Апелляционное определение № 11-4069/2026 от 15 марта 2026 г.

74RS0001-01-2025-000610-02 Судья Губанова М.В.

Дело №11-4069/2026 Дело 2-2054/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 марта 2026 года Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Норик Е.Н.,

судей Кутырева П.Е., Чернышовой С.С.,

при секретаре Белобородовой И.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда в г. Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Советского районного суда города Челябинска от 10 сентября 2025 года по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Икар» о признании недействительным и отмене акта приема - передачи квартиры.

Заслушав доклад судьи Кутырева П.Е. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, пояснения истца ФИО1, поддержавшего апелляционную жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик (далее ООО СЗ) «Икар» о признании недействительным и отмене одностороннего акта приема-передачи квартиры. В обоснование иска указал, что 04.04.2022 г. между сторонами был заключен договор об участии в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался не позднее 4 кв. 2022 г. построить многоквартирный жилой дом № 4.2 (стр.), в котором находилась <адрес>, которую ответчик обязан был передать ему. В июле 2022 г. ответчик уведомил его о готовности объекта и дате начала приема-передачи, истцом был произведен осмотр квартиры, выявлены существенные нарушения, влияющие на безопасность при эксплуатации объекта, он отказался подписывать акт приема-передачи квартиры, им была направлена ответчику претензия об устранении недостатков, произведен осмотр объекта (квартиры) с участием специалиста и составлен соответствующий акт 01.11.2022 года, но недостатки устранены не были, ответчиком безосновательно составлен односторонний акт приема-передачи, в акте не были указаны недостатки.

В судебном заседании суда первой инстанции истец ФИО1 иск поддержал, представитель ответчика ФИО2 возражала против удовлетворения иска, пояснила, что специалистом ООО «ИНКОМ» не было выявлено недостатков в квартире истца (с учетом устранения ответчиком части реальных недостатков по претензии истца). Ответчик при передаче квартиры руководствовался актом специалиста ООО «ИНКОМ». Заявила также о пропуске срока исковой давности для оспаривания акта.

Судом принято решение об отказе в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить принятое судом первой инстанции решение. Указывает, что судом неверно интерпретированы обстоятельства по делу. Судом неверно пределен порядок составления и передачи акта. Материалы дела не содержат факта отказа от подписания акта. Указанная дата 25.04.2023г. – это дата вынесения акта односторонней передачи. По мнению подателя апелляционной жалобы, именно застройщик уклонился от подписания акта приема – передачи и не выразил свое несогласие с актом. Считает, что в объекте долевого строительства имеются существенные недостатки, а именно: отсутствие или нарушение гидроизоляции, нарушение требований пожарной безопасности. Судом необоснованно отказано в уточнении требований в части признания дополнительного соглашения по отделке частью договора долевого участия.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО СЗ «Икар», представитель третьего лица ООО «Инком», третье лицо ФИО3 не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия на основании положений ст.ст.167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие. Информация о рассмотрении дела заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела между ФИО4 и ООО СЗ «Икар» был заключен договор № от 04 апреля 2022 г. об участии в долевом строительстве (л.д.5-14).

В соответствии с п. 3.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом, включая 2-х комнатную квартиру № на 6-м этаже во втором подъезде дома и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать квартиру участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную стоимость и принять в общую совместную собственность квартиру в срок, указанный в п. 4.1 при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Передача квартиры застройщиком и принятие ее участником осуществляется по подписанному сторонами акту приема-передачи квартиры (п. 8.1).

Участник обязуется в течение 5 рабочих дней с момента получения уведомления о готовности принять квартиру по акту приема-передачи, подписать его или дать мотивированный ответ, обосновывающий отказ от подписания от подписания акта с составлением двустороннего, фиксирующего недостатки объекта.

В случае замечаний по качеству и объему работ, выполненных застройщиком со стороны участника, застройщик обязуется устранить имеющиеся недочеты в разумный срок, установленный для данного вида работ.

Согласно п. 8.2 договора застройщика считаются выполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры.

В пункте 8.3 отражено, что стороны признают, что полученное разрешение на ввод дома в эксплуатацию является подтверждением соответствия объекта долевого строительства проектной документации, строительным нормам и правилам, требованиям стандарта организации,, иным обязательным требованиям, также договору.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с существенным отступлением от условий настоящего договора, что привело к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с такими недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного настоящим договором использования, участник до подписания акта приема- передачи вправе потребовать от застройщика составления акта осмотра с указанием недостатков, подлежащих устранению.

Участник обязан направить в адрес застройщика письменное обращение с указанием выявленных недостатков при осмотре квартиры. После устранения застройщиком недостатков акт приема-передачи квартиры должен быть подписан участником в течение 3 раб. дней с момента уведомления застройщиком об устранении недостатков, в ином случае участник считается уклонившимся от подписания акта приема-передачи. Наличие замечаний по отделке квартиры не признается сторонами надлежащим основанием для отказа от подписания акта приема – передачи, в этом случае делается соответствующая отметка в акте. При отказе участника от подписания акта приема – передачи квартиры в данном случае, участник считается необоснованно уклонившимся от подписания акта.

В соответствии с пунктом 8.4 договора при отказе участника от принятия квартиры либо уклонения участника от принятия квартиры в срок, предусмотренный п.п. 4.1 (застройщик передает участнику квартиру по акту приема-передачи не позднее 4 кв. 2022 г., в случае, если строительство не может в предусмотренный срок, застройщик не позднее, чем за 2 мес. до истечении указанного срока обязан направить участнику соответствующую информацию и предложение об изменении договора изменение срока передачи объекта участнику осуществляется в порядке, установленном Законом № 214-ФЗ), 5.5 договора (участник обязан приступить к приемке объекта долевого строительства в течение 5 раб. дней от даты от даты получения уведомления застройщика о готовности объекта к передаче, если иной срок не указан застройщиком в уведомлении), в т.ч. путем предъявления требований об устранении недостатков, не являющихся существенными согласно п. 8.3, при получении участником от застройщика сообщения о завершении строительства дома и готовности квартиры к передаче, либо при возврате оператором почтовой связи заказного письма с сообщением об отказе участника от его получения, либо в связи с отсутствием участника по указанному им почтовому адресу, либо в связи с истечением срока хранения почтового отправления, либо при иных обстоятельствах, исключающих возможность выполнения оператором почтовой связи обязательств по оказанию услуг почтовой связи, застройщик по истечении 2 мес. со дня, предусмотренного для передачи квартиры вправе составить односторонний акт. С момента подписания акта квартира считается принятой участником без замечаний. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником сообщения в соответствии с п. 4.4 договора, либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника от его получения или в связи с отсутствием участника по указанному почтовому адресу.

Согласно пункту 8.5 договора передача оборудования и имущества, обслуживающего более одного собственника, принадлежащего участникам на праве общей долевой собственности по акту приема-передачи не производится.

19 июля 2022 года в адрес ФИО4 высланы уведомления о завершении строительства и необходимости принятия квартиры.

11 октября 2022 года ФИО1 направил ООО СЗ «Икар» заявление с просьбой в течение 60 дней устранить перечень недостатков, указанный в качестве приложения к заявлению (л.д. 1-18).

19 октября 2022 г. ФИО1 направил ООО СЗ «Икар» заявление о необходимости проведения осмотра с участием специалиста.

01 ноября 2022 г. проведен осмотр квартиры с участием специалиста ООО «ИНКОМ», которое в соответствии с договором с ООО СЗ «Икар» на оказание услуг № от 13.10.2022 г. вправе составлять акты осмотра независимого специалиста в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2022 № 442 на предмет наличия или отсутствия нарушений установленных проектной документацией требований, а также условиями договора об участии в долевом строительстве к качеству объекта осмотра (л.д.79, 109-119)

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции представлено письменное мнение третьего лица ООО «ИНКОМ», из содержания которого следует, что третьим лицом ООО «ИНКОМ» - исполнителем по договору с ответчиком, был проведен визуально - инструментальны осмотр силами привлеченного специалиста - ФИО7 и зафиксирован осмотр выявленных собственником недостатков следующим образом: напротив каждого выявленного собственником недостатка была проставлена «галочка» (V), что свидетельствовало о том, что специалист осмотрел и исследовал указанный собственником недостаток.

Акт осмотра ФИО7 передан представителю заказчика – ФИО8, присутствовавшему при проведении осмотра.

ООО «ИНКОМ» в письменном мнении указало, что в доме осуществлялся осмотр нескольких квартир в течение одного дня, в связи с чем не представлялось возможным проанализировать в короткий промежуток времени, соответствуют ли проекту и договору долевого участия в строительстве те или иные качественные характеристики строительных работ в квартире истца, такой анализ проведен позднее и 03 ноября 2022 года в акт внесены отметки, что заявленные истцом недостатки в результате визуально-инструментального осмотра специалистом ФИО7 с учетом анализа проектной документации – не подтвердились.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 7 Закон о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Закон о долевом строительстве).

В силу части 1 статьи 8 Закон о долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно подпункту «г» пункта 1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом "д" настоящего пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

По смыслу вышеперечисленных правовых норм участник долевого строительства вправе отказаться от подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства в установленный законом и договором срок лишь в случае наличия существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Как следует из материалов дела, отраженные истцом в акте недостатки, которые он таковыми посчитал, в большинстве случаев не предусмотрены проектной документацией (л.д.94-107), счетчики-распределители истец мог получить в управляющей компании, работы по изоляции выполнены, что истцом не опровергнуто, нарушение высоты порога не подтверждено и во всяком случае проживанию в квартире не препятствовало.

Таким образом сам истец в акте от 01 ноября 2022 года не указал ни одного недостатка, который был бы существенным и делал бы квартиру непригодной для предусмотренного договором использования.

Во всяком случае даже наличие перечисленных в акте недостатков при доказанности их существования не препятствовало истцу принять объект долевого строительства с последующим предъявлением к застройщику требований о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок, соразмерном уменьшении цены договора либо о возмещении своих расходов на устранение указанных недостатков при наличии на то оснований.

Следовательно у застройщика возникло предусмотренное законом право на составление одностороннего акта передачи объекта долевого строительства, оснований для признания недействительным одностороннего акта приема-передачи не имелось, а потому вывод суда об отказе в удовлетворении иска является правильным.

Суд первой инстанции помимо прочего указал в решении, что акт приема-передачи не является сделкой - этот вывод является ошибочным, но к неправильному разрешению спора он не привел.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Акт приема-передачи направлен на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, то есть сделкой он является.

Истец указывал на несоответствие акта приема-передачи Закону о долевом строительстве, а в силу п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу сделка, нарушающая требования закона, является оспоримой.

Согласно п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Истец сам указывал на то, что оспариваемый им акт он получил почтой 17 июня 2023 года, то есть срок исковой давности им пропущен, о чем было заявлено ответчиком, что является в силу ст. 196-200 Гражданского кодекса Российской Федерации самостоятельным основанием для отказа в иске, что также указывает на правильность решения по существу спора.

В апелляционной жалобе ФИО1 указывает на нарушение порядка составления и передачи акта, отсутствие в деле доказательств факта отказа от подписания акта, настаивает на том, что именно застройщик уклонился от подписания акта приема – передачи и не выразил свое несогласие с актом.

Данные доводы являются несостоятельными. Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд пришел к верному выводу о том, что у застройщика имелись правовые основания, предусмотренные договором долевого участия и частью 6 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ для составления одностороннего акта приема-передачи квартиры. Доказательств того, что застройщик уклонялся от фактической передачи истцу квартиры не представлено, тогда как установленное уклонение истца от подписания акта приема-передачи не может свидетельствовать о виновных действиях ответчика.

Отсутствие или нарушение гидроизоляции, нарушение требований пожарной безопасности, на что обращает внимание ФИО1 в апелляционной жалобе, даже при условии доказанности этого, проживанию в квартире само по себе не препятствовало, непригодной для проживания в силу этого квартира не была. В частности сам ФИО1 не указывал на то, что в том жилье, где он сейчас проживает гидроизоляция на 100% и соблюдение требований пожарной безопасности полное.

Судебная коллегия считает необходимым указать, что законом и договором установлена обязанность участника долевого строительства принять объект по акту приема-передачи, при этом участник вправе при наличии к тому оснований составить протокол разногласий. Наличие выявленных в квартире недостатков не препятствует ему принять квартиру с указанием недостатков и зарегистрировать на нее в установленном законом порядке право собственности, что фактически и имело место - по сведениям ЕГРН ФИО4 длительное время являются собственниками квартиры. Наличие неисправленного недостатка при доказанности его существования предоставляют истцу возможность защищать свои права путем предъявления требований, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Поведение ФИО1 судебная коллегия помимо прочего расценивает как злоупотребление правом - подача настоящего иска обусловлена как ФИО1 сам пояснил в судебном заседании суда апелляционной инстанции желанием переложить ответственность за неуплату коммунальных платежей на застройщика, при том, что со дня составления акта приема-передачи прошло длительное время.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что судом необоснованно отказано в уточнении требований в части признания дополнительного соглашения по отделке частью договора долевого участия отмены решения суда не влекут, так как ФИО1 не лишен возможности заявлять новые исковые требования в новых производствах, если считает нужным, предоставляя необходимые доказательства.

Решение является правильным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом допущено не было.

Руководствуясь статьями 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда города Челябинска от 10 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 марта 2026 года.