Решение № 3А-88/2025 3А-88/2025~М-72/2025 М-72/2025 от 17 декабря 2025 г. по делу № 3А-88/2025

УИД 58OS0000-01-2025-000160-84 Дело № 3а-88/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 декабря 2025 года г. Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Шелахаевой Е.М.,

при секретаре Морозовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КМ-Пенза» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконными решений и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

27 октября 2025 года в Пензенский областной суд поступило административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «КМ-Пенза» (далее – ООО «КМ-Пенза», административный истец, общество) к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 25 июля 2025 года № №, №, №, №, №, № и установлении кадастровой стоимости следующих объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 900 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>;

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 444 170 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>; примерно в 5 920 м по направлению на северо-восток от здания, которому присвоен адрес: <адрес>;

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 234 836 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, примерно в 6 450 м по направлению на северо-восток от здания, которому присвоен адрес: <адрес>;

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 1 438 242 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>; примерно в 6 000 м по направлению на северо-восток от здания, которому присвоен адрес: <адрес>;

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 900 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>;

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 868 592 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>;

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 1 380 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: растениеводство, местоположение установлено относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере равном их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором названных земельных участков. Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) составляет 5 346 000 рублей - для объекта недвижимости с кадастровым №, 2 638 369,8 рублей - для объекта недвижимости с кадастровым №, 1 394 925,84 рублей - для объекта недвижимости с кадастровым №, 8 543 157,48 рублей - для объекта недвижимости с кадастровым №, 4 869 000 рублей - для объекта недвижимости с кадастровым №, 4 699 082,72 рублей - для объекта недвижимости с кадастровым №, 7 424 400 рублей - для объекта недвижимости с кадастровым №.

Согласно отчёту об оценке от 5 июня 2025 года № (далее – отчёт об оценке), подготовленному оценщиком ООО А (далее – ООО А) Б, рыночная стоимость указанных земельных участков по состоянию на 5 июня 2025 года составила следующие значения: для земельного участка с кадастровым № – 4 140 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 1 643 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 925 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 5 854 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 4 140 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 3 996 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 5 617 000 рублей.

25 июня 2025 года административный истец обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми №, №, №, №, №, №, № в размере рыночной стоимости, представив отчёт об оценке, составленный оценщиком ООО А Б

Решениями ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 25 июля 2025 года №, №, №, №, №, №, № в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано.

Необоснованный отказ административного ответчика в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, содержащийся в названных выше решениях бюджетного учреждения, по мнению административного истца, затрагивает его права, как арендатора, имеющего право на выкуп, поскольку цена земельных участков при выкупе зависит от их кадастровой стоимости.

Определением Пензенского областного суда от 27 ноября 2025 года производство по настоящему делу приостановлено в связи назначением судебной экспертизы для решения вопроса о наличии в отчёте об оценке недостатков, указанных в пункте 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке), а также вопроса о том, соответствует ли рыночная стоимость земельных участков, определённая в указанном отчёте, их рыночной стоимости по состоянию на 5 июня 2025 года, при несоответствии – определить действительную рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на указанную дату.

После проведения судебной экспертизы административное дело вместе с заключением эксперта ООО Ц (далее – ООО Ц) А от 4 декабря 2025 года № (далее – заключение эксперта от 4 декабря 2025 года №, заключение эксперта) поступило в суд.

Определением Пензенского областного суда от 5 декабря 2025 года производство по делу возобновлено.

В ходе подготовки дела к рассмотрению в качестве заинтересованных лиц привлечена администрация Бессоновского района Пензенской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Бессоновского района Пензенской области, администрация Александровского сельсовета Бессоновского района Пензенской области, администрация Вазерского сельсовета Бессоновского района Пензенской области, администрация Проказнинского сельсовета Бессоновского района Пензенской области.

В судебное заседание стороны, будучи надлежаще и своевременно извещёнными о времени и месте рассмотрения дела, не явились, явку представителей не обеспечили.

От представителя административного истца ООО «КМ-Пенза» ФИО1 поступило заявление об уточнении требования административного искового заявления об определении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по результатам заключения эксперта от 4 декабря 2025 года №, а именно: 3 699 000 рублей - для земельного участка с кадастровым №, 1 883 000 рублей - для земельного участка с кадастровым №, 1 216 000 рублей - для земельного участка с кадастровым №, 5 965 000 рублей - для земельного участка с кадастровым №, 3 591 000 рублей - для земельного участка с кадастровым №, 3 587 000 рублей - для земельного участка с кадастровым №, 5 506 000 рублей - для земельного участка с кадастровым №, а также ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного истца.

От представителя административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» ФИО2 поступило заявление, в котором содержится просьба об отказе в удовлетворении требования о признании незаконными решений бюджетного учреждения, при вынесении решения в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной - полагался на усмотрение суда, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя учреждения.

Заинтересованные лица Министерство государственного имущества Пензенской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - Управление Росреестра по Пензенской области), публично-правовая компания «Роскадастр» (далее также – ППК «Роскадастр»), администрация Бессоновского района Пензенской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Бессоновского района Пензенской области, администрация Александровского сельсовета Бессоновского района Пензенской области, администрация Вазерского сельсовета Бессоновского района Пензенской области, администрация Проказнинского сельсовета Бессоновского района Пензенской области, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

От представителей заинтересованных лиц Управления Росреестра по Пензенской области ФИО3, ППК «Роскадастр» ФИО4, администрации Проказнинского сельсовета Бессоновского района Пензенской области ФИО5, администрации Вазерского сельсовета Бессоновского района Пензенской области ФИО6 поступили отзывы и заявления, содержащие просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда.

От представителей заинтересованных лиц администрации Бессоновского района Пензенской области ФИО7, администрации Александровского сельсовета Бессоновского района Пензенской области ФИО8 поступили отзывы, содержащие просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителей и отказе в удовлетворении требований, с указанием на нарушение прав муниципальных образований ввиду существенного изменения налогооблагаемой базы, которое приведёт к уменьшению поступлений в местный бюджет и снизит возможности по его исполнению (том 2 л.д. 56-57, 62). От представителя администрации Александровского сельсовета Бессоновского района Пензенской области ФИО9 также поступило заявление с просьбой о рассмотрении дела в её отсутствие.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, и их представителей.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Закона о государственной кадастровой оценке процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 1 л.д. 106-123).

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена на основании приказа Министерства государственного имущества Пензенской области от 15 ноября 2022 года № 462-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтённых в Едином государственном реестре недвижимости на территории Пензенской области земельных участков» по состоянию на 1 января 2022 года, с датой начала применения 1 января 2023 года и составила 4 869 000 рублей - для объекта недвижимости с кадастровым №, 4 699 082,72 рублей - для объекта недвижимости с кадастровым №, 7 424 400 рублей - для объекта недвижимости с кадастровым №, 2 638 369,8 рублей - для объекта недвижимости с кадастровым №, 8 543 157,48 рублей - для объекта недвижимости с кадастровым №, 1 394 925,84 рублей - для объекта недвижимости с кадастровым №, 5 346 000 рублей - для объекта недвижимости с кадастровым №, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27 ноября 2025 года №, №, №, №, №, №, № (том 2 л.д. 65, 67, 71, 73, 75, том 3 л.д. 19).

Согласно данным выпискам сведения об указанной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 26 декабря 2022 года - для объектов недвижимости с кадастровыми №, №, №, №, №, 29 декабря 2022 года - для объектов недвижимости с кадастровыми №, №.

Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости.

Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ).

Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.

С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 названного Закона кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершённого строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй).

ООО «КМ-Пенза» является арендатором семи земельных участков с кадастровыми №, №, №, №, №, №, №, что подтверждается договорами аренды земельных участков от 17 июля 2017 года №, №, №, актами приёма-передачи земельных участков от 17 июля 2017 года, договорами аренды земельных участков от 28 марта 2017 года №, №, №, актами приёма-передачи земельных участков от 28 марта 2017 года, договором аренды земельного участка от 1 сентября 2017 года № и актом приёма-передачи земельного участка к нему, выписками ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21 и 24 ноября 2025 года №, №, №, №, №, №, № (том 1 л.д. 36-89, 91, том 2 л.д. 30-44).

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации в числе случаев продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотрена продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу.

Пунктом 5 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Пензенской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Пензенской области, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утверждённого постановлением Правительства Пензенской области от 22 апреля 2024 года № 243-пП (далее – Порядок определения цены) установлено, что при соблюдении определённых условий цена земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу, определяется в размере кадастровой стоимости земельных участков.

Учитывая приведённые обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере равном их рыночной стоимости, в связи с чем он вправе обратиться с соответствующим заявлением.

При этом внесение изменений в Закон Пензенской области от 31 мая 2024 года № 4317-ЗПО «О регулировании земельных отношений на территории Пензенской области», статьёй 22-1 которого установлено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Пензенской области, реализуемая в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами, осуществляется с 1 января 2074 года, а также принятие постановления Правительства Пензенской области от 15 августа 2025 года № 723-пП, пунктом 1 которого приостановлено по 31 декабря 2073 года действие пункта 5 Порядка определения цены, в настоящем случае не свидетельствует об отсутствии материально-правового интереса у административного истца и соответственно его права на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением, поскольку в силу пункта 2 указанного постановления Правительства Пензенской области оно вступает в силу со дня его официального опубликования и распространяет своё действие на правоотношения, возникшие с 4 июля 2025 года, при этом рассматриваемые договоры аренды от 28 марта 2017 года, 17 июля 2017 года, 1 сентября 2017 года заключены и зарегистрированы ранее указанной даты.

Как следует из обстоятельств дела, 25 июня 2025 года административный истец обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости семи земельных участков в размере их рыночной стоимости, представив отчёт об оценке, выполненный оценщиком ООО А Б, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 5 июня 2025 года составила следующие значения: для земельного участка с кадастровым № – 4 140 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 1 643 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 925 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 5 854 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 4 140 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 3 996 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 5 617 000 рублей (том 1 л.д. 206-296, 297).

Решениями ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 25 июля 2025 года №, №, №, №, №, №, № в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми №, №, №, №, №, №, № в размере рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчёте об оценке недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности (том 2 л.д. 85-105).

Исследовав доказательства по делу, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое административным истцом решение является законным и обоснованным.

Согласно подпункту 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При разрешении данного административного искового заявления суд, принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, в связи с доводом ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о несоответствии отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, является обязанностью участников процесса, а суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, для устранения возникших сомнений определением от 27 ноября 2025 года назначил судебную экспертизу.

Согласно заключению эксперта от 4 декабря 2025 года № отчёт об оценке, подготовленный оценщиком ООО А Б, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, при составлении названного отчёта оценщиком допущены несоответствия требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), пунктов 8, 28 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, пункта 13 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», пункта 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», подпунктов 1, 2, 3 пункта 2, пунктов 7, 10, 15 Федерального стандарта оценки «Отчёт об оценке (ФСО VI)», утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Суд, исследовав названное заключение эксперта применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационные аттестаты по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», «Оценка движимого имущества», «Оценка бизнеса», необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшим гражданскую ответственность, а также предупреждённым об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Заключение содержит подробное описание проведённого исследования, выводы эксперта согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, не оспаривая заключение эксперта в том числе в названной части, возражений суду не представили.

Заключение эксперта является полным и ясным, в нём отсутствуют противоречия. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем оснований для проведения повторной экспертизы суд не находит.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёт, выполненный оценщиком ООО А Б от 5 июня 2025 года № о величине рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 5 июня 2025 года, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшим на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере указанной в нём рыночной стоимости.

Поскольку решения ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении рыночной стоимости от 25 июля 2025 года №, №, №, №, №, №, № приняты уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствуют положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое заявление ООО «КМ-Пенза» в части требований о признании их незаконными не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости (семи земельных участков) в размере их рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

В целях установления рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми №, №, №, №, № №, № по состоянию на 5 июня 2025 года (дата оценки земельных участков, указанная в отчёте в целях обращения в бюджетное учреждение для установления кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости), в рамках проведения назначенной на основании определения Пензенского областного суда от 27 ноября 2025 года экспертизы перед экспертом был поставлен вопрос о соответствии рыночной стоимости названных объектов недвижимости, определённой оценщиком ООО А Б в отчёте об оценке от 5 июня 2025 года №, рыночной стоимости и при не соответствии – определении действительной рыночной стоимости земельных участков на указанную дату.

По результатам проведённой судебной экспертизы рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 5 июня 2025 года составила следующие значения: для земельного участка с кадастровым № – 3 699 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 1 883 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 1 216 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 5 696 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 3 591 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 3 587 000 рублей, для земельного участка с кадастровым № – 5 506 000 рублей. Стоимость спорных земельных участков, определённая оценщиком ООО «Арбитр» Б в отчёте об оценке, не соответствует рыночной стоимости названных объектов недвижимости (том 3 л.д. 23-231).

Суд, исследовав заключение эксперта в части определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости (семи земельных участков), принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объектах оценки, содержащих их количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Экспертом обоснованно установлено, что объекты оценки входят в сегмент земельных участков сельскохозяйственного назначения, под пашню и на дату исследования относятся к первичному рынку, так как собственник объектов - муниципальное образование, в связи с чем анализ рынка обоснованно проводился в отношении данной группы земельных участков.

В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка были отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с объектами исследования, по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемых объектов недвижимости. В частности, были сделаны корректировки на совершённую сделку/предложение (торг) – для всех объектов-аналогов при оценке объекта недвижимости с кадастровым №, для объектов-аналогов № 1, 2 при оценке объектов недвижимости с кадастровыми №, № №, №, №, №; на бонитет – для всех объектов-аналогов при оценке объекта недвижимости с кадастровым №, для объектов-аналогов № 1, 3 при оценке объектов недвижимости с кадастровыми №, №, №, №, №, №; на площадь – для всех объектов-аналогов при оценке объектов недвижимости с кадастровыми №, №, №, №, №, для объектов аналогов № 1, 3 при оценке объектов недвижимости с кадастровыми №, №; на удалённость от областного центра – для объектов-аналогов № 1, 3 при оценке объектов недвижимости с кадастровыми №, №, №, №, №, №, для объектов-аналогов № 1, 2, 3, 4 при оценке объекта недвижимости с кадастровым №; на наличие подъездных путей с твёрдым покрытием – для объекта-аналога № 1 при оценке объектов недвижимости с кадастровыми №, №, №, № №, №, для объекта-аналога № 5 при оценке объекта недвижимости с кадастровым №; на степень обрабатываемости – для всех объектов-аналогов при оценке объектов недвижимости с кадастровыми №, №, №, №, №, №, для объектов-аналогов № 1, 3, 5 при оценке объекта недвижимости с кадастровым №, после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена рыночная стоимость оцениваемых объектов.

Представитель административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 5 июня 2025 года в размере равном их рыночной стоимости согласно результатам проведённой судебной экспертизы.

Сторона административного ответчика в заявлении указала на отсутствие возражений относительно выводов заключения эксперта.

Представители заинтересованного лица администрации Александровского сельсовета Бессоновского района Пензенской области, администрации Бессоновского района Пензенской области, возражая в целом против удовлетворения заявленных требований по причине снижения поступления в бюджет муниципального образования, вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возражений относительно заключения эксперта, доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность его выводов, сведений об иной рыночной стоимости спорных объектов не представили. От лиц, участвующих в деле, ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы не заявлено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что рыночную стоимость спорных объектов недвижимости следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта по состоянию на 5 июня 2025 года, а именно: земельного участка с кадастровым № – 3 699 000 рублей, земельного участка с кадастровым № – 1 883 000 рублей, земельного участка с кадастровым № – 1 216 000 рублей, земельного участка с кадастровым № – 5 695 000 рублей, земельного участка с кадастровым № – 3 591 000 рублей, земельного участка с кадастровым № – 3 587 000 рублей, земельного участка с кадастровым № – 5 506 000 рублей.

Довод представителей заинтересованных лиц администрации Александровского сельсовета Бессоновского района Пензенской области, администрации Бессоновского района Пензенской области, изложенный в отзывах на административный иск, о том, что уменьшение кадастровой стоимости земельных участков приведет к существенному изменению налогооблагаемой базы, следовательно, к уменьшению поступлений в местный бюджет и отразится на его исполнении, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку возможность установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной прямо предусмотрена законом.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости следует считать 25 июня 2025 года – день направления ООО «КМ-Пенза» в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Сторона административного истца не заявляла ходатайства о распределении понесённых ею судебных расходов.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «КМ-Пенза» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконными решений и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 25 июля 2025 года №, №, №, №, №, №, № об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании отчёта об оценке от 5 июня 2025 года №, выполненного оценщиком ООО А Б, отказать.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, а именно:

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 900 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 5 июня 2025 года – 3 699 000 (три миллиона шестьсот девяносто девять тысяч) рублей;

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 444 170 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>; примерно в 5 920 м по направлению на северо-восток от здания, которому присвоен адрес: <адрес>, по состоянию на 5 июня 2025 года – 1 883 000 (один миллион восемьсот восемьдесят три тысячи) рублей;

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 234 836 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, примерно в 6 450 м по направлению на северо-восток от здания, которому присвоен адрес: <адрес>, по состоянию на 5 июня 2025 года – 1 216 000 (один миллион двести шестнадцать тысяч) рублей;

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 1 438 242 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>; примерно в 6 000 м по направлению на северо-восток от здания, которому присвоен адрес: <адрес>, по состоянию на 5 июня 2025 года – 5 695 000 рублей (пять миллионов шестьсот девяносто пять тысяч) рублей;

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 900 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 5 июня 2025 года – 3 591 000 (три миллиона пятьсот девяносто одна тысяча) рублей;

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 868 592 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 5 июня 2025 года – 3 587 000 (три миллиона пятьсот восемьдесят семь тысяч) рублей;

- земельного участка с кадастровым №, общей площадью 1 380 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: растениеводство, местоположение установлено относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: Пензенская область, Бессоновский район, Проказнинский сельсовет, по состоянию на 5 июня 2025 года – 5 506 000 рублей (пять миллионов пятьсот шесть тысяч) рублей.

Датой подачи заявлений общества с ограниченной ответственностью «КМ-Пенза» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной считать 25 июня 2025 года.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Е.М. Шелахаева