Апелляционное определение № 33-5729/2025 от 2 декабря 2025 г.

УИД: 47RS0002-01-2024-002287-39

Дело № 33-5729/2025

№ 2-251/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 3 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Осиповой Е.А.,

судей: Горбатовой Л.В. и Пучковой Л.В.

при секретаре ФИО6

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Волосовского районного суда Ленинградской области от 13 августа 2025 года, которым частично удовлетворён иск администрации МО Бегуницкое сельское поселение Волосовского муниципального района Ленинградской области к ФИО1, ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, снятии с кадастрового учета земельного участка.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Осиповой Е.А., объяснения ФИО1, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

администрация МО Бегуницкое сельское поселение Волосовского муниципального района Ленинградской области обратилась в Волосовский городской суд Ленинградской области с иском к ФИО1, ФИО3, в котором с учетом принятых в порядке ст. 39 ГПК РФ изменений просила признать договор купли-продажи земельного участка от 04.06.2024, заключенный между ФИО3, в лице представителя ФИО2 и ФИО1, незаконным, снять с кадастрового учета земельный участок, площадью 2 245 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения индивидуального садоводства, расположенный по адресу: <адрес>, д. Старые Бегуницы, участок 17, с кадастровым номером №.

В обоснование заявленных требований указано на то, что решением Волосовского районного суда Ленинградской области от 30.01.2024 по гражданскому делу № 2-46/2024 за истцом была признана 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом (оставшейся части 3%) с кадастровым номером № (далее ОКС), расположенным по адресу: <адрес> выморочным имуществом, а также признано право собственности в порядке наследования по закону на указанное имущество.

Вторая половина (1/2 часть) жилого дома (оставшаяся часть 3%) с кадастровым номером № согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости принадлежит ФИО3, за которой был закреплен в постоянное бессрочное пользование земельный участок площадью 2041 кв.м, ранее имеющий кадастровый №.

Земельные участки с кадастровыми номерами № и № были сняты с кадастрового учета в феврале 2023 года.

20.03.2024 после вступления решения Волосовского районного суда Ленинградской области от 30.01.2024 в законную силу, ответчиком был заключен договор с кадастровым инженером ФИО7 на установление границ земельного участка. Кадастровый инженер, имея на руках решение Волосовского суда №, не указал наличие на нем строений, границы земельного участка № были установлены без привязки к ОКС.

Земельный участок ФИО3 был продан ФИО1, сделка проведена без отчуждения части жилого дома, кроме того, данная сделка по продаже 1/2 доли ОКС гражданкой ФИО3 должна была быть совершена нотариально с письменным уведомлением администрации МО Бегуницкое сельское поселение, как сособственника 1/2 доли данного недвижимого имущества.

Таким образом, права истца, как собственника 1/2 части здания на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимого имущества, нарушены действиями ответчика по установлению границ земельного участка с кадастровым номером №.

Решением Волосовского районного суда Ленинградской области от 13 августа 2025 постановлено:

исковые требования администрации МО Бегуницкое сельское поселение Волосовского муниципального района Ленинградской области удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи земельного участка от 04 июня 2024 года, заключенный между ФИО3, в лице представителя ФИО2 и ФИО1, незаконным.

В остальной части иска отказать.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит данное решение отменить, как необоснованное и принятое с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на то, что является добросовестным приобретателем земельного участка, из межевого плана от 24.05.2024 года, изготовленного кадастровым инженером ФИО7, следует, что земельный участок с кадастровым номером № не имеет сведений о размещении каких-либо строений, в том числе, оставшихся частей, что также подтверждается схемой расположения земельного участка. Полагает, что судом неправомерно отказано в назначении судом экспертизы для подтверждения того, что на земельном участке дом отсутствует. Кроме того, отсутствуют доказательства местонахождения оставшейся части жилого дома именно на принадлежащем подателю жалобы земельном участке.

В возражениях на апелляционную жалобу администрация МО Бегуницкое сельское поселение Волосовского муниципального района Ленинградской области просит указанное решение оставить без изменения, поданную жалобу – без удовлетворения.

С учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении не явившихся участников гражданского процесса о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по правилам статей 113 - 116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения подателя жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Действуя в соответствии с положениями абзаца 1 части 1 и абзаца 1 части 2 статьи 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции находит возможным ограничиться проверкой законности и обоснованности постановленного решения исходя из доводов апелляционной жалобы.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", несоответствие резолютивной части мотивированного решения суда резолютивной части решения, объявленной в судебном заседании, является существенным нарушением норм процессуального права, влекущим отмену решения суда первой инстанции (пункт 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ).

Из материалов дела следует, что резолютивной части мотивированного решения Волосовского районного суда от 13 августа 2025 года (том 2 л.д. 106) не соответствует его резолютивной части, объявленной в судебном заседании (том 2 л.д. 98), аудиопротокол судебного заседания отсутствует.

Поскольку данное нарушение является существенным нарушением норм процессуального права, судебная коллегия отменяет обжалуемое решение и принимает новое исходя из следующего.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 420 ГК РФ определено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует и судом установлено, что решением Волосовского районного суда Ленинградской области от 30.01.2024 по делу №2-46/2024 ФИО3 отказано в удовлетворении исковых требований к администрации МО Бегуницкое сельское поселение Волосовского муниципального района Ленинградской области об установлении факта принятия наследства и признании права собственности в порядке наследования по закону, а также удовлетворены встречные исковые требования администрации МО Бегуницкое сельское поселение Волосовского муниципального района о признании права собственности на выморочное имущество в виде 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (оставшаяся часть 3%) с кадастровым номером №, расположенный по адресу<адрес> (том 1 л.д. 81-89).

Также данным решением установлено, что за каждым из сособственников жилого дома по адресу: <адрес>, был закреплён в бессрочное пользование земельный участок площадью 2041 кв.м, земельные участки имели кадастровые номера № и №, были сняты с кадастрового учёта в 2023 году.

В 2007-2009 годах данный дом сгорел, согласно техническому плану от 25 января 2024 года его оставшаяся часть составляет 3%.

После вступления решения Волосовского районного суда Ленинградской области от 30.01.2024 в законную силу, ответчиком был заключен договор с кадастровым инженером ФИО7 на установление границ земельного участка. Кадастровый инженер, имея сведения и решение Волосовского районного суда Ленинградской области №2-46/2024, не указал, что в пределах вновь формируемого земельного участка № расположена 1/2 часть объекта недвижимости, принадлежащая ФИО3, и 1/2 часть – администрации МО Бегуницкое сельское поселение, ссылаясь на то, что сведения об этом объекте недвижимости отсутствуют в ЕГРН.

Таким образом, границы земельного участка с кадастровым номером № были установлены без учёта расположенного на нём объекта недвижимости.

Кроме того, кадастровый инженер ФИО7 установил границы земельного участка ФИО3 с учетом уточнения площади земельного участка, то есть не 2041 кв.м, а площадью 2245 кв.м - увеличив изначальную площадь земельного участка на 10 %

4.06.2024 года ФИО2, действуя по доверенности от имени ФИО3, заключила договор купли-продажи земельного участка площадью 2245 кв.м с кадастровым номером: № по адресу: <адрес> с ФИО1 (запись в ЕГРН от 06.06.2024) (том 1 л.д. 96-103, 245).

В соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № был заключен без расположенного на нём объекта недвижимости, принадлежащего, в том числе, муниципальному образованию, требования администрации о признании его недействительным подлежат удовлетворению.

Довод ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем земельного участка, судебной коллегией отклоняется, поскольку при вынесении решения Волосовского районного суда от 30.01.2024 года интересы ФИО3 представляла мать ответчика – ФИО2, которая и заключала оспариваемый договор, действуя по доверенности от имени ФИО3 При этом межевание земельного участка с кадастровым номером №, при котором кадастровому инженеру была представлена, в том числе, копия решения Волосовского районного суда от 30.01.2024 года, было заказано именно ответчиком ФИО1 (том 1 л.д. 134-143).

Довод жалобы о том, что фактически на земельном участке объект недвижимости отсутствует, отклоняется судебной коллегией, поскольку право собственности муниципального образования на ? доли данного объекта недвижимости (оставшаяся часть 3%) установлено вышеуказанным вступившим в законную силу решением Волосовского районного суда Ленинградской области от 30 января 2024 года. Кроме того, вступившим в законную силу решением Волосовского районного суда Ленинградской области от 23 июня 2024 года ФИО1 отказано в удовлетворении иска к ФИО3 и администрации МО Бегуницкое сельское поселение Волосовского муниципального района Ленинградской области о снятии с кадастрового учёта и прекращении права собственности на жилой дом (оставшаяся часть 3%) с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (том 2 л.д. 91-94).

Довод жалобы о том, что оспариваемым договором права истца не нарушены, также является необоснованным, поскольку из представленного в материалы дела межевого плана следует, что весь остаток фундамента жилого дома с кадастровым номером № расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №, кроме того, межевание под домом двух земельных участков площадью по 2041 кв.м каждый невозможно, можно сформировать участки площадью по 1740 кв.м (том 1 л.д. 11-27). Все указанное свидетельствует о нарушении прав истца действиями ответчика ФИО1

При этом исковые требования о снятии земельного участка с кадастровым номером № удовлетворению не подлежат, поскольку право ФИО3 на данный земельный участок, либо результаты его межевания истцом не оспариваются, а снятие земельного участка с кадастрового учёта может являться лишь последствием иных материальных требований.

Руководствуясь статьей 327.1, пунктом 2 статьи 328, частью 1 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Волосовского районного суда Ленинградской области от 13 августа 2025 года отменить, принять новое решение.

Исковые требования администрации МО Бегуницкое сельское поселение Волосовского муниципального района Ленинградской области к ФИО1, ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, снятии с кадастрового учета земельного участка удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи земельного участка от 04 июня 2024 года, заключенный между ФИО3, в лице представителя ФИО2, и ФИО1, недействительным.

В удовлетворении иска администрации МО Бегуницкое сельское поселение Волосовского муниципального района Ленинградской области к ФИО1, ФИО3 о снятии с кадастрового учета земельного участка отказать.

Определение может быть обжаловано в Третий кассационный суд общей юрисдикции в течение трёх месяцев.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 16 декабря 2025 года.