Апелляционное определение № 33-231/2026 33-9920/2025 от 9 февраля 2026 г.

Судья А.И. Гемузова

Докладчик Е.В. Трегубова

Дело №33-231/2026 (№2-1493/2025)

УИД 42RS0037-01-2025-001380-76


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 февраля 2026 года

город Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе

председательствующего

ФИО1,

судей

ФИО2, Е.В. Трегубовой,

при секретаре

ФИО3,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика администрации города Юрги на решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 30 сентября 2025 года

по иску ФИО4, ФИО5 к управлению капитального строительства администрации города Юрги, администрации города Юрги о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме.

Заслушав доклад судьи Е.В. Трегубовой, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО7, обратившись в суд с названным иском, ссылались на то, что им на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на праве общей совместной собственности принадлежало жилое помещение – квартира «адрес» (далее также ? квартира «адрес»).

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № вышеуказанный многоквартирный дом «адрес» признан аварийным и подлежащим сносу, а земельный участок, расположенный под ним, ? подлежащим изъятию для муниципальных нужд Юргинского городского округа.

ДД.ММ.ГГГГ с истцами заключено соглашение о выплате возмещения за изымаемую квартиру «адрес», на условиях которого им выплачено возмещение в размере 3 061 450 рублей.

Однако при определении размера возмещения, в него не включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, а также стоимость общедомового имущества многоквартирного дома, в том числе земельного участка, с учетом доли истцов в праве общей собственности на такое имущество, чем ответчиками нарушены права истцов.

На основании изложенного, ФИО7 с учетом уточнения исковых требований по результатам судебной экспертизы (л.д.204-206 том №) просили признать за ними право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом «адрес», с учетом их доли как собственников квартиры «адрес» в праве общей собственности на такое имущество; определить и взыскать с администрации <адрес> и управления капитального строительства администрации <адрес> компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 2 577 000 рублей, рыночную стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме «адрес» в размере 285 000 рублей, всего ? 2 862 000 рублей, то есть по 1431000 рублей в пользу каждого истца, а также возместить за счет ответчиков судебные расходы ФИО4 по оплате государственной пошлины ? 3 000 рублей, судебной экспертизы ? 25 000 рублей, по оплате услуг по составлению иска ? 5000 рублей, по оплате услуг представителя ? 30 000 рублей, всего ? 63 000 рублей, и в пользу ФИО5 по оплате услуг представителя ? 30 000 рублей.

Решением Юргинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО7 удовлетворены частично.

За ФИО7 признано право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 2577000 рублей, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме «адрес», приходящегося на квартиру «адрес», в сумме 285000 рублей, всего ? 2862000 рублей. Указанная сумма взыскана с администрации <адрес> в пользу истцов в равных долях ? по 1 431 000 рублей каждому.

Кроме того, с администрации <адрес> в пользу ФИО4 в счет возмещения судебных расходов взыскано 55 000 рублей, в пользу ФИО5 ? 22 000 рублей.

В удовлетворении иска в остальной части ? отказано.

Ответчик администрация <адрес> в лице представителя по доверенности ФИО6 в апелляционной жалобе просит применить последствия пропуска срока исковой давности, отменить решение суда и принять новое решение.

В обоснование жалобы, указывает, что к участию в деле в качестве соответчика должно быть привлечено Министерство строительства Кузбасса с предъявлением к нему требований об обязании профинансировать муниципальное образование в рамках возложенных на муниципалитет обязательств по выплате за изымаемое жилое помещение.

Ссылаясь на Положение об управлении капитального строительства администрации <адрес>, условия договора от ДД.ММ.ГГГГ № в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ №, настаивает, что управление капитального строительства как структурное подразделение администрации <адрес>, наделенное правами юридического лица, является главным администратором доходов получения субсидии на финансирование мероприятий по переселению граждан из аварийного жилого фонда и главным распорядителем бюджетных средств в части расходования средств Фонда и областного бюджета на реализацию мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Поскольку в соответствии с Программой переселения граждан из ветхого и аварийного жилья финансирование осуществляется управлением капитального строительства, соглашение о выплате возмещения истцами заключено с управлением капитального строительства администрации, постольку возмещение за изымаемое жилое помещение должно быть взыскано с названного управления. В этой связи полагает, что администрация <адрес> является ненадлежащим ответчиком.

Выражая в жалобе несогласие с заключением эксперта, администрация полагает, что объекты-аналоги, которые применил эксперт при проведении судебной экспертизы по отношению к спорному объекту, не являются таковыми, в два раза превышают стоимость аналогичных квартир в домах не признанных аварийными, в связи с этим должен быть применен понижающий коэффициент. В виду того, что эксперт его не применил, то стоимость непроизведенного капитального ремонта уже включена в рыночную стоимость квартиры, поэтому сумма возмещения за непроизведенный капитальный ремонт не подлежит взысканию.

Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должна быть определена на дату первой приватизации, а не на дату проведения судебной оценочной экспертизы.

Следует учитывать, что заключенное сторонами соглашение содержит все существенные условия, подписано ими и исполнено в полном объеме, не оспорено и недействительным не признано, в связи с чем у суда не имелось оснований для удовлетворения исковых требований.

Ссылаясь на стоимость 1кв.м, установленную приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр, а также стоимость 1кв.м, устанавливаемую при заключении муниципальных контрактов на приобретение жилья для переселения граждан из аварийных домов, подлежащие применению для расчета размера социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение жилых помещений за счет средств федерального бюджета, указывает на завышенную стоимость 1кв.м изымаемой квартиры, установленную экспертом, которая равноценным возмещением признана быть не может. Указанные выводы содержатся в рецензии д.э.н. ФИО8 по аналогичному делу, что подтверждает позицию ответчика. Кроме того, стоимость доли в праве собственности на общее имущество не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилого помещения.

Полагает, что при определении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должны учитываться только те работы, которые прямо перечислены в статье 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем стоимость иных видов работ, таких как: ремонт стен, перегородок, перекрытий, полов, окон, дверей, отделочные работы, ремонт внутренних санитарно-технических, электротехнических устройств, прочих работ подлежит исключению.

Суд фактически обязал администрацию <адрес> улучшить жилищные условия истцов, тогда как предоставление возмещения за изымаемое жилое помещение подразумевает выплату предварительного и равноценного возмещения, в связи с чем размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, доли в праве собственности на общедомовое имущество должен быть разумным, не выходить за рамки установленной Минстроем России стоимости строительства 1кв.м для <адрес> ? Кузбасса. Истцы должны получить компенсацию, соответствующую рыночной стоимости изымаемого имущества и всех убытков, включая упущенную выгоду, определенную на дату заключения соглашения.

Со ссылкой на статью 180 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку соглашение о выплате возмещения заключено ДД.ММ.ГГГГ, исполнено в полном объеме, а срок исковой давности по оспариванию сделки составляет один год, который на дату обращения с иском в суд истек.

От истцов на апелляционную жалобу поступили письменные возражения, в которых они просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ? без удовлетворения.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по апелляционной жалобе ответчика администрации <адрес> по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с непривлечением к участию в деле в качестве третьих лиц Министерства строительства Кузбасса и Управления жилищно-коммунального хозяйства <адрес>.

Лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежаще. Информация о времени и месте рассмотрения дела публично размещена на официальном сайте Кемеровского областного суда в сети Интернет. Об уважительных причинах своей неявки не сообщили, об отложении разбирательства по делу не просили. С учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Истцы ФИО7, ранее участвуя в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения. Дополнительно на вопросы судебной коллегии пояснили, что при заключении соглашения они не интересовались, что включено в сумму возмещения. В июне 2025 года от соседей, юриста, они узнали, что есть возможность получить доплату к соглашению, примерно 800 000 рублей, в связи с чем они обратились в суд.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия, руководствуясь положениями части 3 статьи 327.1, части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что предметом настоящего иска выступает право истцов на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости общего имущества, являющихся составными частями возмещения, предусмотренного статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и выплачиваемого собственнику жилого помещения в связи с его изъятием.

Принадлежавшее ранее ФИО7 спорное жилое помещение –квартира «адрес», находилась в доме, который на основании постановлений администрации <адрес> признан аварийным, подлежащим сносу и включен в муниципальную адресную программу по переселению граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Квартира изъята у ФИО7 в рамках реализации указанной программы, путем заключения соответствующего соглашения. Органом, уполномоченным на заключение соглашение о выплате возмещения за изымаемое помещение являлось управление капитального строительства администрации <адрес>.

При этом согласно пункту ДД.ММ.ГГГГ положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, названное Министерство осуществляет в порядке и пределах, которые определены федеральными законами, актами Президента Российской Федерации, актами Правительства Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации мониторинг реализации мероприятий, предусмотренных комплексом мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда, и координацию соответствующей деятельности, осуществляемой в субъектах Российской Федерации.

В целях координации деятельности и методического обеспечения подготовки субъектами Российской Федерации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ адрес7/пр утверждены Методические рекомендации по формированию субъектами Российской Федерации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

В целях исполнения региональной адресной программы по переселению граждан ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и Министерством строительства Кузбасса заключен договор №, по которому финансовая поддержка муниципального образования предоставляется за счет средств Фонда содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства и средств областного бюджета. Гарантом доведения финансирования до муниципального образования является Министерство строительства Кузбасса (л.д.123-126 том №).

В виду того, что реализация указанной муниципальной адресной программы окончена, ее финансирование осуществлялось Министерством строительства Кузбасса за счет средств государственной корпорации и средств областного бюджета, судом подлежал разрешению вопрос о привлечении названного Министерства к участию в деле в качестве третьего лица с целью обеспечения исполнимости решения суда.

Однако Министерство строительства Кузбасса в рассмотрении настоящего спора участие не принимало, что нарушило его право на судебную защиту, гарантированное статьей 46 Конституции Российской Федерации.

Судом первой инстанции указанные обстоятельства не установлены в качестве юридически значимых, Министерство строительство Кузбасса к участию в деле не привлечено, что свидетельствует о нарушении судом пункта 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле).

В соответствии с частью 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

Таким образом, допущенное районным судом нарушение права третьего лица может быть восстановлено при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем решение суда первой инстанции нельзя признать законным, оно подлежит безусловной отмене.

Как указано выше, при переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, также привлечено управление жилищно-коммунального хозяйства <адрес>.

Разрешая исковые требования ФИО7 по существу, судебная коллегия, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, мотивируя это следующим.

Порядок и гарантии обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд установлены статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно частям 1, 2 которой жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Судебной коллегией установлено и следует из материалов дела, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартира «адрес», общей площадью 44,7кв.м, кадастровый номер №, «адрес» на праве общей совместной собственности принадлежала ФИО4 и ФИО5 по 1/2 доли в праве собственности (л.д.15-24 том №).

Заключением межведомственной комиссии администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № выявлены основания для признания дома «адрес» адрес аварийным и подлежащим сносу (л.д.31 том №).

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ «адрес»2 многоквартирный дом адрес, признан аварийным и подлежащим сносу, срок сноса дома установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д.30 том №).

Отчетом ООО «Проспект» от ДД.ММ.ГГГГ №-Ю, составленным по заказу управления капитального строительства администрации <адрес> определен размер возмещения за квартиры, расположенные в доме адрес, и изымаемые в рамках муниципальной программы по переселению; в частности за квартиру «адрес» размер возмещения определен в сумме 3 061 450 рублей, в том числе рыночная стоимость квартиры ? 2914 890 рублей, стоимость доли в праве на земельный участок – 8 960 рублей, убытки в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения ? 46 800 рублей; убытки в связи с переездом ? 34 000 рублей; убытки в связи с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него ? 40 800 рублей; убытки в связи с оформлением права собственности на другое жилое помещение ? 16 000 рублей (л.д.24-101 том №).

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № к изъятию определен земельный участок и жилые помещения в многоквартирном доме «адрес», в том числе квартира «адрес», общей площадью 44,7кв.м (л.д.94 том №).

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден размер возмещения за изымаемое жилое помещение – квартиру «адрес» «адрес» на основании отчета ООО «Проспект» от ДД.ММ.ГГГГ №-Ю в сумме 3061450 рублей. Управление капитального строительства администрации <адрес> уполномочено заключить с собственниками соглашение о выплате возмещения (л.д.112 том №).

В заявлениях от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 выразили согласие на переселение в рамках муниципальной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции на 2019-2024 годы», утвержденной постановлением администрации <адрес> ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.99-100 том №).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и управлением капитального строительства администрации <адрес> заключено соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение (далее ? соглашение), по условиям которого истцы обязались передать в муниципальную собственность квартиру «адрес» адрес,, а администрация взамен обязалась уплатить собственникам за указанное жилое помещение возмещение в сумме 3 061 450 рублей (л.д.25-27 том №).

В пункте 5 названного соглашения указано, что при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в него включены рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, предусмотренные частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 7 соглашения предусмотрено, что оплата денежного возмещения собственникам производится путем перечисления денежных средств на счет собственников.

После уплаты денежного возмещения стороны обязались оформить переход права собственности на квартиру «адрес» от собственников к Юргинскому городскому округу в установленном законом порядке. Администрация приобретает право собственности на указанное жилое помещение с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру «адрес» к Юргинскому городскому округу. Настоящее соглашение имеет силу акта приема-передачи жилого помещения (пункты 9, 9.1, 11 соглашения).

В пункте 14 соглашения собственники подтвердили, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть данного соглашения; подтвердили, что заключают настоящее соглашение не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, и что настоящее соглашение не является для них кабальной сделкой.

Платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ №, №, от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №, подтверждается перечисление и получение ФИО7 денежных средств по соглашению в общей сумме 3061 450 рублей (л.д.107-110 том №).

ДД.ММ.ГГГГ согласно выписке из ЕГРН на квартиру «адрес» зарегистрировано право собственности Юргинского городского округа (л.д.111 том №).

По сообщению управления жилищно-коммунального хозяйства <адрес> капитальный ремонт в доме адрес, не проводился, первая приватизация квартиры в <адрес> проведена ДД.ММ.ГГГГ, капитальный ремонт не проводился (л.д.113-115 том №).

Определением суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В заключении эксперта ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» от ДД.ММ.ГГГГ № сделаны выводы о том, что многоквартирный жилой дом адрес, подлежал капитальному ремонту на момент первой приватизации жилого помещения в нем. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома «адрес» привело к снижению уровня надежности здания, оказало существенное влияние на изменение рыночной стоимости жилого помещения.

Рыночная стоимость общего имущества в доме адрес, приходящаяся на квартиру «адрес», экспертом определена в сумме 429 000 рублей, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен дом «адрес» с учетом доли истцов в праве общей собственности на такое имущество, ? 144 000 рублей; стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт ? 2 577 000 рублей (л.д.136-197).

При этом самостоятельный расчет рыночной стоимости квартиры «адрес» экспертом не осуществлялся, сравнительным методом определена стоимость земельного участка с применением поправочных коэффициентов на категорию земель земельного участка и его местоположение, стоимость доли в общем имуществе. Расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт произведена затратным подходом как разница восстановительной стоимости объекта недвижимости с учетом и без учета износа.

Таким образом, из материалов дела следует, что предусмотренная статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации процедура изъятия у истцов квартиры адрес соблюдена: органом местного самоуправления принято решение об изъятии земельного участка, о принятии такого решения уведомлены истцы, с ними достигнуто соглашение об изъятии, определяющее условия изъятия, которое заключено в письменной форме и прошло государственную регистрацию, после чего истцам выплачено возмещение в установленном соглашением размере.

Учитывая установленные по делу обстоятельства и положения части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения, судебная коллегия полагает, что подписанное сторонами спора соглашение подчиняется общим правилам, установленным законодательством о договорах и сделках.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (пункт 2). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О свободе договора и ее пределах», применяя пункт 2 статьи 1 и статью 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

В пункте 9 названного выше указанного постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее. В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации или о ничтожности таких условий по статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из содержания заключенного между сторонами соглашения от ДД.ММ.ГГГГ адрес следует, что оно содержит все существенные условия, в том числе о цене изымаемого жилого помещения.

Размер возмещения определен в соглашении на основании отчета об оценке ООО «Проспект» от ДД.ММ.ГГГГ №-Ю, который содержал сведения о составляющих возмещения (рыночная стоимость квартиры, стоимость доли в праве на земельный участок и убытки, вызванные изъятием). Из данного отчета следует, что при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с целью реализации объектов оценки использовался сравнительный метод исследования с использованием аналогов – сопоставимых объектов, проанализированы корректировки с учетом подобранных аналогов применена корректировка на торг (3%). При составлении отчета произведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, внешних факторов, влияющих на его стоимость. Отчетом определена стоимость земельного участка под многоквартирным домом, и стоимость 1кв.м, применены корректировки, произведены расчеты.

Подписание соглашения от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о том, что стороны, в том числе ФИО7 приняли результаты оценки, согласовали условие сделки о цене выкупаемого помещения, согласились с размером возмещения, признали его равноценным изымаемому помещению.

Доводы истцов о том, что с отчетом об оценке они не были ознакомлены, подлежат отклонению, поскольку из пояснений истцов в суде апелляционной инстанции следует, что на момент подписания соглашения они были согласны с указанной в нем сумме, на основании каких документов она определена, не интересовались, соглашение подписано ими без каких-либо замечаний, тем самым они согласились с указанными в нем условиями. В случае несогласия с условиями соглашения они могли потребовать от ответчиков предоставить им отчет об оценке имущества и убытков, отказаться от подписания соглашения, предоставить свой расчет возмещения либо требовать определения иной цены в судебном порядке, что ими не сделано.

Размер возмещения получен истцами, соглашение исполнено, преследуемый сторонами при вступлении в спорные правоотношения результат достигнут.

Таким образом, истцами реализовано право на получение возмещение за изымаемое жилое помещение в порядке части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании достигнутого с администрацией <адрес> в лице управления капитального строительства соглашения.

Исходя из установленных обстоятельств, а также содержания пункта 14 соглашения, оснований полагать, что условия подписанного соглашения существенным образом нарушают баланс интересов сторон, содержат несправедливые договорные условия, а ФИО7 поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий соглашения, не имеется.

Истцы получили денежные средства и при подписании соглашения не выражали несогласия с размером определенной соглашением суммы возмещения.

В определении о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции судебной коллегией определены юридически значимые обстоятельства, распределено бремя их доказывания, в том числе истцам предложено исходя из возражений ответчика сформулировать позицию относительно того, является ли соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ действительной или недействительной сделкой; подлежит ли применению заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, имеются ли основания для восстановления такого срока (в случае его пропуска).

Правом представить дополнительные доказательства и пояснения в обоснование своей позиции истцы не воспользовались, соглашение ими не оспорено, не заявлено требований об изменении его условий.

При этом изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таких обстоятельств по делу не установлено.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований ? в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу изложенного, изменение или расторжение договора, действие которого прекращено, в том числе, если все обязательства по нему надлежаще исполнены невозможно.

Учитывая совокупность приведенных норм права и разъяснений по их применению, судебная коллегия приходит к выводу о том, что размер денежного возмещения за изымаемое жилое помещение может быть изменен при разрешении требований о признании соглашения полностью или в части недействительным.

Заявляя настоящий иск, и указывая, что в состав возмещения не включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт и рыночная стоимость доли в общем имуществе дома, истцы фактически требуют изменения цены договора после его заключения и исполнения; оспаривают условия соглашения о размере возмещения, определенного на основании результатов оценки, принятой ими при подписании соглашения, не заявляя самостоятельного требования о признания соглашения или его части недействительным.

Представителем администрации <адрес> со ссылкой на положения статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлено о том, что соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является оспоримой сделкой, и для его оспаривания прошел годичный срок с момента подписания соглашения до обращения с иском в суд.

Действительно, в силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Соглашаясь с позицией ответчика в указанной части, судебная коллегия отмечает, что подписанное сторонами соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является оспоримой сделкой, а годичный срок для его оспаривания следует исчислять с момента его подписания. Основания полагать, что совершенная сделка является ничтожной вне зависимости от признания ее недействительной, отсутствуют.

Доказательств тому, что подписанное истцами соглашение не соответствовало их волеизъявлению на момент заключения данного соглашения, не имеется. Изменение позиции истцов после заключения и исполнения соглашения о нарушении их прав на момент подписания соглашения не свидетельствует.

Однако, учитывая, что требований об оспаривании указанного соглашения, о признании его недействительным не заявлено, одно только истечение годичного срока с момента его заключения не может являться основанием для отказа в иске.

При указанных обстоятельствах, поскольку между сторонами спора заключено соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ адрес, которое ими исполнено и не оспаривается, недействительным не признано, оснований для удовлетворения требований истцов судебная коллегия не усматривает.

Судебная коллегия учитывает, что при определении размера возмещения в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ в него уже включена рыночная стоимость земельного участка под многоквартирным домом, а также стоимость общего имущества.

Так, в соответствии с частью 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (часть 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Согласно статье 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (часть 1). Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными (часть 2).

Таким образом, право общей собственности на общее имущество у ФИО7 как собственников жилого помещения в многоквартирном доме производно от права собственности на квартиру, не может отчуждаться отдельно от квартиры и не может выступать самостоятельным объектом рыночных отношений, в том числе в части приходящейся на квартиру «адрес» доли земельного участка, поэтому оно не имеет самостоятельной стоимости, а учитывается в составе рыночной стоимости изымаемого имущества.

Указанный вывод следует из анализа отчета ООО «Проспект» от ДД.ММ.ГГГГ №-Ю, в котором рыночная стоимость спорной квартиры определена сравнительным подходом, при этом из рыночной стоимости объектов-аналогов не исключалась стоимость доли общего имущества, в том числе доли земельного участка, приходящихся на такие объекты.

Доводы истцов о том, что в размер возмещения по соглашению не включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, которая подлежит взысканию в качестве убытков с учетом не истекшего (к моменту подачи иска) общего трехгодичного срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, также подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (абзац 1 пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей общие основания ответственности за причинение вреда, установлено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П, по смыслу пункта 1 статьи 15 и статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства по возмещению вреда обусловлены, в первую очередь, причинной связью между противоправным деянием и наступившим вредом. Иное означало бы безосновательное и, следовательно, несправедливое привлечение к ответственности. Необходимым условием возложения на лицо обязанности возместить вред, причиненный потерпевшему, является причинная связь, которая и определяет сторону причинителя вреда в деликтном правоотношении. При этом наступление вреда непосредственно вслед за определенными деяниями не означает непременно обусловленность вреда предшествующими деяниями. Отсутствие причинной связи между ними может быть обусловлено, в частности, тем, что наступление вреда было связано с иными обстоятельствами, которые были его причиной.

В силу общих положений о доказывании истец по делу о возмещении убытков должен доказать не только основание возникновения ответственности в виде возмещения убытков, но и причинную связь между фактом, послужившим основанием для наступления ответственности в виде возмещения убытков, и причиненными убытками. Неустановление факта причинной связи ведет к отказу в удовлетворении требований о возмещении убытков даже при доказанности всех остальных фактов, входящих в предмет доказывания. Если у потерпевшего (истцов) имелся выбор действия, возможность поступить иначе, чем поступили они, и, таким образом, осуществляя свой выбор, они проявляли свободу в своих действиях, то данное обстоятельство может толковаться судом как отсутствие прямой причинной связи.

Судебной коллегией в данном деле не установлено совершение администрацией <адрес> каких-либо противоправных действий при изъятии жилого помещения ФИО7 для муниципальных нужд, а также при заключении соглашения и при выплате сумм возмещения, определенных в соглашении. Доказательств наличия причинно-следственной связи между действиями ответчиков и причинением истцам убытков, последними не представлено. Предлагая для подписания соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, администрация <адрес> руководствовалась отчетом ООО «Проспект» от ДД.ММ.ГГГГ №-Ю, установленный которым размер возмещения ФИО7 не оспаривали, согласились с определенной суммой возмещения, не отказались от подписания соглашения либо изменения его условий, что свидетельствует о возникновении между сторонами договорных отношений на согласованных условиях, в том числе в части определения размера выплаченного им возмещения.

При установленных обстоятельствах, без оспаривания заключенного соглашения оснований для выводов о причинении истцам убытков действиями администрации <адрес> при изъятии жилого помещения, не имеется.

Само по себе несогласие стороны с условиями заключенного соглашения о размере возмещения может являться основанием для его оспаривания, но не может, вне признания соглашения недействительным, быть основанием для дополнительного взыскания денежных средств в связи с изъятием жилого помещения на основании вновь проведенной экспертизы, определившей иной размер возмещения за ранее изъятое жилое помещение.

Более того, право собственности истцов на изъятую квартиру на момент обращения с иском в суд прекращено.

Учитывая изложенное, в том числе отсутствие оснований для изменения условий исполненного соглашения, как и для признания соглашения недействительным в силу отсутствия таких требований со стороны истцов, для взыскания убытков, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО7 о признании за ними права на дополнительные выплаты как составные части денежного возмещения за изымаемое жилое помещение, и взыскания с ответчиков компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме.

По правилам статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при отказе истцам в иске понесенные ими судебные расходы возмещению за счет ответчиков не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 30 сентября 2025 года отменить.

Исковые требования ФИО4, ФИО5 к управлению капитального строительства администрации города Юрги, администрации города Юрги о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме оставить без удовлетворения в полном объеме.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

ФИО2

Е.В. Трегубова

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 февраля 2026 года.