Решение № 2-197/2017 2-197/2017(2-6248/2016;)~М-6524/2016 2-6248/2016 М-6524/2016 от 1 октября 2017 г. по делу № 2-197/2017

Дело №2-197/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 октября 2017 года Бийский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего: С.А. Сухаревой,

при секретаре: А.Н. Каковиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к истцу на нежилое помещение, площадью 3 406, 7 кв.м., кадастровый №, а также земельный участок, расположенные по адресу : <адрес>.

В обоснование заявленных требований указывает на то, что истец в соответствии с договором аренды здания с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО3, ФИО4, ФИО2 и ООО «Капитал», а также договором об уступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО «Капитал» и ИП ФИО1, приобрел объект недвижимости –нежилое здание общей площадью 3 406, 7 кв.м., а также земельный участок по адресу : <адрес>, на котором расположено указанное здание.

Объекты недвижимости переданы истцу на основании п. 2.1.5 договора аренды.

Расчеты по договору завершены.

5 августа 2016 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о явке в регистрационный орган для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение по договору аренды к истцу.

Однако до настоящего времени ответчик уклоняется от явки в регистрационный орган, в связи с чем истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на спорные объекты недвижимости и вынужден обратиться в суд.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки суду не представил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки суду не представила, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика по доверенности ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указав на то, что ФИО2 договор аренды с условием последующего выкупа нежилого помещения и земельного участка по <адрес> в <адрес> не заключала. Представленный в материалы дела договор истцом является смонтированным, в котором указаны условия аренды с выкупом, которые с ответчиком не согласовывались и не подписывались. Действительно, ответчиком заключался договор аренды в отношении здания по <адрес> в <адрес>, однако на иных условиях, без права арендатора на выкуп здания. При этом ФИО2 при заключении договора первая подписала договор аренды в г. Бийске, сфотографировала его текст на свой сотовый телефон и оставила все экземпляры для подписания другим участникам договора: ФИО7, представителю ООО «Капитал». Однако подписанный ею договор ей не был передан. Считает, что последний лист с подлинной подписью ФИО2 с вновь напечатанным текстом договора с иными условиями представлен в суд истцом. Арендная плата ФИО2 по договору аренды арендатором не передавалась.

Третьи лица ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки суду не представили, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В предыдущих судебных заседаниях третье лицо ФИО3 не возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица ООО «Капитал» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки суду не представил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истцу по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что ФИО3, ФИО4, ФИО2 являются собственниками здания, площадью 3 408, 7 кв.м., кадастровый №, а также земельного участка, площадью 3773 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу : <адрес>. ФИО9 принадлежит по <данные изъяты> доле, ФИО2-1/2 доля в праве общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Ст.ст. 606,607 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствие с п. 3 ст. 421 ГК РФ указанный договор является смешанными, так как содержат элементы договора аренды и договора купли-продажи арендованного имущества.

Ст.ст. 484,485 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

В силу ст. 556 ГК РК, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В подтверждение доводов искового заявления истцом представлен договор аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между физическими лицами ФИО3, ФИО4, ФИО2 (арендодатели), и ООО «Капитал» (арендатор), в отношении здания, общей площадью 3 406, 7 кв.м., расположенного на земельном участке, площадью 3773 кв.м., по адресу : <адрес>, на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.1 здание по указанному адресу передается арендатору для использования в целях ведения хозяйственной деятельности арендатора.

Сумма арендной платы составляет 50 000 руб. в месяц. Арендатор вправе выкупить здание по истечении срока договора аренды или в период его действия.

Выкупная цена имущества по договору аренды составляет 11 000 000 руб. Данную выкупную стоимость арендатор выплачивает частично посредством внесения арендных платежей один раз в три месяца, оставшуюся сумму выкупной цены уплачивает в течение 10 рабочих дней после окончания срока аренды.(п.3.5).

Арендные платежи и выкупная цена перечисляются арендатором на расчетный счет, открытий в ПАО ВТБ24 в <адрес>, принадлежащий ФИО3

На основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Капитал» и ИП ФИО1, ИП ФИО1 приобрел права и обязанности арендатора по договору аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ.

В период с 08.06.2016 по 21.07.2016 ИП ФИО1 перечислил денежные средства на счет, указанный в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ, открытый в ПАО ВТБ24 на имя ФИО3 в счет оплаты выкупной цены по договору аренды, на общую сумму 11 000 000 руб.

05.08.2016 ФИО1 в адрес ФИО3 и ФИО2 направлены уведомления о необходимости прибыть в ФКП по адресу : <адрес> с целью регистрации перехода права собственности на здание по <адрес> в <адрес> в связи с его выкупом ИП ФИО1

В связи с отказом ФИО2 явиться на регистрацию истец ИП ФИО1 обратился в суд с требованиями о вынесении решения о регистрации перехода права собственности на здание и земельный участок, расположенные по <адрес> в <адрес>.

Ответчик при рассмотрении дела не отрицала факт заключения договора аренды указанных объектов недвижимости, но на иных условиях, отрицала включение в договор условия о праве арендатора выкупить арендуемое имущество. Арендные платежи за арендуемое имущество арендатором ей не передавались. В подтверждение представила фотографию договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ с телефона без права выкупа.

По ходатайству ответчика судом назначалась судебная почерковедческая экспертиза.

Как следует из заключения ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы» Минюста РФ от ДД.ММ.ГГГГ, подписи от имени ФИО2, расположенные в трёх экземплярах договора аренды здания с последующим выкупом, заключенного между ФИО3, ФИО4, ФИО2 и ООО «Капитал» от ДД.ММ.ГГГГ на последнем листе в бланковой строке перед фамилией «Е.Ю.Щепелева», выполнены рукописным способом - пишущим прибором, чернилами для гелевых ручек без использования каких-либо технических средств нанесения, одним лицом - самой ФИО2, а не кем-то другим с подражанием её подлинной подписи.

Договоры аренды здания с последующим выкупом, заключенные между ФИО3, ФИО4, ФИО2 и ООО «Капитал» от ДД.ММ.ГГГГ (три экземпляра), не являются первоначально выполненными документами, а изготовлены с использованием средств монтажа, путём замены первых семи листов.

В договоре аренды здания с последующим выкупом, заключенным между ФИО3, ФИО4, ФИО2 и ООО «Капитал» от ДД.ММ.ГГГГ (договор №) дата выполнения печатного текста на листах 1-7 не соответствует дате, указанной в договоре - ДД.ММ.ГГГГ год, эти тексты выполнены не ранее ДД.ММ.ГГГГ.

Допрошенная в связи с производством экспертизы в судебном заседании эксперт ФИО8 показала, что по характеру поставленных судом на разрешение экспертов вопросов, руководителем экспертного учреждения экспертам поручено проведение комиссионной экспертизы по установлению принадлежности почерка в представленных договорах аренды (3 экземпляра) и возможности изготовления документов при помощи технических средств.

При проведении экспертизы с использованием электрофотографического метода, который применяется при исследовании печатного текста, установлено, что договоры аренды смонтированы, к последнему листу с подлинной подписью автора, приложены первые семь листов, изготовленные позднее, не ранее ДД.ММ.ГГГГ.

Данный вывод подтверждается рядом признаков, изложенных в описательной части заключения, и дополнительного исследования с применением иных методов, в том числе, с применением химических веществ, не требует.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", является полным, ясным, содержит подробное описание проведенного исследования, мотивированные ответы на поставленные судом вопросы, последовательно, непротиворечиво и согласуется с другими доказательствами по делу. Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения, имеют образование в соответствующей области знаний и стаж экспертной работы, в связи с чем оснований не доверять указанному заключению не имеется.

Принимая во внимание правовую позицию, изложенную в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" и п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ). При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Учитывая изложенное, суд принимает данное заключение в качестве относимого и допустимого доказательства. У суда нет оснований сомневаться в объективности данного заключения экспертов.

Принимая во внимание полноту заключения, отсутствие оснований сомневаться в объективности заключения, у суда отсутствовали основания для назначения по делу судебной криминалистической экспертизы по давности изготовления договора, о назначении которой заявлял ходатайство представитель истца.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленный истцом договор аренды с последующим выкупом не может быть признан допустимым доказательством заключения договора аренды с выкупом объектов недвижимости, поскольку, как следует из приведенного выше заключения судебной экспертизы, условия договора, перечисленные на первых семи листах документа, а именно: о сумме арендной платы, условиях выкупа арендованного имущества и др., не были согласованы между истцом и ответчиком.

Действительно, в ходе судебного разбирательства заключением почерковедческой экспертизы была подтверждена подлинность подписи ФИО2 на последнем 8-м листе договора. Однако данное обстоятельство не позволяет суду считать доказанным возникновение права арендатора на выкуп арендованного имущества, поскольку отсутствует достаточная совокупность иных доказательств, позволяющая установить факт заключении договора аренды с последующим выкупом.

В судебном заседании ФИО2 поясняла, что денежные средства по договору аренды ей, как арендодателю и собственнику ? доли арендованного имущества, не передавались, что не оспаривалось истцом, третьим лицом ФИО3

Иных доказательств исполнения договора аренды ответчиком, суду не представлено.

Согласно ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

По смыслу указанной нормы права подпись в договоре совершается стороной договора под изготовленным и согласованным сторонами текстом договора, поскольку только в этом случае подпись подтверждает волю лица на исполнение договора, содержание которого изложено в тексте.

Нарушение последовательности исполнения текста договора и выполнения подписи стороны договора означает, пока не доказано обратное, отсутствие воли лица, чья подпись совершена в разное время с изготовлением текста договора, на заключение договора.

Оценив доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, с учетом относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о недоказанности волеизъявления ФИО2 на заключение договора аренды с последующим выкупом ДД.ММ.ГГГГ, о недоказанности факта передачи денежных средств ФИО2 за арендованное имущество. С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска ИП ФИО1 о вынесении решения о регистрации перехода права собственности на здание и земельный участок, расположенные по <адрес> в <адрес>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности к истцу на нежилое помещение, общей площадью 3 406, 7 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу : Российская Федерация, <адрес>, и земельный участок, на котором расположено вышеуказанное нежилое помещение, с кадастровым номером №, расположенный по адресу : Российская Федерация, <адрес>, отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья : С.А. Сухарева