Апелляционное определение № 33-665/2026 от 19 апреля 2026 г.

Судья Кукурекин К.В. Дело №

(первая инстанция)

№
(апелляционная инстанция)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 апреля 2026 года судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:

председательствующего судьи - Балацкого Е.В.,

судей - Григоровой Ж.В., Козуб Е.В.,

при секретаре - Ярмухаметовой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО на решение Ленинского районного суда города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО к Правительству Севастополя, ФИО, Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ФИО о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

заслушав доклад судьи Балацкого Е.В.,

установила:

ФИО обратился с указанным иском о признании права собственности на объекты недвижимого имущества: уборную, назначение нежилое, пл.2,9 кв.м., кадастровый номер №; хоз.блок, назначение нежилое, пл.10,2 кв.м., кадастровый номер №; задание, назначение нежилое, пл.13,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО (Продавец) и ФИО (Покупатель) был заключен договор купли продажи объекта незавершенного строительства (далее - Договор), который удостоверен нотариусом города Севастополя ФИО

Согласно п. 1 Договора, Продавец передает, а Покупатель принимает в собственность объект незавершенного строительства, состоящий из павильона лит.А площадью 110,3 кв.м., с кадастровым номером - №, навеса лит.а, крыльца, уборной лит. «Б», хоз. блока лит. «В», здания лит. «Г», навеса лит. «Д», калитки №, заборов №, помещений 1-1V, находящиеся по <адрес>, общей площадью 190 кв.м., именуемый «объект незавершенного строительства» и оплачивает в порядке, размере и сроки установленные настоящим договором оговоренную денежную сумму.

В соответствии с п. 3 Договора, стороны оценивают указанный объект недвижимости в 2100000 руб. Подписание договора Продавцом является подтверждением факта получения ею от Покупателя суммы в 2100000 руб. за продажу вышеуказанного объекта.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами Договора составлен и подписан передаточный акт, согласно которого ФИО передала ФИО объект незавершённого строительства, состоящий из павильона лит. «А», площадью 110,3 кв.м., с кадастровым номером - №, навеса лит. «а», крыльца, уборной лит. «Б», хоз. Блока лит.«В», здания лит. «Г», навеса лит. «Д», калитки №, заборов №, помещений I-IV, находящихся по адресу: <адрес>, общей площадью 190 кв.м., а ФИО принял от ФИО указанный объект незавершенного строительства полностью в таком виде, в каком он был на момент удостоверения договора.

На основании указанного Договора, Истцом зарегистрировано право собственности на нежилое здание, площадью 110,3 кв.м., кадастровый номер №. расположенное по адресу: <адрес>.

При этом право собственности на объекты недвижимого имущества, которые в момент сделки не были поставлены на кадастровый учет, не перешли к Истцу, а именно уборной лит. «Б», хоз. блока лит. «В», здания лит. «Г».

Согласно сводного оценочного акта по домовладению № по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ., домовладение состоит в том числе:

лит. «Б» уборная, площадью 2,9 кв.м.;

лит. «В» хоз. блок, площадью 10,2 кв.м.;

лит. «Г» здание, площадью 13,9 кв.м.

Истцом указанные объекты недвижимого имущества, которые находятся в его владении и пользовании, и перешли к нему на основании Договора, поставлены на кадастровый учет.

В последующем Истец обратился в Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя с заявлениями о регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя истцу отказано в регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества, поскольку вышеуказанные объекты зарегистрированы за ФИО, согласно ответу ГУП г. Севастополя «БТИ», в связи с чем, последней нужно обратиться с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права собственности, в последующем ФИО и ФИО предоставить заявление о государственной регистрации перехода права собственности, регистрации права собственности на основании подлинника договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Полагая позицию Севреестра необоснованной, истец обратился в суд за защитой своих прав.

Решением Ленинского районного суда города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение. Указывает доводы, аналогичные доводам искового заявления, а также обращает внимание, что право собственности на спорные объекты перешло к истцу, который с момента приобретения осуществляет владение ими и пользование, неся бремя их содержания, указанные обстоятельства стороной ответчика не оспорены; к рассмотрению дела судом первой инстанции не привлечена ФИО

ООО «Экватор» подан отзыв на апелляционную жалобу.

Согласно п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции являются принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

При наличии оснований, предусмотренных ч. 4 названной статьи Кодекса, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ (ч. 5 ст. 330 ГПК РФ).

Как установлено из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО и ФИО заключен договор купли-продажи, по которому, по утверждению истца, ФИО приобрела спорные объекты недвижимого имущества, которые в последующем переданы ФИО на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, Севреестром указывается, что ФИО в настоящее время является собственником части спорных объектов.

Следовательно, принятым по делу решением могут быть затронуты права и обязанности ФИО, при этом данное лицо к рассмотрению дела в суде первой инстанции не привлекалось, ее представитель при рассмотрении дела в районном суде не участвовал, доказательств подачи с ее стороны и уполномоченного представителя заявления о рассмотрении дела в ее отсутствие материалы дела не содержат.

В связи с указанным, ДД.ММ.ГГГГ протокольным определением судебной коллегии произведен переход к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ, ФИО привлечена к рассмотрению дела в качестве ответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО исковые требования поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав судью-докладчика, пояснения представителя истца, проверив законность и обоснованность заявленных исковых требований, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Исходя из ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как предусмотрено ч. 1 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 данного Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно ст. 27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости (п. 1 ч. 1 ст. 26 данного Закона).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО (Продавец) и ФИО (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п. 1.1 указанного договора, Продавец продал, а Покупатель купил в собственность и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора объект незавершенного строительства, находящийся по адресу: <адрес>.

Пунктом 1.2 указанного договора установлено, что предмет сделки — объект недвижимости, расположенный на первом этаже, общей площадью 190 кв.м.

Указанный объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о приобретении объектов недвижимого имущества с публичных торгов от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного частным нотариусом городского нотариального округа ФИО и зарегистрирован в Едином реестре вещных прав на недвижимое имущество по № года, что подтверждается выпиской из Государственного реестра сделок от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный объект имеет кадастровый номер №.

Согласно технического паспорта, на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> возведены самовольные строения - павильон лит А, навес лит.а, Д, уборная лит.Б., хоз блок лит.В и Г, год возведения ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО (продавец) и ФИО (покупатель) был заключен договор купли продажи объекта незавершенного строительства (далее - договор), который удостоверен нотариусом города Севастополя ФИО и зарегистрированного в реестре под №.

Согласно п. 1 договора, продавец передает, а покупатель принимает в собственность объект незавершенного строительства, состоящий из павильона лит.А площадью 110,3 кв.м., с кадастровым номером - №, навеса лит.а, крыльца, уборной лит. «Б», хоз. блока лит. «В», здания лит. «Г», навеса лит. «Д», калитки №, заборов №, помещений 1-1V, находящиеся по <адрес>, общей площадью 190 кв.м., именуемый «объект незавершенного строительства» и оплачивает в порядке, размере и сроки установленные настоящим договором оговоренную денежную сумму.

В соответствии с п. 3 Договора, стороны оценивают указанный объект недвижимости в 2100000 руб. Подписание договора продавцом является подтверждением факта получения ею от покупателя суммы в 2100000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора составлен и подписан передаточный акт, согласно которого, ФИО передала ФИО объект незавершённого строительства, состоящий из павильона лит. «А», площадью 110,3 кв.м., с кадастровым номером - №, навеса лит. «а», крыльца, уборной лит. «Б», хоз. Блока лит.«В», здания лит. «Г», навеса лит. «Д», калитки №, заборов №, помещений I-IV, находящиеся по адресу: <адрес>, общей площадью 190 кв.м., а ФИО принял от ФИО указанный объект незавершенного строительства полностью в таком виде, в каком он был на момент удостоверения договора.

На основании указанного договора, истцом зарегистрировано право собственности на нежилое здание, площадью 110,3 кв.м., кадастровый номер №. расположенное по адресу: <адрес>.

При этом право собственности на объекты недвижимого имущества, которые в момент сделки не были поставлены на кадастровый учет, не перешли к истцу, а именно уборная лит. «Б», хоз. блок лит. «В», здание лит. «Г».

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ осуществление действий по государственной регистрации прав на объекты уборная лит. «Б», хоз. блока лит. «В», здание лит. «Г» приостановлено в связи с тем, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО и ФИО не является документом, подтверждающим государственную регистрацию ранее возникшего права собственности ФИО на вышеуказанные объекты недвижимости. Кроме того, согласно ответу БТИ право собственности на вышеуказанный объект зарегистрировано за ФИО Для устранения причины препятствующей государственной регистрации ФИО необходимо: ФИО и ФИО предоставить заявление о государственной регистрации перехода права собственности, ФИО обратиться с заявлением о госрегистрации ранее возникшего права на объект недвижимости с приложением подлинника правоустанавливающего документа.

Аналогичные основания приостановлений и отказов в регистрации прав на спорные объекты, в том числе по заявлениям ФИО и ФИО подтверждаются поступившими в суд апелляционной инстанции реестровыми делами на данные объекты (уведомления от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ).

Кроме того, согласно указанным уведомлениям об отказе в государственной регистрации, направленных в адрес ФИО, с ее стороны для государственной регистрации права на спорные объекты в качестве правоустанавливающего документа предоставлялось свидетельство от ДД.ММ.ГГГГ, в котором отсутствуют данные объекты недвижимого имущества.

Судебная коллегия обращает внимание, что данное свидетельство указывалось в договоре от ДД.ММ.ГГГГ в качестве доказательства права собственности на передаваемые по договору, в том числе, спорные объекты.

До настоящего времени вышеуказанные обстоятельства, послужившие основанием для отказа участникам процесса в государственной регистрации права на спорные объекты, не устранены.

Из содержания договора от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в качестве предмета договора купли-продажи прописан объект недвижимости общей площадью 190 кв.м с кадастровым номером №, соответствующим номеру вышеуказанного павильона, согласно представленным в суд апелляционной инстанции сведениям из ЕГРН.

В то же время, в договоре от ДД.ММ.ГГГГ в качестве предмета прописан данный павильон в площади 110,3 кв.м., что соответствует его реальной площади с кадастровым номером №.

При этом, на имя истца в ЕГРН зарегистрировано право собственности только на павильон с кадастровым номером № площадью 110,3 кв. м., без указания на иные объекты и их площадь.

В то же время материалы дела не содержат непосредственных сведений о том, что указанный павильон и спорные объекты образуют конструктивно неотделимое целое, предполагающее обязательность перехода к истцу права также и на спорные объекты по заключенному договору.

В свете изложенного судебная коллегия полагает о нетождественности предмета договора ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в силу отличия состава передаваемых объектов по указанным договорам, с учетом того, что в качестве предмета в первом из них передан объект с вышеуказанным кадастровым номером, соответствующим павильону (110,3 кв.м), а во втором договоре в качестве его предмета указан данный павильон (110,3 кв.м) с учетом также и иных спорных объектов (всего 190 кв.м.).

Указание в договоре ДД.ММ.ГГГГ площади объекта 190 кв.м. не свидетельствует о том, что в указанную площадь входят и спорные объекты, без их реального описания.

При этом, с учетом представленных и не признанных недействительными сведениями из ЕГРН в пользу истца зарегистрировано право только в отношении павильона с кадастровым номером № площадью 110, 3 кв.

В связи с указанным, судебная коллегия полагает, что по договорам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в итоге к истцу надлежащим образом передано и на основании этого обоснованно зарегистрировано право собственности только в отношении павильона с кадастровым номером № площадью 110, 3 кв.

Привлеченная к участию в деле ФИО факт перехода права собственности на спорные объекты не подтвердила.

Таким образом, исходя из того, что, согласно уведомлениям регистрирующего органа, ФИО и ФИО ранее надлежаще не оформлена передача права в отношении спорных объектов по договору от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом нетождественности предметов данного договора и договора от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствие сведений о конструктивном единстве павильона и спорных объектов в качестве одного объекта недвижимого имущества и регистрации на имя истца в ЕГРН права только в отношении павильона, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований полагать, что к истцу по заключенному им договору перешло право, кроме павильона, также и на спорные объекты.

Иное означало бы допустимость признания перехода к лицу права собственности на спорные объекты недвижимого имущества в отсутствие доказательств надлежащего согласования условий о предмете договоров об отчуждении таких объектов и отсутствии доказательств надлежащей регистрации в ЕГРН факта передачи права собственности на объекты недвижимости, в том числе между предыдущими обладателями имущества.

Кроме того, как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 26 мая 2011 года № 10-П, законодательное закрепление необходимости государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество является, таким образом, признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития.

Таким образом, непринятие во внимание необходимости надлежащего согласования условий о предмете договора при передаче права собственности на объект недвижимого имущества и осуществления в установленном законом порядке государственной регистрации права собственности на такие объекты, напротив, не будет обеспечивать защиту прав участников гражданского оборота и стабильность последнего, что противоречит требованиям законности, разумности и обоснованности при отправлении правосудия.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия не усматривает надлежащих оснований для признания права собственности за истцом в отношении спорных объектов недвижимого имущества, в связи с чем в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Утверждения истца о том, что спорные объекты, согласно сводному оценочному акту по домовладению, входят в состав домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, а также, что спорые объекты состоят на кадастровом учете и указаны в качестве предмета договора от ДД.ММ.ГГГГ, переданному по передаточному акту, исходя из установленных по делу обстоятельств, не являются надлежащим основанием для признания за истцом права собственности на спорные объекты

Ссылка истца на то, что к ФИО перешло право собственности на спорное имущество в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ей исполнены обязательства по оплате данного имущества; что данный договор не признан недействительным и не расторгнут, прошел государственную регистрацию; что истец в настоящий момент является владельцем спорного имущества, в отношении которого не предъявлено притязаний со стороны иных лиц, подлежит отклонению, поскольку не опровергают материалов дела, согласно которым между ФИО и ФИО, а также между ФИО и ФИО не обеспечена надлежащим образом передача прав в отношении спорных объектов недвижимого имущества, что указывает на отсутствие оснований для признания за истцом права на данные объекты.

Иных доводов, свидетельствующих о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, истцом не представлено.

При изложенных обстоятельствах, обжалуемое решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО о признании права собственности на уборную пл.2,9 кв.м., кадастровый номер №; хоз.блок пл.10,2 кв.м., кадастровый номер №; здание пл.13,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>, отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в трехмесячный срок со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 05 мая 2026 года.

Председательствующий Е.В. Балацкий

Судьи Ж.В. Григорова

Е.В. Козуб