Решение № 2-181(2)/2025 2-181/2025 2-181/2025~М-137/2025 М-137/2025 от 1 июля 2025 г. по делу № 2-181(2)/2025

№ 2-181(2)/2025

64RS0028-02-2025-000187-40


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июня 2025 г. с. Ивантеевка

Пугачевский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Новиковой А.С.,

при секретаре Недовой О.Г.,

с участием представителя ответчика ФИО1 - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Росток» к ФИО3, ФИО4, ФИО1 о признании недействительной постановки земельного участка на кадастровый учет и признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Росток» (далее – ООО «Росток», общество) обратилось в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО1 о признании недействительной постановки земельного участка на кадастровый учет и признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между участниками общей долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 2292167 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес>, между овр. ФИО5 Первый и ФИО5 Второй и южным берегом <Адрес>, с кадастровым номером 64:14:040201:14, и ООО «Росток» был заключен договор аренды земельного участка сроком на 5 лет, который зарегистрирован в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок договора аренды был продлен с ДД.ММ.ГГГГ на 5 лет. По условиям договора арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором при прочих равных условиях преимущественных прав на: продление на новый срок договора аренды земельного участка; заключение договоров аренды земельных участков, образованных при разделе данного земельного участка и (или) выделе доли или долей в праве общей собственности на земельный участок; выкуп земельного участка, доли и (или) долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок. Также арендодатель имеет право: заключить договор аренды земельного участка на новый срок преимущественно перед другими лицами; преимущественно перед другими лицами заключить договор аренды земельных участков, образованных при разделе данного земельного участка и (или) выделе доли или долей в праве общей собственности на земельный участок; по истечении срока аренды или в период его действия имеет преимущественное право на выкуп земельного участка, доли и (или) долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок. В случае преобразования исходного земельного участка (выдел, раздел) арендные отношения на вновь образованный земельный участок, возникшие на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, сохраняются на тех же условиях на основании текущего договора, без заключения дополнительного соглашения. На основании указанных правоустанавливающих документов, ООО «Росток» в августе 2024 года засеяло озимые культуры на земельном участке c кадастровым номером <Номер>. В начале апреля 2025 года в общество обратился ФИО1, предъявив выписку из ЕГРН о праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 229217 кв.м с кадастровым номером <Номер>, расположенный по адресу: <Адрес> образованный из земельного участка с кадастровым номером <Номер> Как стало известно, участники общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером <Номер> ФИО4 и ФИО3 выделили принадлежащие им доли, после чего ДД.ММ.ГГГГ поставили земельный участок с кадастровым номером <Номер> на кадастровый учет и впоследствии продали его ФИО1, который ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировал право собственности на земельный участок с кадастровым номером <Номер>. В настоящее время ФИО1 требует освободить участок с кадастровым номером <Номер> от озимых культур, чтобы использовать его по своему усмотрению. Истец полагает, что при выделе участка были нарушены требования Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в части согласования проекта межевания, а также положения гражданского законодательства о преимущественном праве арендатора на выкуп долей и на заключение договора аренды на новый срок, а также условия договора аренды о сохранении обременения в виде аренды на вновь образуемые участки. Участники общей долевой собственности ФИО4 и ФИО3 нарушили условия договора и положения ст. 309 ГК РФ, так как к ООО «Росток» с предложением о согласовании местоположения и размера участка и о выкупе земельных долей или выделенного участка они не обращались. На основании изложенного, с учетом уточнений, истец просит признать недействительной постановку на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером <Номер> 229217 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <Адрес>, <Адрес> также признать недействительной сделку по купли-продажи указанного земельного участка, зарегистрированную ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО3 и ФИО1 и применить последствия недействительности сделки.

Представители истца ООО «Росток» ФИО6 и ФИО7 в суд не явились, о дате судебного заседания извещены, просили дело рассмотреть в их отсутствие. Ранее в судебном заседании исковые требования поддержали по изложенным в них основаниям, пояснив, что ответчики нарушили условия договора аренды, не обеспечив преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок и на выкуп образованного земельного участка с кадастровым номером <Номер>. Указали, что на общем собрании участников общей долевой собственности ФИО4 и ФИО3 проголосовали против продления договора аренды на новый срок, в связи с этим, срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ для ФИО4 и ФИО3 истек ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, в период действия договора аренды, а именно, в октябре 2024 года ФИО4 и ФИО3 осуществили выдел земельного участка и постановку его на кадастровый учет, что влечет постановку на учет недействительной. Возражений относительно границ выделенного земельного участка с кадастровым номером <Номер> и проведения межевания ООО «Росток» не имеет. В период действия аренды ООО «Росток» предлагало ФИО4 и ФИО3 выкупить земельный участок, но они отказались.

Ответчики ФИО1, ФИО4 и ФИО3, представители третьих лиц Управления Росреестра по <Адрес> и филиала ППК «Роскадастр» по <Адрес> в суд не явились, о дате судебного заседания извещены надлежащим образом, причины неявки неизвестны.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 – ФИО2 просила в удовлетворении иска отказать, указав, что ФИО4 и ФИО3 на общем собрании участников долевой собственности, проведенном ДД.ММ.ГГГГ проголосовали против продления договора аренды с ООО «Росток», в связи с чем, ими на законных основаниях был осуществлен выдел и постановка на кадастровый учет земельного участка с кадастровым <Номер> Срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер> заключенного между ООО «Росток» и участниками долевой собственности ФИО4 и ФИО3, истек ДД.ММ.ГГГГ, постановка земельного участка на кадастровый учет произведена ДД.ММ.ГГГГ, а продажа участка в марте 2025 года, в связи с этим какое-либо преимущественное право по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ у арендатора отсутствует, оснований для признания недействительной постановки на кадастровый учет и недействительной сделки по купли-продажи земельного участка не имеется.

Руководствуясь ст. 117, 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно положениям ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно п. 6 ст. 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (ст. 9 ГК РФ).

На основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

Исходя из положений ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п. 3).

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (п. 2).

Статьей 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

На основании п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 2, 3 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Обязательным условием сделки, как волевого правомерного юридического действия субъекта гражданских правоотношений, является направленность воли лица при совершении сделки на достижение определенного правового результата (правовой цели), влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей на основе избранной сторонами договорной формы.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Статьей 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ).

Исходя из положений статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу п. 1, 2 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Статьей 3 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно ч. 1, 5 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

На основании ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В силу ч. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.

В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (ч. 1).

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (ч. 2).

Согласно статье 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

На основании ч. 1, 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения.

Статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 1).

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней (ч. 2).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (ч. 4).

Согласно ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (ч. 1).

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом (ч. 3).

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона (ч. 4).

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ч. 5).

На основании ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом (ч. 1).

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи (ч. 2).

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (ч. 3).

Если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (ч. 4).

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 настоящего Федерального закона (ч. 6).

Согласно ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей (далее также - образуемые земельные участки) (ч. 1).

Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером. Заказчиком такого проекта межевания может являться любое лицо (ч. 2).

Требования к проекту межевания земельных участков устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 3).

Проект межевания земельного участка или земельных участков утверждается решением общего собрания участников долевой собственности либо в случае, указанном в пункте 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, решением собственника земельной доли или земельных долей (ч. 5).

Проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка (ч. 9).

Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации (ч. 10).

В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9 - 11 настоящей статьи от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка (ч. 12).

Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган регистрации прав по месту расположения такого земельного участка (ч. 14).

В силу положений ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (ч. 1).

Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности (ч. 2).

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (ч. 3).

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек (ч. 5).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 от 12.07.2017 указано, что по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Из материалов дела следует и судом установлено, что ФИО4 и ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит в праве общей долевой собственности по 1/24 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <Номер> по адресу: <Адрес> что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии <Номер><Номер> и <Номер> и выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19-45, 131-132).

ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельного участка ООО «Росток» в лице директора ФИО8, ФИО4, ФИО3, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 в лице представителя, уполномоченного решением общего собрания участников долевой собственности ФИО15, именуемые в дальнейшем арендодатель, и арендатором ООО «Росток» заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование на условиях аренды земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 2292167 кв.м. с кадастровым номером <Номер> по адресу: <Адрес> (л.д. 46-50).

Согласно п. 2.1, 2.2 договора договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение 5 лет. Если по истечении срока действия договора одна из сторон решила прекратить аренду, то стороны в течении 14 дней заключают соглашение о расторжении, в котором определяют судьбу урожая, посевов, порядок досрочной соразмерной оплаты арендной платы и порядок возврата земельного участка.

В соответствии с п. 4.1 договора арендодатель обязан: передать арендатору земельный участок в пригодном для использования состоянии; обеспечить возможность реализации арендатором преимущественных прав на: продление на новый срок договора аренды земельного участка; заключение договоров аренды земельных участков, образованных при выделе доли или долей в праве общей долевой собственности на земельный участок; выкуп земельного участка, доли или долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

В силу п. 4.3, 4.4 договора арендатор обязан своевременно выплачивать арендную плату. Арендатор имеет право: заключать договор аренды земельного участка, в том числе, образованного при разделе и (или) выделе доли или долей в праве общей собственности на земельный участок, на новый срок преимущественно перед другими лицам; преимущественное право на выкуп земельного участка, доли или долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по истечении срока аренды или в период его действия.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается только по письменному соглашению сторон. Обязательства по договору прекращаются с момента заключения указанного соглашения. Прекращение права аренды подлежит обязательной государственной регистрации.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации <Номер>

ДД.ММ.ГГГГ по инициативе ООО «Росток» было проведено общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:14:040201:14.

Согласно протоколу общего собрания участников общей долевой собственности на указанный земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, на котором было зарегистрировано 8 участников долевой собственности, имеющих 9 долей, что составило 100% от общего числа долей, при обсуждении вопроса о продлении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Росток» на срок 5 лет, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, 6 участников (8 долей) проголосовали «за» продлении договора аренды. Против продления договора аренды выступили ФИО4 и ФИО3 в лице представителя ФИО16, имеющие в собственности по 1/24 доли земельного участка (л.д. 55-62).

На основании протокола общего собрания участников общей долевой собственности, ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельного участка и ООО «Росток» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер> продлен на 5 лет, начиная с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 52-54).

Также дополнительным соглашением дополнен пункт 7.7 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым в случае преобразования исходного земельного участка (выдел, раздел) арендные отношения на вновь образованный земельный участок, возникшие на основании данного дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, сохраняются на тех же условиях на основании текущего договора.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером <Номер> от ДД.ММ.ГГГГ дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации <Номер>

Срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка с кадастровым номером <Номер> указан с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 100-111).

В связи с тем, что участники долевой собственности ФИО4 и ФИО3 выразили на общем собрании несогласие с передачей ООО «Росток» в аренду земельного участка с кадастровым номером <Номер> находящегося в долевой собственности, ими было принято решение об обращении к кадастровому инженеру ФИО17 для составления проекта межевания в целях выдела земельного участка в счет своих земельных долей.

Согласно проекту межевания земельного участка, утвержденного ДД.ММ.ГГГГ решением собственников земельных долей ФИО4 и ФИО3, из земельного участка с кадастровым номером <Номер> в счет 1/24 доли ФИО4 и 1/24 доли ФИО3 был выделен земельный участок площадью 229217 кв.м, расположенный по адресу: <Адрес>, <Адрес>

Как следует из заключения кадастрового инженера ФИО17 от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости согласования проекта межевания, порядка подачи возражений относительно размера и местоположения выделяемого земельного участка было опубликовано извещение в <Адрес> газете «Регион 64» <Номер> (<Номер> от ДД.ММ.ГГГГ и размещено на официальном сайте «Регион 64». По истечении 30 дней после публикации извещения возражений в отношении выделяемого земельного участка не поступило, в связи с чем, проект межевания считается согласованным (л.д. 122-148).

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 229217 кв.м, расположенный по адресу: <Адрес>, <Адрес> поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с присвоением кадастрового номера <Номер>. Обременение земельного участка в виде аренды не зарегистрировано (л.д. 95-98).

В связи с намерением продать земельный участок с кадастровым номером <Номер> ФИО4 и ФИО3 было предложено органу местного самоуправления, пользующемуся преимущественным правом покупки, приобрести данный участок стоимостью 800000 руб., однако, администрация Ивановского муниципального образования Ивантеевского муниципального района <Адрес> от приобретения данного земельного участка отказалась, о чем было направлено письменное уведомление <Номер> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 193).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО3, именуемыми в дальнейшем продавцом, и покупателем ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец продал и передал в собственность покупателя земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 229217 кв.м с кадастровым номером: <Номер> расположенный по адресу: <Адрес>, <Адрес>, стоимостью 800000 руб. Указанный земельный участок находится в общей долевой собственности ФИО4 (доля в праве 1/2), дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ за номером <Номер>, и ФИО3 (доля в праве 1/2), дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ за номером <Номер>2 (л.д. 149-150).

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 95-98).

Таким образом, судом установлено, что в связи с несогласием с передачей ООО «Росток» в аренду земельного участка с кадастровым номером <Номер>, участниками долевой собственности ФИО4 и ФИО3 правомерно был осуществлен выдел земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей в соответствии с положениями, установленными п. 4 ст. 13 и п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

При этом согласие арендатора ООО «Росток» на выдел в счет земельных долей земельного участка не требовалось и договор аренды в отношении выделенного земельного участка с кадастровым номером 64:14:040201:407 прекращен с 04.02.2025, что также подтверждается выпиской из ЕГРН в отношении данного земельного участка, в которой указано об отсутствии обременения в виде аренды.

Размер и местоположение границ данного земельного участка согласованы кадастровым инженером, межевой план соответствует требованиям ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, утвержден решением собственников земельных долей ФИО4 и ФИО3, каких-либо возражений от участников долевой собственности и иных лиц относительно выдела земельного участка не поступало, что также подтвердили в судебном заседании представители ООО «Росток».

Земельный участок с кадастровым номером <Номер> поставлен на государственный кадастровый учет в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". В связи с выделом данного земельного участка право собственности ФИО4 и ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером <Номер> прекращено ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии участники долевой собственности ФИО4 и ФИО3 на законных основаниях распорядились выделенным земельным участком с кадастровым номером <Номер> по своему усмотрению, заключив ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям статей 549-556 ГК РФ и зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

Преимущественным правом покупки на земельный участок в данном случае обладает орган местного самоуправления в лице администрации Ивановского муниципального образования Ивантеевского муниципального района <Адрес>, который от приобретения земельного участка с кадастровым номером <Номер> отказался.

ООО «Росток» преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок и выкуп земельного участка с кадастровым номером <Номер> не обладает, так как ФИО4 и ФИО3 договор аренды с другими лицами не заключали, а срок действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ для них истек ДД.ММ.ГГГГ, от продления договора на новый срок ФИО4 и ФИО3 отказались, проголосовав об этом на общем собрании участников долевой собственности.

Земельный участок с кадастровым номером <Номер> поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, то есть после истечения срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер> При этом, проведение кадастровых работ по выделу земельного участка в период действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ действующим законодательством не запрещено.

Условия дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между собственниками земельного участка с кадастровым номером <Номер> и ООО «Росток», на ФИО4 и ФИО3 не распространяются.

Кроме того, в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют условия о выкупе арендатором арендуемого земельного участка с кадастровым номером <Номер> о размере выкупной цены и о порядке ее внесения, в связи с этим, незаключенная часть сделки не влечет правовых последствий и не порождает для сторон прав и обязанностей. Также договор не содержит условий об обязанности арендодателя - собственника участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок, как и последствий неисполнения арендодателем условий договора, предусмотренных п. 4.1.9, в части обязательства по обеспечению возможности реализации арендатором преимущественного права на выкуп долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Сведений о заключении сторонами дополнительного соглашения, в котором предусмотрено условие о выкупе арендованного имущества, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, оценив совокупность представленных доказательств, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, так как правовых оснований для признания недействительной постановки земельного участка с кадастровым номером <Номер> на кадастровый учет и признания недействительным договора купли-продажи данного земельного участка не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Росток», ИНН<Номер> к ФИО3, паспорт серии <Номер> от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4, паспорт серии <Номер><Номер> от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1, паспорт серии <Номер><Номер> от ДД.ММ.ГГГГ, о признании недействительной постановки земельного участка на кадастровый учет и признании недействительным договора купли-продажи земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Пугачевский районный суд <Адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья