Апелляционное определение № 33А-184/2026 33А-3603/2025 от 21 января 2026 г.

Судья Тарабрина Н.Н.

№ 33а-184/2026 (33а-3603/2025)

10RS0011-01-2025-010912-42

2а-8219/2025 ~ М-6954/2025

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 января 2026 г.

г. Петрозаводск

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Данилова О.И.,

судей Касянчук Е.С., Захаровой М.В.,

при секретаре Степаненко А.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе административного истца на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 30 октября 2025 г. по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, ФИО2, ФИО3 об оспаривании решений о приостановлении государственной регистрации права.

Заслушав доклад судьи Касянчук Е.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Административный иск заявлен по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ и ХХ.ХХ.ХХ ФИО1 обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с заявлениями о предоставлении в аренду двух земельных участков, расположенных по адресу: (.....), кадастровый квартал №, для ведения огородничества. ХХ.ХХ.ХХ и ХХ.ХХ.ХХ Министерством приняты распоряжения о предварительном согласовании земельных участков в аренду для ведения огородничества. ХХ.ХХ.ХХ на основании указанных распоряжений земельные участки с кадастровыми номерами № и № были поставлены на кадастровый учет. ХХ.ХХ.ХХ между административным истцом и Министерством были заключены договоры аренды данных земельных участков, ХХ.ХХ.ХХ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия сведения о договорах аренды внесены в Единый государственный реестр недвижимости. ХХ.ХХ.ХХ ФИО1 обратился в Министерство с заявлениями о заключении договоров купли-продажи земельных участков на основании пп. "а" ч. 1 Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 "Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году". ХХ.ХХ.ХХ Министерством были подготовлены проекты договоров купли-продажи земельных участков, ХХ.ХХ.ХХ указанные договоры были направлены в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия для регистрации перехода права собственности на земельные участки. Уведомлениями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия от ХХ.ХХ.ХХ и ХХ.ХХ.ХХ административный истец был извещен о приостановлении государственной регистрации прав до ХХ.ХХ.ХХ и ХХ.ХХ.ХХ соответственно, поскольку заявления о заключении договоров купли-продажи были направлены им ранее осуществления государственной регистрации договоров аренды спорных земельных участков. Ссылаясь на нарушение регистрирующим органом своих прав, ФИО1 просил признать незаконными уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия от ХХ.ХХ.ХХ № № о приостановлении государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером № и уведомление от ХХ.ХХ.ХХ № № о приостановлении государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером ХХ.ХХ.ХХ; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения, повторно рассмотреть заявления Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия № № от ХХ.ХХ.ХХ и № № от ХХ.ХХ.ХХ.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО3 и ФИО2

Решением суда в удовлетворении административного иска отказано.

С решением суда не согласен административный истец, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска. В обоснование доводов жалобы указывает на неверное истолкование судом Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 "Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году". Полагает, что право на подачу заявлений о выкупе земельных участков до регистрации права их аренды законом не ограничено. Заключенные договоры купли-продажи земельных участков не отвечают критериями ничтожности, в связи с чем таковыми быть признаны не могут. Приведенные в решении выводы сделаны судом без учета реальных обстоятельств, существовавших на момент рассмотрения Министерством заявлений о заключении договоров купли-продажи.

В письменных возражениях по существу жалобы Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия просит решение суда оставить без изменения.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия полагает доводы жалобы обоснованными.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции участвующие в деле лица не явились, своих представителей не направили, надлежаще извещены о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Материалами дела подтверждается, что ХХ.ХХ.ХХ и ХХ.ХХ.ХХ ФИО1 обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с заявлениями № № и № № о предварительном согласовании предоставления земельных участков для ведения огородничества, расположенных по адресу: (.....), кадастровый квартал №.

ХХ.ХХ.ХХ Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия было вынесено распоряжение № № о предварительном согласовании предоставления земельного участка административному истцу для ведения огородничества по результатам рассмотрения заявления № №.

ХХ.ХХ.ХХ Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия было вынесено аналогичное распоряжение в рамках рассмотрения заявления № №, которому присвоен № №. Срок действия распоряжений – 2 года.

ХХ.ХХ.ХХ на основании распоряжений Министерства от ХХ.ХХ.ХХ и ХХ.ХХ.ХХ на кадастровый учет были поставлены земельные участки с кадастровыми номерами № и №.

ХХ.ХХ.ХХ ФИО1 обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с заявлениями о заключении договоров аренды в отношении указанных земельных участков.

ХХ.ХХ.ХХ между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1 были заключены договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами № (договор № №) и № (договор № №). Срок договора – 5 лет с даты подписания. Вид разрешенного использования земельных участков – ведение огородничества. Территориальная зона – СХ (С). Зона некоммерческой садово-огороднической деятельности.

ХХ.ХХ.ХХ сведения о заключенных договорах аренды внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

ХХ.ХХ.ХХ ФИО1 обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с заявлениями о заключении договоров купли-продажи указанных земельных участков на основании пп. "а" п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 "Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022-2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы".

ХХ.ХХ.ХХ ФИО1 и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия заключены соответствующие договоры купли-продажи.

ХХ.ХХ.ХХ Министерство обратилось в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки.

На государственную регистрацию были представлены договоры купли-продажи земельных участков от ХХ.ХХ.ХХ №№ (земельный участок с кадастровым номером №), от ХХ.ХХ.ХХ №№ (земельный участок с кадастровым номером №), в соответствии с которыми в собственность ФИО1 переходят соответствующие земельные участки, переданные истцу в аренду по договорам от ХХ.ХХ.ХХ №№ и от ХХ.ХХ.ХХ № №. Из текста договоров следует, что они заключены в соответствии с пп. "а" п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629.

Уведомлением от ХХ.ХХ.ХХ № № Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия известило административного истца о приостановлении государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером № до ХХ.ХХ.ХХ.

ХХ.ХХ.ХХ аналогичное уведомление № № сроком до ХХ.ХХ.ХХ было вынесено в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

В указанных уведомлениях Управление указало на то, что регистрация права собственности на земельные участки в соответствии с пп. "а" п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 может быть произведена только на основании заявлений, поданных после регистрации договоров аренды.

Не согласившись с указанными уведомлениями, ФИО1 обратился с настоящим административным иском в суд.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договоры купли-продажи земельных участков являются ничтожной сделкой, что повлекло за собой нарушение права неопределенного круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции соглашается, принимая во внимание следующее.

В соответствии с ч.ч. 3, 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Как следует из п. 2 ч. 2 ст. 14 названного Федерального закона основаниями для осуществления государственной регистрации кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, среди прочего, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно п.п. 5 и 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Как следует из п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ ничтожными являются сделки, которые недействительны по основаниям, установленным законом, независимо от признания их недействительности судом.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Как следует из п.п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Согласно пп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение целевого использования земельных участков, направленное на сохранение и воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов, создание благоприятного инвестиционного климата и повышение объема инвестиций в сфере сельского хозяйства, повышение урожайности сельскохозяйственных культур, сохранение, восстановление и повышение плодородия, рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения.

По общему правилу, предусмотренному п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

В силу пп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Кроме того, согласно пп. "а" п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 "Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 - 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы" (далее - постановление Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629) в 2022 - 2024 годах предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с учетом следующих особенностей: допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса РФ, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, а также при наличии в установленных правилами землепользования и застройки градостроительных регламентах испрашиваемого вида разрешенного использования земельного участка применительно к территориальной зоне, в границе которой расположен земельный участок.

Предоставленное указанным постановлением Правительства Российской Федерации гражданам в 2022 - 2024 гг. право выкупать без проведения торгов арендуемый государственный или муниципальный земельный участок, предназначенный, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, является антикризисной мерой, направленной на поддержку социально-экономической стабильности, защиты населения Российской Федерации. При этом антикризисные меры поддержки распространяются на добросовестных арендаторов земельных участков, находящихся в публичной собственности, которые фактически используют их по целевому назначению для собственных нужд.

В связи с тем, что в собственность гражданину могут быть предоставлены земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества для собственных нужд, переданные в аренду этому гражданину, при отсутствии у уполномоченного органа сведений о выявленных нарушениях земельного законодательства, следовательно, земельный участок должен находиться в аренде и на нем уже должна осуществляться соответствующая деятельность. Иное толкование правовых норм искажало бы общий смысл принимаемых антикризисных мер и буквальное содержание вышеуказанных положений постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629, поскольку означало бы возможность для любого арендатора земельного участка поставить вопрос о его выкупе в любое время после оформления аренды, лишь приступив к обустройству земельного участка и не начав хозяйственную деятельность, отвечающую его целевому назначению.

Законодатель, устанавливая льготные условия для приобретения сельскохозяйственных земель в собственность, в постановлении Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 исходил из необходимости обеспечения возможности приобретения земель сельскохозяйственного назначения не любым арендатором, а лицом, надлежащим, эффективным образом использовавшим вверенные ему земли в период действия аренды.

Обращение арендатора с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность сразу или в течение непродолжительного времени после заключения договора аренды не позволяет проверить в рамках государственного земельного надзора соблюдение требований закона при использовании земельного участка, в том числе его целевое использование, а также удостовериться в достижении цели, для которой земельный участок предоставлялся в аренду.

Следовательно, при принятии решения о предоставлении в собственность земельного участка на основании постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 к числу юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению, относятся факт предоставления земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства или для ведения огородничества, в аренду заявителю и факт его использования без нарушений требований законодательства.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса РФ.

По результатам рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и направляет принятое решение заявителю; в решении должны быть указаны все основания отказа (пп. 3 п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ).

Административный истец обратился в Министерство с заявлением о выкупе земельных участков ХХ.ХХ.ХХ, то есть в день заключения договоров аренды земельных участков, а также до регистрации права аренды (ХХ.ХХ.ХХ). Данное обстоятельство свидетельствует о том, что в качестве арендатора в целях, указанных в договорах аренды, земельные участки административным истцом не эксплуатировались.

Совокупность изложенных обстоятельств с учетом положений постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 не позволяет отнести ФИО1 к категории граждан, добросовестно использующих земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства и огородничества в целях обеспечения собственных нужд, следовательно, льготный режим приобретения спорных земельных участков без проведения торгов к нему неприменим.

По изложенным мотивам обжалуемое решение является законным, а оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 309, 311 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 30 октября 2025 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу.

Кассационные жалоба, представление подаются в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи