Апелляционное определение № 33-5712/2026 от 11 мая 2026 г.

УИД 66RS0006-01-2025-004155-69

Дело № 33-5712/2026

(№ 2-244/2026)

Мотивированное
апелляционное определение составлено 12.05.2026

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Екатеринбург

28.04.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего

Ильиной О.В.,

судей

Деменевой Л.С.,

Патрушевой М.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Малярик А.М., рассмотрела в помещении суда в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело

по иску Администрации Орджоникидзевского района города Екатеринбурга к ФИО1, В.С. Р. в лице ФИО2 о признании перепланировки (переустройства) незаконными, возложении обязанности привести жилые помещения в первоначальное состояние

по встречному иску ФИО1 к Администрации Орджоникидзевского района города Екатеринбурга о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Орджоникидзевского районного суда города Екатеринбурга от 15.01.2026.

Заслушав доклад председательствующего, объяснения ответчика ФИО1 и ее представителя ФИО3, объяснения третьего лица ФИО4, судебная коллегия

установила:

Администрация Орджоникидзевского района города Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ФИО1, В.С. Р. , <дата> года рождения, в лице законного представителя ФИО2, в котором просила:

признать незаконной перепланировку (переустройство) жилого помещения площадью 18,7 кв.м (кадастровый <№>) в коммунальной квартире <адрес><адрес> в виде врезки в систему инженерных коммуникаций общего имущества указанной коммунальной квартиры;

возложить на В.С. Р. обязанность в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу привести жилое помещение площадью 18,7 кв.м (кадастровый <№>) в коммунальной квартире <адрес> в соответствие с планом расположения помещения согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости;

признать незаконной перепланировку (переустройство) жилого помещения площадью 18,4 кв.м (кадастровый номер <№> в коммунальной квартире <адрес><адрес> в виде врезки в систему инженерных коммуникаций общего имущества указанной коммунальной квартиры;

возложить на ФИО1 обязанность в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу привести жилое помещение площадью 18,4 кв.м (кадастровый <№>) в коммунальной квартире <адрес> в соответствие с планом расположения помещения согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

В обоснование иска указано, что по адресу: <адрес> находится коммунальная квартира, состоящая из четырех комнат, на каждое жилое помещение (комнату) зарегистрировано право собственности. В квартире имеются места общего пользования, состоящие из коридора, санузлов, ванной комнаты, кухни. В администрацию Орджоникидзевского района города Екатеринбурга от управляющей организации МКД – ООО «УК ЖКХ Орджоникидзевского района г.Екатеринбурга» поступило письмо от 08.11.2024 №1424 о самовольном переустройстве и (или) перепланировке помещений в указанной коммунальной квартире. Согласно акту от 07.11.2024 выявлено следующее переустройство: из туалета в жилую комнату площадью 18,4 кв.м без балкона самовольно без разрешающих документов произведена прокладка инженерных сетей водоснабжения и водоотведения через стену туалета, через антресоль по потолку; из ванной в жилую комнату площадью 18,7 кв.м с балконом самовольно без разрешающих документов произведена прокладка инженерных сетей водоснабжения и водоотведения под дощатым полом. Собственниками указанных помещений являются ответчики ФИО1 и В.С. Р. 16.12.2024 и 25.06.2025 истцом в адрес ответчиков были направлены требования о приведении самовольно переустроенных и (или) перепланированных помещений в первоначальное состояние. 07.08.2025 Администрацией Орджоникидзевского района города Екатеринбурга проведен осмотр квартиры, доступ в жилые помещения (комнаты) ответчиков не предоставлен. В ходе проведенного обследования выявлено, что врезка в инженерные сети общего имущества собственников коммунальной квартиры не демонтирована, требования органа местного самоуправления ответчиками не исполнены, решения суда о сохранении переустроенных (перепланированных) помещений не выносилось.

Ответчик ФИО1 обратилась со встречным иском к Администрации Орджоникидзевского района города Екатеринбурга, в котором просила сохранить перепланировку жилого помещения площадью 18,4 кв.м (кадастровый <№>) в коммунальной квартире <адрес> (л.д. 89).

В обоснование встречного иска указано, что в целях благоустройства жилого помещения и повышения уровня жизни предыдущим собственником комнаты была проведена перепланировка и переустройство комнаты. Выполненная перепланировка не нарушает ни чьих прав и законных интересов, полагает, что в соответствии со статьей 29 Жилищного кодекса Российской Федерации возможно сохранение комнаты в перепланированном (переустроенном) состоянии.

Определением суда от 20.11.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО5 (л.д. 96-97).

Решением Орджоникидзевского районного суда города Екатеринбурга от 15.01.2026 первоначальные исковые требования Администрации Орджоникидзевского района города Екатеринбурга – удовлетворены частично.

Признано незаконным переустройство жилого помещения – комнаты площадью 18,4кв.м, кадастровый <№>, расположенной в коммунальной квартире <адрес>, в виде врезки в систему инженерных коммуникаций общего имущества коммунальной квартиры.

На ФИО1 возложена обязанность в течение трех месяцев со дня вступления настоящего решения суда в законную силу привести жилое помещение – комнату площадью 18,4 кв.м, кадастровый <№>, расположенную в коммунальной квартире <адрес>, в первоначальное состояние в соответствии с планом расположения помещения согласно сведениям из ЕГРН.

Признано незаконным переустройство жилого помещения – комнаты площадью 18,7кв.м, кадастровый <№>, расположенной в коммунальной квартире <адрес>, в виде врезки в систему инженерных коммуникаций общего имущества коммунальной квартиры.

На В.С. Р. , <дата> года рождения, в лице законного представителя ФИО2 возложена обязанность в течение трех месяцев со дня вступления настоящего решения суда в законную силу привести жилое помещение – комнату площадью 18,7кв.м, кадастровый <№>, расположенную в коммунальной квартире <адрес> в первоначальное состояние в соответствии с планом расположения помещения согласно сведениям из ЕГРН.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к Администрации Орджоникидзевского района города Екатеринбурга о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии – отказано.

С ФИО1 в доход соответствующего бюджета взыскана государственная пошлина – 3 000 рублей.

С ФИО2 в доход соответствующего бюджета взыскана государственная пошлина – 3 000 рублей.

С таким решением не согласилась ответчик ФИО1, ею подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда от 15.01.2026 в части удовлетворенных судом исковых требований отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что ответчик ФИО1 приобрела комнату в коммунальной <адрес> на основании договора купли-продажи от 01.02.2025 у Г.И.А. Предоставленный истцом в материалы дела акт обследования жилого помещения составлен 07.11.2024, то есть в тот период, когда собственником комнаты была Г.И.А. ФИО1 полагает, что к участию в деле необходимо привлечь Г.И.А. Судом первой инстанции не выяснялись обстоятельства того, кем совершена перепланировка, разрабатывался ли на нее проект, проходил ли он согласование с компетентным органом, были ли обращения собственника помещения за получением технических условий. Данные обстоятельства могла пояснить только предыдущий собственник комнаты – Г.И.А. , так как обстоятельства, связанные с переустройством системы водоснабжения и водоотведения, ФИО1 не известны. Не привлекались к участию в настоящем деле и собственники нижерасположенной квартиры, материалы дела не содержат доказательств наличия от них жалоб, а также жалоб от иных лиц, кроме соседей по комнате, которые не заинтересованы в продаже комнаты ответчику. По делу не назначалась и не проводилась строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой могли быть поставлены вопросы, связанные с переустройством системы водоснабжения и водоотведения квартиры. Чтобы исполнить принятое по делу решение в отсутствие строительно-технической экспертизы необходимо привлекать специалистов для разрешения вопросов (разработки проекта) о технической возможности приведения жилого помещения в прежнее состояние, учитывая, что у ответчика отсутствуют технические документы по обустройству системы водоотведения по дому.

Представителем истца Администрации Орджоникидзевского района города Екатеринбурга ФИО6 представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на отсутствие оснований для отмены решения суда.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции ответчик ФИО1, ее представитель ФИО3, действующая на основании доверенности от 17.02.2026, доводы и требования апелляционной жалобы поддержали, представили дополнительные письменные пояснения, в которых указано, что ответчик приобретала комнату через агентство недвижимости ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный», с которым у нее был заключен договор. Затем был заключен договор купли-продажи комнаты с предыдущим собственником комнаты Г.И.А. Сведений о том, что продаваемая комната находится в перепланированном состоянии, договор не содержал. Для ответчика данная комната является единственным жилым помещением. Просили назначить по делу строительно-техническую экспертизу.

Третье лицо ФИО4 возражал относительно доводов апелляционной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом и своевременно: истец, третье лицо ООО «УК ЖКХ Орджоникидзевского района» путем направления судебных извещений по адресам электронной почты; ответчик В.С. Р. , третье лицо ФИО5 путем направления судебных извещений по адресам, имеющимся в материалах дела, дополнительно извещена законный представитель ответчика В.С. Р. – ФИО2 телефонограммой; третье лицо ФИО7 путем ГЭПС. Кроме того, информация о рассмотрении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда в сети интернет: http://www.ekboblsud.ru, которая доступна для всех участников процесса. При таких обстоятельствах, судебная коллегия с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения, явившихся лиц, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного постановления в пределах доводов жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что третье лицо ООО «УК ЖКХ Орджоникидзевского района» осуществляет управление многоквартирным домом № 23 по ул.Баумана в г.Екатеринбурге (далее – МКД).

На 3 этаже МКД расположена коммунальная квартира, состоящая из 4 жилых комнат площадью 13,7 кв.м, 14,4 кв.м, 18,7 кв.м с балконом, 18,4 кв.м, а также кухни, коридора, туалета, ванной комнаты (л.д. 17).

Жилая комната площадью 18,4 кв.м на праве собственности принадлежит ответчику ФИО1, право собственности зарегистрировано 10.02.2025 на основании договора купли-продажи (л.д. 35-36). В указанной комнате по месту жительства зарегистрирована ФИО5 с 16.04.2025 (л.д. 68, 69).

Жилая комната площадью 18,7 кв.м с балконом на праве собственности принадлежит ответчику В.С. Р. , <дата> года рождения, право собственности зарегистрировано 15.12.2016 (л.д. 37-39). В указанной комнате по месту жительства никто не зарегистрирован (л.д. 66, 67). Матерью В.С. Р. является ФИО2

Жилая комната площадью 13,7 кв.м на праве собственности принадлежит третьему лицу ФИО7, право собственности зарегистрировано 23.07.2024 (л.д. 40-42). В указанной комнате по месту жительства зарегистрирован ФИО7 (л.д. 70, 71).

Жилая комната площадью 14,4 кв.м на праве собственности принадлежит третьему лицу ФИО4, право собственности зарегистрировано 15.03.2001 (л.д. 43-45). В комнате по месту жительства зарегистрирован ФИО4 (л.д. 72, 73).

Судом первой инстанции установлено, что в администрацию Орджоникидзевского района города Екатеринбурга от управляющей организации в отношении МКД – ООО «УК ЖКХ Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга» поступило письмо от 08.11.2024 <№> о самовольном переустройстве и (или) перепланировке помещений в коммунальной квартире <№>л.д. 9).

Согласно акту обследования от 07.11.2024, составленному представителями ООО «УК ЖКХ Орджоникидзевского района», фотографиям (л.д. 10-17) выявлено следующее переустройство:

- из туалета в жилую комнату площадью 18,4 кв.м без балкона (согласно плану технического паспорта МКД) самовольно без разрешающих документов произведена прокладка инженерных сетей водоснабжения и водоотведения через стену туалета, через антресоль по потолку; доступ для осмотра не предоставлен;

- из ванной в жилую комнату площадью 18,7 кв.м с балконом (согласно плана технического паспорта МКД) самовольно без разрешающих документов произведена прокладка инженерных сетей водоснабжения и водоотведения под дощатым полом; доступ для осмотра не предоставлен.

В акте от 07.11.2024 указано, что переоборудование доставляет неудобства собственникам жилых комнат площадью 13,7 кв.м и 14,4 кв.м; устройство «мокрых зон» над жилыми помещениями запрещено (п. 7.20 СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные»).

16.12.2024 и 23.06.2025 истцом в адрес ответчиков были направлены требования о приведении самовольно переустроенных и (или) перепланированных помещений в первоначальное состояние в течение одного месяца (л.д. 18-25); 01.07.2025 – направлены уведомления для предоставления доступа в жилые комнаты с целью проведения комиссионного осмотра (л.д. 26-27).

07.08.2025 администрацией Орджоникидзевского района города Екатеринбурга совместно с управляющей организацией ООО «УК ЖКХ Орджоникидзевского района», а также собственником комнаты площадью 14,2 кв.м ФИО4 проведен осмотр помещения коммунальной квартиры, в ходе которого выявлено, что требования администрации Орджоникидзевского района городаЕкатеринбурга ответчиками не исполнены (л.д. 28-34), к акту приложены фотографии.

Суд первой инстанции, установив указанные обстоятельства, руководствуясь статьями 15, 17, 25, 29, 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 24 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.20006 № 47 (далее – Положение № 47), учитывая, что ответчиками ФИО1 и В.С. Р. в лице законного представителя ФИО2 нарушены требования жилищного законодательства, регулирующие порядок согласования именно переустройства жилых помещений (то есть внесение изменений в инженерные коммуникации, установки сантехнического оборудования, а не перепланировки объекта в виде изменения конфигураций стен и проемов комнаты), самовольное (то есть в отсутствие на то разрешительных документов) переустройство принадлежащих ответчикам жилых помещений затрагивают права и законные интересы иных жильцов (собственников помещений) в коммунальной квартире и МКД в целом, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска администрации Орджоникидзевского района г.Екатеринбурга в части признания незаконными переустройства жилых помещений – комнат площадью 18,4 кв.м и 18,7 кв.м в виде врезки в систему инженерных коммуникаций общего имущества коммунальной квартиры, с возложением на ответчиков обязанностей в течение трех месяцев со дня вступления настоящего решения суда в законную силу по приведению их в первоначальное состояние в соответствии с планом расположения помещений согласно сведениям из ЕГРН, и, соответственно, об отказе во встречном иске Ж.А.АБ. о сохранении ее помещения в переустроенном состоянии в данной части.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции соглашается.

В соответствии с частью 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).

Согласно части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (часть 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Согласно части 1 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 24 Положения № 47, размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.

Пунктом 7.20 «СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 13.05.2022 № 361/пр, закреплено, что размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми) не допускается. Размещение уборной (туалета) и ванной комнаты (душевой) и совмещенного санузла в верхнем уровне над кухней, кухней-нишей и кухней-столовой допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях. Размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой) и совмещенного санузла допускается над вспомогательными помещениями, кроме кухни, кухни-ниши и кухонной зоны кухни-столовой.

Таким образом, действующим жилищным законодательством установлен запрет размещения над жилыми комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни.

Из материалов дела, объяснений ответчика ФИО1 следует, что в принадлежащей ей комнате, расположенной на 3 этаже, размещен санузел, душевая, в которых находятся сантехнические приборы, следовательно, над жилой комнатой, расположенной на 2 этаже, размещены санузел и душевая.

Кроме того, в результате размещения в жилых комнатах санузла, душевой, кухни ответчиками были переустроены трубопроводы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, которые относятся к общему имуществу собственников помещений всего МКД.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия ответчиков по такому переустройству принадлежащих им жилых комнат в коммунальной квартире являются незаконными, противоречат указанным требованиям жилищного законодательства, в связи с чем обоснованно удовлетворил первоначальные исковые требования, отказав в удовлетворении встречного иска ФИО1

Изложенное в полной мере согласуется с разъяснениями, приведенными в пункте 10 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для назначения по делу строительно-технической экспертизы, поскольку факт переустройства жилых комнат установлен, такое переустройство противоречит требованиям закона (пункт 24 Положения № 47), в связи с чем судебная коллегия отказала ответчику ФИО1 в удовлетворении ходатайства о назначении по делу строительно-технической экспертизы, о чем вынесено соответствующее определение путем занесения в протокол судебного заседания.

Доводы ответчика ФИО1 о том, что переустройство жилой комнаты было произведено предыдущим собственником комнаты, которая не поставила ответчика в известность о том, что комната переустроена, основанием для отмены решения суда не являются.

Собственник жилого помещения осуществляет свои правомочия в соответствии с назначением такого помещения и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации, и обязан соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилым помещением (части 1, 4 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации). Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

По смыслу указанных норм, все сопутствующие самовольному переустройству помещения риски несет новый собственник, даже если переустройство произвели прежние собственники.

Кроме того, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации); приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе и свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора ( пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Отсюда следует, что они сами несут последствия приобретения и реализации гражданских прав, в том числе прав собственника. При приобретении права собственности на помещение в многоквартирном доме лицо не лишено возможности установить, подвергалось ли помещение перепланировке (переустройству) и соблюдена ли установленная законом процедура перепланировки (переустройства). В противном случае оно должно нести бремя своей неосмотрительности и обязанность по возмещению вреда, причиненного в связи с такой перепланировкой (переустройством), обязанность по возвращению помещения в первоначальное состояние.

Из изложенного следует, что удовлетворение искового требования о возложении обязанностей по приведению жилых помещений в первоначальное состояние в соответствии с планом расположения помещений в коммунальной квартире, не ставится в зависимость от того, каким конкретно собственником помещения было проведено переустройство - предыдущим или настоящим, ответственность за указанные действия несет то лицо, которое является собственником на момент рассмотрения спора.

Кроме того, ответчик ФИО1, если полагает, что предыдущим собственником комнаты нарушены какие-либо ее права, вправе обратиться с соответствующим иском в суд к такому собственнику.

Учитывая изложенное, основания для привлечения предыдущего собственника жилой комнаты к участию в деле отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у ответчика технической документации в отношении трубопроводов, расположенных в коммунальной квартире, также не являются основанием для отмены решения суда, данные обстоятельства могут быть разрешены на стадии исполнения решения суда.

Поскольку нарушений норм материального права, которые бы привели к неправильному разрешению спора по существу, а также нарушений положений процессуального закона, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено, основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 320, 327.1, пунктом 1 статьи 328, статьями 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Орджоникидзевского районного суда города Екатеринбурга от 15.01.2026 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий О.В. Ильина

Судья Л.С. Деменева

Судья М.Е. Патрушева