Решение № 2-720/2019 2-720/2019~М-552/2019 М-552/2019 от 21 ноября 2019 г. по делу № 2-720/2019

Дело №2-720/2019

36RS0035-01-2019-000782-90


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. ФИО5 22 ноября 2019 г.

Семилукский районный суд Воронежской области в составе: председательствующего судьи Толубаевой Л.В.,

при секретаре Анохиной С.А.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца по доверенности ФИО2,

представителя ответчика – администрации Стрелицкого городского поселения по доверенности ФИО3,

представителя третьего лица ООО «Газпром трансгаз Москва» по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Стрелицкого городского поселения Семилукского муниципального района Воронежской области о расторжении договора купли-продажи земельного участка, аннулировании (погашении) регистрационной записи о праве собственности на данный земельный участок и возмещении убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, уточнённым в порядке ст.39 ГПК РФ, указав, что он является собственником земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, участок № № категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для ИЖС с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи №5 от 28.04.2018 года и акта приема-передачи земельного участка от 28.04.2018 года. Право собственности на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН на земельный участок. В 2018 года за счет собственных сил и средств на земельном участке он возвел незавершенный строительством объект (летняя кухня), степень готовности объекта незавершенного строительства 41 %. В октябре 2018 года на его земельный участок приехали представители Филиала ООО «Газпром трансгаз Москва», которые, произведя замеры, составили акт, согласно которому земельный участок, а соответственно и возведенное им постройка находится в охранной зоне и зоне минимальных расстояний от газопровода высокого давления. Ему было выдано уведомление о незаконности возведенной постройки и приостановлении работ по строительству, а также о предупреждении об ответственности за данные действия. Приобретая земельный участок, ответчик ввел истца в заблуждение, касаемо его качества, поскольку он рассчитывал на возможность возведения на приобретаемом участке жилого дома, хозяйственных построек для проживания и занятия сельским хозяйством, однако данный участок не может использоваться для таких целей. О данных ограничениях в момент перехода к истцу права собственности на земельный участок ответчик не поставил в известность. Он считает, что при покупке земельного участка действовал осмотрительно и добросовестно, поскольку изучил документы, а кроме того ответчик гарантировал отсутствие ограничений и обременений в использовании земельного участка. Более того перед выставлением земельного участка на аукцион и последующего его отчуждения путем проведения сделки купли-продажи ответчик утвердил схему расположения земельного участка с установлением его границ и площади. Согласно экспертному исследованию №691 от 28.02.2019 года, выполненного Воронежским центром судебной экспертизы стоимость работ на незавершенный строительством объект (летняя кухня), степень готовности?объекта незавершенного строительства 41 %, расположенный на спорном земельном участке составляет 1 529 862 рубля 92 копейки. Кроме того из-за предоставления недостоверной информации об объекте (земельном участке) истец понес следующие расходы (убытки) 161 710 рублей сумма уплаченная по договору купли-продажи земельного участка №5 от 28.04.2018 года, а также убытки: стоимость работ на незавершенный строительством объект (летняя кухня) в размере 1 529 862 рубля 92 копейки; стоимость работ по договору на выполнение работ с физическим лицом от 23.05.2018 года в размере 83 000 рублей; стоимость работ по договору на выполнение работ с физическим лицом от 10.06.2018 года в размере 91 000 рублей; стоимость работ по договору на выполнение работ с физическим лицом от 07.05.2018 года в размере 66 000 рублей; 25 000 рублей по договору №2/81 на выполнение работ от 14.10.2018 года, а всего 1 956 572 рубля 92 копейки. 12.04.2019 года в адрес ответчика была направлена претензия о добровольном порядке удовлетворения требований истца (расторжение договора и возмещением ущерба). Ответчик принял претензию, но выполнить требования отказался, что подтверждается ответом №342 от 16.04.2019 года. Истец просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, аннулировать (погасить) регистрационную запись о праве собственности на данный земельный участок и взыскать с ответчика сумму понесенных расходов, с учетом проведенной повторной судебной экспертизы, в сумме 1 699 112,89 руб., а также расходы по оплате уплаченной государственной пошлины в размере 17 983 руб.

Истец ФИО1 и представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержали уточнённые исковые требования и просили их удовлетворить в полном объёме.

Представитель ответчика – администрации Стрелицкого городского поселения по доверенности ФИО3 в судебном заседании иск не признала. Ранее представила в суд письменные возражения, в которых указано, что ответчик не возражает против расторжения договора, возмещении расходов понесенных покупателем по выкупу земельного участка в размере 161710 руб. Однако, возражает против взыскания расходов, понесенных по возведению летней кухни. которая является самовольным строением, поскольку истцом разрешение на строительство не получалось, уведомление о проведении земляных работ в администрации также получено не было. (т.1 л.д. 34-36). Кроме того, представитель ответчика пояснил, что о наличии обременений ответчик также не знал, указанное обременение не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Представитель третьего лица ООО «Газпром трансгаз Москва» по доверенности ФИО4 в судебном заседании считает, что договор купли-продажи подлежит расторжению, вопрос компенсации убытков и их размер полагает на усмотрение суда. В суд представила письменные пояснения (т.1 л.д. 150-152). Суду пояснила, что ответчик о наличии газопровода в указанном месте был осведомлен. Объявления два раза в год о прохождении магистрального газопровода публикуются в газете «Семилукская жизнь», опознавательные знаки стоят в установленных местах. Администрации Стрелицкого городского поселения уведомления выдавались под роспись, что подтверждается журналом выдачи уведомлений сторонним организациям. Кроме того 26.05.2017 года проводилось совещание с представителями органов исполнительной власти по соблюдению требований особого режима землепользования, что оформлено протоколом. Трасса магистральных газопроводов Елец ССПХГ ДУ 1220 мм, Острогожск-Белоусово Ду 1000 мм, Краснодарский край –Серпухов 2 н. Ду 1000мм, Острогожск –Белоусово (вынос) Ду 1000 мм, Краснодарский край - Серпухов 1 н. Ду 800 мм и газопроводов – отводов к ГРС К. Маркса Ду 150, ГРС Ямное Ду 400 мм, ГРС ФИО5 Ду 300 мм, ГРС-1 г. Воронеж Ду 500 мм, ГРС-2 г. Воронеж Ду 500 мм, ГРС ВНИИКукуруза Ду 150 мм нанесены на схему территориального планирования Семилукского муниципального района Воронежской области, что подтверждается ответом главы администрации от 25.05.2016 года.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области и администрации Семилукского муниципального района Воронежской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно, надлежащим образом. В своем заявлении просили рассматривать дело в отсутствие.(т.2 л.д.11-12,13)

Ранее от администрации Семилукского муниципального района поступили письменные возражения, в которых указано, спорный земельный участок, согласно правил землепользования и застройки Стрелицкого городского поселения, утвержденных решением совета народных депутатов Стрелицкого городского поселения от 23.11.2016 года № 210, расположен в зоне Ж1 –зона малоэтажной жилой застройки. Рассматриваемый земельный участок находится в зоне минимально – допустимых расстояний до жилой застройки, в которой любое строительство без согласования с эксплуатирующей организацией категорически запрещено. (т.1 л.д. 125-126)

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положениями ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В силу п. 1 и п. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Частями 1, 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 28.04.2018 года между администрацией Стрелицкого городского поселения (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал и обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, открытые места для стоянки автомобилей, стоимостью 161710 руб.

По указанному договору ответчик должен был передать истцу земельный участок, свободный от прав третьих лиц.

Истец был намерен построить на указанном земельном участке для ИЖС жилой дом для удовлетворения своих потребностей и членов своей семьи в жилье. В целях реализации указанных намерений истец начал строительство летней кухни на приобретенном земельном участке.

Согласно п. 3.1 договора, продавец уведомляет покупателя о том, что обременений правами других лиц и ограничений в пользовании земельным участком нет.

Право собственности ФИО1 на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, номер регистрации 36:28:0400002:136-36/029/2018-1. (т.1 л.д.7).

22.10.2018 г. истец получил уведомление № 151-18 от ПАО «Газпром» ООО «Газпром трансгаз Москва» филиал ООО «Газпром трансгаз Москва» Воронежское линейное производственное управление магистральных газопроводов» о том, что принадлежащий ему на праве собственности земельный участок находится в охранной зоне магистральных газопроводов и в зоне минимальных расстояний от оси газопровода МГ Елец – ССПХТ Ду 1200 мм, МГ Краснодарский край –Серпухов 2 н Ду 1000 мм, МГ Острогожск –Белоусово Ду 1000 мм., строительство в которых категорически запрещено (т.1 л.д.11-12).

23.10.2019 года ФИО1 обратился в администрацию Семилукского муниципального района за выдачей градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д.130-131).

01.11.2018 года администрацией Семилукского муниципального района в выдаче градостроительного плана отказано поскольку спорный земельный участок согласно правил землепользования и застройки Стрелицкого городского поселения, утвержденных решением совета народных депутатов Стрелицкого городского поселения от 23.11.2016 года № 210, расположен в зоне Ж1 –зона малоэтажной жилой застройки. Рассматриваемый земельный участок находится в зоне минимально –допустимых расстояний до жилой застройки, в которой любое строительство без согласования с эксплуатирующей организацией категорически запрещено (т.1 л.д.128-129).

12.04.2019 г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договора и возврате уплаченных по договору денежных средств, возмещении убытков. Однако претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения, что подтверждается ответом от 16.04.2019 года. (т.1 л.д.22).

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 452 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Существенными условиями оборота земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, является сама возможность капитального строительства на нем, с целью проживания в построенном объекте, использования созданного объекта, в соответствии с нормами ст. 209 ГК РФ.

В силу пункта 14 постановления Правительства Российской Федерации № 878 от 20.11.2000 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей», на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил (юридические и физические лица, являющиеся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей):

а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения.Наличие на земельном участке охранной зоны сооружения - подземного, надземного газопровода высокого, среднего, низкого давления, практически делает невозможным использование земельного участка по назначению.

Нахождение земельного участка в охранной зоне магистрального газопровода, согласно п. 2, п. 14 Правил охраны Газораспределительных сетей (в ред. Постановления Правительства РФ от 22.12.2011 N 1101) предполагает ограничение. Так, на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил: а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения ж) разводить огонь и размещать источники огня; з) рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра.

С учетом установленных в отношении земельного участка ограничений, использование его по целевому назначению становится невозможным.

Исходя из буквального смысла, содержания и толкования приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

При приобретении земельного участка истец проявил определенную степень заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора, участок был осмотрен, но определить расположение участка в охранной зоне магистрального газопровода визуальным осмотром было невозможно.

Истцу не были предоставлены сведения о нахождении земельного участка в охранной зоне магистрального газопровода и невозможности строительства жилого дома на данном земельном участке, однако использование земельного участка в соответствии с указанных целевым назначением ввиду наличия охранной зоны газопровода - невозможно. Не предоставление информации о наличии указанного обстоятельства, имеет существенное значение, и должно было повлиять на решение о покупке данного земельного участка и стоимость земельного участка. Таким образом, в результате нарушения ответчиком условий договора, истец лишился того, на что рассчитывал при его заключении.

Таким образом, ответчиком был продан истцу участок, не соответствующий условиям договора и его целевому назначению, который не может быть использован, в том числе для строительства жилого дома.

Характеристики и недостатки земельного участка не были оговорены в договоре купли-продажи, возникли до заключения договора купли-продажи и являются существенными, то есть не позволяют использовать такой участок в соответствии с разрешенным использованием.

При заключении договора купли-продажи истец не был уведомлен об ограничениях использования спорного земельного участка, в результате чего истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что в силу ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения этого договора.

Разрешая спор, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка, заключенного 28.04.2018 г. между администрацией Стрелицкого городского поселения и ФИО1, взыскании с администрации в пользу ФИО1 денежных средств, уплаченных по договору в размере 161 710 руб. При этом суд исходит из того, что в ходе рассмотрения дела судом был установлен факт сообщения продавцом покупателю в п. 3.1 договора заведомо ложной информации об отсутствии ограничений в использовании земельного участка, тем самым ответчик, являясь продавцом по договору купли-продажи земельного участка, не выполнил обязанность, установленную п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ.

Доводы представителя ответчика о том, что при покупке земельного участка истец его осматривал, сам принимал участие в его формировании, суд отклоняет как несостоятельные, поскольку данные доводы не подтверждают факта известности истцу до заключения договора информации об установленных охранных зонах, поскольку не обладая специальными познаниями, не получив такую информацию от продавца, истец не мог знать о наличии и объеме ограничений земельного участка. Доказательств наличия у истца такой информации до подписания договора, ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ в материалы дела не представлено.

Также суд отклоняет как несостоятельную ссылку ответчика на отсутствие регистрации обременения в реестре, и о том, что ответчик не знал о прохождении магистрального газопровода, поскольку в силу п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ продавец обязан сообщить покупателю не только информацию об обременениях участка, но и об ограничениях его использования.

В силу ст. 56 Земельного кодекса РФ охранные зоны являются ограничением прав на землю (п. 1), ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами (п. 6).

В судебном заседании с достоверностью установлено, что ООО «Газпром трансгаз Москва» сведения о наличии трех веток магистрали газопровода в пос. Бахчеево доводились, а именно: объявления два раза в год о прохождении магистрального газопровода публиковались в газете «Семилукская жизнь», опознавательные знаки в установленных местах имеются. Администрации Стрелицкого городского поселения уведомления выдавались под роспись, что подтверждается журналом выдачи уведомлений сторонним организациям. Кроме того 26.05.2017 года проводилось совещание с представителями органов исполнительной власти по соблюдению требований особого режима землепользования, что оформлено протоколом. Трасса магистральных газопроводов Елец ССПХГ ДУ 1220 мм, Острогожск-Белоусово Ду 1000 мм, Краснодарский край –Серпухов 2 н. Ду 1000мм, Острогожск –Белоусово (вынос) Ду 1000 мм, Краснодарский край - Серпухов 1 н. Ду 800 мм и газопроводов – отводов к ГРС К. Маркса Ду 150, ГРС Ямное Ду 400 мм, ГРС ФИО5 Ду 300 мм, ГРС-1 г. Воронеж Ду 500 мм, ГРС-2 г. Воронеж Ду 500 мм, ГРС ВНИИКукуруза Ду 150 мм нанесены на схему территориального планирования Семилукского муниципального района Воронежской области, что подтверждается ответом главы администрации от 25.05.2016 года.

Поскольку земельный участок имеет существенные недостатки, возникшие до заключения договора купли-продажи и не были оговорены в договоре, участок не соответствует условиям договора купли-продажи, его целевому назначению и разрешенному использованию, а также не может быть использован по целевому назначению, требования истца о расторжении договора и взыскании денежных средств по договору подлежат удовлетворению.

Переходя к требованиям истца о возмещении убытков, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное (п. 12).

При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 указанного кодекса).

В судебном заседании установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО1, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, открытые места для стоянки автомобилей.

При указанном целевом назначении земельного участка (для индивидуального жилищного строительства) и категория земель (земли населенных пунктов) покупатель при его приобретении вправе был рассчитывать на его использование для возведения жилого дома для удовлетворения своих потребностей и членов своей семьи в жилье.

Реализуя свои намерения, в целях освоения указанного земельного участка, истцом 07.05.2018 года заключен договор на вырубку сухостоя, сорняка, опиловку деревьев, за что по факту выполненных работ 21.052018 года уплачено 66000 рублей (л.д. 19 т.1). 23.05.2018 года истцом заключен договор на выполнение работ по вывозу сухостоя, выкорчевыванию корней, вывозу и планированию земельного участка. По результатам выполненной работы 04.06.2018 года оплачено 83000 рублей (л.д.21 т.1). Заключен договор от 10.07.2018 года на копание траншеи под забор, установку столбов, заливку раствором бетона установку сетки рабица и ворота от 10.07.2018 года, за выполненную работу 20.06.2019 года оплачено 91000 рублей (т.1 л.д.20). 14.10.2018 года заключен договор на установление приборов учета электроэнергии и монтажа контура заземления (т.1 л.д.17). Согласно акту выполненных работ от 15.10.2018 года истцом оплачено 25000 рублей (т.1 л.д. 18). Всего истцом потрачено 265 000 рублей ( 25000 руб. + 66000 руб. + 83000 руб. + 91000 руб).

Суд считает указанные расходы убытками истца, подлежащими взысканию с ответчика, поскольку указанные убытки были понесены истцом из-за предоставления ответчиком недостоверной информации об объекте (земельном участке).

Доказательств, соответствующих требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, подтверждающих предоставление ФИО1 при заключении договора купли-продажи земельного участка кадастрового паспорта земельного участка в том виде, из которого возможно было установить наличие на земельном участке ограничений (обременений) в момент заключения договора купли-продажи или иной информации о наличии ограничений на земельном участке, стороной ответчика не представлено.

Оценивая размер убытков истца, возникших в результате возведенной на земельном участке летней кухни готовностью 41 %, суд исходит из следующего.

Судом по ходатайству представителя ответчика была назначена судебная экспертиза, с целью определения действительно стоимости объекта, производство которой поручено ФБУ «Воронежскйи региональный центр судебной экспертизы». Согласно выводам строительно –технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта составляет 1152291 руб., стоимость работ и материалов на незавершенный строительством объект составляет 378 956 рублей ( т.1 д.л..161 - 170).

Суд не может принять данное заключение в качестве доказательства, поскольку, данное заключение выполнено поверхностно, экспертом не проведена оценка видимых работ, не проведена оценка скрытых работ.

Судом, по ходатайству истца была назначена повторная судебная строительно –техническая экспертиза производство которой поручено ООО «Воронежский центр экспертизы».

Согласно заключению эксперта № 778/19 от 08.11.2019 года (т.1 л.д.242- 259) стоимость фактически выполненных строительно –монтажных работ и материалов на объекте незавершенном строительством «Летняя кухня», расположенном по адресу <адрес>, с учетом скрытых работ и материалов, представленной проектно-сметной документации составляет 1 272 402,89 руб.

В силу ст. ст. 67, 86 ГПК РФ заключение экспертов является одним из видов доказательств, которое оценивается судом на достоверность в совокупности с другими доказательствами.

По смыслу положений ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.

Пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" предусмотрено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд принимает в качестве допустимого доказательства заключение эксперта ООО «Воронежский центр экспертизы». При этом, принимая в качестве доказательства данное экспертное заключение, суд учитывает, что при производстве экспертизы экспертом использовалась нормативно-техническая документация и специальная литература, выводы эксперта полные и мотивированные.

Истец согласился с выводами экспертов, в связи с чем уточнил исковые требования, в сторону снижения размера причиненных убытков, при этом разница в стоимости работ и материалов, определенная самостоятельно организованной истцом экспертизой, выполненной «Воронежским центром судебной экспертизы» 28.02.2019 года (т.1 л.д. 13-16) и стоимостью работ и материалов, определенного судебной экспертизой, составляет менее 20 %.

Доводы представителя ответчика о том, что фактически истцом возведено капитальное строительство, при этом им не получено разрешение на строительство и проведение земляных работ, что привело к увеличению понесенных убытков, не состоятельны, не основаны на нормах закона.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно пункту 3 части 17 той же статьи не требуется выдача разрешений на строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

В силу части 10 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Поскольку основным объектом на приусадебном участке является индивидуальный жилой дом, то иные строения следует рассматривать как объекты вспомогательного использования. При этом по смыслу приведенной статьи они могут обладать признаками объекта недвижимости.

Кроме того, в силу подпункта 2,3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства; строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Доводы представителя ответчика о том, что истец умышленно увеличивал размер убытков, не состоятельны, опровергаются материалами дела, поскольку как установлено в судебном заседании, после получения предупреждения от ООО «Газпром трансгаз Москва» истцом строительство прекращено.

Ссылка представителя ответчик на отсутствие грамотных специалистов в администрации, которые своевременно могли бы установить ограничения, а также на отсутствие денежных средств в бюджете администрации поселения для возмещения убытков, не могут служить основаниями для отказа в удовлетворении иска.

Таким образом, суд находит заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, с ответчика в пользу истца взысканию подлежат убытки в сумме 1 699 112,89 руб. (1 272 402,89 + 161 710 + 265 000).

В силу положений статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенным требованиям, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Судом удовлетворяются требования истца поддерживаемые на момент вынесения решения с учетом уточнений.

Следовательно взысканию с ответчика в пользу истца подлежат расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 695,56 руб. (13200 + 0,5 % свыше 1000000 руб.).

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 28.04.2018 года между муниципальным образованием Стрелицкое городское поселение Семилукского муниципального района Воронежской области и ФИО1.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации № от 08.05.2018 года права собственности ФИО1 на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства.

Взыскать с администрации Стрелицкого городского поселения Семилукского муниципального района Воронежской области в пользу ФИО1 1 715 808 (один миллион семьсот пятнадцать тысяч восемьсот восемь) руб. 45 коп..

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 02.12.2019