Апелляционное определение № 33-2022/2026 от 4 февраля 2026 г.

Судья Агрба Д.А. УИД: 61RS0005-01-2025-006663-95

дело №33-2022/2026

№2-3671/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 февраля 2026г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Тахирова Э.Ю.

судей Боровой Е.А., Корецкого А.Д.

при секретаре Аверкиной А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик "КМ-Инвест" о защите прав потребителя, по апелляционной жалобе ООО Специализированный застройщик "КМ-Инвест" на решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 14 ноября 2025г. Заслушав доклад судьи Тахирова Э.Ю., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО Специализированный застройщик "КМ-Инвест" о защите прав потребителя в обоснование заявленных требований, ссылаясь на то, что 14.12.2022 он заключил с ответчиком договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. В соответствии с условиями заключенного договора, он приобрел в собственность квартиру №229, расположенную на 7 этаже в многоквартирном доме со встроенными помещениями, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 14.12.2022. В силу п. 5.2 Договора гарантийный срок на квартиру составляет 2 года, который исчисляется со дня подписания акта приема-передачи квартиры. В процессе проживания в квартире истцом выявлены недостатки, стоимость устранения которых, согласно заключению эксперта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 114213,42 руб.

На основании изложенного, истец просил взыскать с ответчика в его пользу стоимость устранения выявленных недостатков в размере 114213,42 руб., расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 37000,00 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 25000,00 руб.

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 14 ноября 2025 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

Суд взыскал с ООО Специализированный застройщик "КМ-Инвест" в пользу ФИО1 убытки в размере 114213,42 руб., расходы по оплате досудебного исследования 37000,00 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 15000,00 руб. Также суд взыскал с ООО Специализированный застройщик "КраснодарИнвестСтрой" в доход государства госпошлину в сумме 4426,40 руб.

В апелляционной жалобе ООО Специализированный застройщик "КМ-Инвест" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неверное применение судом норм материального права, поскольку, по мнению апеллянта, в данном случае применению подлежат положения ст.477 ГК РФ, являющиеся специальными, применимыми к правоотношениям сторон. Так, истец имел право предъявить свои требования в течении гарантийного срока, предусмотренного договором, или в пределах двух лет, предусмотренных п.2 ст.477 ГК РФ. Однако, доказательств того, что указанные недостатки возникли по истечение данных сроков истцом не представлено, учитывая, что данные недостатки относятся к отделочным работам и были известны на момент осмотра (приемки) квартиры. Фактически истец, который не является участником долевого строительства, а является покупателем квартиры во введенном в эксплуатацию доме, злоупотребляет своими правами, предъявляя требования за пределами гарантийного срока, не указывая обоснований для такого предъявления с указанием на поздний момент возникновения недостатков, выходящий за пределы двухлетнего срока.

Апеллянт настаивает на том, что поскольку правоотношения сторон возникли из договора купли-продажи, а не из договора долевого участия, следовательно, положения Федерального закона от 30.12.2024 №214-ФЗ в данном случае применению не подлежат.

ФИО1 поданы возражения на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав ООО СЗ «КМ-ИНВЕСТ» ФИО2, представителя ФИО1 – ФИО3, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 14.12.2022 между сторонами заключен договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. В соответствии с условиями заключенного договора, Продавец, являясь застройщиком, продал, а Покупатель приобрел в собственность квартиру №229, расположенную на 7 этаже в многоквартирном доме со встроенными помещениями, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, стоимостью 4 338 048,00 руб. Оплата стоимости квартиры истцом произведена. Акт приема-передачи квартиры между сторонами подписан 14.12.2022.

В соответствии с п. 5.2 Договора гарантийный срок на квартиру составляет 2 года, который исчисляется со дня подписания акта приема-передачи квартиры.

В процессе эксплуатации квартиры истцом выявлены недостатки.

Для установления причин возникновения недостатков, истец обратился к ИП СНМ, согласно экспертному исследованию НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в ходе осмотра квартиры №229 по указанному выше адресу в ней выявлены недостатки и дефекты, перечень которых приведен в таблице №2 «Дефекты и недостатки», которые образовались в связи с некачественно проведенными отделочными работами. Стоимость устранения перечисленных в таблице №2 дефектов и недостатков составляет 114213,42 руб.

В ходе рассмотрения дела установлено, что многоквартирный жилой дом Литер «22» по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, введен в эксплуатацию на основании разрешения NНОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 29.09.2022, выданного застройщику ООО СЗ «КМ-Инвест».

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.469, 474, 475, 549, 557, 755 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", Законом РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", Федеральным законом от 30.12.2024 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», и учитывая установленные по делу обстоятельства, принимая во внимание результаты экспертного исследования НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, установил, что ответчиком некачественно выполнены отделочные работы, что явилось причиной образования недостатков и дефектов в квартире №229 по указанному адресу, принадлежащей ФИО1, исследованные доказательства с достоверностью указывают на то, что выявленные истцом строительные недостатки возникли по вине ответчика на стадии проведения строительных работ, в связи с чем, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов на устранение недостатков в размере 114213,42 руб.

При этом, суд отметил, что поскольку дом был введен в эксплуатацию в 2022 году, а строительные недостатки истцом были выявлены в 2025 году, то есть в пределах пяти лет, то гарантийный срок на результат работ ответчика как застройщика не истек, не истек и срок исковой давности по данному делу, поскольку с момента обнаружения истцом недостатков в квартире иск был предъявлен в пределах трех лет. Доказательств, свидетельствующих о том, что недостатки товара возникли после передачи товара потребителю по его вине, а также в результате действий третьих лиц, или непреодолимой силы продавцом не представлено.

Отказывая во взыскании с ответчика в пользу истца штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ №2300-1 от 07 февраля 1992 года «О защите прав потребителей», суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для его взыскания, поскольку, как следует из материалов дела, согласно акту приема-передачи объекта по договору купли-продажи, подписанному сторонами, истец принял квартиру в степени готовности и с качеством согласно договору без каких-либо замечаний. Следовательно, ответчику не было известно о наличии каких-либо претензий потребителя к качеству принятого объекта долевого участия. Не направив претензию ответчику по качеству принятого объекта, истец лишил ответчика возможности урегулировать спор в добровольном порядке.

В соответствии с положениями ст.ст.88, 94, 98, 100 ГПК РФ суд возместил истцу понесенные им расходы по оплате досудебной экспертизы, расходы по оплате услуг представителя.

Также суд на основании положений ст. 103 ГПК РФ взыскал с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец имел право предъявить свои требования в течении гарантийного срока, предусмотренного договором, или в пределах двух лет, предусмотренных п.2 ст.477 ГК РФ, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Статьей 737 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае обнаружения недостатков во время приемки результата работы или после его приемки в течение гарантийного срока, а если он не установлен, - разумного срока, но не позднее двух лет (для недвижимого имущества - пяти лет) со дня приемки результата работы, заказчик вправе по своему выбору осуществить одно из предусмотренных в статье 723 настоящего Кодекса прав либо потребовать безвозмездного повторного выполнения работы или возмещения понесенных им расходов на исправление недостатков своими средствами или третьими лицами.

Пунктом 1 статьи 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрены права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги).

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

По смыслу приведенных норм права, потребитель вправе заявить о наличии недостатков в квартире в течение установленного гарантийного срока, который составляет пять лет, и исчисляется в данном случае со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Условия, предусмотренные договором, заключенным между сторонами не должны противоречить положениям Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Суд первой инстанции учел то обстоятельство, что ответчик, реализуя квартиру истцу по договору купли-продажи, ранее осуществил строительство многоквартирного жилого дома, в котором расположена квартира истца, то есть осуществил действия направленные на создание объекта недвижимости.

В силу норм главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» лицо, создавшее объект недвижимости (подрядчик, застройщик, изготовитель) несет ответственность за надлежащее качество созданного объекта гражданских правоотношений.

Реализуя спорную квартиру после ввода дома в эксплуатацию, ответчик как лицо, создавшее объект недвижимости, в силу статей 725, 756 ГК РФ несет ответственность перед лицами, пользующимися созданным объектом и не может быть освобожден от ответственности за его качество, если покупатель докажет наличие производственных дефектов в приобретенном объекте (квартире) и обратиться к ответчику с требованиями, предусмотренными законом, в установленный срок.

Статьей 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» установлена возможность предъявления потребителем требований, связанных с недостатками выполненной работы в строении и ином недвижимом имуществе, в пределах пяти лет со дня принятия выполненной работы.

Недостатки обнаружены истцом в пределах пятилетнего срока со дня приобретения объекта недвижимости.

Наличие недостатков в квартире истца и их производственный характер подтверждаются заключением специалиста ИП СНМ НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, которому суд первой инстанции дал надлежащую оценку и принял его в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы материалами дела подтверждается тот факт, что ответчик является не только продавцом, но и застройщиком многоквартирного жилого дома Литер «22» по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, введен в эксплуатацию на основании разрешения NНОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 29.09.2022, выданного застройщику ООО СЗ «КМ-Инвест».

Ответчик, как застройщик многоквартирного дома, несет гарантийные обязательства в отношении качества жилых помещений в течение пятилетнего срока со дня передачи объекта первому собственнику. Сам по себе факт отчуждения жилого помещения застройщиком по договору купли-продажи после ввода дома в эксплуатацию не сокращает срок ответственности застройщика за качество жилых помещений. В противном случае приобретатели одних и тех же объектов недвижимости от застройщика по договору участия в долевом строительстве, либо по договорам купли-продажи после завершения строительства будут поставлены в неравное положение относительно сроков гарантии на жилые помещения.

Иное толкование привело бы к тому, что собственники жилых помещений, расположенных в одном многоквартирном доме и приобретшие права собственности по разным основаниям имеют в период гарантийного срока различный объем прав требований по отношению к застройщику. Застройщик в свою очередь, в гарантийный период несет большее бремя ответственности перед собственниками, приобретшими право собственности на жилое помещение по договору купли-продажи, чем перед собственниками, приобретшими право собственности на жилое помещение по договору о долевом участии в строительстве.

Поскольку квартиры в доме по указанному выше адресу предназначались для реализации в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и лица, приобретшие жилые помещения по договору участия в долевом строительстве и лица, приобретшие жилые помещения в том же доме, как у застройщика, так и у иных лиц по договору купли-продажи, вправе предъявить требования по возмещению стоимости устранения недостатков к застройщику в течение пяти лет с момента приема-передачи жилого помещения.

В силу ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Поэтому гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы не поставлены в зависимость от личности собственника (участник долевого строительства или последующий приобретатель жилого (нежилого) помещения).

При установленных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что пятилетний гарантийный срок для предъявления истцом требований к застройщику не истек. Доказательств, свидетельствующих о том, что недостатки товара возникли после передачи товара потребителю по его вине, а также в результате действий третьих лиц, или непреодолимой силы продавцом не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что к спорным правоотношениям не применяются положения Федерального закона от 31.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подлежат отклонению, поскольку при принятии решения по делу суд первой инстанции не применял к спорным отношениям положения указанного закона.

При этом, отсутствие между сторонами отношений по договору участия в долевом строительстве не является основанием для отказа истцу, как собственнику спорного объекта недвижимости, в удовлетворении требований о возмещении расходов на устранение недостатков в пределах установленного законом гарантийного срока, предъявленного к ответчику-застройщику, осуществлявшему строительные работы.

В целом, доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования суда первой инстанции и сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой доказательств по делу, что не может являться основанием для отмены решения, постановленного в соответствии с нормами материального права и фактическими обстоятельствами дела.

Иные доводы апеллянта выводов суда не опровергают, сводятся к изложению правовой позиции, выраженной в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, основаны на ошибочном толковании норм права, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 14 ноября 2025г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО Специализированный застройщик "КМ-Инвест" – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10.02.2026г