Решение № 2-607/2024 2-607/2024~М-555/2024 М-555/2024 от 3 июля 2024 г. по делу № 2-607/2024

дело №2-607/2024

(26RS0026-01-2024-001002-43)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нефтекумск 04 июля 2024 года

Нефтекумский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи – Мазикина М.А.,

при секретаре – Рамазановой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению А к автономной некоммерческой организации высшего образования «Московский институт предпринимательства и права» о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

А обратилась в Нефтекумский районный суд с исковым заявлением к Автономной некоммерческой организации высшего образования «Московский институт предпринимательства и права» и просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество: гараж литер В (ранее гараж литер 2), площадью 28,6 кв.м., кадастровый №; гараж литер Г (ранее гараж литер 3) площадью 29,6 кв.м., кадастровый №; сарай литер Ж, площадью 22,3 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, мотивируя следующим.

Между Нефтекумским филиалом Негосударственного образовательного учреждения Московского института Предпринимательства и права (далее- продавец) и А (далее - покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении объектов недвижимости: одноэтажного кирпичного здания общей площадью 400,9 кв.м., кирпичного сарая лит «1», гараж лит «2», гараж лит «3», расположенные на земельном участке мерой 4330,63 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ указанный договор удостоверен нотариусом по Нефтекумскому районному нотариальному округу Ставропольского края ФИО1, зарегистрирован в реестре за №. Согласно п.5 договора указанное строение продано за 76931 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Указанная денежная сумма внесена покупателем на счет продавца ДД.ММ.ГГГГ, согласно квитанции к приходному кассовому ордеру №. Форма договора купли-продажи строения от ДД.ММ.ГГГГ, установленная законом, соблюдена. Договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также удостоверен нотариусом. Сам договор не противоречит закону. Сторонами договор исполнен. Передача недвижимого имущества и денежных средств состоялась до подписания договора купли-продажи, что прямо указано в самом договоре. Указанное недвижимое имущество принадлежало продавцу на основании регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Нефтекумским филиалом ГУП «Крайтехинвентаризация». ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в Отдел регистрации недвижимости № Управления Росреестра по Ставропольскому краю (далее - орган регистрации прав) с заявлением о государственной регистрации перехода прав собственности на вышеуказанные объекты недвижимости. Уведомлением орган регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № возвратил без рассмотрения документы, в связи с тем, что согласно полученного ответа из ГБУ СК «Ставкрайимущество» по представленному в качестве правоустанавливающего документа - договора купли-продажи строения от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в реестре за №, удостоверенного нотариусом по Нефтекумскому нотариальному округу Ставропольского края ФИО1, Нефтекумским БТИ ДД.ММ.ГГГГ проведена регистрация права собственности на административное здание литер А общей площадью 400,9 кв.м, за А Согласно вышеуказанного документа в состав объекта на дату заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ кроме основного строения литер А строения литер 1,2,3 вспомогательного назначения, обмер которых проведен только по наружному периметру. Регистрация права собственности на гараж литер В площадью 28,6 кв.м., (ранее гараж литер 2), гараж литер Г площадью 29,6 кв.м., (ранее гараж литер 3), сарай площадью 22,3 кв.м., литер Ж по адресу: <адрес> не проводилась.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц продавец прекратил деятельность юридического лица путем реорганизации в форме преобразования, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись 23.08.2017г., правопреемник Автономная некоммерческая организация высшего образования «Московский институт предпринимательства и права». Регистрацию договора перехода права собственности к покупателю стороны не произвели. Препятствием для регистрации сделки является то обстоятельство, что один из участников сделки купли-продажи данного имущества прекратил деятельность юридического лица путем реорганизации в форме преобразования, в связи с чем, она не имеет возможности решить вопрос о регистрации перехода права собственности на приобретенное недвижимое имущество по причине прекращения деятельности юридического лица, учитывая, что недвижимое имущество передано на основании договора купли-продажи, следует произвести государственную регистрацию перехода права собственности.

В судебное заседание истец А и ее представители В, Б, действующие на основании доверенности, не явились, о дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежаще, письменно просили о рассмотрении гражданского дела в их отсутствие, исковые требования просили удовлетворить.

Представитель ответчика – Автономной некоммерческой организации высшего образования «Московский институт предпринимательства и права» – Р, в судебное заседание не явился, письменно просил о рассмотрении гражданского дела в отсутствие представителя ответчика, не возражал против удовлетворения исковых требований, заявленных истцом.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещался надлежащим образом, о причинах своей неявки не сообщил.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ.

Исследовав представленные материалы дела в совокупности, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, а также их значимости для правильного разрешения заявленных требований, суд приходит к следующему.

Согласно приказу № от 26.02.1998г. Нефтекумского филиала Московского института предпринимательства и права директор Нефтекумского филиала МИПП М приказал продать административное здание площадью 400,9 кв.м., прилегающее помещение 30,4 кв.м., гараж 32,4 кв.м., гараж 33,2 кв.м. А за 76 913 руб. 12 коп.

Между Нефтекумским филиалом Негосударственного образовательного учреждения Московского института Предпринимательства и права (продавцом) и А (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении объектов недвижимости: одноэтажного кирпичного здания общей площадью 400,9 кв.м., кирпичного сарая лит «1», гараж лит «2», гараж лит «3», расположенных на земельном участке мерой 4330,63 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ указанный договор удостоверен нотариусом по <адрес>ному нотариальному округу Ставропольского края ФИО1, зарегистрирован в реестре за №. Согласно п.5 договора указанное строение продано за 76931 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Указанная денежная сумма внесена покупателем на счет продавца ДД.ММ.ГГГГ, согласно квитанции к приходному кассовому ордеру №. Форма договора купли-продажи строения от ДД.ММ.ГГГГ, установленная законом, соблюдена. Договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также удостоверен нотариусом. Сам договор не противоречит закону. Сторонами договор исполнен. Передача недвижимого имущества и денежных средств состоялась до подписания договора купли-продажи, что прямо указано в самом договоре. Указанное недвижимое имущество принадлежало продавцу на основании регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Нефтекумским филиалом ГУП «Крайтехинвентаризация», что отражено как в самом договоре, так и в регистрационном удостоверении, предоставленном нотариусом ФИО1 по запросу суда. Указанный договор зарегистрирован в Государственном бюджетном учреждении Ставропольского края «Крайтехинвентаризация», что подтверждается имеющимся на экземпляре договора соответствующим оттиском штампа.

Согласно уведомлению о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения от 20.03.2024г. № заявителю – А сообщено, что ранее возникшее право в силу прямых норм Закона о регистрации, иных нормативных правовых актов признается государством юридически действительным и приравненным к записям ЕГРН, при условии, что документы, свидетельствующие о его возникновении, оформлены в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, действовавшего в момент их обращения (выдачи, издания). По представленным заявлениям о регистрации ранее возникшего права собственности на нежилые здания К/Н № (гараж, площадью 28,6 кв.м.), № (сарай площадью 22,3 кв.м.), № (гараж площадью 29,6 кв.м.), литера В,Ж,Г, инвентарный №, расположенные по адресу: <адрес> сообщено, что согласно полученного ответа из ГБУ СК «Ставкрайимущество» № от 19.03.2024г. по представленному в качестве правоустанавливающего документа – Договора купли-продажи строения от 10.07.1998г., зарегистрированного в реестре за №, удостоверенного нотариусом по Нефтекумскому районному нотариальному округу Ставропольского края ФИО1, Нефтекумским БТИ 15.07.1998г. проведена регистрация права собственности на административное здание литер А общей площадью 400,9 кв.м. за А Согласно вышеуказанного документа в составе объекта на дату заключения договора купли-продажи от 10.07.1998г. кроме основного строения литер А строения 1, 2, 3, вспомогательного назначения, обмер которых проведен только по наружному периметру. Регистрация права собственности на гараж литер В площадью 28,6 кв.м. (ранее гараж литер 2), гараж литер Г площадью 29,6 кв.м. (ранее гараж литер 3), сарай площадью 22,3 кв.м. литер Ж по адресу: <адрес>, согласно техническому паспорту на административное здание с общежитием и хозяйственными постройками от 26.10.2010г. инвентарный № предприятием технической инвентаризации до 1999 года не проводилась.

Согласно представленным выпискам из ЕГРН на объекты недвижимого имущества гараж, кадастровый № площадью 28,6 кв.м., на гараж площадью 29,6 кв.м., кадастровый №, на сарай площадью 22,3 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, - сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

Из указанного следует, что по заключенному договору купли- продажи, предметом которого выступают в том числе и спорные объекты недвижимости, право собственности за А зарегистрировано только на административное здание литер А общей площадью 40,9 кв.м.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с моменты такой регистрации, если иное не установлено законом, что предусмотрено п.2 ст.223 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности проводится на основании обеих сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости, или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (п.1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, основанием для регистрации перехода права собственности может быть только решение суда, вынесенное по требованию другой стороны по договору (п.3 ст.165, п.3 ст. 551 ГК РФ, п.1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Согласно ч.1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости производится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация права на такие объекты недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и указанным законом (ч.3 ст.69 Закона № 218-ФЗ).

В силу ч.2 ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом. Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость.

При отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество покупатель обязан доказать наличие права у продавца на приобретаемое у него недвижимое имущество и наличие законных оснований для перехода данного права к покупателю.

Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права продавца в случае доказанности возникновения и существования этого права само по себе не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам (ст.235 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ). Нефтекумский филиал Негосударственного образовательного учреждения Московского института Предпринимательства и права прекратил деятельность юридического лица путем реорганизации в форме преобразования, в связи с чем истец лишена возможности зарегистрировать переход права собственности на приобретенные объекты недвижимости кроме как в судебном порядке.

Согласно п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование.

Из указанного следует, что обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к АНО ВО «МИПП».

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как возникновения соответствующего обязательства и не может служить основанием ущемления прав и законных интересов приобретателя недвижимого имущества.

Согласно ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ, действовавшего на момент заключения договора, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно абз. второму п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Поскольку фактический переход имущества от продавца к покупателю состоялся, следовательно, договор купли-продажи считается исполненным с момента его подписания и удостоверения нотариусом. Договором также подтверждается, что оплата стоимости указанного недвижимого имущества произведена до его подписания.

Учитывая приведенные выше нормы и разъяснения, при уклонении продавца от обращения за государственной регистрацией перехода права собственности (а также при отсутствии продавца) единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения. При этом в ходе судебного заседания установлено и материалами гражданского дела подтверждается, что продавцом исполнена обязанность по передаче имущества, а покупателем исполнена обязанность по оплате его стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Материалами дела установлено, что в настоящий момент А лишена возможности зарегистрировать свое право на квартиру в установленном законом порядке, кроме как на основании решения суда.

В силу положений статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии со статьей 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования А, паспорт гражданина РФ №, к Автономной некоммерческой организации высшего образования «Московский институт предпринимательства и права» (ИНН <***>) о государственной регистрации перехода права собственности, - удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество: гараж литер В (ранее гараж литер 2), площадью 28,6 кв.м., кадастровый №; гараж литер Г (ранее гараж литер 3) площадью 29,6 кв.м., кадастровый №; сарай литер Ж, площадью 22,3 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11.07.2024г.

Судья

Нефтекумского районного суда

Ставропольского края М.А. Мазикин