Решение № 2-3959/2024 2-3959/2024~М-3240/2024 М-3240/2024 от 16 декабря 2024 г. по делу № 2-3959/2024

24RS0002-01-2024-005722-09

№ 2-3959/2024


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 декабря 2024 года г. Ачинск Красноярского края

Ачинский городской суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Кончаковой М.Г., при секретаре Антиповой Д.В., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, действующего по письменному ходатайству,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, Управлению Росреестра по Красноярскому краю о прекращении обременения в виде ипотеки, погашении записи об ипотеке,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, Управлению Росреестра по Красноярскому краю о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении квартиры по адресу: <адрес>, погашении записи об ипотеке.

Требования мотивированы тем, что 20 апреля 2022 года между истцом и ФИО3 заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру по адресу: <адрес>. По соглашению сторон цена отчуждаемой квартиры составила 2 000 000 руб., расчет производился с рассрочкой платежа в следующем порядке: денежную сумму в размере 1 940 000 руб. покупатель ФИО1 уплатил продавцу ФИО3 наличными денежными средствами, оставшаяся сумма в размере 60 000 руб. подлежала уплате покупателем продавцу наличными денежными средствами в срок до 01 июня 2023 года. Согласно п. 8 договора купли-продажи по соглашению сторон в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ отчуждаемая по настоящему договору 1/2 доля в праве общей долевой собственности на квартиру признается в залоге у продавца до полной ее оплаты покупателем в соответствии с определенным порядком оплаты в обеспечение исполнения обязательств покупателя перед продавцом. Залогодержателем по указанному в настоящем пункте залогу является ФИО4, а залогодателем - ФИО1, регистрирующий орган - Управление Росреестра по Красноярскому краю. Указанным пунктом договора также предусмотрено, что в течение одного месяца с момента оплаты покупателем продавцу денежных средств в полном объеме стороны обязуются обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю с заявлением о погашении обременения (ипотеки) в отношении отчуждаемой по договору доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Обязательства по договору купли-продажи истцом исполнены в полном объеме и в соответствии со ст. 408 ГК РФ являются прекращенными в связи с их надлежащим исполнением. Денежные средства в размере 60 000 руб. были перечислены по банковским реквизитам ФИО3 в безналичной денежной форме в связи с тем, что он не находится на территории г. Ачинска. В настоящее время отсутствует возможность исключить из реестра регистрационную запись, произведенную в ЕГРН, поскольку ответчик уклоняется от исполнения своего обязательства по договору (л.д.3-4).

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали по аналогичным основаниям. ФИО5 суду пояснил, что обязательства по договору купли-продажи им исполнены, денежные средства за приобретенную долю в жилом помещении им ФИО3 перечислены в полном объеме. ФИО3, который в настоящее время на контакт по неизвестным причинам не идет, в связи с чем, возможности погасить запись об ипотеке во внесудебном порядке не имеется.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, согласно телефонограмме просил рассмотреть дело в свое отсутствие, по исковым требованиям не возражает, поскольку ФИО1 денежные средства по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ перечислил в полном объеме, то есть свои обязательства по договору исполнил (л.д.71).

Представитель ответчика Управления Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д.63), просил рассмотреть дело в свое отсутствие (л.д.64), представил возражения на иск, согласно которым Управление Росреестра по Красноярскому краю не является субъектом материальных правоотношений. Спор о праве между Управлением и истцом не возникает и не может возникнуть, в связи с чем, Управление является ненадлежащим ответчиком при рассмотрении требования о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона. Просит в удовлетворении исковых требований к Управлению Росреестра по <адрес> отказать. В ЕГРН содержатся сведения о квартире по адресу: <адрес> кадастровым номером №. 21 апреля 2022 года зарегистрировано право собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 20 апреля 2022 года и договора дарении от 22 февраля 2008 года с ипотекой в силу закона 1/2 доли квартиры в пользу продавца ФИО3 Согласно сведениям ЕГРН ипотека в пользу ФИО3 является актуальной. Истец указывает, что денежные средства выплачены продавцу в полном объеме. В случае, если залогодержатель отказывается об обращения за погашением ипотеки, следовательно, именно он нарушает права истца и является надлежащим ответчиком по настоящему делу. Следовательно, истец вправе обратиться с иском к продавцу залогодержателю о погашении ипотеки и, в случае удовлетворения требований, такое решение суда будет являться основанием для погашения ипотеки (л.д.43-44).

Третье лицо нотариус Красноярского нотариального округа ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом (л.д.63), просила рассмотреть дело в свое отсутствие (л.д.73), отзыв на иск не представила.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи товара покупателю и до его полной оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца до обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, прекращение основного обязательства влечет за собой прекращение залога, в качестве способа обеспечения исполнения обязательств.

На основании п. 2 ст. 352 ГК РФ, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как следует из материалов дела, 20 апреля 2022 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру по адресу: <адрес>, договор удостоверен нотариусом Красноярского нотариального округа ФИО6 (л.д.10-15). Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 21 апреля 2022 года (л.д.38-39).

Согласно условиям договора отчуждаемая квартира оценена сторонами в сумме 2 000 000 руб. (п.6 договора).

В соответствии с п.7 договора купли-продажи по соглашению сторон расчет по договору между сторонами производится с рассрочкой платежа в следующем порядке: денежную сумму в размере 1 940 000 руб. покупатель уплачивает продавцу наличными денежными средствами до подписания настоящего договора, что подтверждается распиской продавца в получении указанной суммы, оставшаяся сумма в размере 60 000 руб. подлежит уплате покупателем продавцу наличными денежными средствами в срок до 01 июня 2023 года.

Согласно п. 8 договора купли-продажи по соглашению сторон в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ отчуждаемая по настоящему договору 1/2 доля в праве общей долевой собственности на квартиру признается находящейся в залоге у продавца до полной ее оплаты покупателем в соответствии с условиями настоящего договора в обеспечение исполнения обязательств покупателя перед продавцом по оплате приобретаемого имущества. Залогодержателем по указанному в настоящем пункте залогу является продавец ФИО4, залогодателем покупатель ФИО1, регистрирующий орган - Управление Росреестра по Красноярскому краю.

Указанным пунктом договора также предусмотрено, что в течение одного месяца с момента оплаты покупателем продавцу денежных средств в соответствии с условиями настоящего договора в полном объеме стороны обязуются обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю с заявлением о погашении обременения (ипотеки) в отношении отчуждаемой по настоящему договору доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

В связи с тем, что при заключении сделки, покупателем денежные средства за приобретаемую долю в квартире квартиру были переданы не в полном объеме, Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю зарегистрировало вышеуказанную сделку купли-продажи с обременением - ипотекой в силу закона в пользу продавца ФИО3 что усматривается из выписки из ЕГРН по состоянию на 31 октября 2024 года (л.д.38-оборот).

Судом установлено, что денежные средства в размере 60 000 руб. за приобретенную 1/2 долю в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес> были перечислены покупателем ФИО1 на счет продавца ФИО3 двумя платежами по 30 000 руб. 20 июля 2023 года и 23 июля 2023 года, что подтверждается выписками по карте и справкой о движении денежных средств (л.д.20-25, 68, 75.)

Таким образом, истец произвел расчет за приобретенную квартиру в полном объеме в размере 2 000 000 руб., что также в телефонном режиме подтвердил ответчик ФИО3

Своевременно стороны договора не обратились в регистрирующий орган с заявлением об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства. Из искового заявления следует, что ответчик уклоняется от явки в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В силу ч. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Согласно телефонограмме ФИО3 проживает в г. Москва, явиться в г. Ачинск для обращения в регистрирующий орган с заявлением о погашении ипотеки не имеет возможности (л.д.71), в связи с чем, в настоящее время истец не имеет возможности в установленном порядке прекратить запись об ипотеке в государственном реестре недвижимости.

На основании изложенного, учитывая, что истец в полном объеме исполнил перед продавцом ФИО3 обязательства по оплате стоимости приобретенной доли квартиры, запись об ипотеке подлежит прекращению.

Между тем, требования истца к Управлению Росреестра по Красноярскому краю о погашении обременения (ипотеки) путем внесения соответствующей записи в Едином государственном реестре недвижимости на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру удовлетворению не подлежат, поскольку решение о прекращении обременения в виде ипотеки в соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Прекратить обременение в виде ипотеки на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый № в пользу ФИО3.

В удовлетворении исковых требований к Управлению Росреестра по Красноярскому краю о погашении обременения (ипотеки) путем внесения соответствующей записи в Едином государственном реестре недвижимости на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый № отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Ачинский городской суд Красноярского края.

Судья Кончакова М.Г.

Мотивированное решение составлено 09 января 2025 года.