Решение № 2-306/2024 2-306/2024(2-7670/2023;)~М-6614/2023 2-7670/2023 М-6614/2023 от 14 января 2024 г. по делу № 2-306/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15.01.2024 года г. Самара

Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Мининой О.С.,

при секретаре Безбородовой В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-306/2024 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании заключенным договора найма,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, указав, что между АКБ «Банк Москвы» и созаемщиками ФИО1, ФИО3 заключен кредитный договор №... от 15.02.2008 г. на приобретение объекта недвижимости - квартиры, с кадастровым номером: №... расположенной по адресу: адрес под залог приобретаемого объекта недвижимости. Ипотека на указанный объект недвижимости зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы 20.02.2008 г. за номером №... Право общей совместной собственности за ФИО1, ФИО3 на основании договора купли-продажи квартиры от 18.02.2008 г. зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права на бланке 63-АВ 582482, выданным 26.02.2008 г. Управлением федеральной регистрационной службы по Самарской области. 10 мая 2016 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись за №... о реорганизации Акционерного коммерческого банка "Банк Москвы" (открытое акционерное общество) ОАО "Банк Москвы" адрес, основной государственный регистрационный №...) в форме выделения из него Акционерного общества "БС Банк (Банк Специальный)" АО "БС Банк (Банк Специальный)" (адрес основной государственный регистрационный №...) с одновременным присоединением АО "БС Банк (Банк Специальный)" к Банку ВТБ (публичное акционерное общество) Банк ВТБ (ПАО) адрес, основной государственный регистрационный №...). В связи с чем, с 10 мая 2016 г. Банк ВТБ (ПАО) стал правопреемником Акционерного коммерческого банка «Банк Москвы» (открытое акционерное общество) и АО «БС Банк (Банк Специальный)» по обязательствам в отношении третьих лиц, в том числе кредиторов и должников. По предложению Банка ВТБ (ПАО) между созаемщиками ФИО1, ФИО3 и Банком ВТБ (ПАО) заключено соглашение об отступном № б/н от 22.12.2016 г., в соответствии с которым, взамен полного погашения оставшейся части задолженности по указанному кредитному договору заявители передают Банку в качестве отступного квартиру, площадью 68,7 кв.м., кадастровый №..., расположенную по адресу: адрес, на следующих условиях: в соответствии с п. 3.3. соглашения об отступном от 22.12.2016 г. стороны заключают в течение следующего рабочего дня после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на Банк ВТБ (ПАО) договор коммерческого найма в отношении переданного по соглашению об отступном от 22.12.2016 г. имущества на условиях последующего выкупа указанного имущества ФИО1, ФИО3. 17.04.2017 г. между Банк ВТБ (ПАО) и ФИО1, ФИО3 заключен договор коммерческого найма объекта имущества с правом выкупа №... от 17.04.2017 г., сроком действия – 36 месяцев. В нарушение заключенного соглашения об отступном от 22.12.2016 г., Банк (ПАО) ВТБ заключил договор купли-продажи от 10.12.2020 г. с ФИО2 в отношении квартиры, площадью 68,7 кв.м., кадастровый №..., расположенной по адресу: адрес. При этом, договор коммерческого найма объекта имущества с правом выкупа №... от 17.04.2017 г., заключенный между Банком ВТБ (ПАО) и ФИО1, ФИО3 в судебном порядке не расторгался, недействительным признан не был, односторонний отказ от исполнения соглашений ни одной из сторон заявлен не был. В связи с неисполнением Банком указанной в ст. 684 ГК РФ обязанности по уведомлению ФИО1 и ФИО3 уведомления об отказе от продления договора найма, срок действия договора коммерческого найма продлен до 17.04.2026 г., при этом ФИО2 стал новым наймодателем по договору коммерческого найма объекта имущества с правом выкупа №... от дата, заключенного между Банком и ФИО1, ФИО3, с сохранением условий указанного договора, в том числе с правом выкупа указанного имущества у ФИО2 по определенной в указанном договоре цене. ФИО2 до 17.04.2023 г. не направлено в адрес ФИО1, ФИО3 уведомление об отказе от продления договора найма, следовательно, договор найма спорной квартиры еще раз продлен на 36 месяцев, то есть до 17.04.2026 г. До истечения указанного срока за ФИО1, ФИО3 и несовершеннолетними детьми - ФИО4, ФИО5 сохранено право пользования и проживания в жилом помещении, принадлежащем ФИО2 Между тем, ФИО2 не признавая прав и обязанностей наймодателя обратился в Октябрьский районный суд адрес с исковым заявлением к ФИО1, ФИО3, о взыскании неосновательного обогащения за пользование жилым помещением - площадью 68,7 кв.м., кадастровый №..., расположенной по адресу: адрес, в сумме 1 050 000 руб., которое рассчитано ФИО6 по следующей формуле №... руб. - 1 050 000 руб., где 30 - количество месяцев за период с 15.12.2020г. по 15.05.2023г., а 35 000 руб. - средняя стоимость аренды жилья, сведения о которой размещены на информационном ресурсе РОСРИЭЛТ. Указанный иск принят к производству Октябрьским районным судом г. Самары определением от 23.06.2023 г. по делу № 2-4766/2023. Кроме того, ФИО2 обратился с заявлением в Октябрьский районный суд г. Самары об отмене обеспечительных мер по гражданскому делу №..., наложенные определением Октябрьский районный суд г. Самары от 16.06.2021 г. в отношении указанной квартиры, в виде запрета ФИО2 совершать действия по отчуждению квартиры, площадью 68,7 кв.м., кадастровый №..., расположенной по адресу: адрес. Из указанного выше следует, что ФИО2 не признает наличие действующего договора коммерческого найма объекта имущества с правом выкупа №... от 17.04.2017 г., ранее заключенного между ПАО Банк ВТБ и ФИО1, ФИО3, права и обязанности по которому перешли к ФИО2 в момент перехода права собственности от ПАО Банк ВТБ к ФИО7 на жилое помещение- квартиру, площадью 68,7 кв.м., кадастровый №..., расположенной по адресу: адрес. Действия ФИО2, направленные на снятие ранее наложенных обременений свидетельствуют о перспективе в ближайшее время реализации им указанной квартиры в пользу третьих лиц без внесения в реестр прав на недвижимость записи об ограничении (обременении) в отношении нее - государственной регистрации найма с правом выкупа. В связи с диаметрально противоположной позицией ФИО2 и истца - ФИО1 по вопросу перехода прав наймодателя от ПАО Банк ВТБ к ФИО2 и продлению договора коммерческого найма объекта имущества с правом выкупа №... от 17.04.2017 г. на условиях ранее заключенного договора, с учетом попыток ФИО2 взыскать с ФИО1, ФИО3 неосновательного обогащения, размер которого рассчитывается им исходя из среднерыночной стоимости аренды, размер которой не соответствует размеру платежей, определенных условиями договора коммерческого найма, что безусловно влечет нарушение прав и законных интересов ФИО1, ФИО3 по внесению фиксированной цены, установленной указанным договором, а также с учетом возможного отчуждения квартиры ФИО2 в пользу третьих лиц, не осведомленных должным образом о наличии ограничения (обременения), в виду отсутствия записи о регистрации договора найма в ЕГРН и предполагаемых неблагоприятных последствий для ФИО1 и ФИО3 в виде судебных тяжб с новыми собственниками указанной квартиры, указанное послужило основанием для обращения ФИО1 с настоящим исковым заявлением с целью пересечения попыток нарушения законных прав истца - ФИО1 пользования указанным выше жилым помещением на условиях договора коммерческого найма объекта имущества с правом выкупа №... от 17.04.2017 г., заключенного ФИО1, ФИО3 с ПАО Банк ВТБ, а также пресечения самой возможности осуществления ФИО8 незаконных действий, которые создадут или могут создать угрозу неблагоприятных последствий для истца и членов его семьи.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО1 просит суд признать заключенным договор коммерческого найма объекта имущества с правом выкупа №... от 17.04.2017 г. между ФИО1, ФИО3 и ФИО2, являющимся лицом, к которому перешли права и обязанности наймодателя от Публичного акционерного общества Банк ВТБ при переходе к ФИО2 права собственности на квартиру, площадью 68,7 кв.м., кадастровый №..., расположенной по адресу: адрес. Признать договор коммерческого найма объекта имущества с правом выкупа №... от 17.04.2017 г. действующим и обязательным для исполнения сторонами договора - ФИО2, ФИО1, ФИО3 в редакции и на условиях, первоначально заключенного договора с даты регистрации права собственности на квартиру, площадью 68,7 кв.м., кадастровый номер: №... расположенной по адресу: адрес за ФИО2. Обязать ФИО2 представить в материалы дела и в адрес ФИО1, ФИО3 надлежащие реквизиты для внесения платежей по договору коммерческого найма объекта имущества с правом выкупа №... от 17.04.2017 г. в виде уведомления, предусмотренного п. 3.2. договора найма. Обязать ФИО2 обратиться в Управление государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации найма жилого помещения - квартиры, площадью 68,7 кв.м., кадастровый №..., расположенной по адресу: адрес. Обязать Управление государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес внести запись о наличии ограничения (обременения) в отношении квартиры, площадью 68,7 кв.м., кадастровый №..., расположенной по адресу: адрес виде государственной регистрации найма.

Протокольным определением от 02.11.2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечена – ФИО3

В судебном заседании представитель истца ФИО9, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, дав пояснения, аналогичные иску.

В судебном заседании ФИО2, а также его представитель – ФИО10 возражали против удовлетворения исковых требований в полном объеме, по основаниям письменного возражения.

ФИО3 в суд не явилась. О дате, месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах не явки суду не сообщила, об отложении не ходатайствовала.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле и их представителей, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО2, является собственником объекта недвижимости: назначение - жилое помещение, расположенного по адресу: адрес кадастровым номером №...

Согласно решению Октябрьского районного суда г. Самары от 27.08.2021 г., по гражданскому делу № 2 – 3363/2021, оставленному без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 17.01.2022 г., отказано в удовлетворении иска ФИО1, ФИО3 к Банку ВТБ (ПАО), ФИО2 о признании договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 10.12.2020 г., заключенного между Банком ВТБ (ПАО) и ФИО2, недействительным, применении последствий его недействительности.

При этом, в ходе рассмотрения гражданского дела № 2 – 3363/2021, судами установлено следующее.

15.02.2008 г. между АКБ «Банк Москвы» и ФИО1, ФИО11 заключен кредитный договор №..., по условиям которого заявителям выдан кредит в швейцарских франках на приобретение объекта недвижимости – квартиры, кадастровый №...;522, расположенной по адресу: адрес, под залог приобретаемого объекта недвижимости.

Ипотека на указанный объект недвижимости зарегистрирована Управлением Росреестра по Самарской области 20.02.2008 г., а также зарегистрировано право общей совместной собственности за ФИО1, ФИО3

10.05.2016 г. в ЕГРЮЛ внесена запись за №... с реорганизации АКБ «Банк Москвы» в форме выделения из него АО «БС Баю-. (Банк Специальный)» с одновременным присоединением АО «БС Банк (Банк Специальный)» к ПАО «Банк ВТБ».

По предложению ПАО «Банк ВТБ», между ФИО1, ФИО3 и Банком заключено соглашение об отступном № б/н от 22.12.2016 г., в соответствии с которым взамен полного погашения оставшейся части задолженности по кредитному договору, заявители передают Банку в качестве отступного квартиру, площадью 68,7 кв.м., кадастровый №..., расположенную по адресу: адрес.

Пунктом 3.3 соглашения об отступном от 22.12.2016 г. предусмотрено, что стороны заключают в течение следующего рабочего дня после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на ПАО «Банк ВТБ» договор коммерческого найма в отношении переданного по соглашению об отступном от 22.12.2016 г. имущества на условиях последующего выкупа указанного имущества ФИО1 и ФИО3

15.02.2017 г. Управлением Росреестра по Самарской области за Банком ВТБ (ПАО) зарегистрировано право собственности на следующее имущество - объект права: квартира, расположенная по адресу: адрес, в рамках соглашения об отступном, заключенным с ФИО1, ФИО3

17.04.2017 г. Банком ВТБ (ПАО) и ФИО1, ФИО3 заключен договор №... коммерческого найма объекта имущества с правом выкупа, срок действия указанного договора составляет 36 календарных месяцев и истёк 17.04.2020 г.

По условиям соглашения, нанимателем предоставляется безотзывная оферта на выкуп квартиры, при этом оферта действует до дня, предшествующего на 14 календарных дней дате истечения срока действия договора найма.

О намерении выкупить квартиру наниматель обязан письменно сообщить об этом наймодателю не позднее 30 календарных дней до предполагаемой даты подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, но в любом случае не позднее, чем за 14 календарных дней до даты истечений срока действия договора найма. В случае не поступления в указанные сроки сообщения нанимателя о намерении выкупить недвижимое имущество, право выкупа прекращается, выкупная стоимость квартиры составляет 4663013руб.

Судом установлено, что в установленный соглашением об отступном срок сообщение о намерении выкупить квартиру от ФИО1 и ФИО3 в Банк не поступало.

01.06.2020 г. банком в адрес ФИО1, ФИО3 направлено требование о выселении, которое получено ФИО1

В связи с тем, что ФИО1 от приобретения квартиры по цене, установленной в договоре коммерческого найма, а именно в сумме 4 663 013 руб. отказался, между сторонами была достигнута договоренность о проведении оценки квартиры и установлении актуальной стоимости квартиры. Согласно отчету №... от 11.06.2020 г., изготовленному ООО «Центр оформления и оценки собственности», рыночная стоимость квартиры составляет 4 626 000руб.

17.06.2020 г. от ФИО1 поступило предложение о выкупе квартиры по цене 3 500 000руб., которое оставлено кредитным учреждением без удовлетворения.

Квартира начала экспонироваться в открытых источниках 28.08.2020 г. по цене 4 630 000руб.

28.09.2020 г. стоимость квартиры снизилась согласно инструкции по работе с имуществом, приобретенном в собственность Банка №... и составила 4 170 000руб.

01.09.2020 г. в Банк ВТБ (ПАО) с заявлением о выкупе квартиры обратилась ФИО3, с предложением выкупной цены в размере 3 550 000 руб., соответствующие договоренности между сторонами не были достигнуты.

Впоследствии заключен договор купли-продажи спорной квартиры Банком ВТБ (ПАО) и ФИО2 по цене 4 100 000 руб.

Таким образом, судами было установлено, что в предусмотренный договором срок, ФИО1, ФИО3 заявление о выкупе квартиры не подали, от реализации своего права на приобретение квартиры по цене, установленной договором коммерческого найма и отчётом об оценке, отказались.

Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 28.03.2022 г. решение Октябрьского районного суда г. Самары от 27 августа 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 17 января 2022 г. оставлены без изменения, кассационная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

Согласно п. 2 ст. 61 ГПК, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В свою очередь, согласно условиям Договора коммерческого найма от дата, наниматель имеет право выкупить у наймодателя жилое помещение по цене и на условиях, предусмотренных разделом 4 Договора (п.1.7).

Согласно п. 4.1. стр. 4 абз. 3 Договора коммерческого найма, наниматель обязан письменно сообщить наймодателю о намерении выкупить жилое помещение за 30 дней до предполагаемой даты подписания договора, но не позднее чем за 14 дней до даты истечения срока действия договора. В случае не поступления в указанные сроки сообщения нанимателя о намерении выкупить жилое помещение право выкупа прекращается.

В соответствии с п. 6.1 Договора, срок действия договора установлен сторонами на 36 месяцев. При поступлении от нанимателя уведомления, указанного в п. 4.1 Договора.

Договор прекращает свое действие в связи с истечением срока его действия.

Возможность заключить новый договор коммерческого найма жилого помещения на согласованных ими условиях сторонами не было согласовано. Таким образом, обязанность продления договора найма договором не предусмотрена.

Установлено и подтверждается материалами дела, что Банк ВТБ (ПАО) направлял уведомления о том, что не собирается продлевать с ФИО1, ФИО3 договор коммерческого найма, как в декабре 2018 г., так и в декабре 2019 г.

Согласно п. 8.8 договора коммерческого найма, все уведомления и сообщения в рамках Договора должны направляться в письменной форме. Сообщения будут считаться направленными надлежащим образом, если они направлены заказным письмом с уведомлением о вручении, по телефаксу или доставлены лично по юридическим (почтовым) адресам Сторон с получением под расписку соответствующими должностными лицами/уполномоченными лицами/ лично.

Кроме того, в начале июня Банк направил уведомление об освобождении жилого помещения и передаче его Банку, в связи с истечением срока аренды помещения и отсутствием сведений о намерении ответчика выкупить помещение.

Однако в срок до дата, договор купли-продажи недвижимого имущества, квартиры между сторонами заключен не был.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, ст. 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением.

В соответствии со ст. 688 ГК РФ, в случае расторжения договора найма жилого помещения, наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В силу ст. 304 ГК РФ, собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно положениям ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ст. 425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Оценивая в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что договор найма от дата является прекращенным, поскольку данным договором предусмотрено прекращение его действия в случае отсутствия волеизъявления нанимателя на выкуп указанного жилого помещения в установленный договором срок.

В свою очередь, доводы искового заявления о фактическом продлении сторонами договора коммерческого найма несостоятельны, ввиду следующего.

В силу ст. 681 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Однако из действий и пояснений как Банка ВТБ (ПАО), так и ФИО2, не усматривалось и не усматривается намерений заключить новый договор найма.

Наоборот, из уведомления в адрес нанимателя следует, что Банк ВТБ (ПАО) не намерен был продлевать отношения с нанимателем, в связи с неисполнением условий договора о выкупе нанимателем жилого помещения.

Таким образом, правовых оснований для признания заключенным договора коммерческого найма объекта имущества с правом выкупа №... от 17.04.2017 г. между ФИО1, ФИО3 и ФИО2 и признании договора коммерческого найма объекта имущества с правом выкупа №... от 17.04.2017 г. действующим и обязательным для исполнения сторонами договора - ФИО2, ФИО1, ФИО3 в редакции и на условиях, первоначально заключенного договора с даты регистрации права собственности на квартиру, площадью 68,7 кв.м., кадастровый №..., расположенной по адресу: адрес за ФИО2, у суда не имеется.

Поскольку исковые требования о признания заключенным договора коммерческого найма объекта имущества с правом выкупа, удовлетворению не подлежат, производные требования ФИО1 об обязании ФИО2 представить в материалы дела и в адрес ФИО1, ФИО3 надлежащие реквизиты для внесения платежей по договору коммерческого найма объекта имущества с правом выкупа №... от дата в виде уведомления, предусмотренного п. 3.2. договора найма; обязании ФИО2 обратиться в Управление государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации найма жилого помещения - квартиры, площадью 68,7 кв.м., кадастровый №..., расположенной по адресу: адрес; обязании Управления государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области внести запись о наличии ограничения (обременения) в отношении квартиры, площадью 68,7 кв.м., кадастровый №..., расположенной по адресу: адрес виде государственной регистрации найма, также подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании заключенным договор найма; признании действующим и обязательным для исполнения сторонами; обязании представить реквизиты, сведения; обязании внесения сведений в ЕГРН, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 22.01.2024 г.

Судья (подпись) О.С. Минина

Копия верна:

Судья

Секретарь