Решение № 2-3570/2019 2-3570/2019~М-2924/2019 М-2924/2019 от 3 сентября 2019 г. по делу № 2-3570/2019

дело № 2-3570/2019 (50RS0036-01-2019-003769-38)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 сентября 2019 года г. Пушкино МО

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Чернозубова О.В.,

при секретаре Акиндиной Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Акционерному обществу «РентКонтракт» о признании недостоверной (недействительной) установленной в отчете от 17 мая 2019 года №р-72-05 АО «РентКонтракт» и утвержденной постановлением судебного пристава-исполнителя Пушкинского РОСП УФССП по МО ФИО3 о принятии результатов оценки от 18.06.2019 года оценки рыночной стоимости 1/2 доли квартиры в праве собственности ФИО1 на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> размере 1 271 000 рублей, установлении рыночной стоимости доли квартиры для целей реализации ее в исполнительном производстве в размере 2 230 000 рублей,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО2, АО «РентКонтракт» о признании недостоверной (недействительной) установленной в отчете от 17 мая 2019 года №р-72-05 АО «РентКонтракт» и утвержденной постановлением судебного пристава-исполнителя Пушкинского РОСП УФССП по МО ФИО3 о принятии результатов оценки от 18.06.2019 года оценки рыночной стоимости 1/2 доли квартиры в праве собственности ФИО1 на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> размере 1 271 000 рублей, установлении рыночной стоимости доли квартиры для целей реализации ее в исполнительном производстве на основании судебной экспертизы по настоящему делу.

В обоснование заявленных требований истец ФИО1 указал, что является должником по исполнительным производствам: №51706/17/50033-ИП от 20.09.2017г., №123595/16/50033-ИП от 10.11.2016г., №123594/16/50033-ИП от 10.11.2016г., №123593/16/50033-ИП от 10.11.2016г., №64279/16/50033-ИП от 16.06.2016г., находящимся в производстве СПИ Пушкинского РОСП ФИО3. В феврале 2017г. указанные исполнительные производства объединены в сводное за №64279/16/50033-СД. 17.01.2019г. приставом наложен арест на имущество истца, принадлежащую ему 1/2 долю в праве собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В соответствии со ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве» приставом для оценки принадлежащей истцу доли квартиры привлечен оценщик АО «РентКонтракт». Постановлением от 18.06.2019г. пристав принял результаты оценки рыночной стоимости спорной доли, которая согласно отчету оценщика от 17.05.2019г. №р-72-05 составила 1 271 000 рублей. С постановлением и оценкой истец ознакомлен приставом 25.06.2019г.. С указанной оценкой рыночной стоимости спорной доли квартиры истец не согласен и считает ее недостоверной. В рамках гражданского дела №2-369/2018, находящегося в производстве Пушкинского городского суда по иску ФИО2 к ФИО1 о принудительном прекращении права собственности на 1/2 долю в спорной квартире, судом была назначена и проведена судебная экспертиза рыночной стоимости спорной доли и квартиры. Согласно заключению судебного эксперта, рыночная стоимость квартиры составила 4 580 919 рублей, стоимость доли истца – 2 290 460 рублей. Кроме того, ФИО2 при рассмотрении дела представлено заключение о рыночной стоимости спорной квартиры, подготовленное ООО «Региональный центр оценки «ЭКОР», согласно которому стоимость квартиры составила 3 783 000 рублей. Решением суда от 07.03.2018г. по этому делу судом в иске ФИО2 отказано. Апелляционным определением Московского областного суда от 10.10.2018г. данное решение оставлено в силе. Таким образом, рыночная стоимость спорной доли квартиры установлена вступившим в законную силу судебным актом на основании судебной экспертизы, что позволяет безусловно поставить под сомнение достоверность выводов оценщика о стоимости спорного имущества, изложенных в отчёте от 17.05.2019г. №р-72-05. Просит признать недостоверной (недействительной) оценку рыночной стоимости 1/2 доли в праве собственности ФИО1 на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в размере 1 271 000 рублей, установленную в отчете от 17.05.2019г. №р-72-05 АО «РентКонтракт», и утвержденную Постановлением о принятии результатов оценки от 18.06.2019г., вынесенным судебным приставом-исполнителем Пушкинского РОСП УФССП по МО ФИО3; установить рыночную стоимость указанной доли квартиры для целей реализации ее в исполнительном производстве на основании судебной экспертизы по настоящему делу (л.д. 2-4).

В судебном заседании представитель истца на основании доверенности ФИО4 (л.д. 64) уточнил исковые требования в части установлении рыночной стоимости указанной доли квартиры для целей реализации ее в исполнительном производстве в размере 2 230 000 рублей. Остальные требования оставил без изменения. Обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме, дополнил, что истец не оспаривает определенную АО «РентКонтракт» рыночную стоимость квартиры 4 460 000 рублей, но считает, что при определении стоимости доли квартиры для целей ее реализации в исполнительном производстве не должны применяться указанные оценщиком ликвидационные и иные коэффициенты.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснила, что согласна с оценкой №р-72-05, проведенной АО «РентКонтракт» в рамках исполнительного производства.

Представитель ответчика АО «РентКонтракт» на основании доверенности ФИО5 (л.д.73) в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, предоставил отзыв на исковое заявление (л.д.74-79), просил в иске отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо судебный пристав-исполнитель Пушкинского РОСП УФССП России по Московской области ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате и времени извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, полагает исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Для оценки отдельных видов имущества, указанных в части 2 указанной статьи, в том числе недвижимого имущества, судебный пристав привлекает оценщика.

Судом установлено, что ФИО1 является должником по исполнительным производствам: №51706/17/50033-ИП от 20.09.2017г., №123595/16/50033-ИП от 10.11.2016г., №123594/16/50033-ИП от 10.11.2016г., №123593/16/50033-ИП от 10.11.2016г., №64279/16/50033-ИП от 16.06.2016г., находящимся в производстве СПИ Пушкинского РОСП ФИО3. В феврале 2017г. указанные исполнительные производства объединены в сводное за №64279/16/50033-СД.

17.01.2019г. судебным приставом-исполнителем наложен арест на имущество истца, принадлежащую ему 1/2 долю в праве собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д.86-88).

В соответствии со ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве» приставом привлечен оценщик АО «РентКонтракт» для оценки доли квартиры, принадлежащей истцу.

Постановлением от 18.06.2019г. судебный пристав-исполнитель ФИО3 принял результаты оценки рыночной стоимости указанной 1/2 доли квартиры, которая согласно отчету оценщика от 17.05.2019г. №р-72-05 составила 1 271 000 рублей (л.д.5-6).

Из отчета №р-72-05 об оценке АО «РентКонтракт» рыночной стоимости арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительного производства, следует, что оценка рыночной стоимости 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> произведена с учетом ее ликвидационной стоимости и скидок (поправок) на обесценение долевой собственности. В соответствии с Федеральным законом от 02.10.2007г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», согласно п.10 ст.87 требуется рассчитывать рыночную стоимость имущества, которое должно быть реализовано с торгов в течение 1 месяца. Если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов. Но, если имущество будет реализовываться с торгов за ограниченный промежуток времени, что характерно для нерыночных условий продажи, то это не соответствует понятию рыночной стоимости, закрепленному в ст. 3 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Следовательно, для реализации объекта в рамках исполнительного производства определяется по факту ликвидационная стоимость объекта оценки, отличная от рыночной стоимости, так как имущество должника (собственника) отчуждается принудительно, не в его интересах и без его согласия, со сроком экспозиции этого имущества, отличным от его рыночной экспозиции. В данном случае, по мнению оценщика, оценщикам следует исчислять не рыночную, а ликвидационную стоимость имущества. Налицо противоречие между различными законодательными актами. По мнению Оценщика, для принятия обоснованного решения по установлению начальной цены имущества, выставляемого на торги, Заказчику необходимо знать, как влияет на величину стоимости ограниченный срок экспозиции. Поэтому, Оценщик в соответствии с требованиями «ФСО №2» дополнительно к Контракту определяет ликвидационную стоимость, рассчитанную корректировкой рыночной стоимости с учетом скидки на вынужденный характер продажи и ограниченный срок экспозиции (1 месяц – ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Таким образом, рыночная стоимость квартиры, определенная в рамках сравнительного подхода составила 4 460 000 рублей. Объектом оценки является доля в праве 1/2 жилого помещения, в связи с чем размер скидки (поправки) на обесценение долевой собственности составит 25% (как усредненное значение 20-30%). Итоговая величина рыночной стоимости арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительного производства по состоянию на дату оценки (13.05.2019г.), с учетом всех ограничительных условий и допущений составляет округленно 1 271 000 рублей (л.д. 8-57).

Однако данные выводы оценщика АО «РентКонтракт» не соответствуют требованиям законодательства.

Как ранее отмечалось, в силу ч. 1 ст. 85 ФЗ РФ от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам.

Помимо Федерального закона "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника в исполнительном производстве регулируется и Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Из содержания отчета об оценке №р-72-05, составленного АО «РентКонтракт», и принятого постановлением судебного пристава-исполнителя, следует, что рыночная стоимость арестованного имущества должника была скорректирована в сторону уменьшения с учетом понижающего коэффициента, с учетом поправки на вынужденность продажи объекта оценки и, соответственно на ограниченность срока экспозиции.

При таких обстоятельствах, определенная с применением дополнительных условий, в том числе по "вынужденной реализации имущества", стоимость на основании указанных норм права не может считаться рыночной стоимостью, указанный отчет об оценке №р-72-05 нарушает права должника на адекватную оценку его имущества.

Ссылка АО «РентКонтракт» на то, что применение коэффициента скидки на вынужденность продажи и ограниченность продажи по срокам обусловлено ограничением срока продажи арестованного имущества в рамках исполнительного производства, не может быть принята во внимание, поскольку при определении рыночной цены спорного имущества необходимо установить наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе связанные с тем, что такое имущество реализуется в рамках исполнительного производства.

В данном же случае, оценщиком определена не рыночная, а ликвидационная стоимость указанного имущества, в том числе с применением понижающих коэффициентов, что по оценке необоснованно повлекло снижение стоимости доли имущества ФИО1 на 49%.

Учитывая, что сама оценка рыночной стоимости квартиры 4 460 000 рублей не противоречит требованиям законодательства и не оспаривается сторонами, суд считает возможным установить рыночную стоимость 1/2 доли квартиры ФИО1 для целей реализации ее в исполнительном производстве в размере 2 230 000 рублей, т.е. без применения вышеуказанных понижающих коэффициентов.

Оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, Акционерному обществу «РентКонтракт» о признании недостоверной (недействительной) установленной в отчете от 17 мая 2019 года №р-72-05 АО «РентКонтракт» и утвержденной постановлением судебного пристава-исполнителя Пушкинского РОСП УФССП по МО ФИО3 о принятии результатов оценки от 18.06.2019 года оценки рыночной стоимости 1/2 доли квартиры в праве собственности ФИО1 на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> размере 1 271 000 рублей, установлении рыночной стоимости доли квартиры для целей реализации ее в исполнительном производстве в размере 2 230 000 рублей, удовлетворить.

Признать недостоверной и недействительной установленную в отчете от 17 мая 2019 года № р-72-05 АО «РентКонтракт» и утвержденную постановлением судебного пристава-исполнителя Пушкинского РОСП УФССП по МО ФИО3 о принятии результатов оценки от 18.06.2019 года оценку рыночной стоимости 1/2 доли квартиры в праве собственности ФИО1 на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в размере 1 271 000 рублей.

Установить рыночную стоимость 1/2 доли квартиры в праве собственности ФИО1 на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, для целей реализации ее в исполнительном производстве в размере 2 230 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения судом в окончательной форме – 02 октября 2019 года.

Судья: подпись.

Копия верна: Судья: Секретарь: