Решение № 3А-18/2018 3А-18/2018 ~ М-81/2017 М-81/2017 от 10 мая 2018 г. по делу № 3А-18/2018

Дело № 3а-18/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 мая 2018 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе

председательствующего судьи Запятовой Н.А.

при секретаре Афониной Е.А.

с участием представителей административного истца – ФИО2, административного ответчика – ФИО3, заинтересованного лица – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Газпромнефть-Ярославль» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Правительству Ивановской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Газпромнефть-Ярославль» (далее – ОАО «Газпромнефть-Ярославль») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения, разрешенное использование: автозаправочная станция, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2009 года в размере 6135000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на нормы статей 65, 66 Земельного кодекса РФ, положения Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допускающие возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка при установлении в отношении данного участка его рыночной стоимости.

Административный истец указывает, что установленная в отношении указанного земельного участка кадастровая стоимость, составляющая 13021884 рубля 29 копеек, не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 24 октября 2017 года №, подготовленном оценщиком ФИО1далее – Отчет об оценке), что нарушает его права как собственника.

При подготовке дела к рассмотрению к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Лежневского сельского поселения Лежневского муниципального района Ивановской области.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 представила уточненное административное исковое заявление, в котором просила установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с результатами судебной экспертизы в размере 6135000 рублей.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО3, представитель заинтересованного лица Администрации Лежневского сельского поселения Лежневского муниципального района Ивановской области ФИО4 по существу заявленных требований не возражали.

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Правительства Ивановской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В письменном отзыве Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области от 29 января 2018 года, Правительства Ивановской области от 30 января 2018 года указано на отсутствие возражений по существу требований ОАО «Газпромнефть-Ярославль», сводящихся к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, учтенного в государственном кадастре недвижимости на дату проведения государственной кадастровой оценки, но не вошедшего в Перечень, датой определения кадастровой стоимости является дата формирования Перечня (абзац первый статьи 24.13 и абзац первый статьи 24.17 Закона об оценочной деятельности).

Судом установлено, что ОАО «Газпромнефть-Ярославль» является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения, разрешенное использование: автозаправочная станция, расположенного по адресу: Ивановская <адрес> (Т.№ 2 л.д. 14).

Право собственности административного истца на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.

Из кадастрового паспорта земельного участка, составленного по состоянию на 07 марта 2013 года, и ответа Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ивановской области следует, что сведения о земельном участке с кадастровым номером № были включены в Единый государственный реестр недвижимости 19 декабря 2005 года с наименованием «Единое землепользование». Единое землепользование состоит их двух входящих в его состав условных земельных участков с кадастровыми номерами: № (площадь № кв.метра) и № (площадь № кв. метров).

Постановлением Правительства Ивановской области №521-П от 28 декабря 2011 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Ивановской области» кадастровая стоимость входящих (условных) земельных участков с кадастровыми номерами № и № определена в размере 2987065 рублей 37 копеек и 10034818 рублей 92 копейки соответственно.

Указанные сведения о кадастровой стоимости были внесены в Единый государственный реестр недвижимости 05 июня 2012 года.

Согласно пункту 2.5 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222, кадастровая стоимость земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости на дату формирования перечня объектов недвижимости (земельных участков) для целей проведения государственной кадастровой оценки и не попавших в указанный перечень, определяется после утверждения результатов последней государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов согласно пунктам 2.1.1 - 2.1.16 настоящих методических указаний в части определения кадастровой стоимости в случае образования новых или выявления ранее учтенных соответствующих земельных участков.

В случаях, определенных настоящим пунктом, кадастровая стоимость земельного участка определяется на дату определения кадастровой стоимости земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки земель.

В силу п. 2.1.15 Методических указаний, в случае образования нового или выявления ранее учтенного единого землепользования его кадастровая стоимость определяется как сумма кадастровых стоимостей, входящих в его состав обособленных (условных) земельных участков.

Принимая во внимание указанные положения, кадастровая стоимость единого землепользования (земельного участка с кадастровым номером №) определена Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ивановской области как сумма кадастровых стоимостей, входящих в его состав условных земельных участков с кадастровыми номерами № и №, имеющих кадастровые стоимости 2987065 рублей 37 копеек и 10034818 рублей 92 копеек соответственно.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 06 марта 2013 года (т. 2 л.д. 144) и внесена в Единый государственный реестр недвижимости 07 марта 2013 года с датой определения кадастровой стоимости – 01 января 2009 года.

Аналогичные сведения содержатся в кадастровой справке от 21 августа 2017 года (т. 2 л.д. 13).

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 28), из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. Суд также руководствуется разъяснениями пунктов 23, 24 Постановления Пленума ВС РФ № 28, согласно которым с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Согласно представленному административным истцом Отчету об оценке № от 24 октября 2017 года (Т.№2 л.д.19-106), подготовленному оценщиком ФИО12 итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2009 года составляет 4594 000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области № от 17 октября 2017 года (т.1 л.д.116-117) заявление ОАО «Газпром-Ярославль» возвращено в связи с отсутствием у Комиссии полномочий по рассмотрению заявления о пересмотре кадастровой стоимости в отношении земельного участка, принадлежащего административному истцу.

В связи с наличием возражений относительно представленного административным истцом Отчета об оценке со ссылкой на решение Комиссии и положения федеральных стандартов оценки, судом по ходатайству представителя администрации Лежневского сельского поселения Лежневского муниципального района Ивановской области была назначена экспертиза по вопросам соответствия представленного административным истцом Отчета об оценке требованиям закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и определения рыночной стоимости спорных земельных участков с поручением её проведения эксперту ООО«Асэксперт» ФИО5

Названным экспертом проведена судебная экспертиза, составлено заключение № № от 16 апреля 2018 года (т. 3 л.д. 4-115), в котором сделан вывод о том, что Отчет об оценке № от 24 октября 2017года, подготовленный ФИО13 составлен с нарушениями требований ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода к оценке, информация по объектам – аналогам не подтверждена, не правильно рассчитана корректировка на местоположение, что повлияло на рыночную стоимость объекта оценки. При этом экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2009 года в размере 6135000 рублей.

Экспертное заключение проверено судом на соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и сделан вывод, что экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ, в том числе является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы № № у суда не имеется, поскольку оно отвечает признакам относимости, допустимости и достоверности доказательств, эксперт предупреждался судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, соответствующая квалификация, длительный стаж работы в оценочной деятельности, гражданская ответственность профессиональной деятельности оценщика застрахована в соответствии с требованиями закона.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО № 7 содержится подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик. В процессе оценки эксперт установил, что на дату оценки земельный участок является застроенным, на участке расположена автозаправочная станция, к зданию подведены инженерные коммуникации, такие как электроснабжение. Эксперт описал местоположение исследуемого земельного участка, проанализировал положительные и отрицательные факторы его локального местоположения с учетом преобладающей застройки микрорайона, транспортной и пешеходной доступности, социальной и инженерной инфраструктуры, близости к транспортным магистралям, экологических факторов, состояния прилегающей территории, наличия подъездных путей, на основании которых пришел к выводу об отсутствии отрицательных факторов местоположения.

В заключении также приведена информация о текущем использовании земельного участка и произведен анализ его наиболее эффективного использования, по итогам которого сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием земельного участка является его использование для размещения объектов торгово-офисного назначения, что не противоречит характеру имеющейся застройки. Указанные действия эксперта соответствуют требованиям разделаVI ФСО № 7.

В ходе оценки эксперт в соответствии с требованиями подпунктом «з» пункта 8 ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки – под торгово-офисную застройку, выполнил анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с земельными участками в Ивановском районе Ивановской области и соседних областях из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект, за период, предшествующий дате определения рыночной стоимости, по итогам которого установил среднее значение цены одного квадратного метра земельного участка, предназначенного под торгово-офисную застройку, составляющее 618,21 рублей.

По итогам анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены, главными ценообразующими факторами для земельных участков торгово-офисного назначения эксперт определил площадь объекта, близость к автомагистралям, расположение относительно культурного и исторического центра города, удобство и качество подъездных путей, возможность подключения к инженерным коммуникациям, время продажи/предложения земельного участка.

В части описания методологии оценки и обоснования применения подходов к оценке эксперт указал о возможности применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, а также обосновал свой отказ от применения доходного и затратного подходов, что полностью отвечает требованиям подп. «и» пункта 8 ФСО № 3, пункта 11 ФСО № 1, пункта 18 ФСО № 4.

Применяя в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, эксперт произвел подбор объектов – аналогов, сходных объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что отвечает требованиям пункта 10 ФСО № 1.

В качестве объектов сравнения выбраны четыре объекта – аналога, которые относятся к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый объект, - под торгово-офисную застройку. В ходе оценки экспертом осуществлен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, предусмотренным подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7, последовательно с изложением обоснования применены корректировки на время предложения и на торг в рамках корректировки на условия рынка, местоположение и площадь для всех аналогов. Отказ от применения корректировок по другим факторам экспертом мотивированно обоснован. После этого эксперт произвел согласование полученных значений и распределение весовых коэффициентов по каждому аналогу в зависимости от внесенных корректировок, исходя из которых была рассчитана цена за 1 кв. метр, составляющая 589 рублей 34 копейки, которая находится в переделах установленного экспертом среднего значения на рынке земель из данного сегмента, а затем и рыночная стоимость исследуемого земельного участка.

Таким образом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным; эксперт в полной мере придерживался базовых принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; экспертом не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Суд приходит к выводу, что при составлении заключения эксперта № № правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, соблюдены базовые принципы существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости использованной информации, не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Лицами, участвующими в деле, не ставилась под сомнение допустимость и достоверность заключения эксперта, в том числе в части величины рыночной стоимости земельного участка.

Административный истец воспользовался своим процессуальным правом и уточнил исковые требования в соответствии с заключением судебной экспертизы.

В отличие от судебного эксперта-оценщика ФИО5, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оценщик ФИО14 определял рыночную стоимость спорного объекта недвижимости в рамках гражданско-правового договора, заключенного в частном порядке с ОАО «Газпромнефть-Ярославль».

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд считает возможным использовать величину рыночной стоимости земельного участка, в размере, установленном заключением судебного эксперта-оценщика, для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка путем удовлетворения административного искового заявления ОАО «Газпромнефть-Ярославль».

Датой подачи заявления ОАО «Газпромнефть-Ярославль» об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области – 13 октября 2017 года.

Доводы представителя ФГБУ ФКП «Росреестра» о неверном определении процессуального статуса учреждения как административного ответчика основаны на неверном применении норм процессуального права, в частности части статьи 247 КАС РФ. Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 мая 2015 года № П/120 ФГБУ «ФКП Росреестра» наделены полномочиями по определению кадастровой стоимости ранее учетных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление открытого акционерного общества «Газпромнефть-Ярославль» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Правительству Ивановской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения, разрешенное использование: автозаправочная станция, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2009 года в размере 6135000 (шесть миллионов сто тридцать пять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления открытого акционерного общества «Газпромнефть-Ярославль» об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать 13 октября 2017 года.

Данное решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.А. Запятова