Решение № 2-663/2026 2-663/2026~М-196/2026 М-196/2026 от 28 апреля 2026 г. по делу № 2-663/2026

К делу №

УИД №

Резолютивная часть решения оглашена ДД.ММ.ГГГГ


Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея

в составе:

председательствующего судьи Тимошенко O.Н.,

при секретаре ФИО2,

с участием помощника прокурора <адрес> – ФИО3,

представителей ответчика – ФИО1 – ФИО4, ФИО6, действующих на основании доверенности,

представителя ответчика администрации муниципального образования «<адрес>» - ФИО5, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению заместителя прокурора <адрес> Республики Адыгея в интересах муниципального образования к ФИО1, администрации муниципального образования «<адрес>» о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора <адрес> Республики Адыгея, действуя в порядке ст. 45 ГПК РФ в интересах муниципального образования, обратился в суд с иском к ФИО1, администрации муниципального образования «<адрес>», а впоследствии с учётом уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просил:

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «<адрес>» и ФИО1;

- применить последствия недействительности сделки: возвратить земельный участок в собственность администрации МО «<адрес>», а денежные средства в сумме 25 336,50 руб. — ФИО1;

- восстановить в ЕГРН запись о праве собственности МО «<адрес>» и праве аренды ФИО1 на указанный земельный участок.

В обоснование иска (с учётом уточнений) прокурор указал, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «<адрес>» и ФИО1 на основании его заявления был заключён договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 635 кв.м., с видом разрешённого использования «Ведение огородничества». Впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ, между теми же сторонами заключён договор купли-продажи № указанного земельного участка по цене 25 336,50 руб. на основании подп. «а» п. 1 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №. Однако спустя непродолжительное время после приобретения участка ФИО1 изменил вид разрешённого использования с «Ведение огородничества» на «Для индивидуального жилищного строительства», в результате чего кадастровая стоимость участка возросла с 25 336,50 руб. до 244 328,95 руб. Прокурор полагает, что действительная воля ответчика изначально была направлена на приобретение земельного участка именно для индивидуального жилищного строительства в обход установленной законом конкурсной процедуры (ст. 39.18 ЗК РФ), а заключение договора аренды и последующего договора купли-продажи под видом огородничества носило характер искусственной правовой конструкции, направленной на обход закона, что влечёт ничтожность сделки купли-продажи на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ. Также прокурор ссылался на нарушение публичных интересов муниципального образования, выразившееся в незаконном выбытии земельного участка из муниципальной собственности по заниженной цене.

В судебном заседании представитель истца — помощник прокурора <адрес> ФИО3 уточнённые исковые требования поддержал в полном объёме, настаивал на их удовлетворении по изложенным в иске основаниям.

Представители ответчика ФИО1 — ФИО6 и ФИО4, действующие на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, против удовлетворения уточненных исковых требований не возражали. Ранее в возражениях указали, что договор аренды и последующий договор купли-продажи заключены в строгом соответствии с действующим законодательством; земельный участок использовался по целевому назначению; изменение вида разрешённого использования после приобретения участка в собственность является законным правом собственника, истцом не доказано наличие у обеих сторон сделки единой воли на прикрытие иной сделки; на земельном участке возведён объект недвижимости — строение площадью 120,3 кв.м. с кадастровым номером №, используемое в культурных и религиозных целях, что исключает применение последствий недействительности сделки; истцом ненадлежащим образом определён субъектный состав спора.

Представитель ответчика — администрации МО «<адрес>» ФИО5, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, не возражал против удовлетворения уточненного иска, ранее в письменных возражениях полагал, что изменение вида разрешённого использования осуществлено ответчиком правомерно; притворность сделки не доказана; субъектный состав спора определён неверно; последствия недействительности сделки при наличии на участке зарегистрированного объекта недвижимости применены быть не могут.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела в их совокупности по правилам, приходит к следующим выводам.

Судом установлено и материалами дела подтверждается следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «<адрес>» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключён договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендатору передан земельный участок из категории земель населённых пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 635 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешённого использования «ведение огородничества» (п. 1.3 договора). Договор аренды заключён на основании постановления главы администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № в соответствии с подп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, без проведения торгов. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (с учётом дополнительного соглашения №). Согласно п. 4.1.5 договора аренды, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешённого использования.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «<адрес>» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключён договор купли-продажи земельного участка №. Предметом договора являлся тот же земельный участок с кадастровым номером № с видом разрешённого использования «ведение огородничества». Цена участка составила 25 336,50 руб., определённая в соответствии с Постановлением Кабинета Министров РА от ДД.ММ.ГГГГ №. Договор заключён на основании постановления главы администрации МО «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ и подп. «а» п. 1 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №. Обязательства по договору сторонами исполнены: земельный участок передан покупателю по акту приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства уплачены, право собственности ФИО1 зарегистрировано в ЕГРН.

Согласно справке Тахтамукайского отдела Управления Росреестра по РА от ДД.ММ.ГГГГ, по результатам контрольного (надзорного) мероприятия нарушений земельного законодательства при использовании ФИО1 земельного участка на момент заключения договора купли-продажи не выявлено. Справкой отдела архитектуры, градостроительства и муниципального земельного контроля администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № подтверждено, что участок расположен в территориальной зоне ЖЗ 101 — зоне застройки индивидуальными жилыми домами, где вид разрешённого использования «ведение огородничества» (код 13.1) отнесён к основным видам разрешённого использования.

После регистрации права собственности ФИО1 обратился в уполномоченный орган с заявлением об изменении вида разрешённого использования земельного участка на «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1). Данный вид разрешённого использования предусмотрен градостроительным регламентом территориальной зоны ЖЗ 101 в качестве основного, что подтверждено справкой Комитета Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству от ДД.ММ.ГГГГ №. Изменение ВРИ зарегистрировано в ЕГРН, в результате чего кадастровая стоимость участка увеличилась с 25 336,50 руб. до 244 328,95 руб.

В настоящее время на земельном участке возведён объект недвижимости - строение площадью 120,3 кв.м. с кадастровым номером №.

В первоначальной редакции иска прокурор квалифицировал оспариваемую сделку как притворную (п. 2 ст. 170 ГК РФ). В уточнённом исковом заявлении формулировка «притворная сделка» исключена, а прокурор просит признать договор купли-продажи недействительным (ничтожным) по общим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применён по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Исходя из правовой позиции, изложенной в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд вправе применить при разрешении спора те нормы права, которые подлежат применению к установленным обстоятельствам, даже если стороны на них не ссылались.

Суд, приходит к выводу, что правоотношения сторон подлежат оценке с точки зрения п. 2 ст. 168 ГК РФ, согласно которому сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с действительностью сделки.

Проанализировав установленные по делу фактические обстоятельства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о наличии в действиях ФИО1 признаков злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ) и обхода закона при приобретении земельного участка.

В соответствии с подп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка для ведения огородничества заключается без проведения торгов. В силу подп. «а» п. 1 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № гражданин, получивший такой участок в аренду, вправе приобрести его в собственность без торгов при условии отсутствия нарушений земельного законодательства.

Напротив, предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства в силу под п. 15 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.18 ЗК РФ осуществляется по специальной процедуре, предполагающей обязательное опубликование извещения о предоставлении участка и обеспечение иным гражданам возможности подать заявления о намерении участвовать в аукционе. Цель этой процедуры — реализация конституционного принципа равного доступа граждан к приобретению земельных участков в собственность (п. 2 ст. 15 ЗК РФ).

Как разъяснено в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ). К сделке, совершённой в обход закона, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст. 10 и п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ.

Судом установлено, что ФИО1 никогда не использовал и не намеревался использовать предоставленный ему земельный участок для ведения огородничества. Об этом свидетельствует следующая хронология событий:

- ДД.ММ.ГГГГ — заключение договора аренды с видом разрешённого использования «ведение огородничества»;

- ДД.ММ.ГГГГ — заключение договора купли-продажи того же участка (менее чем через 4 месяца после получения в аренду);

- ДД.ММ.ГГГГ — получение справки о градостроительном регламенте, подтверждающей возможность изменения ВРИ на ИЖС;

- вскоре после этого — обращение с заявлением об изменении вида разрешённого использования на «Для индивидуального жилищного строительства» и регистрация этого изменения в ЕГРН.

Данная хронология событий, а также то обстоятельство, что земельный участок изначально расположен в зоне ЖЗ 101, где основным видом разрешённого использования является индивидуальное жилищное строительство, свидетельствуют об изначальном намерении ФИО1 приобрести участок именно для ИЖС. Использование правового механизма «огородничество - выкуп - смена ВРИ» носило характер искусственной правовой конструкции, направленной на обход установленной законом конкурсной процедуры предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

Действуя, таким образом, ФИО1 лишил иных граждан возможности претендовать на получение данного земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 39.18 ЗК РФ, и приобрёл участок по заниженной цене, установленной для участков с видом разрешённого использования «ведение огородничества».

Довод представителя администрации МО «<адрес>» о том, что истцом ненадлежащим образом определён субъектный состав спора, суд отклоняет как необоснованный. Прокурор в рамках предоставленных ему ч. 1 ст. 45 ГПК РФ полномочий обратился в суд в интересах муниципального образования как собственника выбывшего имущества. Администрация МО «<адрес>» привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, что соответствует ст. 43 ГПК РФ, а далее привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Суд критически относится к доводу ответчика о том, что на участке возведено строение, используемое в культурных и религиозных целях, как к обстоятельству, подтверждающему добросовестность приобретения и исключающему применение последствий недействительности сделки. Возведение объекта недвижимости после возникновения судебного спора о законности сделки не может служить подтверждением добросовестности её сторон на момент заключения и не может блокировать восстановление нарушенных прав муниципального образования. Вопрос о судьбе такого объекта может быть разрешён в самостоятельном порядке.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключён с нарушением императивных требований земельного законодательства, устанавливающих специальный порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, и посягает на публичные интересы, выражающиеся в обеспечении равного доступа граждан к приобретению земельных участков. Данная сделка является ничтожной в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость.

Учитывая, что оспариваемый договор купли-продажи признан ничтожным, земельный участок с кадастровым номером № подлежит возврату в собственность муниципального образования «<адрес>», а уплаченные ФИО1 денежные средства в размере 25 336,50 руб. — возврату ответчику.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Следовательно, подлежат восстановлению в ЕГРН записи о праве собственности МО «<адрес>» на земельный участок и о праве аренды ФИО1 по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Требование прокурора о восстановлении в ЕГРН записи о праве аренды ФИО1 также подлежит удовлетворению, поскольку это соответствует вышеуказанной правовой позиции и направлено на восстановление положения сторон, существовавшего до совершения ничтожной сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобождён, взыскивается с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, в доход бюджета пропорционально удовлетворённой части исковых требований.

Прокурором заявлены следующие требования:

- признать договор купли-продажи недействительным (ничтожным) — требование имущественного характера, подлежащее оценке. Цена иска определяется кадастровой стоимостью земельного участка, которая согласно материалам дела составляет 244 328,95 руб.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ размер государственной пошлины при цене иска от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. составляет 5 200 руб. плюс 1 % суммы, превышающей 200 000 руб.

Расчёт: 5 200 + (244 328,95 – 200 000) ? 1 % = 5 200 + 443,29 = 5 643,29 руб.

- восстановить запись в ЕГРН о праве собственности МО «<адрес>» — требование неимущественного характера. В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ госпошлина составляет 3 000 руб.

Общая сумма государственной пошлины, подлежащая взысканию с ответчика: 5 643,29 + 3 000 = 8 643 рубля 29 копеек.

Указанная сумма подлежит взысканию с ФИО1 в доход государства.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования заместителя прокурора <адрес> Республики Адыгея в интересах муниципального образования к ФИО1, администрации муниципального образования «<адрес>» о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки, - удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, заключённый между администрацией муниципального образования «<адрес>» и ФИО1.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки:

- возвратить земельный участок с кадастровым номером №, площадью 635 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в собственность муниципального образования «<адрес>»;

- взыскать с администрации муниципального образования «<адрес>» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 25 336 (двадцать пять тысяч триста тридцать шесть) рублей 50 копеек, уплаченные по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ;

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности муниципального образования «<адрес>» на земельный участок с кадастровым номером №.

Взыскать с ФИО1 (паспорт гражданина РФ серии № №) государственную пошлину в доход государства в размере 8 643 рубля 29 копеек.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Н. Тимошенко