Решение № 3А-161/2026 3А-161/2026(3А-823/2025;)~М-432/2025 3А-823/2025 М-432/2025 от 21 апреля 2026 г. по делу № 3А-161/2026

дело № 3а-161/2026 (3а-823/2025)

16OS0000-01-2025-001208-27

учет 123а


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 14 апреля 2026 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Сафиной М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хайруллиной Э.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «КБО», закрытого акционерного общества «Франт Ц», акционерного общества «Торгово-развлекательный центр «Франт» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «КБО», закрытое акционерное общество «Франт Ц», акционерное общество «Торгово-развлекательный центр «Франт» обратились в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение торгового центра), площадью 11 000 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> (далее – земельный участок с кадастровым номером ....).

Ссылаясь на нарушение своих прав как налогоплательщиков земельного налога, административные истцы просили определить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 78 056 000 рублей.

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО1 поддержала административное исковое заявление по изложенным в нем основаниям, уточнила заявленные требования, просила определить кадастровую стоимость равной рыночной по состоянию на 1 января 2022 года в размере 80 387 858 рублей.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО2, представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 административный иск не признали.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовая компания «Роскадастр», Исполнительный комитет муниципального образования города Казани Республики Татарстан, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представителей в суд не направили.

Рассмотрев административное дело в отсутствие неявившихся лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Нормами Налогового кодекса Российской Федерации земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен земельный налог, указаны в качестве объектов налогообложения (пункт 1 статьи 389), при этом организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения, на праве собственности, являются налогоплательщиками земельного налога (пункт 1 статьи 388), налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков (статья 390).

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В силу части 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценки» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, определяется кадастровая стоимость на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Согласно части 7 статьи 22 названного Федерального закона основанием для оспаривания кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером ...., поставленный на государственный кадастровый учет 28 февраля 2008 года, принадлежит на праве общей долевой собственности акционерному обществу «КБО», закрытому акционерному обществу «Франт Ц», акционерному обществу «Торгово-развлекательный центр «Франт» (т.1 л.д. 172-183).

Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Татарстан, по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... в размере 127 243 402 рубля (т. 1 л.д. 154-155).

Впоследствии в порядке части 5 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о земельном участке с кадастровым номером 16:50:150106:107 поступили в государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» в составе перечня вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости, в сведения о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки.

Поскольку в Едином государственном реестре недвижимости содержались неактуальные сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ...., бюджетным учреждением определена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года в том же размере, утвержденном распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р, при этом в Едином государственном реестре недвижимости в качестве акта об утверждении кадастровой стоимости указаны реквизиты акта определения кадастровой стоимости от 31 января 2024 года № АОКС-16/2024/000020 (т. 1 л.д. 157-161, 164, 171).

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административные истцы ссылаются на значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В подтверждение величины рыночной стоимости административный истец представил суду отчет об оценке от 2 декабря 2025 года № 01-25-25-1/2025, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Академия Стоимости» ФИО4 (л.д. 35-133). Согласно отчету, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 78 056 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела административные ответчики заявили о недостоверности представленных административным истцом сведений о рыночной стоимости земельного участка. Для проверки правильности определения рыночной стоимости земельного участка и установления ее действительной величины назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта от 5 марта 2026 года № 612/07-4 (т.1 л.д. 236-261), рыночная стоимость земельного участка в представленном отчете об оценке определена неверно. Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт определил рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года в ином размере, который составил 80 387 858 рублей.

Административные истцы в лице своего представителя согласились с выводами эксперта о действительной величине рыночной стоимости, уточнили административные исковые требования в соответствии с заключением эксперта.

Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан представлены возражения на заключение эксперта, в которых указано на некорректный анализ сегмента рынка, некорректный подбор аналогов, отсутствие обоснования значения корректировок и их применимости к рынку недвижимости города Казани.

В письменных возражениях государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» приведены доводы о неполном анализе рынка; необоснованное отнесение объекта оценки к зоне многоквартирной жилой застройки при введении корректировки на расположение внутри города, использовании корректировки на площадь на основе материалов сайта СтатРиэлт без учета ограничения зависимости по диапазону площадей.

На возражения представлены письменные пояснения эксперта, в которых дополнительно разъяснены факторы, положенные в основу анализа рынка и введения корректировок.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

Разрешая вопрос о правильности определения рыночной стоимости в отчете об оценке, эксперт указал на неточности, которые привели к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости, в частности, необоснованное суждение оценщика о неактивности рынка при наличии достаточного количества предложений по реализации незастроенных земельных участков, некорректный подбор аналогов с видами разрешенного использования «жилой дом, незавершенный строительством и прилегающая территория», «ведение личного подсобного хозяйства».

Для определения действительной величины рыночной стоимости земельного участка экспертом применен метод сравнения продаж сравнительного подхода при обосновании отказа от применения иных подходов и методов. В качестве объектов-аналогов выбраны предложения по продаже земельных участков, в наибольшей степени соответствующих характеристикам объекта исследования по критериям категории земель (земли населенных пунктов); разрешенного использования (коммерческое, торгово-офисное или свободное назначение); даты предложений (до 1 января 2022 года); расположения в городе Казани.

Экспертом проведен сравнительный анализ объекта исследования и объектов-аналогов по всем элементам сравнения, к отдельным аналогам применены корректировки на предложение, передаваемые права, дату предложения, местоположение, площадь. Процедура введения поправок, равно как и основания неприменения иных корректировок, подробно изложены в заключении эксперта.

Вопреки доводам административных ответчиков в заключении эксперта отражены результаты выбора аналогов, в наибольшей степени сопоставимых с исследуемым объектом, с максимальным приведением их ценообразующих характеристик к характеристикам исследуемого объекта, что соответствует Методическим рекомендациям федерального бюджетного учреждения «Российский федеральный центр судебной экспертизы» при Министерстве юстиции Российской Федерации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз, которыми не предусмотрена необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж предложений.

Вывод о расположении объекта исследования сделан на основании данных об окружающей местности – района многоквартирной жилой застройки с наличием торговых объектов внутри него. Корректировка на площадь введена на основании данных сайта СтатРиэлт, которые не содержат ограничений по диапазону площадей.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, в материалах дела имеются исчерпывающие сведения о квалификации эксперта.

При исследовании судом заключения эксперта сомнений в его обоснованности не возникло, противоречий в выводах эксперта, неполноты, неясности заключения, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы не установлено, стороны ходатайств об их назначении не заявляли, доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили. Таким образом, требование административного истца об определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, подлежит удовлетворению.

Исходя из даты обращения административного истца в суд (т. 1 л.д. 3), датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка следует считать 16 декабря 2025 года и применять установленную судом кадастровую стоимость в соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом положений пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление акционерного общества «КБО», закрытого акционерного общества «Франт Ц», акционерного общества «Торгово-развлекательный центр «Франт» удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение торгового центра), площадью 11 000 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, указав ее равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 80 387 858 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 16 декабря 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Сафина М.М.

Справка: решение принято судом в окончательной форме 22 апреля 2026 года в виде электронного документа.

Судья Сафина М.М.