Апелляционное определение № 33-348/2026 33-4398/2025 от 13 апреля 2026 г.

Судья Кокоть С.С. Дело № 33-348/2026 (33-4398/2025)

УИД 70RS0004-01-2025-003753-20


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Залевской Е.А.,

судей Алиткиной Т.А., Марисова А.М.,

при секретаре Маслюковой М.Н.,

с участием прокурора Кофман Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело № 2-3301/2025 по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности, с установлением выкупной цены,

по апелляционной жалобе ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска на решение Советского районного суда г. Томска от 07 октября 2025 года,

заслушав доклад судьи Алиткиной Т.А., объяснения представителя истцов ФИО4, заключение прокурора Кофман Е.Г., считавших решение суда подлежащим изменению в части размера, установленной выкупной стоимости, взысканной в пользу истцов,

установила:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, в котором просили суд возложить на ответчика обязанность изъять для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру по адресу: /__/, путем выкупа с прекращением их права собственности, с установлением выкупной цены, взыскании в пользу ФИО1 денежной суммы в размере 3839275,75 руб., в пользу ФИО2 - 2848539,24 руб., в пользу ФИО3 - 3398185,01 рублей.

В обоснование требований указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежит квартира № /__/ по адресу: /__/. Постановлением администрации Города Томска от 20.12.2023 № 1063 многоквартирный дом № /__/ по /__/ в /__/ признан аварийным и подлежащим сносу. 02.02.2024 собственникам жилого помещения № /__/ направлялось требование о сносе многоквартирного дома по адресу: /__/, собственники от сноса дома отказались. До настоящего времени постановление об изъятии не принято, жилое помещение не выкуплено, соглашение не подписано. Согласно заключению ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» № 0130/25 выкупная стоимость подлежащего изъятию жилого помещения, принадлежащего им, составляет 11061 860 рублей. После проведения по делу судебной экспертизы размер выкупной стоимости истцами уточнен в соответствии с заключением судебной экспертизы ООО «Бюро оценки «ТОККО» № 555-Э/2025 от 29.09.2025.

Обжалуемым решением исковые требования удовлетворены: на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска возложена обязанность изъять:

у ФИО1 для муниципальных нужд 2794/7340 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: /__/, путем выкупа с прекращением его права на указанную долю в праве собственности на жилое помещение, установлен размер выкупной стоимости, подлежащей взысканию в размере 3839275,75 руб.;

у ФИО2 для муниципальных нужд 2073/7340 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: /__/, путем выкупа с прекращением ее права на указанную долю в праве собственности на жилое помещение, установлен размер выкупной стоимости, подлежащей взысканию в размере 2848539,24 руб.;

у ФИО3 для муниципальных нужд 2473/7340 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: /__/, путем выкупа с прекращением ее права на указанную долю в праве собственности на жилое помещение, установлен размер выкупной стоимости, подлежащей взысканию в разщмере 3398185,01 рублей.

Указано, что решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на указанное жилое помещение после получения выкупной стоимости; что вступившее в законную силу решение суда является основанием для снятия всех наложенных ограничений и запретов в отношении объекта недвижимости - жилого помещения по адресу: /__/.

С муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО» взысканы расходы за проведение судебной экспертизы в размере 20 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска ФИО5 просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что решением суда в выкупную стоимость жилого помещения была включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 4207 000 рублей.

Вместе с тем, компенсация за капитальный ремонт не является убытком, так как обязанность по ремонту после приватизации переходит к собственникам жилого помещения.

При принятии решения, судом не было учтено, что истцы приобрели жилое помещение не в порядке приватизации, а по договору купли-продажи, что исключает применение ст.16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

ФИО1, ФИО2, ФИО3, заместитель прокурора Советского района г.Томска Трушин Е.В., представили письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 167, пунктом 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, представителя ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя истцов ФИО4, заключение прокурора Кофман Е.Г., обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующему.

Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Вопросы изъятия жилых помещений в силу действующего правового регулирования определены в главе 5 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Судом установлено и следует из материалов дела, что квартира № /__/ по адресу: /__/, принадлежит на праве долевой собственности истцам ФИО1 (2794/7340), ФИО2 (2073/7340), ФИО3 (2473/7340). Право собственности ФИО2 на указанную долю зарегистрировано в ЕГРН 27.07.2011, ФИО1 – 20.12.2021, ФИО3 - 15.08.2023.

Земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома по /__/ в /__/ сформирован, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера /__/.

Заключением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации Города Томска от 14.12.2023 № 2875 многоквартирный дом №/__/ по /__/ в /__/ признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации Города Томска №1063 от 20.12.2023 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» многоквартирный дом №/__/ по /__/ в /__/ признан аварийным и подлежащим сносу, на администрацию Ленинского района г.Томска возложена обязанность в срок не позднее 31 декабря 2025 года совместно с комитетом жилищной политики администрации г.Томска принять меры к отселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма в жилых помещениях, расположенных в указанном многоквартирном доме; в установленном порядке и сроки реализовать в отношении данного многоквартирного дома комплекс мероприятий, установленных Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации Города Томска от 14.12.2009 № р1525.

Требованиями администрации Ленинского района г.Томска от 02.02.2024 собственникам квартиры №/__/ по /__/ в /__/ предложено в течение 6 месяцев после получения требования осуществить вместе с другими собственниками снос многоквартирного жилого дома по адресу: /__/.

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, как собственники квартиры №/__/ в указанном доме, от сноса дома за счет собственных средств отказались, требование не исполнили.

Многоквартирный дом по /__/ в /__/ включен в резервный перечень многоквартирных домов, подлежащих расселению в рамках муниципальной программы «Расселение аварийного жилья и создание маневренного жилищного фонда» на 2024-2028 г., утвержденной постановлением администрации Города Томска от 07.11.2023 № 901, срок расселения дома в рамках муниципальной программы не установлен.

С момента принятия решения о признании многоквартирного дома по адресу: /__/, аварийным и подлежащим сносу, постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по указанному адресу не выносилось, проект соглашения об изъятии истцам не направлялся, оценка рыночной стоимости спорного недвижимого имущества ответчиком не проводилась доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что истцы вправе просить выкуп принадлежащего им на праве общей долевой собственности жилого помещения, поскольку соглашение с администрацией Города Томска о предоставлении иного жилого помещения истцами не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа сторонами не согласован, суд удовлетворил требования истцов о возложении на ответчика обязанности изъять спорное жилое помещение для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности на него.

Судебная коллегия выводы суда признает правильными.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту, включая судебную, указанных прав и свобод, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8 части 1 и 2 статьи 19, части 1 и 2 статьи 35, часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46).

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

На основании части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Поскольку до обращения в суд квартира истцов не изъята, истцами соглашение с администрацией Города Томска о предоставлении иного жилого помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, суд обоснованно возложил на ответчика обязанность по изъятию для муниципальных нужд спорного жилого помещения, признанного аварийным, путем выкупа с прекращением права собственности истцов.

Учитывая отсутствие соглашения о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, определением суда от 29.08.2025 назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки «ТОККО» (далее – ООО «Бюро оценки «ТОККО»).

Согласно заключению судебной экспертизы от № 555-Э/2025 от 29.09.2025 общая величина размера возмещения за изымаемое жилое помещение составляет 10 086 000 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения – квартиры № /__/ по адресу: /__/ (без учета стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 2 716 000 руб.; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: : /__/ - 2 830 000 руб.; размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственников указанного объекта - 333 000 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, приходящейся на квартиру №/__/ в указанном доме с учетом доли (пощади) общего имущества многоквартирного дома – 4 207 000 рублей.

Разрешая вопрос о размере выкупной стоимости за спорное жилое помещение, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований в размере 10 086000 руб., определив размер выкупной стоимости изымаемого жилого помещения согласно результатам судебной экспертизы. При этом указав на необходимость учета суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Судебная коллегия не может в полной мере согласиться с определенным судом размером выкупной стоимости за спорное жилое помещение.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Под капитальным ремонтом объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), согласно пункту 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Согласно ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденным приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988 №312 (далее – ВСН 58-88 (р)), капитальный ремонт – это ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Как указано в пункте 5.1 ВСН 58-88 (р), капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов до проведения капитального ремонта, составляет: фундаменты до 60 лет; стены до 50 лет; перекрытия железобетонные до 80 лет; лестницы до 60 лет; перегородки до 75 лет и т.д. (приложение №3 ВСН 58-88 (р)).

Данные нормы рекомендовано применять при определении необходимости проведения капитального ремонта Приказом Минстроя России от 04.08.2014 №427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» (пункт 2).

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нем домов обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 №10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закрепленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (пункт 1 резолютивной части) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12.03.2019 №577-О «По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Исходя из этого Федеральным законом от 20.12.2017 №399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

В соответствии с частью 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем. В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

Согласно части 2 данной статьи, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями части 4 статьи 190 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Таким образом, законом прямо предусмотрено применение перечня услуг и работ, установленного частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, при установлении услуг и работ, которые требовалось провести на дату приватизации бывшим наймодателем.

Часть 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Вместе с тем принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то есть перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, юридически значимыми по делу обстоятельствами являются: нуждаемость многоквартирного дома, относящегося к муниципальному жилищному фонду, в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем; фактическое проведение капитального ремонта; объем необходимых работ на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме.

После приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

Из исследовательской части экспертного заключения ООО «Бюро оценки «ТОККО» № 555-Э/2025 от 29.09.2025 следует, что размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт установлен по состоянию на сентябрь 2025 года, исходя из износа многоквартирного дома 74%, который определен на дату проведения оценки, а не на дату первой приватизации квартиры в доме. При этом эксперт не определил объем работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.

В целях установления обстоятельств, имеющих юридическое значение при разрешении настоящего спора, в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 327.1 Гражданского кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции приняты и исследованы новые доказательства, относительно первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: /__/.

Согласно архивным сведениям администрации Ленинского района г.Томска передача (приватизация) первого жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: /__/, в собственность граждан была осуществлена 05.08.1999, что следует из ответа заместителя Мэра Города Томска по строительству и жилищной политике М. от 19.01.2026 №211.

Согласно статье 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по осуществлению капитального ремонта за счет наймодателя возникает в том случае, если до даты приватизации первого жилого помещения (в данном случае до 15.08.1995) возникала обязанность по проведению капитального ремонта в рамках каждого конструктивного элемента.

Следовательно, стоимость работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, составляющая сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, образуют стоимость лишь тех мероприятий, необходимость в проведении которых возникла на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме (05.08.1999).

Однако суд не дал оценки заключению судебной экспертизы с точки зрения соответствия требованиям статьи 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статей 166, 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах и в целях определения размера компенсации доли за непроизведенный капитальный ремонт дома, расположенного по адресу: /__/, по состоянию на 05.08.1999, приходящийся собственникам квартиры №/__/, судебной коллегией по гражданским делам Томского областного суда удовлетворено ходатайство представителя ответчика Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска ФИО5, апелляционным определением от 21.01.2026 по делу назначена дополнительная судебная экспертиза в ООО «Бюро оценки «ТОККО» для разрешения соответствующего вопроса.

Из содержания заключения эксперта от 20.03.2026 №104-Э/2026 следует, что размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату первой приватизации 05.08.1999 составляет 31537 000 руб., при этом стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: /__/, составляет 3988 000 рублей.

При определении указанной выше стоимости доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме, экспертом определен размер физического износа каждого конструктивного элемента на дату первой приватизации жилого помещения в доме - 1995 г. на основании данных технического паспорта многоквартирного дома. Выявлено, что на дату первой приватизации жилого помещения (август 1995 год) все конструктивные элементы и внутридомовая инженерная система дома требуют проведения капитального ремонта.

Сведений о проведении ремонта здания до момента первой приватизации жилого помещения в материалы дела не представлено.

Таким образом физических износ многоквартирного дома по состоянию на дату первой приватизации жилого помещения в доме составляет 60,7%.

В соответствии с частью 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив представленное заключение эксперта от 20.03.2026 №104-Э/2026, судебная коллегия полагает его допустимым и обоснованным, поскольку данные заключение содержит подробное описания проведенного исследования с учетом специфики рассматриваемого дела, заключение мотивировано, содержит выводы и ответ на поставленный вопрос. Эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает необходимым уменьшить размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, приходящейся на квартиру №/__/ в многоквартирном доме по адресу: /__/, с 4207 000 руб. (заключение судебной экспертизы 29.09.2025. №555-Э/2025) до 3988 000 рублей.

Учитывая общую величину возмещения за изымаемое жилое помещение, определенную заключением экспертов от 29.09.2025 №55-Э/2025, в размере 10086 000 руб., а также разницу размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, приходящейся на квартиру №/__/ в многоквартирном доме – 219 000 руб. (4207000 руб. - 3988000 руб.), судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца о взыскании выкупной цены за жилое помещение №/__/, расположенное в многоквартирном доме по адресу: /__/, в размере 9867 000 руб., в связи с чем решение суда в данной части подлежит изменению.

Так, в связи с установленной стоимостью выкупа жилого помещения №/__/, с учетом наличия у истцов долей в праве собственности на указанную квартиру, размер компенсации каждому из истцов определяется следующим образом: в пользу ФИО1 - 3755912,25 руб. (2794/7340), в пользу ФИО2 - 2786688,15 руб. (2073/7340), в пользу ФИО3 – 3324399,32 руб. (2473/7340).

Довод апелляционной жалобы о том, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не является убытками и ошибочно включена в выкупную стоимость жилого помещения, судебная коллегия признает несостоятельным, поскольку, вопреки положениям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено относимых и допустимых доказательств проведения капитального ремонта дома, направленного на поддержание надлежащего технического состояния дома, лицом, на которого изначально возлагалась данная обязанность, как до приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме (05.08.1999), так и после приобретения спорного жилого помещения истцом.

Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом по адресу: /__/ признан аварийным и подлежащим сносу 20.12.2023, то есть уже после приобретения истцами долей в праве собственности на указанную квартиру (ФИО2 - 27.07.2011, ФИО1 – 20.12.2021, ФИО3 - 15.08.2023).

Учитывая, что жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине непроведения комплексных и своевременных капитальных ремонтов, взыскание компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, независимо от основания приобретения истцом квартиры, является правомерным и обоснованным.

В соответствии с пунктом 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 №16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» в случае изменения судом апелляционной инстанции судебного постановления суда первой инстанции, а также в случае его отмены и принятия нового судебного постановления суд апелляционной инстанции изменяет или отменяет решение суда первой инстанции о распределении судебных расходов, в том числе, если это сделано отдельным постановлением суда первой инстанции.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу об изменении решения суда первой инстанции, соответственно необходимо разрешить вопрос о распределении судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В ходе рассмотрения гражданского дела в суде первой инстанции проведена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза в ООО «Бюро оценки «ТОККО». Расходы по проведению экспертизы возложены на ответчика, заявившего соответствующее ходатайство. Стоимость проведения судебной экспертизы составила 20 000 руб., что подтверждается счетом на оплату от 29.09.2025 №465.

Поскольку расходы по оплате судебной эксперты, проведенной в ООО «Бюро оценки «ТОККО» на основании определения Советского районного суда г.Томска от 29.08.2025, были возложены в полном объеме на ответчика, учитывая, что исковые требования истцов удовлетворены частично, судебная коллегия полагает необходимым распределить судебные расходы по оплате проведенной судебной экспертизы, взыскав с истца ФИО1 денежную сумму в размере 144,68 руб., с ФИО2 – 144,66 руб., с ФИО3, - 144,66 руб., с ответчика – 19 566 рублей.

Расходы, связанные с назначением дополнительной судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции, были возложены на ответчика, указанная обязанность ответчиком не исполнена, что следует из ходатайства директора ООО «Бюро оценки «ТОККО» Х. от 20.03.2026.

Общая стоимость услуг по проведению дополнительной экспертизы составила 7000 руб., в связи с чем, расходы на несение дополнительной судебной экспертизы судебная коллегия полагает необходимым распределить пропорционально удовлетворенным требования следующим образом: на истца ФИО1 в размере 50,64 руб., на ФИО2 – 50,63 руб., на ФИО3, - 50,63 руб., на ответчика муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска – 6848,10 руб., дополнив решение абзацем соответствующего содержания.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г.Томска от 07 октября 2025 года изменить в части размера установленной выкупной цены, взысканной в пользу в пользу ФИО1, снизив его с 3839 275,75 руб. до 3755912,25 руб.;

- размера установленной выкупной цены, взысканной в пользу ФИО2, снизив его с 2848539,24 руб. до 2786688,15 руб.;

- размера установленной выкупной цены, взысканной в пользу ФИО3, снизив его с 3398185,01 руб. до 3324399,32 руб.;

- размера расходов по проведению судебной экспертизы, взысканных с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО» снизив его с 20000 руб. до 19566 рублей.

Дополнить решение Советского районного суда г.Томска от 07 октября 2025 года абзацем следующего содержания:

«Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки «ТОККО» (ИНН <***> КПП /__/) расходы по проведению судебной экспертизы в размере 144,68 руб., с ФИО2 – 144,66 руб., с ФИО3 – 144,66 рублей».

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО» (ИНН <***> КПП /__/) расходы, связанные с проведением дополнительной судебной оценочной экспертизы в размере 6848,10 руб., с ФИО1 – 50,64 руб., с ФИО2, с ФИО3 по 50,63 руб. с каждой.

В остальной части решение Советского районного суда г.Томска от 07 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного текста апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24.04.2026.