Решение № 2-67/2019 2-67/2019~М-18/2019 М-18/2019 от 19 июня 2019 г. по делу № 2-67/2019

Дело № 2-67/2019

25RS0018-01-2019-000023-51


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

пгт. Кировский 19 июня 2019 года.

Кировский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Комова Д.Г.,

при секретарях Лондарь Н.Г. и Рычковой Е.С.,

с участием истицы ФИО3 и её представителя – адвоката Храповой А.А., представившей удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 и Обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-Финансовая Компания «Доминанта» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Истица ФИО3 обратилась в Кировский районный суд Приморского края с иском к ФИО4 и ООО «Инвестиционно-Финансовая Компания «Доминанта» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указав следующее.

Ей на праве собственности принадлежали часть жилого дома и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Указанные объекты недвижимости принадлежали ей на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Кировского нотариального округа Приморского края, реестровый номер №, о чём в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ были сделаны записи регистрации права № и №. В ДД.ММ.ГГГГ указанные объекты недвижимости она выставила на продажу.

В ДД.ММ.ГГГГ к ней обратилась ответчик ФИО4 и предложила приобрести принадлежащие истцу часть жилого дома и земельный участок с использованием собственных и заёмных средств, предоставляемых ООО «ИФК «Доминанта». При этом, ФИО4 сообщила, что в последующем собирается погасить целевой займ за счёт средств материнского (семейного) капитала. ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО4 был заключён договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заёмных средств, согласно которому «Продавец» продает, а «Покупатель» покупает в собственность часть жилого дома, общей площадью 17,6 кв/м, кадастровый номер: №, и земельный участок, общей площадью 1500 кв/м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости был зарегистрирован переход права собственности на часть жилого дома и земельный участок на имя ФИО4, а также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона. После заключения договора купли-продажи она стала ждать выполнения обязательства со стороны ответчика ФИО4 по оплате за жилое помещение и земельный участок.

Стоимость земельного участка составляла 2000 рублей, стоимость части жилого дома составляла 458000 рублей, а всего стоимость указанных объектов недвижимости составляла 460000 рублей (п. 1.3 Договора).

Данные объекты недвижимости приобретались покупателем за счёт собственных и заёмных средств, предоставляемых ООО «ИФК «Доминанта» («Займодавец») на основании договора займа на приобретение недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1. Договора).

Заём согласно договору займа предоставлялся покупателю в размере 453026 рублей – для целей приобретения в собственность вышеуказанной части жилого дома со сроком возврата займа 180 календарных дней с даты фактической выдачи.

В силу ст. 64.2, ст. 77 Федерального закона РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» недвижимое имущество в обеспечение обязательств, принятых по договору займа, находится в залоге у ООО «ИФК Доминанта» с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. При этом ФИО4 становится залогодателем согласно п. 2.4 Договора. Также стороны определили, что недвижимое имущество с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца.

Порядок расчётов между сторонами должен был происходить следующим образом: 6974 рубля были уплачены «Покупателем» ФИО4 «Продавцу» до подписания говора купли-продажи, из которых 4974 рубля за жилой дом, а 2000 рублей за земельный участок (п. 3.1.1 договора). Оставшаяся сумма заёмных денег в размере 453026 рублей за часть жилого дома зачислялась ООО ИФК «Доминанта» на счёт «Покупателя» ФИО4, открытый в Дальневосточном Банке ПАО Сбербанк. Указанная сумма займа согласно п. 3.1.2 договора должна быть перечислена в следующем порядке: 60026 рублей предоставляется не позднее 5 банковских дней с даты предоставления Заёмщиком Займодавцу расписки в получении документов на государственную регистрацию, поданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, для государственной регистрации перехода права собственности; 150000 рублей предоставляется не позднее 15 банковских дней с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю для перехода права собственности на недвижимое имущество к Заёмщику при условии возникновения ипотеки в силу закона на недвижимое имущество в пользу Займодавца, а также предоставления оригинала выписки из Единого государственного реестра недвижимости; 150000 рублей предоставляется не позднее 15 банковских дней с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю для перехода права собственности на недвижимое имущество к Заёмщику при условии возникновения ипотеки в силу закона на недвижимое имущество в пользу Займодавца и предоставления оригинала выписки из Единого государственного реестра недвижимости; 93000 рублей предоставляется не позднее 18 банковских дней с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю перехода права собственности на недвижимое имущество к Заёмщику, при условии возникновения ипотеки в силу закона на недвижимое имущество в пользу Займодавца, а также предоставления оригинала выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Вышеуказанные суммы займа должны были передаваться «Покупателем» «Продавцу» в течение 1 банковского дня с момента выдачи поступивших «Покупателю» от «Займодавца» по договору займа денежных средств кредитной организацией, в которой открыт счёт «Покупателя», но не позднее 5 банковских дней со дня их поступления.

Так, ФИО4, получив первую денежную сумму в размере 60026 рублей, передала её истцу, о чём была выдана соответствующая расписка. Однако, когда ФИО4 получила вторую часть денежных средств в размере 150000 рублей, то в нарушение п. 3.1.2 договора денежные средства «Продавцу» не передала, а распорядилась по своему усмотрению. Она неоднократно предпринимала попытки урегулировать вопрос с ответчиком во внесудебном порядке, но ФИО4 на телефонные звонки не отвечала, фактически полностью самоустранилась от разрешения возникшей проблемы.

О случившемся она уведомила представителя ООО «ИФК «Доминанта», который также пытался выйти на связь с ФИО4, но его попытки не увенчались успехом.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ, в целях досудебного урегулирования спора, ею ДД.ММ.ГГГГ была направлена претензия ФИО4, согласно которой ей предлагалось в трёхдневный срок с момента получения претензии расторгнуть по соглашению сторон заключённый договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Претензия была направлена по последнему месту жительства ФИО4 В связи с тем, что ответчик не получала её, ДД.ММ.ГГГГ она вручила ей претензию лично под роспись, однако, до настоящего времени ответчик не предпринимает попыток к урегулированию вопроса.

Таким образом, ответчиком ФИО4 не исполнено существенное условие договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ по передаче оставшейся части денежных средств в размере 393000 рублей за часть жилого дома. В настоящее время существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, а ответчик отказывается исполнять обязательства, предусмотренные договором.

С учётом изложенного, истица ФИО3 просила расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, включающее часть жилого дома, общей площадью 17,6 кв/м, кадастровый №, и земельный участок, общей площадью 1500 кв/м, кадастровый №, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между истицей ФИО3 и ответчиком ФИО4, прекратить запись в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности ФИО4 на указанные часть жилого дома и земельный участок, прекратить записи в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ об ограничениях в виде ипотеки в силу закона на эти часть жилого дома и земельный участок, а также взыскать в её пользу с ответчика ФИО4 судебные расходы, связанные с оказанием юридических услуг в размере 4500 рублей, из которых 1500 рублей за составление претензии и 3000 рублей за составление искового заявления.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ судом были приняты к производству заявления истицы ФИО3 об уточнении её исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, в последнем из которых она указала о том, что она считает необходимым уточнить свои исковые требования в части правильности изложения формулировки исковых требований о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости и применении последствий.

С учётом изложенного истица ФИО3 просила расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заёмных средств от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ФИО3 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель), по которому «Продавец» продал, а «Покупатель» купил в собственность часть жилого дома, общей площадью 17,6 кв/м, кадастровый номер: №, и земельный участок, общей площадью 1500 кв/м, кадастровый номер: №, расположенные по адресу: <адрес>, прекратить право собственности ФИО4 на часть жилого дома, общей площадью 17,6 кв/м, кадастровый номер: №, и земельный участок, общей площадью 1500 кв/м, кадастровый номер: №, расположенные по адресу: <адрес>, исключив из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО4 на эти объекты недвижимости, возвратить в собственность ФИО3 часть жилого дома, общей площадью 17,6 кв/м, кадастровый номер: №, и земельный участок, общей площадью 1500 кв/м, кадастровый номер: №, расположенные по адресу: <адрес>, восстановив записи о государственной регистрации права собственности ФИО3 на указанные объекты недвижимости, прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ООО «Инвестиционно-Финансовая Компания «Доминанта», зарегистрированное на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заёмных средств от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ФИО3 и ФИО4 в отношении части жилого дома, общей площадью 17,6 кв/м, кадастровый номер: №, и земельного участка, общей площадью 1500 кв/м, кадастровый номер: №, расположенных по адресу: <адрес>, исключив из Единого государственного реестра недвижимости записи об обременении в виде ипотеки в силу закона на указанные объекты недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО «Инвестиционно-Финансовая Компания «Доминанта», а также взыскать в её пользу с ответчика ФИО4 судебные расходы, связанные с оказанием юридических услуг в размере 4500 рублей, из которых 1500 рублей за составление претензии и 3000 рублей за составление искового заявления.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ судом были приняты к производству заявление истицы ФИО3 об уточнении её исковых требований, в котором она указала о том, что необходимо признать сделку по отчуждению недвижимого имущества недействительной по причине того, что сделка была заключена под влиянием обмана со стороны ФИО4, которая обманула её, ввела в заблуждение и скрыла свои намерения распорядиться целевыми кредитными средствами по её усмотрению. Если бы она знала, что об умысле ФИО4, то она никогда бы не согласилась на данные условия договора и не заключала бы с ней договор купли-продажи.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершённая под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В связи с чем, в окончательной редакции истица ФИО3 просит 1) расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заёмных средств от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ФИО3 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель), по которому «Продавец» продал, а «Покупатель» купил в собственность часть жилого дома, общей площадью 17,6 кв/м, кадастровый номер: №, и земельный участок, общей площадью 1500 кв/м, кадастровый номер: №, расположенные по адресу: <адрес>; 2) признать договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заёмных средств от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ФИО3, именуемой «Продавец» с одной стороны, и ФИО4, именуемой «Покупатель» с другой стороны, согласно которому «Продавец» продал, а «Покупатель» купил в собственность часть жилого дома, общей площадью 17,6 кв/м, кадастровый номер: №, и земельный участок, общей площадью 1500 кв/м, кадастровый номер: №, расположенные по адресу: <адрес>, недействительным и применить последствия недействительности сделки; 3) прекратить право собственности ФИО4 на часть жилого дома, общей площадью 17,6 кв/м, кадастровый номер: №, и земельный участок, общей площадью 1500 кв/м, кадастровый номер: №, расположенные по адресу: <адрес>, исключив из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО4 на эти объекты недвижимости; 4) возвратить в собственность ФИО3 часть жилого дома, общей площадью 17,6 кв/м, кадастровый номер: №, и земельный участок, общей площадью 1500 кв/м, кадастровый номер: №, расположенные по адресу: <адрес>, восстановив записи о государственной регистрации права собственности ФИО3 на указанные объекты недвижимости; 5) прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ООО «Инвестиционно-Финансовая Компания «Доминанта», зарегистрированное на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заёмных средств от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ФИО3 и ФИО4 в отношении части жилого дома, общей площадью 17,6 кв/м, кадастровый номер: №, и земельного участка, общей площадью 1500 кв/м, кадастровый номер: №, расположенных по адресу: <адрес>, исключив из Единого государственного реестра недвижимости записи об обременении в виде ипотеки в силу закона на указанные объекты недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО «Инвестиционно-Финансовая Компания «Доминанта»; 6) взыскать в её пользу с ответчика ФИО4 судебные расходы, связанные с оказанием юридических услуг в размере 4500 рублей, из которых 1500 рублей за составление претензии и 3000 рублей за составление искового заявления.

Истица ФИО3 в судебном заседании свои исковые требования полностью поддержала по основаниям, указанным в исковом заявлении, и дополнительно пояснила, что с момента обращения её с иском в суд и до дня судебного заседания ответчик ФИО4 не оплатила ей необходимую денежную сумму и не объяснила ей причины, по которым она отказалась выполнять условия договора купли-продажи недвижимого имущества.

Представитель истицы ФИО3 – адвокат Храпова А.А. в судебном заседании поддержала исковые требования с учётом их уточнения в окончательной редакции, просила их удовлетворить в полном объёме по основаниям, указанным в исковом заявлении. Также в обоснование иска пояснила, что в силу п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершённая под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 5 п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании. Считает установленной совокупность доказательств, подтверждающих обман ФИО4, стечение её жизненных обстоятельств, а именно тяжелое материальное положение, отсутствие постоянного места жительства, поскольку она жила по съёмным квартирам, наличие на иждивении малолетних детей, отсутствие работы и постоянного дохода, которые вынудили её пойти на обман ФИО3 и таким образом заполучить денежные средства. Обман подтверждается признательными показаниями ФИО4, а также её поведением, из которого следует отсутствие заинтересованности в спорном жилье, она в данное время не принимает мер к погашению долга и не освободила спорное жильё, долг по договору займа не гасит и не восстанавливает договорные отношения с ООО «ИФК «Доминанта» для того, чтобы довести сделку до конца, она не имеет намерение договориться с продавцом и сохранить за собой право собственности на жилой дом и земельный участок.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте его проведения уведомлена судебной повесткой, ходатайств об отложении судебного заседания суду не предоставляла. Будучи допрошенной в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО4 пояснила, что исковыми требованиями с учётом их уточнения она согласна. Денежные средства она должна была передать ФИО3, а она их должна перевести на счёт банка, а банк ей назад перечислял. ДД.ММ.ГГГГ она заключили договор займа на сумму 453026 рублей. Эти денежные средства ей предоставлялись для приобретения квартиры. Первый раз пришла сумма 59000 рублей, она сняла с карты и отдала 12000 рублей ФИО3, 25000 рублей перевела риелтору, а 10000 рублей по договору кредитования. Потом они зашли в МФЦ, подписали договор купли-продажи, потом снова вернулись в банк. Через неделю на её счёт пришли 150000 рублей, и она должна была их передать ФИО3 в течение дня, чтобы она переслала их в ООО «ИФК «Доминанта». Она сняла 20000 рублей, так как у неё болели дети, и на 2000 рублей купила лекарства. Оплатила за электроэнергию, садик купила детям продукты питания, зимнюю куртку и зимний костюм. Она осознавала, что, поступая таким образом, она обманывает ФИО3, хотя в договоре купли-продажи отсутствуют условия, разрешающие ей использовать полученные денежные средства на свои нужды. Оставшиеся 130000 рублей остались на её счёте. Она говорила ФИО3, чтобы она отправила 130000 рублей, но она отказалась, потому что по бумагам она должна была отправить 150000 рублей. Однако, намерений передать ФИО3 эти 150000 рублей у неё уже не было. После этого ООО «ИФК «Доминанта» прекратило перечислять оставшуюся часть денежных средств, которые были предусмотрены договором займа денежных средств. Она не пыталась выйти на связь с ООО «ИФК «Доминанта», чтобы восстановить договорные отношения и продолжить сделку. Она отдаёт себе отчёт в том, что если бы ФИО3 знала о том, что она её обманет, то она бы не стала заключать с ней договор купли-продажи недвижимого имущества. Сейчас ей известно то, что ООО «ИФК «Доминанта» обратилось в суд с заявлением о взыскании с неё уже выплаченных ей денежных сумм по договору займа.

Представитель ответчика–ООО «Инвестиционно-Финансовая Компания «Доминанта» в судебное заседание не явился, о дне и времени судебного заседания уведомлён надлежащим образом, представил в суд письменный отзыв на исковое заявление, в котором просит в удовлетворении исковых требований истца полностью отказать, рассмотреть дело в его отсутствие, а также указал о том, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИФК «Доминанта» и ФИО4 был заключён договор займа № на приобретение недвижимого имущества – части жилого дома, общей площадью 26,2 кв/м, назначение: жилое, которая находится по адресу: Россия, <адрес>, и расположена на земельном участке, категория земель – земли населённых пунктов – для индивидуальной жилой застройки, общей площадью 1500 кв/м, который находится по адресу: Россия, <адрес>. Согласно этому договору на лицевой счёт ФИО4 были перечислены денежные средства в размере 210026 (Двести десять тысяч двадцать шесть) рублей. В соответствии с п. 6.2 договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ обеспечением исполнения обязательств по настоящему договору является залог части жилого дома и земельного участка, которые считаются находящимися в залоге у займодавца в соответствии с действующим законодательством. ДД.ММ.ГГГГ ООО «ИФК «Доминанта» обратилось с заявлением о вынесении судебного приказа в отношении ФИО4

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного заседания уведомлён надлежащим образом, представил в суд письменные возражения на исковые требования, в котором просил приобщить их к делу, рассмотреть гражданское дело по существу с учётом данных пояснений в его отсутствие, а также указал о том, что ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО3 на объекты недвижимого имущества: часть жилого дома, земельный участок, по адресу: <адрес> (спорный объект). Управлением ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО4 на указанный объект недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ограничение (обременение) (залог в силу закона) на спорный объект, лицом, в чью пользу ограничено право, является ООО «Инвестиционно-Финансовая Компания «Доминанта». Документов, свидетельствующих о снятии ограничений с объекта недвижимости, в адрес Управления Росреестра по Приморскому краю не поступало.

Представитель третьего лица – ГУ – Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в гор. Лесозаводске Приморского края (межрайонное) в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного заседания уведомлён надлежащим образом, представил в суд письменный отзыв на исковые требования, в котором указал о том, что заявленные истцом требования полностью поддерживает. Ответчик ФИО4 с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в Управление Пенсионного Фонда РФ в г. Лесозаводске Приморского края (межрайонное) не обращалась. Право на материнский капитал подтверждается государственным сертификатом. Согласно п. 1 ч. 3 ст. 7 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 года № 256-ФЗ (в редакции от 30.10.2018 г.) лица, получившие сертификат, могут направить средства материнского капитала, в том числе, на улучшение жилищных условий.

Представитель третьего лица – Территориального отдела опеки и попечительства Департамента образования и науки Приморского края по Кировскому муниципальному району в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте его проведения уведомлён надлежащим образом, представил в суд письменный отзыв на исковые требования, в котором указал о том, что несовершеннолетние дети ответчика ФИО4 в число собственников недвижимого имущества, указанного в исковом заявлении, не вошли. Те требования, которые заявлены истицей ФИО3, не нарушают имущественные права ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ, поскольку несовершеннолетние не приобрели право собственности на указанные в исковом заявлении объекты недвижимости. Просил рассмотреть дело по иску ФИО3 в отсутствие представителя территориального отдела опеки и попечительства.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения участвующих в судебном заседании лиц, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 485, п. 1 и п. 3 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право собственности и ипотека.

В соответствии со ст. 4 и ст. 5 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе, повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует её воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении её воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий её недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истицей ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ответчиком ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в письменной форме был заключён договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заёмных средств. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю на основании данного договора зарегистрировано право собственности ФИО4 на объекты недвижимого имущества – часть жилого дома и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.1. данного договора было предусмотрено, что денежная сумма в размере 460000 рублей в счёт оплаты за не недвижимое имущество выплачивается покупателем как за счёт собственных средств, так и за счёт средств, предоставляемых покупателю ООО «ИФК «Доминанта» по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ. Расчёты между продавцом и покупателем производятся в следующем порядке: денежная сумма в размере 6974 рубля выплачивается продавцу до подписания договора, в том числе, 4974 рубля за часть жилого дома и 2000 рублей за земельный участок из собственных средств. Заём в размере 453026 рублей для оплаты за часть жилого дома предоставляется в следующем порядке: сумма в размере 60026 рублей предоставляется в течение 5 дней с даты предоставления займодавцу расписки в получении документов на государственную регистрацию, выданную Управлением Росреестра по Приморскому краю, оставшаяся сумма в размере 393000 рублей предоставляется после предоставления оригинала выписки из Единого государственного реестра недвижимости. Вышеуказанные суммы займа передаются покупателем продавцу в течение одного банковского дня с момента выдачи поступивших покупателю от займодавца по договору займа денежных средств кредитной организацией, в которой открыт счёт покупателя, но не позднее пяти банковских дней со дня их поступления.

Кроме того, стороны договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ договорились, что с момента передачи недвижимого имущества покупателю до полной его оплаты часть жилого дома и земельный участок не будут находиться в залоге у продавца (п. 2.5 Договора).

По условиям договора продавец имущества проинформирован покупателем, что указанное имущество приобретается покупателем за заёмные средства, предоставляемые ООО «ИФК «Доминанта» (займодавец) согласно договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого в <адрес> между покупателем и заимодавцем (п. 2.1 Договора).

В соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному договору займа, считается находящимся в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на имущество. При этом, ФИО4 становится залогодателем (п. 2.4 Договора).

Денежные средства в размере 453026 рублей в счёт уплаты за приобретаемое имущество выплачиваются покупателем за счёт средств предоставляемого ипотечного займа не позднее 5 банковских дней со дня их поступления (п. 3.1.2 Договора).

Продавец вправе требовать расторжения Договора в случае неполучения денежных средств, указанных в п. 3.1.2 настоящего Договора, в течение 5 банковских дней, считая с даты поступления денежных средств на расчётный счёт покупателя, а также удерживать продаваемое имущество от передачи покупателю во владение до полной его оплаты (пункт 4.1.6 Договора).

Договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заёмных средств вступает в силу (считается заключённым) с даты его подписания. Обязательства покупателя в части ипотеки недвижимого имущества действуют до полного исполнения покупателем обеспеченных ипотекой денежных обязательств (п. 5.1 и п. 5.2 Договора).

Также в судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истица ФИО3 обратилась с письменным требованием к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в связи с невыполнением обязательств по оплате недвижимого имущества согласно условиям заключённого договора, однако, указанное требование ответчиком ФИО4 оставлено без рассмотрения.

Право собственности ФИО4 на указанные дом и земельный участок было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю на основании оспариваемого договора. Также была зарегистрирована ипотека на спорное имущество.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ИФК «Доминанта» заключило с ФИО4 договор займа на приобретение недвижимого имущества, которое было передано в залог ООО «ИФК «Доминанта», что подтверждается п. 6.2 договора займа, а также сведениями ЕГРН, а на банковский счёт ФИО4 в соответствии с указанным договором займа поступили денежные средства в размере 59000 рублей, которые ответчик обналичила, и передала 12000 рублей истице. В течение следующего дня пришли ещё 150000 рублей, ФИО4 обналичила 20000 рублей, но в нарушение условий договора купли-продажи не передала денежные средства ФИО3 в счёт оплаты стоимости недвижимого имущества.

При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ФИО4 заключала оспариваемый договор купли-продажи с целью получения для личных целей предоставляемых по договору ипотечного займа денежных средств под спорное имущество, а не с намерением создать соответствующие данной сделке правовые последствия, то есть с целью реального вступления во владение и пользование этим недвижимым имуществом, о чём свидетельствуют как пояснения самой ФИО4 в судебном заседании, так и её действия, выразившиеся в заключении договора займа под условием использования средств материнского капитала для погашения займа (при неиспользовании права на материнский капитал), в обналичивании и присвоении заёмных денежных средств, непередаче их истице ФИО3 в полном объёме, как это предусмотрено условиями заключённого договора.

Суд исходит из того обстоятельства, что в судебном заседании установлено наличие у ответчика ФИО4 таких жизненных обстоятельств, как тяжелое материальное положение, отсутствие постоянного места жительства, так как она проживала на съёмных квартирах, наличие на иждивении малолетних детей, отсутствие работы и постоянного дохода, которые вынудили её пойти на обман продавца недвижимого имущества ФИО3 и таким образом заполучить денежные средства для своих собственных нужд. Данные обман продавца ФИО3 со стороны покупателя ФИО4 подтверждается признательными показаниями самой ФИО4, а также её последующим поведением, из которого следует отсутствие заинтересованности в спорном жилом помещении, поскольку в данное время она не принимает мер к погашению долга, фактически выехала из спорного жилого помещения, так как сообщила суду в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ о том, что она уже проживает в <адрес>, при этом, она долг по договору займа не гасит, не принимает мер к восстановлению договорных отношений с займодавцем – ООО «ИФК «Доминанта» для того, чтобы совершить сделку до конца, то есть не имеет намерения сохранить за собой право собственности на часть жилого дома и на земельный участок, которые являлись предметом договора купли-продажи недвижимого имущества.

При этом, о данных обстоятельствах ответчик ФИО4 не сообщала продавцу ФИО3, что являлось существенным обстоятельством для последней при принятии ею решения о совершении сделки купли-продажи недвижимого имущества. Из пояснений истицы ФИО3, данных ею в судебном заседании, следует, что она никогда не стала бы заключать такой договор с ответчиком ФИО4, если бы достоверно знала о том, что покупатель полученные от займодавца деньги потратит на свои нужды, а не передаст ей.

Поскольку, решение истицы о заключении сделки находится в прямой причинной связи с обстоятельствами, относительно которых она была обманута, то есть относительно действительности намерения покупателя передать продавцу денежные средства за спорное имущество и, тем самым, выполнить условия по достигнутой договорённости о купле-продаже в полном объёме, то в этом случае договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит признанию недействительным как сделка, совершённая под влиянием обмана.

Довод представителя ответчика ООО «ИФК «Доминанта» о том, что согласно п. 6.2. договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, обеспечением исполнения обязательств по данному договору является залог части жилого дома, для приобретения которого заёмщику ФИО4 предоставлены заёмные денежные средства в размере 210026 рублей, и земельного участка, которые считаются в залоге у займодавца, судом не принимается во внимание, поскольку само по себе подписанное условие о передаче имущества в залог не свидетельствует как о произведении оплаты по договору, так и о намерении покупателя ФИО4 на исполнение условий заключённого договора купли-продажи. Кроме того, ФИО3 не являлся стороной договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, а ООО «ИФК «Доминанта» не являлся стороной оспариваемого договора купли-продажи.

Таким образом, исковые требования ФИО3 к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и о применения последствий недействительности сделки подлежат удовлетворению. При этом, суд учитывает также то, что последствиями признания договора купли-продажи недействительным будут являться прекращение права собственности ФИО4 на спорные объекты недвижимости и погашение соответствующей записи государственной регистрации права собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 354 ГК РФ в случае, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (ст. 301 ГК РФ), залог в отношении этого имущества прекращается.

Согласно со ст. 42 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Из системного толкования указанных норм права следует, что одним из оснований прекращения залога в отношении недвижимого имущества является его истребование у залогодателя, то есть возврат собственнику, поскольку залог имущества ненадлежащим лицом (не собственником и не владельцем на праве хозяйственного ведения) противоречит требованиям п. 1 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Поскольку судом договор купли-продажи жилого дома и земельного участка признан недействительным и применены последствия недействительности сделки, в связи с чем, ФИО4 не является собственником недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, то ипотека, зарегистрированная ДД.ММ.ГГГГ за залогодержателем – ООО «ИФК «Доминанта» в отношении спорных части жилого дома и земельного участка, прекращается в соответствии со ст. 42 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ, что является основанием для погашения записи государственной регистрации ипотеки в силу закона на указанные часть жилого дома и земельный участок, и соответственно влечёт удовлетворение исковых требований истицы ФИО3 в данной части.

Принимая во внимание то обстоятельство, что суд пришёл к выводу о необходимости признания оспариваемой сделки недействительной и применения последствий такого признания, основания для удовлетворения исковых требований истицы ФИО3 о расторжении оспариваемого договора купли-продажи отсутствуют, поскольку требования истца и о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, и о признании данного договора недействительным – являются взаимоисключающими.

Так как в рассматриваемом гражданском деле стороной, в пользу которой состоялось решение суда, является истица ФИО3, то её требования о взыскании с ответчика ФИО4 судебных расходов, связанных с оплатой юридических услуг – составление претензии в адрес ответчика и искового заявления на общую сумму 4500 рублей, подлежат удовлетворению, так как ФИО3 представлены документы, подтверждающие размер понесённых ею судебных расходов, а именно квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ за составление претензии и квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ за составление искового заявления.

Кроме того, согласно ст. 103 ГПК РФ с ответчика ФИО4 в доход бюджета Кировского муниципального района Приморского края следует взыскать государственную пошлину за рассмотрение судом гражданского дела в размере 300 рублей, так как истица ФИО3 при подаче данного искового заявления в суд была освобождена от уплаты государственной пошлины в силу п.п. 2 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 198 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 и Обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-Финансовая Компания «Доминанта» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заёмных средств, заключённый ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> между ФИО3, родившейся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, именуемой «Продавец», и ФИО4, родившейся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, именуемой «Покупатель», согласно которому «Продавец» продал, а «Покупатель» купил за 460000 рублей в собственность объекты недвижимости: часть жилого дома, общей площадью 17,6 кв/м, назначение: жилое, кадастровый (или условный) №, находящуюся по адресу: <адрес>, а также земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов – для индивидуальной жилой застройки, общей площадью 1500 кв/м, кадастровый (или условный) номер №, находящийся по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ФИО4, родившейся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, возникшее ДД.ММ.ГГГГ на часть жилого дома, общей площадью 17,6 кв/м, кадастровый номер: №, и земельный участок, общей площадью 1500 кв/м, кадастровый номер: №, расположенные по адресу: <адрес>, на основании государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заёмных средств, заключённого ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> между ФИО3, родившейся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, именуемой «Продавец», и ФИО4, родившейся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, именуемой «Покупатель».

Возвратить в собственность ФИО3, родившейся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, часть жилого дома, общей площадью 17,6 кв/м, кадастровый номер: №, и земельный участок, общей площадью 1500 кв/м, кадастровый номер: №, расположенные по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для погашения записи о государственной регистрации права собственности ФИО4, родившейся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, на часть жилого дома, общей площадью 17,6 кв/м, кадастровый №, и земельный участок, общей площадью 1500 кв/м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, пгт. Кировский, <адрес>.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО3, родившейся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, на часть жилого дома, общей площадью 17,6 кв/м, кадастровый номер: №, и земельный участок, общей площадью 1500 кв/м, кадастровый номер: №, расположенные по адресу: <адрес>.

Прекратить ипотеку, зарегистрированную ДД.ММ.ГГГГ за залогодержателем – Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-Финансовая Компания «Доминанта», ИНН №, КПП №, в отношении недвижимого имущества: части жилого дома, общей площадью 17,6 кв/м, кадастровый номер: №, и земельного участка, общей площадью 1500 кв/м, кадастровый номер: №, расположенных по адресу: <адрес>, что является основанием для погашения записи государственной регистрации ипотеки в силу закона на указанные часть жилого дома и земельный участок в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-Финансовая Компания «Доминанта», ИНН №, КПП №.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 и Обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-Финансовая Компания «Доминанта» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заёмных средств, заключённого ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4, – отказать.

После вступления решения суда в законную силу отменить обеспечительные меры в виде запрета Обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-Финансовая Компания «Доминанта» и ФИО4 совершать действия, направленные на отчуждение и обременение объектов недвижимости в виде части жилого дома, общей площадью 17,6 кв/м, кадастровый номер: №, и земельного участка, общей площадью 1500 кв/м, кадастровый номер: №, расположенных по адресу: <адрес>, а также запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю совершать регистрационные действия в отношении части жилого дома, общей площадью 17,6 кв/м, кадастровый номер: №, и земельного участка, общей площадью 1500 кв/м, кадастровый номер: №, расположенных по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО4, родившейся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, в пользу ФИО3, родившейся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, в возмещение судебных издержек, связанных с оплатой юридических услуг за составление претензии 1500 рублей и за составление искового заявления 3000 рублей, а всего – 4500 (четыре тысячи пятьсот) рублей.

Взыскать с ФИО4, родившейся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, в доход бюджета Кировского муниципального района Приморского края государственную пошлину за рассмотрение дела судом в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Кировский районный суд в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 20 июня 2019 года.

Председательствующий: Д.Г. Комов