Решение № 2-2456/2017 2-2456/2017~М-2064/2017 М-2064/2017 от 24 августа 2017 г. по делу № 2-2456/2017

В окончательной форме
решение суда принято 25 августа 2017 года

Дело № 2-2456/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ялта 24 августа 2017 года

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кононовой Ю.С. при секретаре Лемешко О.В., с участием представителя истцов – ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым, Обществу с ограниченной ответственностью «Лесная мечта», с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований на предмет спора, - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании недействительным договора аренды,

у с т а н о в и л :

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 обратились в суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта, ООО «Лесная мечта» о признании недействительным договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> от 03 ноября 2016 года с кад. номером №; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения обязанности на ООО «Лесная мечта» возвратить земельный участок Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта.

Исковые требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками объекта недвижимого имущества – пансионата «Лесная мечта», расположенного в <адрес> Объект недвижимого имущества расположен на земельном участке площадью 1000 кв. метров, кад. №, который предназначен для обслуживания пансионата. Вместе с тем, истцам стало известно, что 03 ноября 2016 года между ответчиками был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка, с видом его разрешенного использования – гостиничное обслуживание. Истцы считают данный договор недействительным, поскольку на земельном участке, переданном в аренду ООО «Лесная мечта», отсутствуют принадлежащие ему объекты недвижимого имущества. При этом истцы, как собственники нежилого здания, имеют исключительное право на приобретение земельного участка, предназначенного для его обслуживания, однако лишены возможности реализовать свои права вследствие передачи земельного участка в аренду иному лицу.

В судебном заседании представитель истцов заявленные исковые требования поддержала, просила удовлетворить иск в полном объеме.

Представитель ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта в судебное заседание не явился, был извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Представитель ответчика ООО «Лесная мечта» был извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом по адресу места регистрации юридического лица, однако направленная ему судебная корреспонденция была возвращена отправителю «за истечением срока хранения», что в силу ст. 165-1 ГК РФ считается надлежащим уведомлением стороны.

Представитель третьего лица Государственного комитета по госрегистрации и кадастру Республики Крым в судебное заседание не явился, был извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, представил письменные пояснения с просьбой рассмотреть дело без его участия.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствии представителей ответчиков и третьего лица.

Выслушав представителя истцов, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 29.04.2013 года Частным предприятием «Лесная мечта» было зарегистрировано Декларацию о готовности к эксплуатации объекта – лечебно – оздоровительного комплекса (Блок №) по адресу: <адрес>.

Как следует из учредительных документов ответчика, при перерегистрации ЧП «Лесная Мечта» в соответствии с требованиями российского законодательства, его наименование было изменено на – Общество с ограниченной ответственностью «Лесная мечта».

Согласно техническому паспорту на здание лечебно – оздоровительного комплекса (блок №), ему был присвоен адрес – <адрес>.

17.07.2013 года были выданы свидетельства о праве собственности ФИО7 на помещения для отдыха № площадью 33,0 кв.м., помещения для отдыха № площадью 40,3 кв.м., помещения для отдыха № площадью 37,0 кв.м.; помещения для отдыха № площадью 40,4 кв.м.; помещения для отдыха № площадью 50,7 кв.м., помещения для отдыха № площадью 52,1 кв.м.; 18.07.2013 года – свидетельство о праве собственности на помещения для отдыха № площадью 32,9 кв.м. помещения для отдыха № площадью 20,7 кв.м., помещения для отдыха № площадью 20,6 кв.м., помещения для отдыха № площадью 31,3 кв.м., 19.07.2013 года – свидетельства о праве собственности на помещения для отдыха № площадью 37,8 кв. метров, помещения для отдыха № площадью 81,6 кв. метров, помещения для отдыха № площадью 59,6 кв. метров, помещения для отдыха № площадью 38,9 кв. метров, террасу для отдыха площадью 290,1 кв. метров, расположенные в <адрес>.

На основании договора купли – продажи от 18.05.2015 года, право собственности на помещение 11 площадью 32,90 кв. метров вышеуказанного дома было зарегистрировано в реестре прав за ФИО3

На основании договоров купли – продажи от 18.05.2015 года, право собственности на помещение 12 площадью 44,50 кв. метров и помещение № площадью 48,60 кв. метров вышеуказанного дома было зарегистрировано в реестре прав за ФИО6

Право собственности на помещение 14 площадью 31,80 кв. метров было зарегистрировано 05.03.2015 года за ФИО3 на основании договора купли – продажи от 03.02.2015 года.

Право собственности на помещение 15 площадью 39,70 кв. метров и помещение № площадью 56,80 кв. метров было зарегистрировано за ФИО5 на основании договоров купли – продажи от 12.03.2015 года и от 23.03.2015 года.

31 января 2014 года ФИО4, на основании договора купли – продажи, приобрела в собственность помещение № площадью 38,60 кв. метров.

На основании договоров купли – продажи от 05.03.2015 года, право собственности на помещение 19 площадью 38,70 кв. метров и помещение 20 площадью 57,00 кв. метров было зарегистрировано 24.03.2015 года за ФИО3

31 января 2014 года ФИО2, на основании договоров купли – продажи, приобрел в собственность помещения для отдыха № площадью 64,00 кв. метров и помещение № площадью 39,20 кв. метров.

07 июня 2017 года между ФИО7, ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО5, ФИО4 было подписано соглашение об образовании общей долевой собственности на имущество и определении долей в праве общей долевой собственности на здание, расположенное по адресу: <адрес>-Д, общей площадью 1732,90 кв.м., кад. №, состоящее из двадцати шести помещений и одной террасы для отдыха, в соответствии с которым истцы договорились, что доля каждого из них в праве общей долевой собственности составляет 1/6 долю. Государственная регистрация права общей долевой собственности истцов на вышеуказанное здание была зарегистрирована в реестре прав 16.06.2017 года.

Согласно кадастровой выписке на нежилое здание – дом № по <адрес>, кад. №, находящееся в общей долевой собственности истцов, оно расположено на земельном участке с кад. номером №.

Судом установлено, что ТСН «Апартаменты в Форосе» неоднократно обращалось в Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта с заявлениями, в которых указывало, что здание пансионата «Лесная мечта» введено в эксплуатацию и право собственности на него зарегистрировано за физическими лицами, которые являются членами Товарищества. На сегодняшний день ими осуществляются работы по формированию земельного участка, необходимого для обслуживания расположенного на нем объекта недвижимого имущества, в связи с чем просили не переоформлять договор аренды земельного участка с застройщиком ООО «Лесная мечта», который на сегодняшний день не имеет отношения к объекту недвижимого имущества.

04 февраля 2016 года Департаментом имущественных и земельных отношений был дан ответ ТСН «Форос», в котором указано, что документы на переоформление договора аренды земельного участка, арендованного ООО «Лесная мечта» в Департамент не поступали.

Вместе с тем, судом установлено, что 03 ноября 2016 года между Муниципальным образованием городской округ Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью «Лесная мечта» был заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 1000 кв. метров, расположенный по адресу: <адрес>, кад. №.

В соответствии с п. 1.2 вышеуказанного договора, вид разрешенного использования земельного участка – гостиничное обслуживание. На участке расположены здания и сооружения (п. 1.3).

В соответствии с п. 2.1, договор заключен сроком до 11.08.2059 года и подлежит государственной регистрации.

В соответствии с Приложением № к договору, между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта и ООО «Лесная мечта» был подписан Акт приема – передачи земельного участка площадью 1000 кв. метров, расположенного в <адрес>, кад. номер участка №.

Таким образом, судом достоверно установлено, что на земельном участке с кад. номером 90:25:080101:1156, переданном в пользование ООО «Лесная мечта» на основании договора аренды от 03 ноября 2016 года, расположено здание пансионата «Лесная мечта», которое находится в общей долевой собственности истцов.

Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 года (в редакции до 1 января 2017 года), содержал правило, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из вышеназванных норм, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 года N 11642/11, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им.

При этом в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности более чем одному субъекту права, относится, в том числе, земельный участок (в силу неделимости и единства правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости).

Таким образом, переход права на земельный участок с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а также нежилом здании, принадлежащим на праве собственности более чем одному субъекту права, происходит в силу закона.

В силу вышеназванных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в здании, прежний владелец утрачивает право на распоряжение им.

Из вышеизложенного следует, что с 17.07.2013 года (с момента оформления права собственности первого лица на помещения в нежилом здании пансионата), орган местного самоуправления утратил право на распоряжение земельным участком, необходимым для его обслуживания и соответственно право на его предоставление в аренду лицам, не являющимся собственниками помещений в указанном здании.

При этом договор аренды этого участка, заключенный между муниципальным образованием и застройщиком считается прекратившимся на основании ст. 413 Гражданского Кодекса ПФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение прав общей долевой собственности на общее имущество, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Следовательно, предоставление Участка в аренду ООО «Лесная мечта», не являющемуся собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, нарушает права третьих лиц – собственников таких объектов.

Учитывая, что с момента возникновения у истцов права собственности на помещения здания, расположенного в <адрес>-д, ранее заключенный договор аренды с застройщиком прекратил свое действие, и ООО «Лесная мечта» собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кад. номером № не является, оформление с ним нового договора аренды участка является невозможным.

Исходя из вышеизложенного, договор аренды земельного участка от 03 ноября 2016 года является ничтожной сделкой, нарушающей права истцов, как собственников расположенного на нем объекта недвижимого имущества, в связи с чем суд считает их исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

иск ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кад. №, заключенный 03 ноября 2016 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью «Лесная мечта» недействительным.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Лесная мечта» возвратить Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым переданный по акту приема – передачи земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кад. №.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Ю.С. Кононова