Решение № 3А-486/2025 3А-486/2025~М-59/2025 М-59/2025 от 22 декабря 2025 г. по делу № 3А-486/2025

дело № 3а-486/2025

16OS0000-01-2025-000127-69 учет 123а


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 10 декабря 2025 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Трошина С.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шаповаловой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>.

Ссылаясь на нарушение своих прав собственника земельного участка, административный истец просит определить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 24 481 800 рублей.

Также административный истец просит взыскать в его пользу расходы на оплату государственной пошлины в размере 15 000 рублей, на оплату услуг оценщика по составлению отчета об оценке в размере 90 000 рублей (том № 1, л.д. 3-7).

Представитель административного истца ФИО4 в судебном заседании административный иск и требования о взыскании судебных расходов поддержала.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО5, представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО6 в судебном заседании административный иск и требования о взыскании судебных расходов не признали, просили отказать в удовлетворении заявленных требований.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Выслушав участников процесса, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Нормами Налогового кодекса Российской Федерации земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен земельный налог, указаны в качестве объектов налогообложения (пункт 1 статьи 389), при этом организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения, на праве собственности, являются налогоплательщиками земельного налога (пункт 1 статьи 388), налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков (статья 390).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – Федеральный закон) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» является собственником земельного участка с кадастровым номером .... (том № 2, л.д. 35, 36-40).

Результаты государственной кадастровой оценки в отношении земельного участка с кадастровым номером .... утверждены распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой земельных участков, расположенных на территории Республики Татарстан», в размере 48 450 062,46 рублей по состоянию на 1 января 2022 года. Работа по определению кадастровой стоимости земельных участков методом массовой оценки проведена государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» (том № 2, л.д. 12, 13, 15-20, 21, 34).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В подтверждение величины рыночной стоимости земельного участка административный истец представил суду отчет от <дата> года № ...., подготовленный ФИО1, согласно которому по состоянию 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... определена в размере 24 481 000 рублей (том № 1, л.д. 46-305).

Представителем Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан было заявлено ходатайство о назначении по административному делу судебной экспертизы. Для проверки правильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка и установления ее величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта ФИО2 № .... от <дата> года величина рыночной стоимости земельного участка в представленном административным истцом отчете об оценке определена неверно. Эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером .... в размере 26 289 416 рублей по состоянию на 1 января 2022 года (том № 2, л.д. 168-209).

Учитывая наличие сомнений в обоснованности заключения эксперта по инициативе суда назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (для производства экспертизы другим экспертом).

Как следует из заключения эксперта ФИО3 № .... от <дата> года величина рыночной стоимости земельного участка в представленном административным истцом отчете об оценке и в заключении эксперта ФИО2 определена неверно.

Так, расчетная часть отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № .... от <дата> года, подготовленном ФИО1 имеет ряд недостатков, влияющих на обоснованность кадастровой стоимости объекта, а именно:

на странице 50 отчета при расчете корректировки на площадь земельного участка сельскохозяйственного назначения некорректно использована корректировка применительно к земельным участкам под промышленными объектами;

не введены корректировки на расстояние от райцентра, как одного из основных ценообразующих факторов;

на странице 52 отчета неверно указан адрес объекта оценки – «<адрес>»;

не проведена корректировка на плодородие почвы, отсутствует обоснование от ее отказа. Выявленные недостатки влияют на уровень точности величины рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В исследовательской части заключения эксперта ФИО2 № .... от <дата> объект-аналог № .... не совпадает с объектом аналогом в таблице 5 расчета, отсутствует скриншот объявления объекта-аналога, использованный в расчетах как объект-аналог № ....;

при расчёте корректировки на почвенное плодородие приведён расчет отклонения бонитета почв в каждом районе от района, в котором расположен объект оценки. Однако, влияние данного отклонения на величину стоимости <данные изъяты> кв.м земельного участка сельскохозяйственного назначения экспертом ФИО2 не приведено;

в таблице 5 заключения эксперта ФИО2 № .... от <дата> года имеется корректировка на «расстояние до областного центра». Однако, отсутствуют обоснование её применения и источник, на основании которого она была произведена.

По результатам проведения повторной судебной экспертизы эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером .... в размере 41 150 310 рублей по состоянию на 1 января 2022 года (том № 3, л.д. 54-84).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта ФИО3 содержит подробное описание объектов, анализ рынка объекта оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость, описание процесса оценки земельного участка в части применения подхода к оценке. Его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от использования затратного и доходного подходов суд находит обоснованными, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировки на торг, местоположение, площадь). По мнению суда подбор объектов-аналогов и использование соответствующих корректирующих коэффициентов экспертом произведены корректно, приведено обоснование отказа от использования иных корректировок, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

В ходе исследования заключения эксперта у суда не возникло сомнений в правильности выводов повторной судебной экспертизы, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода экспертиз, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы эксперта ФИО3 подробно мотивированы, не допускают двусмысленного их толкования, категоричны, основаны на результатах анализа представленной документации и не содержат противоречий, неполноты, неясности, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы, поэтому у суда не имеется каких-либо оснований ставить их под сомнение. Каких-либо доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта ФИО3., стороны суду не представили.

Довод представителя административного истца о том, что экспертом ФИО3 не дана оценка тому, что эксперт ФИО2 применила в качестве объекта-аналога в агроклиматической подзоне аналог № .... необоснованно, поскольку экспертом ФИО2 в замечании к отчету оценщика отсутствуют обоснование, каким образом нахождение в разных агроклиматических подзонах влияет на рыночную стоимость земельного участка. При это самим же экспертом ФИО2 используется тот же объект-аналог в заключении - таблице расчета № ...., что обоснованно вызывает сомнение, на что справедливо указывает эксперт ФИО3 в своем заключении.

Между тем эксперт ФИО3 использовала другой источник, который отражает агроклиматические, почвенные и производственные условия ведения растениеводства на территории Республики Татарстан.

Несогласие представителя административного истца с произведенной экспертом корректировкой на местоположение объектов-аналогов необоснованно, поскольку экспертом на этот элемент применена соответствующая корректировка на основе данных «Справочник оценщика недвижимости. Земельные участки сельскохозяйственного назначения. 2018 г.» под редакцией ФИО7 Корректировка на местоположение вводилась как «расположение по отношению к крупным населенным пунктам», то есть к райцентрам. Для <адрес> крупным населенным пунктом является <адрес>, в <адрес> – г. <адрес>, в <адрес> – г. <адрес>

Возражения представителя административного истца относительно произведенной экспертом корректировки на площадь не может быть принято во внимание, поскольку экспертом использовалась корректировка, которая учитывает изменение рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения в зависимости от ее площади.

Довод представителя административного истца о том, что экспертом не учтены плодородие почвы, наличие зон с особыми условиями использования территории не обоснован, поскольку объект оценки и объекты-аналоги расположены в одной агропроизводственной зоне и имеют схожие почвенные ресурсы. Наличие зоны с особыми условиями использования территории земельного участка с кадастровым номером .... не препятствует использование земельного участка по назначению – для введения крестьянского (фермерского) хозяйства. Расположение незначительной части оцениваемого участка в данной зоне не может являться основанием для введения корректировки.

Относительно письменных возражений представителя административного истца экспертом даны мотивированные письменные пояснения, исследованные судом в судебном заседании (том № 3, л.д. 104, 108-113).

Таким образом, заключение эксперта ФИО3 не содержит арифметических, методологических ошибок и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Исходя из этого суд отказал в удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении повторной судебной экспертизы, поскольку заключение эксперта ФИО3. не вызывает сомнений в его обоснованности при отсутствии противоречий в выводах эксперта, следовательно, процессуальные основания, предусмотренные частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения повторной судебной экспертизы отсутствуют.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, в соответствии с заключением эксперта ФИО3 в размере 41 150 310 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

С учетом даты обращения с административным исковым заявлением в суд, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 21 февраля 2025 года (том № 1, л.д. 3).

В удовлетворении административного иска, заявленного административным истцом к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан следует отказать, поскольку это лицо является ненадлежащим административным ответчиком.

В силу части 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

При подаче административного искового заявления административным истцом уплачена государственная пошлина в размере 15 000 рублей (том № 1,л.д. 8).

Кроме того, представитель административного истца представил суду отчет об оценке от <дата> года № ...., подготовленный ФИО1 в рамках договора от <дата> года. Согласно данному договору оценщик провел работу по оценке трех объектов недвижимости на общую сумму 310 000 рублей, что подтверждается заданиями на оценку №№ ...., ...., .... от <дата> года, в том числе и земельного участка с кадастровым номером ...., стоимость услуг по оценке которого составила 90 000 рублей (том № 1, л.д. 29-30, 31-36, 37, 38-39, 46-305, том № 2, л.д. 9-10).

Стоимость судебной экспертизы, проведенной экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО2 составила 46 497 рублей.

Стоимость повторной судебной экспертизы, проведенной экспертом ФИО3, составила 46 827 рублей.

Оплата работы экспертов за проведение судебных экспертиз до настоящего времени не произведена (том № 2, л.д. 165, 210, том № 3, л.д. 51, 85).

По общему правилу, установленному статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев освобождения от возмещения издержек или уменьшения их размера (статья 107, часть 3 статьи 109 Кодекса).

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, при рассмотрении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и ее установлением в размере рыночной стоимости этого объекта, правоприменители исходят из того, что административный истец, чье требование удовлетворено судом, может рассчитывать на возмещение понесенных им судебных расходов лишь в тех случаях, когда его право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной оспаривается административным ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости). Между тем в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

Положения статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В названном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации также отмечено, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной по методу массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... (48 450 062 рубля 46 копеек) превышает установленную судом рыночную стоимость (41 150 130 рублей) в 1,2 раза (отклонение на 15,1%), что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и не свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца.

Следовательно, судебные расходы административного истца, связанные с оспариванием кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .... по уплате государственной пошлины, по оплате услуг оценщика возмещению не подлежат, а расходы на производство судебной экспертизы от <дата> года в размере 46 497 рублей, на производство повторной судебной экспертизы от <дата> года в размере 46 827 рублей (в общей сумме 93 324 рубля) подлежат взысканию с общества с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания».

Руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером .... площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного по адресу: ФИО24, указав ее равной рыночной стоимости в размере 41 150 310 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

В удовлетворении административного иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан отказать.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 февраля 2025 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы на проведение судебных экспертиз в размере 93 324 рубля.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» о возмещении судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Верховный Суд Республики Татарстан в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья Трошин С.А.

Справка: мотивированное решение, выполненное в форме электронного документа, составлено 23 декабря 2025 года.

Судья Трошин С.А.