Решение № 03-43/2023 03А-16/2023 03А-2/2024 03А-2/2024(03А-16/2023;)~03-43/2023 от 18 января 2024 г. по делу № 03-43/2023

Дело 03а-2/2024

УИД 530S0000-01-2023-000230-64


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 января 2024 года Великий Новгород

Новгородский областной суд в составе

председательствующего судьи Павловой Е.Б.,

при секретаре Краснюк Н.Л.,

с участием представителя административного истца ЗАО «Проектстрой» ФИО1,

представителя заинтересованного лица ГОБУ «Центр кадастровой оценки и недвижимости» ФИО2,

представителя заинтересованного лица Администрации Великого Новгорода ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Проектстрой» к Министерству строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерного общества «Проектстрой» (далее – Общество) обратилось в суд с административным иском к Министерству строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, указав, что является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами <...> и собственником земельного участка с кадастровым номером <...>. Кадастровая стоимость указанных земельных участков утверждена по состоянию на 1 января 2022 года Постановлением Министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области от 23.11.2022г. № 22 и составила:

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 11 815 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород – 41 366 910,86 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 9 284 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород – 32 505 323,77 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 8 037 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород -28 139 302,79 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 9 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород -33 611 709,20 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 8 451 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород – 29 588 807,75 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 10 371 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород – 36 311 149,59 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 9 943 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород – 34 812 627,56 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 9 951 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород – 34 840 637,32 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 11 380 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород – 39 843 880,27 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 11 298 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород – 39 556 780,26 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 11 477 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород – 40 183 498,59 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 9 610 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород – 33 646 721,40 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 6 691 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород – 23 426 661,07 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 4 746 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома, адрес: <...>, г Великий Новгород, <...>. – 16 616 788,74 руб.

Поскольку указанная кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетом оценщика ООО <...> от 8 августа 2023 года <...>, и затрагивает права и обязанности Общества как арендатора и собственника земельных участков, уплачивающего арендную плату и земельный налог, исчисляемые исходя из кадастровой стоимости земельных участков, административный истец (с учетом уточнения требований) просит установить кадастровую стоимость вышеуказанных земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2022 года:

земельный участок с кадастровым номером <...> – 20 012 454 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 16 354 945 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 12 928 344 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 14 968915 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 13 455 401 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 17 938 949 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 15 404 627 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 15 417 021 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 17 245 126 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 17 132 162 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 17 335 098 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 14 984 507 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 11 133 240 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 9 394 519 руб.

В судебном заседании представитель Общества ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представители заинтересованных лиц ГОБУ «Центр кадастровой оценки и недвижимости», Администрации Великого Новгорода возражали против удовлетворения заявленных требований, указывая на то, что установление кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере рыночной, значительно меньше действующей кадастровой стоимости, повлечет уменьшение платежей по арендной плате и земельному налогу в местный бюджет.

В судебное заседание представители Министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области, филиала «ППК Роскадастр» по Новгородской области не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в соответствии с частью 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд находит требования Общества подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Общество на основании договора аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, от 26 июня 2013 года, заключенного с Департаментом имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области (ныне Министерство строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области), и дополнительных соглашений к нему от 7 декабря 2016 года, 21 января 2021 года, является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами <...> на срок до 8 сентября 2024 года.

Также Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером <...>.

Согласно условиям указанного выше договора и расчету арендной платы, являющемуся приложением к договору, арендная плата за указанные земельные участки исчисляется исходя из их кадастровой стоимости.

Частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии со статьей 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является земельный налог.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 390, пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно пункту 1 статьи 388 НК РФ организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Таким образом, учитывая порядок определения арендной платы, исчисления земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков его рыночной стоимости затрагивает права арендатора и собственника земельных участков.

На территории Новгородской области государственная кадастровая оценка земельных участков, сформированных по состоянию на 1 января 2022 года, в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель водного фонда, земель лесного фонда, земель запаса, земельных участков, категория которых не установлена, расположенных на территории Новгородской области проведена в соответствии с Федеральным законом №237-ФЗ и ее результаты утверждены Постановлением Министерства строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области от 23.11.2022г. № 22

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных земельных участков утверждена в следующем размере:

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 11 815 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород – 41 366 910,86 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 9 284 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород – 32 505 323,77 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 8 037 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород -28 139 302,79 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 9 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород -33 611 709,20 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 8 451 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород – 29 588 807,75 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 10 371 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород – 36 311 149,59 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 9 943 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород – 34 812 627,56 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 9 951 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород – 34 840 637,32 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 11 380 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород – 39 843 880,27 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 11 298 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород – 39 556 780,26 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 11 477 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород – 40 183 498,59 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 9 610 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород – 33 646 721,40 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 6 691 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома в 5 — 14 надземных этажей (включая цокольный и технический этажи), адрес: <...>, г Великий Новгород – 23 426 661,07 руб.;

земельный участок, кадастровый <...>, площадью 4 746 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома, адрес: <...>, г Великий Новгород, <...>. – 16 616 788,74 руб.

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков от 8 августа 2023 года <...> (т.4, л.д. 2-158), выполненному оценщиком ООО <...> рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года составляет:

земельный участок с кадастровым номером <...> – 20 012 454 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 16 354 945 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 12 928 344 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 14 968915 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 13 455 401 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 17 938 949 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 15 404 627 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 15 417 021 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 17 245 126 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 17 132 162 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 17 335 098 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 14 984 507 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 11 133 240 руб.;

земельный участок с кадастровым номером <...> – 9 394 519 руб.

В соответствии с пунктами 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В связи с поступившими от представителей ГОБУ «Центр кадастровой оценки и недвижимости», Администрации Великого Новгорода возражениями относительно достоверности содержащихся в отчете, выполненном ООО <...> выводов относительно действительной рыночной стоимости спорных земельных участков, по ходатайствам представителя Общества и ГОБУ «Центр кадастровой оценки и недвижимости» определением суда от 9 ноября 2023 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «<...> ФИО4 На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета оценщика ООО <...> от 8 августа 2023 года <...> (т.4, л.д. 2-158) и содержащихся в нем выводов о размере рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <...> по состоянию на 01 января 2022 года требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки; какова рыночная стоимость указанных земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно заключению эксперта ФИО4 от 27 декабря 2023 года отчет ООО <...> соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки; определенная данным отчетом рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года соответствует их действительной рыночной стоимости.

Как указал эксперт, при определении рыночной стоимости спорных земельных участков оценщиком использованы сравнительный и доходный подходы.

В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнения продаж. Данный метод выбран правильно, обоснованность его применения приведена оценщиком, основные этапы реализации метода сравнения продаж выполнены корректно; выполнены все процедуры определения стоимости объекта оценки сравнительным подходом, предусмотренные п.22 ФСО №7. Корректировки цен аналогов на отличия от объекта оценки выполнены общепринятыми методами; источники информации об объектах-аналогах указаны, приведены в приложении к отчету.

Анализ рынка и основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости проведен полностью (п.3.5, пп.5.1.2-5.1.4 таблицы); размер использованных корректировок достаточно обоснован, противоречия с анализом рынка отсутствуют:

1) произведен корректный выбор объектов-аналогов: анализ рынка показывает наличие достаточного для оценки количества объектов-аналогов (№4, №11, №12 и №13 таблицы 1.1 отчета), сопоставимых с объектами оценки по виду разрешенного использования, местоположению в жилых и граничащих с ними зонах, и другим характеристикам. В отчете на стр.60 сделаны верные выводы о неразвитом рынке земельных участков под многоэтажную жилую застройку, который отвечает признакам неактивного рынка, подтвержденные информацией о предлагаемых к продаже объектах под МЖС, коммерческого и иного назначения, расположенных в жилых и граничащих с ними зонах. Подобраны аналоги, информация о которых подтверждена данными публичной кадастровой карты https://roscadastr.com/map. Характеристики объектов-аналогов с целью исключения введения в заблуждение пользователей отчета об оценке подробно изложены на стр.73-89 отчета с использованием картографического материала https://pkk.rosreestr.ru/#/ (ПКК Росреестра), яндекс-карт и карты градостроительного зонирования г.Великий Новгород.

Применение корректировок и их размер достаточно обоснованы; последовательность внесения корректировок общепринятая; примененная корректировка цен объектов-аналогов на инфляцию с применением ИПЦ исключает вероятность занижения рыночной стоимости объектов оценки, т.е. за счет произведенной корректировки стоимость объектов оценки увеличилась, что не ущемляет публичных интересов государственных органов власти в установлении кадастровой стоимости. Для применения корректировки на местоположение использованы данные Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт.

По мнению эксперта по данным интернет-сайта СтатРиелт (https://statrielt.ru/) описание района местоположения объектов оценки прежде всего, а также других районов дано более точно, опираясь на основные характеристики районов города, чем в Справочнике оценщика-2020. Земельные участки (под ред.Лейфера) и более полно отвечает основным ценообразующим факторам земельных участков под многоэтажную жилую застройку. При этом, информация о рыночных данных Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт приведена на 01.01.2022 - более точная дата, чем данные по состоянию на сентябрь 2020г. в Справочнике оценщика-2020. Земельные участки (под ред.Лейфера).

Корректировки и другие данные статистики интернет-сайта СтатРиелт основаны на всем объеме опубликованных на открытых интернет-площадках объявлений о продаже и покупке конкретных объектов недвижимости всех регионов Российской Федерации, опубликованных за истекший квартал года. Значения индексов, коэффициентов, поправок и корректировок рассчитаны методами математической статистики на основе анализа и сопоставления рыночных цен предложений всей совокупности продаваемых объектов по соответствующим сегментам рынка сайтов объявлений недвижимости за истекший квартал. Подбор объектов, пар для сравнения, рыночная акстракция и машинный анализ данных осуществляются по сопоставимым признакам, характеристикам и ценообразующим факторам в автоматическом режиме по разработанным с учетом оценочной методологии алгоритмам.

Так, объекты оценки по данным СтатРиелта относятся к спальному району, граничащему к пригороду.

Объекты-аналоги №1, №2 и №4 правильно отнесены к административно-культурному историческому центру города в соответствии со следующими его характеристиками:

время ходьбы пешком от объектов-аналогов до Кремля составляет 13-16 минут, при этом нет необходимости использования общественного транспорта.

-районы обеспечены основными транспортными магистралями с большим транспортным потоком, а также остановками общественного транспорта нескольких автобусных маршрутов, связующих объекты с большинством других районов города.

близость к таким общественно-значимым и социальным объектам, как автовокзал, железнодорожный вокзал, поликлиника, торговые центры, магазины, кафе, рынок, киноцентр «Россия», гостиницам, здания Администраций города и области.

Объект-аналог №3 правильно отнесен к смешанной зоне производственно-складской и жилой застройки города в соответствии со следующими его характеристиками:

наличие объектов индивидуальной жилой застройки, 1 Справочник оценщика-2020. Земельные участки (под ред.Лейфера).

близость к крупному району многоквартирной жилой застройки (ул.Ломоносова), крупным транспортным магистралям с большим транспортным потоком (ул.Нехинская), кафе Welkome, магазинам, АЗС.

близость к остановкам общественного транспорта нескольких автобусных маршрутов, связующих объекты с большинством других районов города

наличие в непосредственной близости от объекта-аналога крупных промышленных предприятий и баз, в том числе АО «Газпромгазораспределение», СКТБ РТ, База СКС двери, Трест зеленого хозяйства и т.д.

При применении коэффициента корректировки на функциональное назначение к стоимости объекта-аналога №1 в размере 1,45 оценщик учел невозможность обустройства на его территории спортивных и детских площадок, площадок для отдыха, осуществление которого обязательно при строительстве многоэтажных жилых домов.

В отчете приведен наглядно расчет корректировки стоимости объектов-аналогов на различия в площади по сравнению с объектами оценки с использованием калькулятора по данным интернет-сайта СтатРиелт, что исключает ошибки при проведении расчетов. Правильность математического расчета проверена экспертом.

В публикуемых общедоступных источниках, в том числе в Справочнике оценщика-2020. Земельные участки (под ред.Лейфера), отсутствует информация, позволяющая учесть функциональное использование - МЖС при применении данной корректировки.

Весовые коэффициенты аналогов присвоены обоснованно: наибольший вес придается объекту, к которому было применено наименьшее количество корректировок.

Модуль валовых корректировок стоимости объектов-аналогов выше 30% не свидетельствует о неправильном выборе аналогов, а говорит о неразвитости рынка земельных участков под многоэтажную жилую застройку. В результате проведенных корректировок не наблюдается значительного разброса между скорректированными ценами (коэффициент вариации 25,35 %, что менее 33%).

Независимо от того, что значение коэффициента вариации для данной выборки меньше допустимого нормативного значения, оценщиком, при согласовании скорректированных значений, принято решение отказаться от применения показателя аналога №2, в связи с тем, что он существенно отклоняется от среднего значения в сторону понижения.

Таким образом, при проведении оценки сравнительным подходом нарушений Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки не выявлено.

При применении доходного подхода в отчете об оценке использован метод капитализации земельной ренты, в рамках которого величина земельной ренты рассчитывалась как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Оценщик правильно пришел к выводу, что использование метода остатка или метода предполагаемого использования в рамках доходного подхода при оценке объекта оценки, представляется некорректным, так как потребует использование информации, изначально с большой неопределенностью и значительной долей субъективизма, и принятие большого количества допущений, которые приведут к высокой погрешности результата вычислений, вследствие чего полученный результат нельзя будет считать обоснованным и соответствующим статье 12 Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами - результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении ставки дисконтирования; при расчете методом предполагаемого использования большая неопределенность результатов из-за использования в расчетах прогнозов; выделение из стоимости единого объекта недвижимости отдельно затрат на строительство улучшений, в ситуации высоких цен на строительство и наличия экономического устаревания (вызванного общей социально-экономической ситуацией), приведёт к существенной погрешности итогового результата. При вычитании приближённых величин их абсолютные погрешности складываются, поэтому относительная погрешность разности может оказаться значительно большей, чем погрешности уменьшаемого и вычитаемого.

Таким образом, рыночная стоимость земельных участков рассчитывалась сравнительным подходом (методом сравнения продаж) и доходным подходом (методом капитализации земельной ренты). Расхождения между подходами составляет от 30 до 38% по разным земельным участкам.

При этом, оценщик обоснованно принял решение использовать для расчета итогового значения рыночной стоимости результаты обоих подходов, так как с точки зрения достаточности и достоверности исходной информации, допущений и ограничений оценки, принятых при проведении расчетов, они равны.

Существенное расхождение между подходами связано с тем, что рынок земельных участков для многоквартирного жилищного строительства является неактивным. Фактически этот рынок представлен выставляемыми на торги земельными участками из государственной или муниципальной собственности. Информация о таких торгах (аукционах) была использована в рамках проведения расчетов доходным подходом. Все земельные участки, информация о которых была использована в рамках доходного подхода (метода капитализации земельной ренты) расположены в жилых зонах Ж-3 и Ж-4 (зоны застройки среднеэтажными и многоэтажными многоквартирными домами), и имеют аналогичный оцениваемым вид разрешенного использования - для размещения многоквартирного дома. Недостаток данного метода- это применение коэффициента капитализации, рассчитанного по среднестатистическим данным (Справочник Оценщика недвижимости-2020, под редакцией Л.А. Лейфера, Земельные участки, часть 2, под редакцией ФИО5, 12 Влияние экономических характеристик объекта на цены объектов недвижимости, 12.1 Коэффициент капитализации, таблица 85, стр. 197).

В рамках сравнительного подхода была использована информация о предложениях к продаже земельных участков на свободном (вторичном) рынке, но при этом, ввиду отсутствия или малого количества предложений о продаже земельных участков для многоквартирного жилищного строительства, в качестве аналогов использовались земельные участки с иным видом разрешенного использования (торговля, склад и т.д.), но расположенные в градостроительных зонах, где возможно осуществлять многоквартирное жилищное строительство - Ж-3, ОД-1, Ж-2. Недостаток данного подхода - использование аналогов, отличных по виду разрешенного использования.

При этом, как в рамках доходного, так и сравнительного подходов использовались цены предложений, а не сделок.

Доходный подход следовало бы признать более достоверным, так как по модулю валовой корректировки (КВАЛ) расхождение между аналогами и объектами оценки составили от 22 до 81%, а в рамках сравнительного подхода такое расхождение составило от 100 до 156%. Но это бы привело к существенному снижению стоимости объектов оценки.

Ввиду изложенного эксперт пришел к выводу о том, что сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объектов оценки следует признать обоснованными и бесспорными, рыночную стоимость подтвержденной.

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 КАС РФ, Федеральным законом от 31.05.2001г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", определяющих правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше Закона, в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Оценив по правилам статей 82 и 84 КАС РФ заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001г. года № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки (ФСО I, II, III, IV, V, VI), утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 14.04.2022г. № 200, ФСО №7,5, утвержденным приказами Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014г. № 611 и от 04.07.2011г. №238, в части, подлежащей применению при производстве судебных экспертиз, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии кадастровой стоимости названных выше земельных участков их рыночной стоимости, чем нарушаются права истца, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных им требований, а потому кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года подлежит установлению в размере их рыночной, определенной отчетом ООО <...> от 8 августа 2023 года и заключением судебной оценочной экспертизы.

При этом последствием удовлетворения требований об установлении судом кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной будет являться внесение такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи Обществом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков следует считать дату обращения в Новгородский областной суд – 31 августа 2023 года.

Согласно части 1 статьи 15 Федерального закона №237-ФЗ, пункту 7 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административным ответчиком по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной является государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости.

Как установлено в судебном заседании, органом, утвердившим результаты кадастровой стоимости в отношении спорных земельных участков является Министерство строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области. В связи с этим требования, предъявленные Обществом к данному административному ответчику, следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В удовлетворении требований Общества об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и установлении кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости, предъявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области, следует отказать, поскольку указанный орган не утверждал результаты кадастровой оценки в отношении спорных земельных участков.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление закрытого акционерного общества «Проектстрой» к Министерству строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в <...> Новгород по состоянию на <...> в размере рыночной, равном 20 012 454 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в <...> Новгород по состоянию на <...> в размере рыночной, равном 16 354 945 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в <...> Новгород по состоянию на <...> в размере рыночной, равном 12 928 344 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в <...> Новгород по состоянию на <...> в размере рыночной, равном 14 968915 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в <...> Новгород по состоянию на <...> в размере рыночной, равном 13 455 401 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в <...> Новгород по состоянию на <...> в размере рыночной, равном 17 938 949 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в <...> Новгород по состоянию на <...> в размере рыночной, равном 15 404 627 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в <...> Новгород по состоянию на <...> в размере рыночной, равном 15 417 021 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в <...> Новгород по состоянию на <...> в размере рыночной, равном 17 245 126 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в <...> Новгород по состоянию на <...> в размере рыночной, равном 17 132 162 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в <...> Новгород по состоянию на <...> в размере рыночной, равном 17 335 098 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в <...> Новгород по состоянию на <...> в размере рыночной, равном 14 984 507 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в <...> Новгород по состоянию на <...> в размере рыночной, равном 11 133 240 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в <...> Новгород по состоянию на <...> в размере рыночной, равном 9 394 519 руб.

Датой подачи ЗАО «Проектстрой» заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанных земельных участков считать дату обращения в Новгородский областной суд – <...>.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных земельных участков.

В удовлетворении административного искового заявления ЗАО «Проектстрой» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции через Новгородский областной суда в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения, 31 января 2024 года.

Председательствующий Е.Б. Павлова