной пошлины при обращении в суд общей юрисдикции при цене иска до от 200001 до 1 000 000 рублей составляет 5200 рублей плюс 1 процент от суммы, превышающей 200 000 рублей.

Согласно п.1 ч.1 ст.91 ГПК РФ, цена иска по искам о взыскании денежных средств определяется исходя из размера взыскиваемой денежной суммы.

Истцом заявлено требование о расторжении договора купли-продажи недвижимости, и указанное требование удовлетворено, в связи с чем уплаченная государственная пошлина в размере 8200 рублей также подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.420-421, 431, 450, 454, 489, 551 ГК РФ, ст.ст.56, 67-68, 98, 100, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании судебных расходов – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, с разрешенным видом использования «для застройки индивидуальным жилым домом», расположенного по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО4.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <данные изъяты>, в пользу ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <данные изъяты> в счет возврата части исполненных обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, с разрешенным видом использования «для застройки индивидуальным жилым домом», расположенного по адресу: <адрес> заключенному между ФИО1 и ФИО4, в размере 700000 (семьсот тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <данные изъяты>, в пользу ФИО1 судебные расходы:

- по оплате государственной пошлины в размере 8200 (восемь тысяч двести) рублей;

- по оплате услуг представителя в размере 5000 (пять тысяч) рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований ФИО1 – отказать.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в Судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано – в течение месяца со дня вынесения определения об отказе в удовлетворении этого заявления, с подачей апелляционной жалобы через Невинномысский городской суд Ставропольского края.

Ответчиком может быть подано заявление в Невинномысский городской суд Ставропольского края об отмене заочного решения суда в течение 7-ми дней с момента получения его копии.

Мотивированное решение суда изготовлено 08 февраля 2019 года.

Судья А.И.Хрипков