Решение № 2-2491/2025 2-2491/2025~М-1124/2025 М-1124/2025 от 28 августа 2025 г. по делу № 2-2491/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 августа 2025 г. г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Котовой А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2491/25 по иску ФИО1 к ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» и ООО «Старая школа» о признании права и встречным искам ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» и ООО «Старая школа» к ФИО1, Администрации г.о. Самара, Департаменту управления имуществом г.о. Самара о сохранении зданий в перепланированном состоянии,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинский районный суд г. Самары с иском к ООО «Риэлторский строительный центр «Мабис»» и ООО «Старая школа» о. В обоснование иска указывает, что между ним и ООО РСЦ «МАБИС» 29.02.2024 г. был заключён инвестиционный договор №23, по условиям которого инвестор обязуется осуществить инвестирование для проведения работ по перепланировке и переустройству здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 3 787,6 м2, и здания с кадастровым номером 63:01:0502002:812 по адресу: <адрес>, площадью 1 558,6 м2. По завершении таких работ инвестор приобретает право на получение доли в прибыли от эксплуатации объектов. Размер инвестированных средств составил 3 500 000 рублей, что предварительно оценено сторонами в 3% затрат, необходимых для выполнения работ по перепланировке и переустройству. Доля в прибыли от эксплуатации объектов выплачивается инвестору не позднее 30 числа каждого месяца. Между ним и ООО «Старая школа» 29.02.2024 г. был заключён инвестиционный договор №8, по условиям которого инвестор обязуется осуществить инвестирование для проведения работ по перепланировке и переустройству здания с кадастровым номером 63:01:0502002:822 по адресу: <адрес>, площадью 1 569,5 м2. По завершении таких работ инвестор приобретает право на получение доли в прибыли от эксплуатации объектов. Размер инвестированных средств составил 1 500 000 рублей, что предварительно оценено сторонами в 3% затрат, необходимых для выполнения работ по перепланировке и переустройству. Доля в прибыли от эксплуатации объектов выплачивается инвестору не позднее 30 числа каждого месяца. Просит обязать ООО РСЦ «МАБИС» передать ему долю в размере 3% в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером 63:01:0502002:826 по адресу: <адрес>, площадью 3 787,6 м2, и здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 1 558,6 м2, и нежилое здание с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 1 558,6 м2, обязать ООО «Старая школа» передать ему долю в размере 3% в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 1 569,5 м2.

ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» и ООО «Старая школа» заявили встречные исковые требования к ФИО1 и Администрации г.о. Самара о признании не приобретшим права и сохранении зданий в перепланированном состоянии, мотивированные тем, что по инвестиционным договорам №23 и №8 на осуществление перепланировки и переустройства объектов недвижимости стороны определяют размер доли инвестора в чистой прибыли от эксплуатации объектов. Выплату инвестору доли в чистой прибыли производится не позднее 30 числа каждого месяца. Истец по первоначальному иску приобретает только право на получение доли в чистой прибыли от эксплуатации объектов, приобретение вещных прав договором не предусмотрено. Здание с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 3787,6 м2 и здание с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 1558,6 м2, расположены в границах земельных участков с кадастровыми номерами № и № Здание с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 1569,5 м2, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №. В зданиях выполнены работы, не повлекшие изменение внешних габаритов, изменения этажности. Выполненные работы не являются реконструкцией, выдача разрешения на строительство при их проведении не требуется. Просят (с учётом корректировки) признать ФИО1 не приобретшим прав на указанные здания, сохранить в перепланированном состоянии нежилое здание с кадастровым номером 63:01:0502002:826 по адресу: <адрес>, литера А, А1; площадью 4 711 м2, количество этажей литеры А - 5, в том числе подземных 1, количество этажей литеры А1 - 2, признать право собственности ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» на него, сохранить в перепланированном состоянии нежилое здание с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 1805,5 м2, количество этажей литеры А2 - 3, количество этажей литеры A3 - 4, количество этажей литеры А4 - 1, подземных этажей нет во всех литерах, признать право собственности ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» на него, сохранить в перепланированном состоянии нежилое здание с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 2 010,2 м2, количество этажей литеры А - 3, в том числе подземных 1, количество этажей литеры А1 - 3, в том числе подземных 1, количество этажей литеры А2 - 2, количество этажей литеры A3 - 1, количество этажей литеры А4 - 1, признать право собственности ООО «Старая школа» на него.

Протокольным определением суда от 16.04.2025 г. встречные требования приняты к производству для совместного рассмотрения с первоначальными.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности от 3.04.2025 г. ФИО2 заявленные требования поддержала, против удовлетворения встречного иска возражала.

Представитель ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» по доверенности от 2.04.2025 г. и ООО «Старая школа» по доверенности от 2.04.2025 г. ФИО3 встречные требования поддержал, в удовлетворении иска ФИО1 просил отказать.

Представитель Администрации г.о. Самара по доверенности от 13.01.2025 г. и Департамента управления имуществом г.о. Самара по доверенности от 21.04.2025 г. №104 ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» и ООО «Старая школа».

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 29.02.2024 г. между ФИО1 и ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» был заключён инвестиционный договор №23 (т.1, л.д. 20-23), согласно которому ФИО1 обязался осуществить инвестирование средств в размере 3 500 000 рублей в проведение работ по перепланировке и переустройству здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 3 787,6 м2, и здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 1 558,6 м2. ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» обязалось осуществить указанные работы не позднее 2.09.2024 г., приступить к эксплуатации объектов недвижимости с 6.01.2025 г. и выплачивать не позднее 30 числа каждого месяца ФИО1 часть прибыли от эксплуатации объектов в размере, который будет определён отдельным соглашением сторон на основании отчёта о выполненных работах. Отчёт должен быть подготовлен ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» не позднее 16.12.2024 г. По смыслу договора доля в прибыли, на которую приобретает право инвестор будет равна доле его инвестиций в общем размер затрат на строительные работы.

Согласно реестровым выпискам (т.1, л.д. 46-49, 56-59) ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» является собственником здания по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, с 20.07.2000 г., и здания по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, с 19.07.2000 г.

ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» выполнило, как следует из сопоставления технического паспорта здания по состоянию на 20.09.2024 г. (т.1, л.д. 96-117) с техническим планом по состоянию на 27.07.2022 г. (т.1, л.д. 118-136), работы по перепланировке здания с кадастровым номером №.

Также ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» выполнило, как следует из сопоставления технического паспорта здания по состоянию на 4.12.2024 г. (т.1, л.д. 174-180) с техническим паспортом по состоянию на 12.05.1999 г. (т.1 л.д. 181-205), работы по перепланировке здания с кадастровым номером №.

В соответствии с п.2 ст.51 ГрК РФ для осуществления реконструкции объекта капитального строительства требуется получение разрешения на строительство.

Однако в силу пп.4 п.17 ст.51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Из сопоставления технических паспортов обоих зданий по состоянию после строительных изменений с техническим планом и техническим паспортом по состоянию до перепланировки усматривается, что строительные изменения зданий выразились в демонтаже существовавших и возведении новых внутренних ненесущих перегородок с образованием новым внутренних помещений. Несущие стены зданий строительными изменениями не были затронуты. Площадь здания с кадастровым номером № изменилась с 3 787,6 м2 до 4711,0 м2. Пристрои к зданию не возводились, площадь застройки не увеличилась. Площадь здания с кадастровым номером 63:01:0502002:812 изменилась с 1 558,6 м2 до 1 805,5 м2. Пристрои к зданию не возводились, площадь застройки не увеличилась.

По ходатайству ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» для определения технического состояния принадлежащего ему здания после осуществления строительных изменений, его соответствия строительным нормам и правилам судом была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «ЭкспертОценка».

Судом получено заключение судебной экспертизы от 30.07.2025 г. №25/С-190 (т.2, л.д. 3-118), согласно которому здание по адресу: <адрес>, литера А, А1, кадастровый номер №, после произведённой перепланировки соответствует требованиям строительных норм и правил, выполненная перепланировка не создаёт угрозы для жизни и здоровья людей, не затрагивает конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности. Дальнейшая безопасная эксплуатация здания возможна.

Здание по адресу: <адрес>, литера А2, А3, А4, кадастровый номер №, после произведённой перепланировки соответствует требованиям строительных норм и правил, выполненная перепланировка не создаёт угрозы для жизни и здоровья людей, не затрагивает конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности. Дальнейшая безопасная эксплуатация здания возможна.

У суда не имеется оснований не доверять заключению судебной экспертизы, поскольку изложенные в нем суждения экспертов логичны, непротиворечивы, выводы мотивированны, квалификация экспертов подтверждена документально, сведений об их заинтересованности в исходе дела не имеется. Стороны возражений против выводов судебной экспертизы не заявили.

Исходя из экспертного заключения, суд приходит к выводу, что строительные изменения здания не затронули конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности, т.к. не были связаны с изменением несущих конструкций, и не превышают предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, в связи с чем для их производства не требовалось получения разрешения на строительство.

В силу п.15 ст.55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с п.17 ст.51 ГрК РФ для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Следовательно, принадлежащее ООО «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» здание может быть сохранено в перепланированном состоянии, для чего получение разрешения на ввод в эксплуатацию не требуется.

Требования ФИО1 о передаче ему прав на здания удовлетворению не подлежат, т.к. условиями инвестиционного договора от 29.02.2024 г. №23 предусмотрена выплата инвестору части прибыли от эксплуатации зданий, но не приобретение им прав собственности на здания.

29.02.2024 г. между ФИО1 и ООО «Старая школа» был заключён инвестиционный договор №8 (т.1, л.д. 24-27), согласно которому ФИО1 обязался осуществить инвестирование средств в размере 1 500 000 рублей в проведение работ по перепланировке и переустройству здания с кадастровым номером 63:01:0502002:822 по адресу: <адрес>, площадью 1 569,5 м2. ООО «Старая школа» обязалось осуществить указанные работы не позднее 2.09.2024 г., приступить к эксплуатации объектов недвижимости с 8.01.2025 г. и выплачивать не позднее 30 числа каждого месяца ФИО1 часть прибыли от эксплуатации объектов в размере, который будет определён отдельным соглашением сторон на основании отчёта о выполненных работах. Отчёт должен быть подготовлен ООО «Старая школа» не позднее 16.12.2024 г. По смыслу договора доля в прибыли, на которую приобретает право инвестор будет равна доле его инвестиций в общем размер затрат на строительные работы.

Согласно реестровой выписке (т.1, л.д. 50) ООО «Старая школа» является собственником здания по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, с 11.02.2021 г.

ООО «Старая школа» выполнило, как следует из сопоставления технического паспорта здания по состоянию на 20.09.2024 г. (т.1, л.д. 137-155) с техническим планом по состоянию на 27.07.2022 г. (т.1, л.д. 156-173), работы по перепланировке. Строительные изменения здания выразились в демонтаже существовавших и возведении новых внутренних ненесущих перегородок с образованием новым внутренних помещений. Несущие стены здания строительными изменениями не были затронуты. Площадь здания изменилась с 1 569,5 м2 до 2010,2 м2. Пристрои к зданию не возводились, площадь застройки не увеличилась.

По ходатайству ООО «Старая школа» для определения технического состояния принадлежащего ему здания после осуществления строительных изменений, его соответствия строительным нормам и правилам судом была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «ЭкспертОценка».

Судом получено заключение судебной экспертизы от 30.07.2025 г. №25/С-190 (т.2, л.д. 3-118), согласно которому здание по адресу: <адрес>, литера А, А1, А2, А3, А4, кадастровый номер №, после произведённой перепланировки соответствует требованиям строительных норм и правил, выполненная перепланировка не создаёт угрозы для жизни и здоровья людей, не затрагивает конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности. Дальнейшая безопасная эксплуатация здания возможна.

У суда не имеется оснований не доверять заключению судебной экспертизы, поскольку изложенные в нем суждения экспертов логичны, непротиворечивы, выводы мотивированны, квалификация экспертов подтверждена документально, сведений об их заинтересованности в исходе дела не имеется. Стороны возражений против выводов судебной экспертизы не заявили.

Исходя из экспертного заключения, суд приходит к выводу, что строительные изменения здания не затронули конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности, т.к. не были связаны с изменением несущих конструкций, и не превышают предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, в связи с чем для их производства не требовалось получения разрешения на строительство.

Следовательно, принадлежащее ООО «Старая школа» здание может быть сохранено в перепланированном состоянии, для чего получение разрешения на ввод в эксплуатацию в силу п.15 ст.55 ГрК РФ не требуется.

Требования ФИО1 о передаче ему прав на здания удовлетворению не подлежат, т.к. условиями инвестиционного договора от 29.02.2024 г. №23 предусмотрена выплата инвестору части прибыли от эксплуатации зданий, но не приобретение им прав собственности на здания.

Удовлетворение встречных исковых требований является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о зданиях с кадастровыми номерами №, № и № в части их технических характеристик.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» (ОГРН <***>) о признании права отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Старая школа» (ОГРН <***>) о признании права отказать.

Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» удовлетворить.

Сохранить в перепланированном состоянии нежилое здание по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 4 711,0 м2, количество этажей литера А - 5, в том числе подземный 1, литера А1 - 2.

Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» на нежилое здание по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 4 711,0 м2, количество этажей литера А - 5, в том числе подземный 1, литера А1 - 2.

Сохранить в перепланированном состоянии нежилое здание по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 1 805,5 м2, количество этажей литера А2 - 3, литера А3 - 4, литера А4 - 1 (подземных этажей нет).

Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Риэлтерский строительный центр «Мабис»» на нежилое здание по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 1 805,5 м2, количество этажей литера А2 - 3, литера А3 - 4, литера А4 - 1.

Признать ФИО1 не приобретшим прав на нежилые здания по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами № и №.

Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Старая школа» удовлетворить.

Сохранить в перепланированном состоянии нежилое здание по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 2 010,2 м2, количество этажей литера А - 3, в том числе подземный - 1, литера А1 - 3, в том числе подземный - 1, литера А2 - 2, литера А3 - 1, литера А4 - 1.

Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Старая школа» на нежилое здание по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 2 010,2 м2, количество этажей литера А - 3, в том числе подземный - 1, литера А1 - 3, в том числе подземный - 1, литера А2 - 2, литера А3 - 1, литера А4 - 1.

Признать ФИО1 не приобретшим прав на нежилое здание по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о зданиях с кадастровыми номерами №, № и №.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 9.09.2025 г.

Судья (подпись) В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь