Решение № 3А-398/2025 3А-398/2025~М-251/2025 М-251/2025 от 17 ноября 2025 г. по делу № 3А-398/2025

66OS0000-01-2025-000340-23 Дело № 3а-398/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург 18 ноября 2025 года

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Старкова М.В.,

при секретаре Буньковой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ББ-Урал» об установлении кадастровых стоимостей земельных участков и объектов недвижимости в размерах их рыночных стоимостей,

УСТАНОВИЛ:

в Свердловский областной суд 02 июня 2025 года поступило вышеназванное административное исковое заявление, подлежащее рассмотрению в порядке главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Административный истец полагает нарушенными свои права и законные интересы; ссылается на имеющиеся отчёты об оценке объектов недвижимости, земельных участков и утверждает, что кадастровые стоимости пяти объектов недвижимости и двух земельных участков не соответствуют их рыночным стоимостям, в связи с чем, просит установить кадастровые стоимости равными рыночным.

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, государственное бюджетное учреждение Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» (административные ответчики), а также заинтересованные лица – публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу и акционерное общество «Альфа-Банк» возражений против возможности установления в судебном порядке кадастровых стоимостей пяти объектов недвижимости и двух земельных участков в размерах их рыночных стоимостей не сообщили.

В судебное заседание стороны и заинтересованные лица своих представителей не направили. О месте и времени судебного заседания были извещены, в том числе публично, путём размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Свердловского областного суда. Учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, надлежащее извещение не явившихся сторон и заинтересованных лиц, суд считает возможным рассмотреть данное административное дело без участия представителей.

Исследовав собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Производство по данным административным делам осуществляется на основании главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и с учётом особенностей установленных названной главой.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Существует два способа установления кадастровой стоимости земельного участка: либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путём установления рыночной стоимости, определённой индивидуально для объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в кадастр в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 01 марта 2011 года № 280-О-О, от 23 октября 2014 года № 2343-О это не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулирует Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Федерального закона). В статье 22 этого же Федерального закона предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусмотрено установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21 ноября 2022 года № 5500 утверждались по состоянию на 01 января 2022 года очередные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков. Поименованным нормативным правовым актом по состоянию на 01 января 2022 года утверждены следующие значения кадастровых стоимостей рассматриваемых земельных участков:

– с кадастровым номером <№> – 6716436 руб. 80 коп.;

– с кадастровым номером <№> – 5835369 руб. 56 коп.

Сведения об этих кадастровых стоимостях в ЕГРН внесены 01 февраля 2023 года и стали с этого момента действующими (при этом, понятие «действующая кадастровая стоимость» не тождественно понятию «кадастровая стоимость, подлежащая применению). Следует также отметить, что при рассмотрении дел по правилам главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд никоим образом не касается вопроса о периодах применения кадастровых стоимостей; в данном виде судопроизводства суд вправе только установить кадастровые стоимости (действующие или архивные) равными рыночным стоимостям на конкретно установленную (имеющуюся) дату. Земельные участки принадлежат на праве собственности административному истцу.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации. Налог на имущество организаций вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 01 января года налогового периода, с учётом особенностей, предусмотренных статьёй 3782 Налогового кодекса Российской Федерации. В свою очередь названная статья 3782 Налогового кодекса Российской Федерации предусматривает, что налоговая база определяется с учётом особенностей, установленных настоящей статьёй, как кадастровая стоимость имущества в отношении перечисленных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Законом Свердловской области от 27 ноября 2003 года № 35-ОЗ «Об установлении на территории Свердловской области налога на имущество организаций» с 01 января 2004 года был установлен налог на имущество организаций. Этим законом определялись особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, а также предусматривались налоговые льготы и основания для их использования. В результате внесения изменений от 14 ноября 2024 года, вступивших в силу с 01 января 2025 года, названный закон изложен в новой редакции, которой помимо прочего устанавливается, что в отношении гаражей и машино-мест налоговая база определяется с учётом особенностей, установленных Налоговым кодексом Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества.

23 ноября 2023 года органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации – Правительством Свердловской области издано постановление № 868-ПП, которым установлен Перечень объектов недвижимого имущества, для которых на 2024 год налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость. Этот Перечень (строка 250) включает в себя объект недвижимости (здание), расположенное по адресу: <...> (дублер), дом 2, в котором располагаются четыре нежилых помещения, принадлежащие административному истцу.

Тождественный перечень объектов недвижимого имущества на 2025 год, установленный постановлением Правительства Свердловской области от 21 ноября 2024 года № 826-ПП, содержит аналогичную норму (строка 249).

Объекты недвижимости с кадастровыми номерами <№>, <№>, <№> и <№> представляют собой нежилые помещения, расположенные в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0608010:326, расположенного по адресу: <...> (дублёр), дом 2.

Объект недвижимости с кадастровым номером <№> представляет собой отдельное пятиэтажное нежилое здание автостоянки, обозначенное литерой «Б», также расположенное по адресу: <...> (дублёр), дом 2.

Все вышеперечисленные пять объектов недвижимости принадлежат на праве собственности административному истцу – ООО «ББ-Урал».

При таком правовом регулировании не исключается, что пересматриваемые судом в данном административном деле кадастровые стоимости пяти объектов недвижимости (один из которых является многоэтажной автостоянкой), могут оказаться использованы уполномоченным органом в качестве налоговых баз по налогу на имущество организаций для 2025 года. Следовательно, такие кадастровые стоимости непосредственно затрагивают и влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество организаций, поэтому, административный истец вправе просить суд установить кадастровые стоимости объектов недвижимости в размерах их рыночных стоимостей.

Точно также как и в отношении земельных участков, в отношении объектов недвижимого имущества допускается два способа установления кадастровой стоимости: либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путём установления рыночной стоимости, определённой индивидуально для рассматриваемого объекта недвижимости.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 22 августа 2023 года № 4800 утверждены по состоянию на 01 января 2023 года очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области: зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства, машино-мест. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> утверждена по состоянию на 01 января 2023 года в размере 641753826 руб. 15 коп.

Сведения в ЕГРН об этой кадастровой стоимости внесены 24 октября 2023 года и стали с этого момента действующими (для целей рассмотрения административного дела по правилам главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации понятие «действующая кадастровая стоимость» также как и в отношении земельных участков не тождественно понятию «кадастровая стоимость, подлежащая применению).

Постановлением Правительства Свердловской области от 31 августа 2017 года № 633-ПП создано государственное бюджетное учреждение Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки», которое приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 24 января 2018 года № 121 наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 22 августа 2023 года № 4800 утверждались по состоянию на 01 января 2023 года очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области: зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства, машино-мест.

Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», регулируя в статье 16 вопросы определения кадастровой стоимости вне проведения государственной кадастровой оценки, предусматривает, что определение кадастровой стоимости в отношении:

– вновь учтённых объектов недвижимости,

– ранее учтённых объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них,

– объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости.

осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

На основании этих норм, и в связи с постановкой на государственный кадастровый учёт рассматриваемых объектов недвижимости, актами государственного бюджетного учреждения Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 27 августа 2024 года и от 11 ноября 2024 года определены кадастровые стоимости объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года:

– с кадастровым номером <№> – 22537136 руб. 19 коп.;

– с кадастровым номером <№> – 2149060833 руб. 28 коп.;

– с кадастровым номером <№> – 483302681 руб. 09 коп.;

– с кадастровым номером <№> – 2108525420 руб. 20 коп.

Объект недвижимости с кадастровым номером <№> снят с государственного кадастрового учёта 05 ноября 2024 года.

Полагая, что такие кадастровые стоимости земельных участков и объектов недвижимости не соответствуют их рыночным стоимостям, административный истец ссылается в обоснование своих требований на отчёты об определении рыночных стоимостей, в которых указано, что, по мнению оценщика, по состоянию на даты оценки, вероятные рыночные стоимости земельных участков и объектов недвижимости составляли:

– с кадастровым номером <№> – 3510000 руб.;

– с кадастровым номером <№> – 3789000 руб.;

– с кадастровым номером <№> – 223053000 руб.;

– с кадастровым номером <№> – 16823000 руб.;

– с кадастровым номером <№> – 1131460000 руб.;

– с кадастровым номером <№> – 320146000 руб.;

– с кадастровым номером <№> – 1110132000 руб.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 28 декабря 2019 года № 3433 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области (далее – Комиссия). Материалы дела не содержат, и в распоряжении суда не имеется никаких сведений о том, что в Комиссию поступали заявления о пересмотре результатов определения кадастровых стоимостей рассматриваемых земельных участков. Из положений вышеназванного Федерального закона соблюдение юридическими лицами досудебного порядка не является обязательным.

При подготовке к судебному заседанию от административного истца поступило ходатайство о назначении по делу экспертизы для достоверного определения рыночной стоимости; предложена кандидатура эксперта.

При возникновении вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Удовлетворив заявленное ходатайство, определением суда от 27 августа 2025 года по рассматриваемому делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером <№>.

По результатам проведённой судебной экспертизы в материалы административного дела 13 октября 2025 года поступило заключение эксперта.

В соответствии с полученным заключением эксперта по состоянию на 01 января 2022 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> составляла 241774000 руб.

В данном случае у суда отсутствуют достаточные основания сомневаться в правильности выводов проведённой экспертизы; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, а содержит результаты исследования сегмента рынка, анализ иных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки. При этом, определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Полученное заключение мотивировано, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержит очевидных противоречий, отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Оценив заключение судебной экспертизы по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Принимая также во внимание, что иных доказательств, которые опровергли бы эту рыночную стоимость объекта недвижимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами в суд не представлено, суд соглашается с результатом, изложенным в экспертном заключении.

Следовательно, при рассмотрении административного дела установлено и нашло своё подтверждение, что по состоянию на 01 января 2022 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> составляла 241774000 руб.; именно в таком размере, удовлетворяя требования, и следует установить кадастровую стоимость.

Относительно рыночной стоимости двух земельных участков и четырёх оставшихся объектов недвижимости у суда отсутствуют достаточные основания сомневаться в правильности выводов изложенных в представленных административным истцом отчётах, которые подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Итоговые суждения о рыночных стоимостях оцениваемых земельных участков и объектов недвижимости не являются произвольными, а содержат результаты достаточного исследования сегмента рынка, анализ иных факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки. При этом, определение рыночных стоимостей с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Содержание отчётов мотивировано, выводы ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами; отчёты не содержат очевидных противоречий, отвечают требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Оценив имеющиеся отчёты с точки зрения требований, установленных в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что отчёты соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. К тому же никаких доказательств, которые поставили бы под сомнение такие рыночные стоимости земельных участков и объектов недвижимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено. В такой ситуации, учитывая приемлемые разницы между пересматриваемыми кадастровыми и устанавливаемыми рыночными стоимостями, суд в отношении земельных участков и четырёх объектов недвижимости полагает допустимым согласиться с результатами и выводами, изложенными в имеющихся отчётах.

Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения суда по делу указываются дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости; данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ББ-Урал» об установлении кадастровых стоимостей земельных участков и объектов недвижимости в размерах их рыночных стоимостей удовлетворить.

Установить кадастровые стоимости земельных участков равными их рыночным стоимостям, по состоянию на 01 января 2022 года, в размерах:

– с кадастровым номером <№> – 3510000 руб.;

– с кадастровым номером <№> – 3789000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 241774000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> по состоянию на 01 января 2023 года, на период её действия с 29 августа 2024 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости по результатам очередной государственной кадастровой оценки, равной его рыночной стоимости в размере 16823000 руб.;

Установить архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> по состоянию на 01 января 2023 года, на период её действия с 29 августа 2024 года по 05 ноября 2024 года, равной его рыночной стоимости в размере 1131460000 руб.;

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> по состоянию на 01 января 2023 года, на период её действия с 29 августа 2024 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости по результатам очередной государственной кадастровой оценки, равной его рыночной стоимости в размере 320146000 руб.;

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> по состоянию на 01 января 2023 года, на период её действия с 12 ноября 2024 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости по результатам очередной государственной кадастровой оценки, равной его рыночной стоимости в размере 1110132000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровых стоимостей земельных участков и объектов недвижимости, которая применяется для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, считать 02 июня 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия.

Решение изготовлено 02 декабря 2025 года.

Судья

М.В. Старков