Апелляционное определение № 33-3662/2025 от 22 декабря 2025 г.

Судья Усманова Е.А. Дело № 33-3662/2025

УИД 70RS0001-01-2025-001327-85


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Вотиной В.И.,

судей Алиткиной Т.А., Дегтяренко Е.А.,

при секретарях Миретиной М.А., Серяковой М.А., Сомове Д.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело № 2-1381/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи

по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 – ФИО3 на решение Кировского районного суда г.Томска от 21 августа 2025 года,

заслушав доклад судьи Алиткиной Т.А., объяснения представителя истца ФИО4, настаивавшей на доводах апелляционной жалобы и отмене судебного решения, представителя ответчика ФИО5, считавшего решение суда законным и обоснованным,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором с учетом уточнений просил расторгнуть договор купли-продажи от 20.09.2023, заключенный между Ш. и ФИО2, предметом которого является 1/2 доля в праве общей долевой собственности на здание, площадью /__/ кв.м, расположенное по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/, 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/; передать в собственность ФИО1 указанное недвижимое имущество; указать, что решение суда является основанием для прекращения права собственности ФИО2 и для регистрации права собственности за наследником ФИО1 права собственности на указанное имущество.

В обоснование требований указал, что приходится сыном и единственным наследником умершего Ш. 20.09.2023 между Ш. и ФИО2 заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанные здание и земельный участок. Согласно пункту 3 указанного договора цена имущества установлена в размере 2 000 000 руб. с порядком оплаты до подписания договора. 03.10.2023 ответчик зарегистрировала право собственности на спорное недвижимое имущество. 11.09.2023, согласно заключению врача, у Ш. выявлен местный рецидив по подтвержденному диагнозу: /__/, о чем ответчику стало известно от врача в этот же день. /__/ Ш. умер. Свои обязательства по оплате по договору ответчик не исполнил, поскольку в наследственной массе умершего Ш. денежные средства в размере 2 000 000 руб. ни на счетах, ни в наличной сумме не значатся. Кроме того, доход ответчика не обеспечивает возможности совершить покупку недвижимости стоимостью 2 000 000 рублей. От Ш. ему была передана информация о том, что все принадлежащее имущество будет передано детям - ему и сестре Ш., которая в последующем отказалась от наследства в его пользу. О том, что часть имущества умершего Ш. не включена в наследственную массу, он узнал в апреле 2024 года при получении свидетельства у нотариуса.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, направил своего представителя ФИО4, которая заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, направила представителя ФИО5, который заявленные требования не признал.

Обжалуемым решением в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представителя истца ФИО3 просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что ссылка ответчика на то, что доказательством оплаты служит сам договор, из условия которого следует факт передачи денег, должен быть отклонен судом. Указание в договоре на то, что покупная цена оплачивается до подписания договора, свидетельствует о согласовании сторонами порядка оплаты по договору, однако не подтверждает передачу денежных средств.

Поскольку ответчик не уплатил продавцу покупную цену за приобретенное имущество, имеются основания для расторжения договора купли-продажи.

Представитель ответчика ФИО5 представил письменные возражения, в которых просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 167, пунктом 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие истца ФИО1, ответчика ФИО6, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 20.09.2023 между Ш. (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора 1/2 долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество: здание, назначение: жилой дом, одноэтажный, общая площадь /__/ кв.м, кадастровый номер: /__/, и земельный участок, общая площадь которого составляет /__/ кв.м, кадастровый номер /__/, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации жилого дома, расположенных по адресу: /__/.

Цена договора установлена пунктом 2.1 договора купли-продажи от 20.09.2023 и составляет 2 000 000 руб., из которых по соглашению сторон стоимость 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом составляет 1 000 000 руб., стоимость 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок – 1 000 000 рублей.

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи от 20.09.2023 сумму в размере 2 000 000 руб. покупатель уплатил продавцу за счет собственных денежных средств до подписания договора.

В соответствии с пунктом 3.1 договора купли-продажи от 20.09.2023 указанный договор является передаточным актом о фактической передаче жилого дома с земельным участком согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На дату заключения договора Ш. являлся собственником указанного имущества, 03.10.2023 зарегистрировано право ФИО2 на 1/2 долю в праве собственности на объекты недвижимости.

/__/ Ш. умер.

Согласно свидетельству о рождении серии /__/ № /__/ от /__/ ФИО1 приходится сыном Ш.

Согласно свидетельствам о праве на наследство по закону серии 70АА № 1947310 от 09.04.2024, 70АА № 1947311 от 09.04.2024 ФИО1 является наследником умершего /__/ Ш., наследство состоит из: 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером /__/, 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером /__/, расположенных по адресу: /__/.

Обращаясь с требованием о расторжении договора купли-продажи от 20.09.2023, истец указывает на безденежность данной сделки.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 5 указанной статьи к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По смыслу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1); в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

При этом из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно абзацу 4 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.

Разрешив спор по существу, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, усмотрев из материалов дела факт наличия у ответчика финансовой возможности для приобретения недвижимого имущества по договору от 20.09.2023, расторжения которого по мотиву безденежности требует истец, исходя из того, что стороны предусмотрели в тексте договора от 20.09.2023 оговорку о передаче денежных средств до его подписания, пришел к выводу, что ответчиком денежные средств в счет уплаты по договору купли-продажи от 20.09.2023 передавались Ш., а потому – оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке не имеется. При этом отсутствие письменных доказательств передачи денежных средств не может свидетельствовать о том, что денежные средства по договору не передавались, поскольку сами стороны сделки определили, что расчет произведен полностью до подписания договора.

Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда.

Так, судом первой инстанции установлено, что по состоянию на 20.03.2023 ответчик располагала денежными средствами в размере 6 050 000 руб., которые были выручены ею от продажи квартиры, расположенной по адресу: /__/, по договору от 20.03.2023 (т.1 л.д.74-76).

Утверждения стороны истца о том, что до даты заключения договора купли-продажи ФИО2 иным образом распорядилась денежными средствами, полученными ею по сделке от реализации, принадлежащей ей квартиры, своего подтверждения не нашли.

В договоре от 20.09.2023 его стороны согласовали, что на момент подписания ФИО2 уже уплатила денежные средства Ш. в счет оплаты за приобретенное имущество (пункт 2.1).

При этом как следует из содержания, поступившего в ответ на запрос апелляционного суда реестрового дела в отношении здания и земельного участка, расположенных по адресу: /__/, Ш. лично обращался с заявлением о регистрации перехода права по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на здание и земельный участок в ОГКУ «ТО МФЦ» по адресу: г.Томск, пер.1905 года, д.7.

Учитывая, что на момент заключения договора от 20.09.2023 ответчик располагала денежными средствами в размере более 2000000 руб., в договоре стороны согласовали состоявшийся к тому моменту факт передачи денежных средств в счет оплаты за приобретаемое ответчиком недвижимое имущество, а в последующем истец сам обратился за государственной регистрацией перехода права собственности на приобретенное ответчиком недвижимое имущество, не оспаривая при этом ни факта заключения договора или передачи денежных средств в установленном сторонами договора размере, ни наличия своей воли на отчуждение недвижимого имущества, судебная коллегия не усматривает оснований для принудительного расторжения договора купли-продажи от 20.09.2023.

По существу доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке обстоятельств, установленных судом первой инстанции, иному толкованию условий договора купли-продажи от 20.09.2023.

Вместе с тем, как следует из разъяснений пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Предлагаемый подателем жалобы вариант толкования договора от 20.09.2023 фактически нивелирует достигнутую между ФИО2 и Ш. договоренность о подтверждении факта оплаты, позволяя правопреемникам Ш. в обход основных начал гражданского законодательства извлекать необоснованные преимущества из указанной сделки: требовать от покупателя повторного исполнения денежного обязательства либо требовать возврата приобретенного покупателем имущества без обоюдного возврата встречного предоставления (статья 10, пункт 3 статьи 423, статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В то же время, учитывая приведенные обстоятельства спора, в совокупности с положениями 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, от истца как от утверждающего лица требовалось раскрыть обстоятельства, с достаточной степенью достоверности опровергающие реальность факта передачи денежных средств в пользу Ш. взамен на отчужденное им по договору от 29.09.2023 имущество. Наличие таких обстоятельств в отношениях между Ш. и ФИО2 из материалов дела не следует, доказательств того, что Ш. при жизни заявлял о том, что им не были получены денежные средства, не представлено, и такие обстоятельства по делу не установлены.

Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно, материальный закон применен верно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом при рассмотрении настоящего дела не допущено.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, а доводы, указанные в апелляционной жалобе, судебной коллегией не могут быть приняты во внимание.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Томска от 21 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца ФИО1 – ФИО3 – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного текста апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.01.2026.