Апелляционное определение № 33-15296/2025 33-559/2026 от 1 апреля 2026 г.

Санкт-Петербургский городской суд

Рег. № 33-559/2026 Судья: Шемякина И.В.

УИД: 78RS0014-01-2022-005887-18


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующегосудей

Субботиной О.В.ФИО1,ФИО2

при помощнике судьи

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании 2 апреля 2026 года апелляционную жалобу ФИО4, ФИО5 на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 11 мая 2023 года по исковому заявлению ФИО6 к администрации Московского района Санкт-Петербурга, Жилищному комитету Санкт-Петербурга, ФИО7, ФИО8 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

заслушав доклад судьи Субботиной О.В., выслушав объяснения представителя третьих лиц - ФИО4, ФИО5 – ФИО9, представителя третьего лица СПб ГБУ «Горжилобмен» - ФИО10, представителя ответчика Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга – ФИО11, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

ФИО6 обратился в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском, в котором, уточнив требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения (доли в праве общей долевой собственности) государственного жилищного фонда от 01.03.2022 № ВПО23/2Б, заключенного между Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга и ФИО8; применить последствия недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН право на недвижимое имущество и следок с ним; признать право собственности на спорное имущество за городом Санкт-Петербургом.

В обоснование заявленных требований истец указал, что он является собственником 145/6334 долей в квартире 2 по адресу: <...>, общей площадью 946,8 кв.м. В указанном жилом помещении проживают истец и члены его семьи: дети ФИО12, ФИО13, ФИО5, ФИО4, жена ФИО14 Истец и члены семьи состоят на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Из ответа на обращение к ответчику истцу стало известно, что комната № 14, площадью 14,1 кв.м., по договору купли-продажи от 01.03.2022 продана ФИО7 Ответчик в нарушение ч.6 ст.42 Жилищного кодекса РФ надлежащим образом не уведомил истца о наличии освободившейся жилой площади, нарушив тем самым права истца на преимущественное право покупки.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 11 мая 2023 года исковые требования ФИО6 оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе третьи лица - ФИО4, ФИО5 просят решение суда отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

В соответствии с частью 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, является основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае.

Из материалов дела следует, что настоящее дело рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие сведений о надлежащем извещении третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 августа 2025 года, занесенным в протокол судебного заседания от 14 августа 2025 года, суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 ноября 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, привлечен ФИО4, к рассмотрению принято заявление ФИО4 к администрации Московского района Санкт-Петербурга, ФИО7, ФИО8, Жилищному Комитету Санкт-Петербурга о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, выплате денежных средств. В удовлетворении заявления ФИО5 о вступлении в дела в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, отказано.

В судебное заседание истец ФИО6, ответчики ФИО7, ФИО8, третьи лица ФИО6, ФИО4, ФИО12, ФИО13, ФИО15, представители администрации Московского района Санкт-Петербурга, Комитета финансов Правительства Санкт-Петербурга, на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещена надлежащим образом; представитель администрации Московского района Санкт-Петербурга в письменных возражениях просил рассматривать дело в его отсутствие.

В связи с чем, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Учитывая, что судом апелляционной инстанции установлен факт процессуального нарушения, допущенного судом первой инстанции и на основании пункта 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, являющегося безусловным основанием к отмене решения суда, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового решения.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО6 и ФИО7 являются сособственниками долей в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <...>, кв.2.

Согласно справке администрации Московского района Санкт-Петербурга от 17.11.2014, ФИО6 и его сын ФИО4 состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма с 18.03.2003.

ФИО7 совместно с сыном ФИО8 состояли на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма с 30.08.1990, ФИО7 снят с учета 05.09.2025 по основаниям п.2 ст.6 ФЗ о введении в действие ЖК РФ, в связи с утратой оснований состоять на учете.

ФИО6 и членам его семьи принадлежит 4 комнаты в спорной коммунальной квартире (комнаты 3, 21, 60, 61), ФИО6, ФИО5, ФИО4, ФИО14 принадлежит по 98/6334 долей на основании договора передачи доли в коммунальной квартире в собственность граждан от 28.09.2007, ФИО6 также является собственником 145/6334 долей в праве общей долевой собственности в указанной квартире на основании договора купли-продажи от 26.03.2019, комната площадью 14,5 кв.м.

ФИО7 и членам его семьи принадлежит 5 комнат в спорной коммунальной квартире, ФИО7 и ФИО8 по 74/6334 долей в праве общей долевой собственности на помещение площадью 14,8 кв.м. на основании договора передачи доли в коммунальной квартире в собственность граждан от 07.06.2014, ФИО7 – 148/6334 доли на помещение площадью 14,8 кв.м. на основании договора купли-продажи от 01.03.2017, жене ФИО15 принадлежит 138/6334 доли на помещение площадью 13,8 кв.м. на основании договора передачи доли в коммунальной квартире в собственность граждан от 03.07.2017, 229/6334 доли на помещение площадью 22,9 кв.м. на основании договора купли-продажи доли от 10.12.2018.

Администрацией Московского района Санкт-Петербурга представлено уведомление от 05.07.2021 № 348-К о направлении в адрес собственников долей в праве общей долевой собственности в спорной коммунальной квартире свободного жилого помещения – комнаты № 14, с предложением в срок до 03.08.2021 представить в жилищный отдел администрации документы для признания права на свободную жилую площадь.

В СПб ГБУ «Горжилобмен» 07.10.2021 поступило заявление ФИО8 в лице законного представителя ФИО15 о продаже с целевым назначением комнаты 14, как состоящему на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

СПб ГБУ «Горжилобмен» 17.01.2022 в адрес заявителя направило уведомление о предоставлении государственной услуги о продажи целевым назначением жилого помещения (комнаты 14) на основании распоряжения Жилищного комитета от 28.12.2021 № 281-рпр.

Между Жилищным комитетом Санкт-Петербурга (продавец) и ФИО8 в лице законного представителя ФИО15 (покупатель) 01.03.2023 заключен договор № ВПО 23/2Б купли-продажи жилого помещения (доли в праве общей долевой собственности) государственного жилищного фонда, согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя 141/6334 долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в сорока трех комнатной квартире по адресу: <...>, кв.2. В пользование покупателя передается комната № 14, жилой площадью 14,1 кв.м., цена договора с учетом понижающего коэффициента к рыночной стоимости в размере 0,3 составляет 539 582,10 руб.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на указанные доли зарегистрировано за ФИО8 02.03.2022.

ФИО8 снят с учета с 24.03.2023 на основании п.4 ч.1 ст.56 ЖК РФ, выкуп комнаты в квартире жилой площадью 14,1 кв.м., общей площадью 21,13 кв.м.

Из материалов учетного дела ФИО6 следует, что распоряжением администрации Московского района Санкт-Петербурга от 30.09.2025 № 776 он снят с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в связи с утратой оснований для нахождения на данном учете: с учетом жилого помещения общей площадью 51,2 кв.м. по адресу: <...>, жилищная обеспеченность превышает норму предоставления.

Также из материалов данного учетного дела следует, что на учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма состоит ФИО4, третье лицо ФИО5 на соответствующем учете не состоит.

Обращаясь с настоящим иском в суд, ФИО6 ссылается на недействительность договора купли-продажи освободившегося жилого помещения по основаниям ст.ст. 166, 167 Гражданского кодекса РФ, указывает на несоблюдение администрацией предусмотренного ч.6 ст.42 Жилищного кодекса РФ порядка уведомления иных собственников жилого помещения об освобождении ранее занимаемого жилого помещения. Указанную позицию в своем заявлении поддержал и ФИО4, указывает, что факт направления уведомлений материалами дела не подтверждается.

ФИО4, обращаясь с самостоятельными требования о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи освободившегося жилого помещения, в своем заявлении также указывает, что в силу закону имеет преимущественное право выкупа освободившейся доли в спорной коммунальной квартире, поскольку жилищная обеспеченность ФИО8 превышала учетную норму, поэтому оснований для предоставления ему освободившегося жилого помещения и заключения с ним договора купли-продажи не имелось.

Порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире установлен статьей 59 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 59 Жилищного кодекса РФ, освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в ч. 1 ст. 59 Жилищного кодекса РФ, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (часть 2 статьи 59 ЖК РФ),

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в ч. 1 и 2 ст. 59 Жилищного кодекса РФ, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (часть 3 статьи 59 ЖК РФ).

На основании части 4 статьи 59 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в ч. 1 - 3 ст. 59 Жилищного кодекса РФ, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 3 Закона Санкт-Петербурга от 02.05.2006 N 169-27 "О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга" продажа жилых помещений целевым назначением осуществляется на основании решения уполномоченного органа, принятого в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга гражданам, являющимся нанимателями и (или) собственниками жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах и обеспеченным общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, освободившиеся жилые помещения (комнаты) в данных коммунальных квартирах продаются на основании их заявления.

В силу пункта 2 статьи 1 и абзаца 4 пункта 1 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 28.07.2004 N 409-61 "О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан" продажа жилых помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, целевым назначением, является одной из форм содействия Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий, оказываемого гражданам Российской Федерации, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или на учет нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий. Закон распространяется на лиц, проживающих в Санкт-Петербурге более 10 лет (статья 3).

При этом согласно пункту 1 статьи 15 Закона Санкт-Петербурга от 28.07.2004 N 409-61 содействие в улучшении жилищных условий оказывается в порядке очередности, определяемой в соответствии с законодательством Санкт-Петербурга.

Действующее законодательство (статьи 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, среди прочего, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

В силу положений ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Как разъяснено в пунктах 78 и 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки; в исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке; согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Под лицом, заинтересованным в предъявлении иска о признании недействительной ничтожной сделки, следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки, либо за лицами, чьи права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

В данном случае, поскольку истец ФИО6 стороной оспариваемого договора купли-продажи не является, в настоящее время снят с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в связи с утратой оснований для нахождения на данном учете с учетом жилищной обеспеченности, то оснований полагать, что он имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки не имеется.

Учитывая изложенное, установив, что достаточных доказательств того, каким образом права и интересы ФИО6 будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты, в материалах дела не имеется, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО6

При установлении отсутствия заинтересованности истца на обращение с указанным иском, оснований для проверки и оценки доводов истца, касающихся жилищной обеспеченности ответчика не имеется, поскольку отсутствие заинтересованности является самостоятельным основанием к отказу в иске.

Разрешая требования ФИО4, заявленные в порядке ст. 42 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правовая позиция ФИО4 о наличии оснований, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса РФ, для перевода прав и обязанностей покупателя по спорному договору купли-продажи, а также о нарушении преимущественного права на приобретение спорной доли, является несостоятельной, поскольку основаны на ошибочном толковании действующих норм гражданского законодательства Российской Федерации, регламентирующих рассматриваемые правоотношения сторон.

Согласно пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В данном случае положения ст. 250 Гражданского кодекса РФ возникшие правоотношения не регулируют, поскольку продажа освободившегося жилого помещения осуществлена не постороннему лицу, а одному из сособственников доли в коммунальной квартире, в связи с чем оснований полагать нарушенным право преимущественной покупки спорной доли ФИО4 у судебной коллегии не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 11 мая 2023 года отменить.

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к администрации Московского района Санкт-Петербурга, Жилищному комитету Правительства Санкт-Петербурга, ФИО7, ФИО8 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки отказать.

В удовлетворении заявления ФИО4 к администрации Московского района Санкт-Петербурга, ФИО8, Жилищному комитету Правительства Санкт-Петербурга о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, выплате денежных средств – отказать.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 мая 2026 года.