Решение № 3А-3/2025 3А-3/2025(3А-91/2024;)~М-84/2024 3А-91/2024 М-84/2024 от 24 ноября 2025 г. по делу № 3А-3/2025

№ 3а-3/2025


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Астрахань

25 ноября 2025 г. Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Лавровой С.Е.,

при секретаре Исмагуловой И.У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Астраханской области "Астраханский государственный фонд пространственных и технических данных и кадастровой оценки (БТИ)" и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной

у с т а н о в и л :

Административный истец обратилась в Астраханский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Астраханской области "Астраханский государственный фонд пространственных и технических данных и кадастровой оценки (БТИ)" от 27 мая 2024 г. №, установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 29265000 рублей по состоянию на 6 мая 2024 г.

Участвующие в административном деле лица о времени и месте рассмотрения административного дела извещены своевременно и в надлежащей форме, явку своих представителей не обеспечили.

Неявка участвующих в деле лиц надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не является препятствием к рассмотрению и разрешению настоящего дела.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал заявленные требования.

Представитель административного ответчика - Государственного бюджетного учреждения Астраханской области "Астраханский государственный фонд пространственных и технических данных (БТИ)" ФИО3 возражала против оспаривания решения бюджетного учреждения, оставив вопрос размера определяемой рыночной стоимости на усмотрение суда, изложив свою позицию в письменных возражениях.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, заслушав эксперта ФИО4, допросив оценщика ФИО5, Астраханский областной суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии с частью 1.1 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусматривающей порядок производства по административным делам об установлении кадастровой стоимости.

Согласно статье 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости по заявлению, поданному в бюджетное учреждение, наделенное полномочиями по определению кадастровой стоимости, или многофункциональный центр. Указанный порядок в Астраханской области начал действовать с 1 июля 2021 г. на основании Постановления Правительства Астраханской области от 19 января 2021 г. № 2-П. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

В судебном заседании установлено, что административный истец с 2014 г. является собственником вновь возведенного нежилого объекта недвижимости – четырехэтажного нежилого здания, с кадастровым номером №, площадью 1274, 7 кв.м, возведенного в 2014 г., расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 608 кв.м, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для объектов общественно-делового значения, деловое управление».

Кадастровая стоимость здания определена по состоянию на 1 января 2023 г. постановлением минимущества Астраханской области от 17 ноября 2023 г. №, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Астраханской области зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в размере 43262 908 руб. 08 коп., сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости и об объектах недвижимости и зарегистрированных правах.

Согласно отчету об оценке от 6 мая 2024 г. № подготовленному оценщиком ФИО5, рыночная стоимость вышеуказанного здания составляет 29265000 руб.

Административный истец 8 мая 2024 г. обратился в БТИ в порядке статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 6 мая 2024 г.

Решением БТИ от 27 мая 2024 г. №, административному истцу отказано в установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании представленного отчета об оценке, поскольку приведенные данные и расчеты не позволили определить объективную рыночную стоимость объекта оценки.

Анализируя установленные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке, суд полагает, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка его принятия (правомочным составом, форма решения соответствует установленным нормам, содержит необходимые реквизиты, подписано руководителем бюджетного учреждения, процедура принятия решения не нарушена), что не оспаривалось и административным истцом. В решении приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1, послужившие основанием для принятия оспариваемого решения.

Представленный административным истцом отчет об оценке проверен экспертной рабочей группой БТИ. Согласно протоколу рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной экспертной рабочей группы ГБУ АО «БТИ» при исследовании отчета об оценке эксперты обнаружили ошибки и нарушения, оказывающие влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.

В судебном заседании представитель административного ответчика пояснила, что основаниями к отказу в удовлетворении заявления послужили обстоятельства несоответствия представленного отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральных стандартов оценки, при проведении исследования отчета об оценке осуществлена совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком указанных требований законодательства, выявленные в отчете об оценке ошибки свидетельствуют о том, что в нарушение статей 11, 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет вводит в заблуждение и является недостоверным, а также противоречит Федеральным стандартам оценки.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

При исследовании в судебном заседании отчета об оценке от 6 мая 2024 г. №, подготовленного оценщиком ФИО5, установлено отсутствие бесспорного подтверждения рыночной стоимости объекта, в связи с чем представителем административного истца было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы на предмет определения размера рыночной стоимости объекта оценки.

Поскольку вопрос определения размера рыночной стоимости объекта оценки является вопросом, требующим специальных познаний, судом назначена экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России.

Из заключения эксперта № от 26 сентября 2025 г. следует, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 6 мая 2024 г. составляет 38593508 руб., что значительно выше стоимости, определенной оценщиком.

Участвующие в деле лица ознакомлены с заключением судебной оценочной экспертизы. Административный истец представил письменные возражения, в которых с выводами эксперта не согласился, полагая заключение недопустимым доказательством, просил назначить по делу повторную экспертизу.

Представитель административного ответчика в судебном заседании согласилась с результатами судебной экспертизы, полагая определение экспертом рыночной стоимости объекта оценки правильным, а сомнения представителя административного истца не основанными на законе.

В силу части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО4, предупрежденная об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, подтвердила указанные в заключении сведения. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Исследовав в судебном заседании заключение судебной экспертизы и оценив в соответствии со статьями 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, в совокупности с представленными доказательствами, суд приходит к выводу, что заключение судебной строительно-технической экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам "Виды стоимости (ФСО II)", "Процесс оценки (ФСО III)", "Задание на оценку (ФСО IV)", "Подходы и методы оценки (ФСО V)", "Отчет об оценке (ФСО VI)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200.

Довод административного истца о том, что к объекту-аналогу (<адрес>) необоснованно применена корректировка на парковку необоснован, поскольку из пояснений эксперта и сведений Публичной кадастровой карты Росреестр (НСПД) следует, что находящаяся рядом с объектом-аналогом парковка, относится к рядом стоящему зданию, а не обьекту-аналогу.

Ссылка на необоснованное использование объекта-аналога (по <адрес>) в связи с неправильным указанием этажности этого здания несостоятельна, поскольку экспертом использовано объявление о продаже, в котором указана этажность этого здания, о чем имеются соответствующие сведения.

Довод об отсутствии текстового раскрытия понятий показателей, приведенных в таблице, также не свидетельствует о допущенных экспертом нарушениях, поскольку в заключении имеются описания применяемых показателей.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд приходит к выводу, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, определенная итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, расчеты, проведенные экспертом позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки, в связи с чем заключение является доказательством, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности.

Сомнения административного истца в экспертном заключении и определенных размерах рыночной стоимости объекта оценки, изложенные в письменных возражениях, не содержат объективных и убедительных доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта.

Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется, не имеется и оснований для проведения по делу повторной судебной экспертизы.

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что при рассмотрении заявления административного истца у бюджетного учреждения не имелось установленных пунктом 1 части 11 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем полагает оспариваемое решение БТИ обоснованным.

Признание оспариваемого решения БТИ законным не препятствует разрешению требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости.

В силу пункта 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

Рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 6 мая 2024 г. определена экспертным заключением в размере 38593508 руб. Датой подачи заявления для административного истца является дата его обращения в БТИ 8 мая 2024 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Денежные средства в размере 100 540 руб., внесенные административным истцом на депозитный счет Астраханского областного суда подлежат перечислению экспертному учреждению.

Руководствуясь статьями 175-176, 178-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Астраханский областной суд

р е ш и л :

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1274, 7 кв.м, возведенного в 2014 г., расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № площадью 608 кв.м, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для объектов общественно-делового значения, деловое управление», в размере рыночной стоимости 38 59350 (тридцать восемь миллионов пятьсот девяносто три тысячи пятьсот) рублей по состоянию на 6 мая 2024 г.

В остальной части административные исковые требования оставить без удовлетворения.

Денежные средства в размере 62152 (шестьдесят две тысячи сто пятьдесят два) руб., внесенные ФИО1 на депозитный счет Астраханского областного суда согласно платежному поручению от 5 февраля 2025 г. № перечислить Федеральному бюджетному учреждению «Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (<адрес>. ИНН № КПП №, БИК № УФК по Волгоградской области (ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России л/c №), р/с №, к/с № в <данные изъяты>, ОКТМО № КБК № за судебную экспертизу № 745/5-4 по административному делу.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Астраханского

областного суда С.Е. Лаврова

В окончательной форме решение принято 4 декабря 2025 г.

Судья Астраханского

областного суда С.Е. Лаврова