Решение № 2-7733/2025 2-7733/2025~М-6503/2025 М-6503/2025 от 23 ноября 2025 г. по делу № 2-7733/2025

11RS0001-01-2025-012315-24 дело №2-7733/2025


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,

с участием помощника прокурора Терентьевой К.С.,

при секретаре Крыжевской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 13 ноября 2025 г. гражданское дело по иску ФИО2 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии жилого помещения путем выкупа, определении выкупной цены, взыскании возмещения за изымаемую недвижимость,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар», в котором с учетом уточнений от ** ** ** просил изъять у него для муниципальных нужд путем выкупа жилое помещение по адресу: ..., определить выкупную цену равной 1 754 000 рублей и взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» возмещение за изымаемую недвижимость.

В обоснование требований указал, что предложенная органом местного самоуправления в соглашении об изъятии недвижимости выкупная цена в размере 1 085 215 рублей, явно занижена.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Аксерли», департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар», ФИО3, ОСП по г.Сыктывкару №1 и №2 и УФССП по Республике Коми.

В судебном заседании представитель истца требования поддержала.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения требований.

Истец и третьи лица в суд не явились.

Заслушав объяснения представителей сторон, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что истец является собственником жилого помещения (комнаты) по адресу: ....

В указанном жилом помещении по месту жительства зарегистрирована ФИО3

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный ... признан аварийным и подлежащим сносу.

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного ..., и жилых помещений в доме, в том числе жилого помещения №....

В декабре 2023 г. многоквартирный ... снесен.

** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истца проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения 1 085 215 рублей, определенного на основании отчета об оценке, составленного ** ** ** оценщиком ООО «Аксерли».

Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях истец отказался и, полагая определенную ООО «Аксерли» выкупную цену заниженной, обратился в суд.

Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой недвижимости.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В обоснование выкупной цены изымаемого у истца жилого помещения №... в ... администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлен отчет №..., составленный оценщиком ООО «Аксерли», согласно которому размер возмещения за жилое помещение составляет 1 085 215 рублей, и состоит из рыночной стоимости недвижимого имущества - 534600 рублей (из которых 378300 рублей – стоимость жилого помещения, 23500 рублей – стоимость доли земельного участка, 132800 рублей – стоимость доли общего имущества); компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 435148 рублей; убытков собственника, связанных с арендой жилья – 63000 рублей; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 46667 рублей; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 рублей; убытков собственника, связанных с переездом - 3800 рублей.

Истец и его представитель считают отчет №... недостоверным.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 г. (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку истцом оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по его ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО1

Согласно заключению эксперта ФИО1 №..., составленный ООО «Аксерли» отчет №... является недостоверным, оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в частности: выбор объектов-аналогов произведен оценщиком некорректно (все три аналога находятся на окраине города, а объект оценки – в центральной части; все три аналога – квартиры, а объект оценки – комната); оценщиком введена корректировка только на площадь жилого помещения без учета мест общего пользования; для внесения корректировок применен неактуальный справочник Лейфера 2019 года; компенсация за непроизведенный капитальный ремонт оценена оценщиком не в полном объеме, поскольку она рассчитана только исходя из площади жилой комнаты, места общего пользования не учтены; оценщиком выбраны работы по капитальному ремонту которые в данном доме не требуются.

По результатам проведенного исследования, экспертом ФИО1 рассчитаны и определены:

-рыночная стоимость жилого помещения №... в ... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение, в размере 974 000 рублей;

-компенсация за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли истца в праве собственности на жилое помещение №..., - в размере 662 700 рублей;

-убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в размере 117000 рублей, из которых: 49400 рублей – расходы на поиск и аренду иного жилья, 13600 рублей – расходы на переезд, 50000 рублей – расходы на оплату услуг риэлтора, 4000 рублей – расходы на оплату государственной пошлины при регистрации права собственности.

Общий размер возмещения за жилое помещение №... в ... определен экспертом в сумме 1 754 400 рублей.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.

Оценив экспертное заключение эксперта ФИО1, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толкования. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ на момент рассмотрения дела.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего истцу жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО1

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.

В статье 15 ГК РФ закреплен принцип возмещения в полном размере причиненных потерпевшему лицу убытков в качестве установленной законом гарантии полного восстановления нарушенных прав этого лица и устранения повреждения его имущества.

В то же время, по смыслу общих положений пункта 2 статьи 281 ГК РФ, пункта 2 статьи 56.8 ЗК РФ, указанные в них убытки не могут признаваться автоматически возникающими у правообладателя недвижимости в результате изъятия этой недвижимости. Вследствие чего эквивалентное этим убыткам возмещение не может присуждаться судом в пользу правообладателя недвижимости лишь в силу самого факта изъятия. Виды убытков и порядок их определения в указанных нормах закона не конкретизирован.

В пункте 7 статьи 32 ЖК РФ содержится примерный перечень убытков, которые могут возникнуть у собственника жилого помещения при определенных обстоятельствах, но также не являются непременно возникающими в отношении любого собственника. Поэтому причинение убытков изъятием недвижимости и их размер должны быть подтверждены в суде средствами доказывания, соответствующими критериям относимости и допустимости доказательств.

В связи с этим, сам факт причинения убытков или вероятность причинения в будущем таких убытков, а также соответственно конкретный или приблизительный размер этих убытков подлежат установлению судом при рассмотрении конкретного дела с учетом всех его обстоятельств.

Согласно данному в пункте 2 статьи 15 ГК РФ определению убытков, в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, помимо спорного жилого помещения (...17) в общей долевой собственности истца имеется благоустроенное жилое помещение по адресу: ..., где истец проживает и зарегистрирован.

В декабре 2023 г. ... снесен.

Соответственно, в настоящее время суд не усматривает оснований для включения в состав убытков истца расходов, связанных с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения другого жилья (оплата поиска и аренды иного жилого помещения) и переездом из аварийного жилья. Необходимость несения таких расходов истцом не доказана.

Таким образом, в выкупную цену изымаемого у истца недвижимого имущества подлежит включению определенная экспертом ФИО1:

-рыночная стоимость жилого помещения (с учетом доли общего имущества многоквартирного дома и земельного участка) в размере 974 700 рублей; компенсация за не произведенный капитальный ремонт дома в размере 662 700 рублей; убытки в виде расходов на оплату услуг риэлтора в размере 50 000 рублей расходов на оплату государственной пошлины в размере 4000 рублей.

Общий размер возмещения составит 1 691 400 рублей.

С учетом изложенного, размер возмещения за жилое помещение №... в ... следует определить в сумме, равной 1 691 400 рублей и возложить на администрацию обязанность выплатить истцу указанную сумму за счет казны МО ГО «Сыктывкар».

Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права собственности истца на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».

В соответствии со статьями 88,94 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, в том числе, расходов на оплату услуг представителей; сумм, подлежащих выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; связанных с рассмотрением дела почтовых расходов, понесенных сторонами; других расходов, признанных судом необходимыми.

Статьей 100 ГПК РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Интересы истца в ходе рассмотрения дела представляла ФИО4 на основании договора от ** ** **, за услуги которой истцом уплачено 40000 рублей, что подтверждается распиской.

Обоснованность и реальность понесенных истцом расходов на оплату услуг представителя в указанной сумме и относимость их к спорному вопросу у суда сомнений не вызывает.

Принимая во внимание объем оказанных ФИО4 юридических услуг, конкретные обстоятельства дела и степень его сложности, характер спорных правоотношений, реальные затраты времени представителя на консультирование, подготовку искового заявления и уточнений к нему, участие в двух судебных заседаниях, соразмерность защищаемого права и суммы вознаграждения, суд приходит к выводу, что стоимость услуг представителя в размере 40000 рублей является разумной.

Указанный размер судебных расходов на оплату услуг представителя не превышает минимальных расценок за оказание правовой помощи адвокатами Адвокатской палаты Республики Коми, утвержденных в 2024 году.

Соответственно, в пользу истца подлежит присуждению 40000 рублей в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом назначалась экспертиза. Стоимость экспертизы оплачена истцом в сумме 20000 рублей.

Суд относит расходы истца на оплату экспертизы к издержкам, понесенным во время судебного производства и непосредственно связанным с собиранием доказательств по делу, в целях определения выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В связи с этим, в пользу истца подлежит присуждению 20000 рублей в счет возмещения расходов на оплату экспертизы.

Истцом заявлены ко взысканию почтовые расходы.

В материалы дела представлены квитанции на сумму 608 рублей.

Учитывая, что указанные расходы понесены истцом в связи с выполнением требований статьи 132 ГПК РФ, они подлежат возмещению администрацией на основании статей 94,98 ГПК РФ.

Кроме того в пользу истца подлежат присуждению расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Таким образом, размер обоснованных судебных расходов, понесённых истцом, и подлежащих взысканию с администрации, составит 63 608 рублей.

Учитывая, что решением суда взыскание в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение произведено с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар», судебные расходы также подлежат взысканию за счет казны МО ГО «Сыктывкар».

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять у ФИО2 (...) для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ....

Определить размер возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 1 691 400 рублей.

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО2 1 691 400 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ..., и 63 608 рублей в счет возмещения судебных расходов.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО2 на жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ..., и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар» после выплаты администрацией МО ГО «Сыктывкар» ФИО2 возмещения за изымаемую недвижимость.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 24 ноября 2025 г.

Председательствующий О.Л. Саенко