Решение № 2-239/2025 2-239/2025(2-8653/2024;)~М-7004/2024 2-8653/2024 М-7004/2024 от 17 марта 2025 г. по делу № 2-239/2025

Дело № 2-239/2025

35RS0010-01-2024-012246-11


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Вологда

18 марта 2025 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Сухановой Е.Н.,

с участием старшего помощника прокурора города Вологды Оленевой А.Н.,

при секретаре Полуниной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Городского округа города Вологды в лице администрации города Вологды к ФИО3 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд,

установил:

Городской округ города Вологды в лице Администрации города Вологды обратился в суд с иском, мотивируя требования тем, что ФИО3 является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, площадью 33,2 кв.м. Распоряжением начальника Департамента городского хозяйства администрации города Вологды № от 30.08.2018 года жилой дом по адресу: <адрес> признан аварийным, подлежащим сносу. Жилой дом по адресу: <адрес> не включен в областную адресную программу № «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в муниципальных образованиях Вологодской области на 2019-2025 годы», утвержденную постановлением Правительства Вологодской области от 1.04.2019 №, и не вошел в перечень объектов, подлежащих расселению в рамках городской адресной программы № по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, поскольку не соответствует требованиям Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ. Постановлением Администрации города Вологды от 13.09.2022 № принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером № и жилых помещений в многоквартирном доме <адрес>. Рыночная стоимость изымаемого имущества составляет 1 375 590 рублей и определена на основании отчета №.

Просит изъять для муниципальных нужд у ФИО3 жилое помещение, площадью 33,2 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель – земли населенных пунктов) с кадастровым номером №, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений, расположенный под многоквартирным домом, местоположение которого: <адрес>, площадью 1991 кв.м., с видом разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома» путем денежного возмещения в размере 1 375 590 руб., прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение, площадью 33,2 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель – земли населенных пунктов) с кадастровым номером №, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений, расположенный под многоквартирным домом, местоположение которого: <адрес>, площадью 1991 кв.м., с видом разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома» и признать право собственности за городским округом города Вологды; обязать ФИО3 предоставить в администрацию города Вологды в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемые объекты; после поступления денежных средств на счёта собственников выселить ФИО3 из жилого помещения по адресу: <адрес>.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить, представила возражения на судебную экспертизу. Обратила внимание, что фактически ответчик не проживает в квартире, аренда должна быть вычтена из убытков. Также считает, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт должна рассчитываться на дату первой приватизации жилого помещения.

В судебном заседании ответчик ФИО3 и ее представитель по доверенности ФИО5 просили при удовлетворении требований истца принять за основу заключение ООО «Экспертный Центр «Правовая позиция». Дом находится практически в центре города, оценка берется на дату проведения оценки. При проведении второй экспертизы эксперт руководствовалась нормативно-правовыми актами, которые утверждены и применены коэффиценты Вологодской области

В судебном заседании 27.11.2024 эксперт ФИО1 пояснил, что при проведении экспертизы были изучены материалы гражданского дела. Был проведен анализ рынка и указанные в заключении объекты больше всего подходили к объекту экспертизы (п.7.3 стр. 26). Были подобраны аналоги – деревянные дома, расположенные в непосредственной близости к центру города, либо дома в непосредственной отдаленности от центра города, в этом случае применялись корректировки на место положение, более подходящих объектов найдено не было. Отчет, представленный истцом, составлен на основании другой методологии. Был применен сравнительный подход по земельному участку и по дому, были выбраны аналоги, которые наиболее сопоставимы с объектом экспертизы. Один земельный участок является соседним с объектом экспертизы, второй участок расположен в некотором удалении, но также сопоставим с объектом экспертизы, применена корректировка. Размер компенсации за капитальный ремонт рассчитан 20% - это состояние в котором пригодна для проживания квартира, в соответствии с Определением судебной коллеги по гражданским делам ВС РФ. 20% взял исходя из судебной практики. Есть такое понятие, как смещение координат, а бывает наложение. Экспертиза проведена на основании Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Методологию выбирает сам эксперт, ту, которую считает нужной. В данном случае методология соблюдена.

В судебном заседании 18.03.2025 эксперт ФИО2 пояснила, что разница в стоимости объектов, поскольку разные аналоги, также ею применены корректировки на площадь, состояние квартиры, на состояние дома, разница по стоимости за 1 кв.м. Проведен анализ рынка стр. 26-29, взяты аналоги максимального приближенные к объекту экспертизы. Также возможна разница в стоимости в связи временным промежутком, очень выросла стоимость аренда квартир. Общее имущество считала через затратный подход (стр. 74). Сначала она определяла рыночную стоимость жилого дома, начисляла износ -54,8 (указан в тех.паспорте), также ею доначислен износ исходя из службы здания 50 лет – 2% в год, получился износ 89%. После осмотра объекта экспертизы, так как 89% очень много, она взяла 80% - максимальный процент ветхости. В результате расчетов (стр. 84) получилась стоимость общего имущества – 25 637, 86 руб. Была введена корректировка, определена стоимость квартиры. За вычетом общего имущества и земельного участка. При расчете капитального ремонта разница в его стоимости получилась, в связи с тем, что эксперт ФИО1 использовал справочник КО-Инвест, она считает по другим справочникам, поскольку справочники КО-Инвест разработаны для Московской области и применяются для имущества, построенного после 2000-х годов. Объект экспертизы построен гораздо раньше. Есть переводные индексы, есть письмо Госстроя, переход к Вологодской области, справочник переход на дату оценки. Показатель 28 из технического паспорта, далее перемножаются поправки на высоту на отопление, на оборудование. Показатель 28 в тех.паспорте указан без НДС, поэтому применяется корректировка НДС 1,2. 6% - прибыль предпринимателя. Расчет приведен на стр. 73. Согласно используемой методике рассчитаны нормативные сроки службы элементов. Исходя их сроков службы можно предположить, что можно делать несколько капитальных ремонтов, но согласно методике, указано, что нужно брать только один капитальный ремонт. 66,8 % - это удельный вес элементов. Капитальный ремонт рассчитан на текущую дату. При изучении информации кап. ремонт был в 1982 году. Срок эксплуатации с 1982 года, процент износа стал меньше. Так как возмещение происходит на текущий момент, кап. ремонт рассчитывается на текущий момент. Износ берется общий на дом. Вещи есть в квартире, ответчики там не проживают. Состояние квартиры, отсутствие отопления, состояние дома учтены при расчете. Аренда рассчитывается за 1 месяц. Считает, что необходимо использовать технический паспорт, в котором указана дата обследования дома, выходили техники – инвентаризаторы, оценивали каждый конструктивный элемент, из чего вывели процент износа здания. Согласно ФЗ № 135 должны пользоваться технической документацией, предоставленной заказчиком, заказчиком является суд, представлена техническая документация.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, заключение старшего помощника прокурора города Вологды Оленевой А.Н., полагавшей исковые требования подлежащими удовлетворению, экспертов ФИО1, ФИО2, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований.

При этом учитывает, что по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

В том случае, если собственник выразил согласие на обеспечение его другим жилым помещением, но отказывается от предложенных ему вариантов, не заключает соответствующего соглашения, способом защиты прав органа местного самоуправления в такой ситуации будет выкуп у собственника жилого помещения.

Из материалов дела следует, что квартира по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО3, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 15.05.2024 №.

Распоряжением начальника Департамента городского хозяйства Администрации города Вологды от 30.08.2018 № жилой дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Жилой дом в областную адресную программу № «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в муниципальных образованиях Вологодской области на 2019-2025 годы, утвержденную постановлением Правительства Вологодской области от 01.04.2019 №, не включен и не вошел в перечень объектов, подлежащих расселению в рамках городской адресной программы №, поскольку не соответствует требованиям Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ.

Постановлением Администрации города Вологды от 13.09.2022 № принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым № и жилых помещений в многоквартирном доме <адрес>.

В целях изъятия недвижимого имущества Администрацией города Вологды на основании отчета № об оценке рыночной стоимости определена выкупная стоимость изымаемого у ответчика имущества, которая составила 1 375 590 руб.

Ввиду несогласия с размером выкупной стоимости квартиры по ходатайству ответчика определением суда от 08.08.2024 назначена по делу судебная товароведческая экспертиза.

Согласно заключению ООО «Бюро независимой оценки» № от 08.10.2024, рыночная (выкупная) стоимость в порядке ст. 32 ЖК РФ. жилого помещения – квартиры с кадастровым номером №, назначение: жилое помещение, площадь объекта: 33,2 кв. м, этаж: № адрес (местоположение) объекта: <адрес> без учета рыночной стоимости доли земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет (округленно) 279 000 руб.; рыночная (выкупная) стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов) с кадастровым номером №, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений, расположенный под многоквартирным домом, местоположение которого: <адрес>, которая приходится на долю жилого помещения общей площадью 33,2 кв.м. составляет (округленно) 1 285 000 руб.; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая приходится на долю жилого помещения общей площадью 33,2 кв.м., по адресу: <адрес> составляет (округленно) 0 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, которая приходится на долю жилого помещения общей площадь 33,2 кв.м., при изъятии жилого помещения по адресу: <адрес> составляет (округленно) 321 900 руб.; размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения по адресу: <адрес>, в связи с его изъятием составляет (округленно) 148 361 руб.

В силу части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Вместе с тем, в соответствии с разъяснением Пленума Верховного Суда Российской Федерации в пункте 7 Постановления от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Заключение судебной товароведческой экспертизы ООО «Бюро независимой оценки» № от 08.10.2024, суд не может принять во внимание, поскольку указанное заключение не содержит в себе однозначных выводов о выкупной стоимости спорного имущества, компенсация за капитальный ремонт рассчитана экспертом исходя из судебной практики.

На основании статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определением суда 05.12.2024 была назначена повторная судебная товароведческая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Экспертный центр «Правовая позиция».

Согласно заключению № ООО «Экспертный центр «Правовая позиция», рыночная (выкупная) стоимость в порядке ст. 32 ЖК РФ. жилого помещения – квартиры с кадастровым номером №, назначение: жилое помещение, площадь объекта: 33,2 кв. м, этаж: №, адрес (местоположение) объекта: Российская Федерация, <адрес> без учета рыночной стоимости доли земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет 496 000 руб.; рыночная (выкупная) стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов) с кадастровым номером №, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений, расположенный под многоквартирным домом, местоположение которого: <адрес>, которая приходится на долю жилого помещения общей площадью 33,2 кв.м. составляет 1 191 000 руб.; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая приходится на долю жилого помещения общей площадью 33,2 кв.м., по адресу: <адрес> составляет 26 000 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, которая приходится на долю жилого помещения общей площадь 33,2 кв.м., при изъятии жилого помещения по адресу: <адрес> составляет 979 000 руб.; размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения по адресу: <адрес>, в связи с его изъятием составляет 84 000 руб.

Суд принимает во внимание заключение эксперта № ООО «Экспертный центр «Правовая позиция», поскольку экспертом проведено подробное исследование рынка недвижимости, в нем содержатся ответы на вопросы, имеющие значение для разрешения дела по существу; экспертное заключение обоснованно, аргументировано с научной точки зрения; экспертом в ходе исследования были приняты во внимание материалы гражданского дела, в исследовательской части заключения подробно отражен весь ход проведенных экспертом исследований. Эксперт имеет соответствующую экспертную специальность, кроме того, он является независимым по отношению к сторонам судебного процесса, был предупреждены судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, а содержание заключения соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Сомнений в правильности или обоснованности выводов эксперта оно у суда не вызывает. не вызывает, соответствует требованиям законодательства.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание отчет об оценке № ООО «Экспертный центр «Правовая позиция», отвечающий требованиям относимости и допустимости доказательств, суд, руководствуясь положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», полагает возможным определить выкупную стоимость изымаемого у ответчика для муниципальных нужд имущества в размере 2 776 000 руб. и удовлетворить частично исковые требования городского округа города Вологда в лице Администрации путем:

- изъятия для муниципальных нужд у ФИО3 квартиру с кадастровым номером №, назначение: жилое помещение, площадь объекта: 33,2 кв. м, этаж: №, адрес (местоположение) объекта: <адрес> и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов) с кадастровым номером №, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений, расположенный под многоквартирным домом, местоположение которого: <адрес>, площадью 1991 кв.м., с видом разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома» путем денежного возмещения в размере 2 776 000 руб.;

- прекращения права собственности ФИО3 на квартиру с кадастровым номером №, назначение: жилое помещение, площадь объекта: 33,2 кв. м, этаж: №, адрес (местоположение) объекта: <адрес> и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов) с кадастровым номером № находящийся в общей долевой собственности собственников помещений, расположенный под многоквартирным домом, местоположение которого: <адрес>, площадью 1991 кв.м., с видом разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома» и признания права собственности за городским округом города Вологды.

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования городского округа город Вологда в лице Администрации города Вологды (ОГРН <***>) к ФИО3 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд удовлетворить.

Изъять для муниципальных нужд у ФИО3 (СНИЛС №) квартиру с кадастровым номером №, назначение: жилое помещение, площадь объекта: 33,2 кв. м, этаж: № адрес (местоположение) объекта: <адрес> и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов) с кадастровым номером №, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений, расположенный под многоквартирным домом, местоположение которого: <адрес>, площадью 1991 кв.м., с видом разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома» путем денежного возмещения в размере 2 776 000 руб.

Прекратить право собственности ФИО3 (СНИЛС №) на квартиру с кадастровым номером №, назначение: жилое помещение, площадь объекта: 33,2 кв. м, этаж: №, адрес (местоположение) объекта: Российская Федерация, <адрес> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов) с кадастровым номером №, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений, расположенный под многоквартирным домом, местоположение которого: <адрес>, площадью 1991 кв.м., с видом разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома» и признать право собственности - городским округом города Вологды.

Обязать ФИО3 предоставить Администрации города Вологды в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемые объекты.

После поступления денежных средств на счёта собственников выселить ФИО3 (СНИЛС №) из жилого помещения по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья

Е.Н.Суханова

В окончательной форме решение принято 01.04.2025.