Решение № 2-1221/2024 2-63/2025 2-63/2025(2-1221/2024;)~М-1043/2024 М-1043/2024 от 2 февраля 2025 г. по делу № 2-1221/2024

Дело №2-63/2025 (2-1221/2024)

УИД: 76RS0008-01-2024-001651-31


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 февраля 2025г. г. Переславль-Залесский

Переславский районный суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Ивановой Ю.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жиделевой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципальной собственности администрации Переславль-Залесского муниципального округа к ФИО1, ФИО2 о признании договора недействительным, о применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Представитель Управления муниципальной собственности администрации Переславль-Залесского муниципального округа обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2, просит:

Признать недействительным (ничтожным) договор передачи (переуступки) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, заключенный 10.06.2024г. между ответчиками;

Применить последствия недействительности сделки:

обязать ФИО2 передать ФИО1 по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт>,

исключить из ЕГРН сведения о ФИО2 как арендаторе земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт> восстановить в ЕГРН сведения о ФИО1 как арендаторе данного земельного участка.

В обоснование требований указано, что 27.02.2024 между истцом и ответчиком ФИО1 заключен договор № 14а/2024 аренды земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт>, расположенного по адресу: <адрес скрыт>. Вид разрешенного использования земельного участка - «для ведения личного подсобного хозяйства»,

11.07.2024 в УМС поступило уведомление, подписанное ответчиками, о передаче ФИО1 прав и обязанностей по указанному выше договору аренды ФИО2 К данному уведомлению приложен экземпляр договора передачи (переуступки) прав и обязанностей арендатора, заключенный ответчиками 10.06.2024.

Данный договор от 10.06.2024 истец полагает ничтожной сделкой, посягающей на публичные интересы и нарушающей права и законные интересы муниципального образования городской округ город Переславль-Залесский Ярославской области, поскольку его сторонами нарушен запрет, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца Управления муниципальной собственности администрации Переславль-Залесского муниципального округа по доверенности – ФИО3 (л.д. 31), указанные требования и их обоснование поддержал. К изложенному в иске дополнил, что на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт> на срок 20 лет заявились <И.И.Н.>, <Н.А.А.>, <А.А.Д.> и ФИО1 Фактическое участие в аукционе приняли лишь <А.А.Д.> и ФИО1. Победителем была признана ФИО1, предложив более высокую цену. У ФИО2 препятствий для участия в аукционе не было. Ответчик ФИО1 приобрела право аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в результате прохождения установленной процедуры. Ответчик ФИО2, минуя данную процедуру и заключив договор с ФИО1, получил аналогичное право аренды. При этом, ФИО1 еще и обогатилась, заключив сделку. Поведение обоих ответчиков представитель истца полагает недобросовестным.

Ответчик ФИО2, его представитель по устному ходатайству – ФИО4, в судебном заседании возражали против удовлетворения иска. Пояснили, что ФИО2 зарегистрирован и постоянно проживает в <адрес скрыт> у ответчика с 2014 года имеется жилой дом и земельный участок. Между его участком и участком соседа ФИО5 свободная земля. Сосед рассказал, что намерен эту свободную землю приобрести, что его супруга будет участвовать в аукционе. Поскольку ФИО2 часто находится в командировках, ему сложно проследить за торгами и участвовать в них. ФИО6 и ФИО5 находятся в дружеских отношениях и договорились, что после аукциона землей они станут пользоваться сообща, заборы ставить не будут. Однако, аукцион супруга ФИО5 не выиграла из-за высоко поднятой цены конкурентом. ФИО2 обратился в администрацию городского округа, где ему сообщили сведения и контакты победителя аукциона, он созвонился с ФИО1 и они договорились о переуступке права аренды земельного участка за 150 000 рублей. Она сказала, что у неё уже есть два участка в д. Ширяйке и этот ей не нужен. К использованию земельного участка ФИО1 не приступила. ФИО4 и его представитель, возражая против иска, так же заявляют о том, что для истца в данном случае не должна иметь значения личность арендатора, поскольку все его обязанности по договору аренды перешли к ФИО4, в том числе, обязанность по внесению арендной платы.

К материалам дела приобщены письменные возражения на иск ответчика ФИО2, в которых, помимо прочего, указано, что запрет на уступку прав арендатора, предусмотренный пунктом 7 ст. 448 ГК РФ, не может быть принят во внимание в данном случае, поскольку спорный земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт> мог быть передан по договору аренды не только в результате аукциона; сделка по переуступке прав аренды данного земельного участка заключена с соблюдением порядка, установленного действующим законодательством (л.д. 68-72).

Ответчик ФИО1 в судебном заседании не участвовала, извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсуствие, направила суду письменные возражения на иск, в которых так же указала, что запрет на уступку прав арендатора, предусмотренный пунктом 7 ст. 448 ГК РФ, не распространяется на спорный земельный участок; условия договора аренды земельного участка от 27.02.2024г. позволяют переуступить права по нему; процедура уступки прав соблюдена (л.д. 41-43). Участие в торгах на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт> ФИО1 приняла, имея намерение выстроить на нем жилой дом в период лета-осени 2024 года. До этого она с той же целью принимала участие в четырех аукционах в отношении земельных участках в г. Переславле-Залесском. Выиграв аукцион, ФИО1 получила ГПЗУ, обратилась в Россети с заявлением о технологическом присоединении и стала ждать таяния снега, чтоб приступить к очистке участка от деревьев. В мае 2024г. позвонил сын ФИО2 и выразил желание выкупить земельный участок. Поскольку на тот момент ФИО1 узнала о своей беременности, решила отложить строительство жилого дома и переуступить право аренды за 150 000 руб., исходя из рыночной стоимости участка и уже потраченных на него денежных средств (л.д. 139-140).

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Росреестра по Ярославской области, Министерство конкурентной политики Ярославской области (организатор аукциона), администрация Переславль-Залесского муниципального округа Ярославской области, представители которых ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, иск поддерживают (л.д. 75, 135, 163).

Заслушав пояснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с протоколом подведения итогов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес скрыт> от 15.02.2024г., между Управлением муниципальной собственности администрации города Переславля-Залесского и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 27.02.2024г. <номер скрыт> (далее - Договор) сроком действия по 26.02.2044г., зарегистрированный в Управлении Росреестра по Ярославской области 11.03.2024г. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт>, площадью 1 650 кв.м., разрешенное использование «для ведения личного подсобного хозяйства» (л.д. 5, 6-12, 23-27).

10.06.2024г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор передачи (переуступки) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности (л.д. 19-21); в адрес УМС администрации города Переславля-Залесского направлено Уведомление о переуступке прав и обязанностей по договору аренды (л.д. 18).

Управлением Росреестра по Ярославской области произведена государственная регистрация Договора от 27.02.2024г. <номер скрыт>, запись регистрации от 13.06.2024г. (л.д. 25).

Истец оспаривает данный договор, заявляя о его ничтожности на основании ч. 2 ст. 168 ГК РФ, в связи с нарушением запрета, установленного пунктом 7 ст. 448 ГК РФ.

Возражая против доводов истца, ответчики заявляют о соблюдении требований закона при совершении сделки.

Оценивая доводы сторон, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ч.1). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (ч.3). Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (ч.4).

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 1 ст. 388 ГК РФ, уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Согласно ч. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Вместе с тем, приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права долгосрочной аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В рассматриваемом случае закрепленная в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса норма права является отсылочной к пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса, которым установлен запрет на уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

При таких обстоятельствах, право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам торгов, в силу статьи 22 Земельного кодекса невозможно ввиду установления запрета такой переуступки статьей 448 Гражданского кодекса.

Возможность уступки прав по заключенным на торгах договорам позволит лицам, в отношении которых ограничено участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, приобретать право аренды на земельные участки без проведения торгов.

Аналогичные выводы содержаться в Определении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18.05.2023 по делу N 88-12122/2023, в Определении Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 03.07.2024 N 88-11100/2024, в Определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19.03.2024 по делу N 88-10967/2024.

Ответчики, утверждая, что запрет, установленный пунктом 7 ст. 448 ГК РФ, не может быть принят во внимание, ссылаются на то, что спорный земельный участок мог быть предоставлен по договору аренды и без проведения торгов на основании подпункта 15 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Суд с доводами ответчиков не соглашается в силу следующего.

Согласно пункту 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 15 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса.

Статьей 39.18 ЗК РФ установлены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд.

Из системного толкования указанных норм права следует, что без проведения аукциона (торгов) спорный земельный участок не мог быть предоставлен, поскольку поступили заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе.

Так из материалов дела судом установлено, что с заявлением о предварительном согласовании предоставления спорного земельного участка обратилась <А.А.Д.> (л.д. 85). Извещение о возможности предоставления земельного участка было опубликовано Управлением муниципальной собственности в газете «Переславская неделя» №56 от 23.08.2023г. (л.д. 101, 102), а так же на официальном сайте www.torgi.gov.ru (л.д. 103-104). С заявлениями о намерении участвовать в аукционе обратились <И.И.Н.>, <Н.А.А.> (л.д. 105, 110).

Письмом от 13.09.2023г. истец уведомил <А.А.А.> об отказе в предварительном согласовании предоставления ей испрашиваемого земельного участка на основании подпункта 2 пункта 7 ст. 39.18 ЗК РФ (в течение тридцати дней со дня опубликования извещения о предоставлении земельного участка поступили заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе).

То есть, при наличии заявлений <И.И.Н.> и <Н.А.А.> земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт> уже не мог быть предоставлен без проведения аукциона и потому на сложившиеся дальнейшие правоотношения сторон по передаче данного земельного участка в аренду ФИО1 распространяется запрет, установленный пунктом 7 ст. 448 ГК РФ. Доводы ответчиков об обратном основаны на неверном толковании норм права и заявлены без учета конкретных обстоятельств дела.

При указанных обстоятельствах доводы ответчиков о мотивах совершения сделки, о личных обстоятельствах ей сопутствующих, не имеют правового значения при разрешении заявленного иска.

В пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ). Например, ничтожной является уступка прав бенефициара по независимой гарантии без одновременной уступки тому же лицу прав по основному обязательству (абзац второй пункта 1 статьи 372 ГК РФ). Статья 383 ГК РФ устанавливает запрет на уступку другому лицу прав (требований), если их исполнение предназначено лично для кредитора-гражданина либо иным образом неразрывно связано с его личностью. При этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Например, исходя из положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) Договора передачи (переуступки) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, заключенного 10.06.2024г. между ответчиками.

В абзаце 2 пункта 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Учитывая изложенное, Управление муниципальной собственности администрации Переславль-Залесского муниципального округа вправе требовать применения последствий недействительности договора от 10.06.2024г., заключенного ответчиками. Из пояснений представителя истца следует, что Управление намерено сохранить договорные отношения с ФИО1

Таким образом, в качестве последствий недействительности сделки надлежит исключить из ЕГРН все сведения в отношении спорного земельного участка, зарегистрированные на основании Договора от 10.06.2024г., заключенного ответчиками и обязать ФИО2 передать ФИО1, а ФИО1 принять от ФИО2 по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт>

В связи с изложенным иск подлежит удовлетворению. Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления муниципальной собственности администрации Переславль-Залесского муниципального округа (ИНН <***>) к ФИО1 (паспорт гр-на РФ <номер скрыт>), ФИО2 (паспорт гр-на РФ <номер скрыт>) удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) Договор передачи (переуступки) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, заключенный 10.06.2024г. между арендатором ФИО1 и новым арендатором ФИО2.

Исключить из ЕГРН все сведения в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт>, зарегистрированные на основании Договора передачи (переуступки) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, заключенного 10.06.2024г. между арендатором ФИО1 и новым арендатором ФИО2.

Обязать ФИО2 передать ФИО1, а ФИО1 принять от ФИО2 по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт>.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Переславский районный суд в течение одного месяца с даты изготовления мотивированного решения.

Судья: Ю.И. Иванова

Мотивированное решение изготовлено 28.02.2025г.