Решение № 3А-1755/2018 3А-1755/2018~М-1209/2018 М-1209/2018 от 3 декабря 2018 г. по делу № 3А-1755/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 04 декабря 2018 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Князькиной А.С.,

с участием представителя административного истца ФИО2, представителя Управления Росреестра по Самарской области ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1755/2018 по административному исковому заявлению ГСК № 6 «Октябрьский» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

у с т а н о в и л :

Гаражно-строительный кооператив № 6 «Октябрьский» обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы общества, обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от 05.09.2018 года № 62-560 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков.

В обоснование своих требований административный истец указал, что владеет указанным выше земельным участком, расположенным по адресу: <адрес> на праве бессрочного пользования.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 16.06.2016 г. и составляет 23 656 886 руб. Однако, его действительная рыночная стоимость на ту же дату, определенная в Отчете об оценке ООО «Консалтинговый центр «Эксперт», существенно ниже и составляет 4 583 482 руб.

Однако, заявление ГСК № 6 «Октябрьский» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отклонено.

Административный истец считает данное решение незаконным, нарушающим права и законные интересы общества на экономически обоснованный размер платы за пользование спорным земельным участком, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области – ФИО3, действующая на основании доверенности, административный иск не признала, просила в удовлетворении требований отказать, полагая, что решение Комиссии основано на законодательстве об оценочной деятельности.

Представители Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, администрации г.о. Тольятти в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В представленном письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. Иными участниками судебного разбирательства возражений на заявление не представлено.

В соответствии с частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ГСК № 6 «Октябрьский» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что административному истцу на праве постоянного бессрочного пользования принадлежит расположенный по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, Новый проезд, ГСК № 6 «Октябрьский», в кв. 3а земельный участок, площадью 3 340 кв.м с кадастровым номером №, что подтверждается свидетельством о праве бессрочного пользования на землю от 05.09.1995г.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 г. № 610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области.

По состоянию на 16.06.2016 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 23 656 886 рублей.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года №П/48 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением необходимого для этого перечня документов.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Материалами дела подтверждается, что 05.09.2018 года ГСК № 6 «Октябрьский» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и установлении её равной рыночной стоимости в размере 4 583 482 рублей, что более чем на 30% отличается от кадастровой стоимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка заявителем был приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом №135-ФЗ и Порядком, в том числе Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 18-1/18 от 13.08.2018г., выполненный ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ».

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ заявление отклонено.

Как следует из решения, на заседании присутствовало 4 члена комиссии, следовательно, необходимый кворум на принятие решения имелся.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается.

Административный иск подан в течение трех месяцев со дня получения заявителем копии решения и таким образом, установленный п. 1 ст. 219 КАС РФ срок оспаривания решения комиссии, не нарушен.

Основанием к отказу в удовлетворении заявления Комиссия в решении указала, что оформление и содержание Отчета об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, что выражается в следующем:

1. В соответствии с п. 5 ФСО № 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. На странице 19 сегмент рынка выбран как «участки коммерческого назначения г. Тольятти», в то время как далее по тексту к данному сегменту оценщик относит и участки под многоэтажное строительство. Нарушен п. 5 ФСО № 3.

2. В соответствии с п. 5 ФСО № 7 оценщик должен провести осмотр объекта оценки. В отчете приведены только 2 фотографии объекта оценки, а расположение на карте г. Тольятти нечитаемо. При этом, судя по фотографиям из открытых источников Офисно-административный центр Гранд-Сити, располагающийся на земельном участке – объекте оценки является современным объектом (на сервисе 2-гис указано наличие 62 организаций в здании), а улица Новый проезд не является внутриквартальной. Оценщик вводит в заблуждение пользователя отчета путем предоставления ложной информации об объекте оценки – нарушен п. 5 ФСО № 3.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В ходе судебного разбирательства судом допрошен оценщик ФИО1 относительно замечаний Комиссии, приведенных в решении № от ДД.ММ.ГГГГ, к материалам дела приобщены ее письменные пояснения.

Проверяя оспариваемое решение Комиссии на предмет соответствия его требованиям действующего законодательства, суд считает необходимым отметить следующее.

В разделе 10.2 Отчета оценщиком в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки – земельные участки коммерческого назначения. В разделе 10.3 отчета проведен анализ данных о ценах на земельные участки коммерческого назначения, в том числе с указанием видов земельных участков, находящихся в данном сегменте рынка. В частности, указано, что в сегменте рынка «земельные участки коммерческого использования» присутствуют объекты для строительства жилых, офисных, торгово-развлекательных и универсальных зданий коммерческого назначения. При этом, спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования: «объекты хранения автомобильного транспорта, в том числе гаражи; офисные объекты». При проведении расчетов в качестве объектов-аналогов оценщик использовал земельные участки коммерческого назначения, расположенные, как и объект оценки, в Автозаводском районе г. Тольятти.

С учетом изложенного, суд полагает, что в отчете об оценке каких-либо неточностей, противоречий при определении сегмента рынка, к которому относится спорный земельный участок, а также при выборе объектов-аналогов оценщиком не допущено.

В соответствии с п. 5 ФСО № 7, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости, оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Таким образом, с учетом требований законодательства, оценщик обязан провести осмотр объекта оценки. Осмотр оцениваемого земельного участка оценщиком проведен 09.08.2018 г., о чем указано на стр. 8 отчета об оценке. Отражения в отчете об оценке подробных обзорных материалов объекта оценки- фото, планов, карт и пр., как и требований к их качеству, законодательство об оценочной деятельности не содержит. К тому же, объектом оценки являлся непосредственно земельный участок, в связи с чем наличие на нем здания офисно-административного центра, не имеет правового значения для целей оценки. В соответствии с п. 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида разрешенного использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. В разделе 8.2 Отчета на стр. 13 описано текущее использование земельного участка – подземный гараж, деловой центр Гранд-Сити.

Кроме того, на стр. 12 отчета содержится описание расположения улицы Новый проезд, где указано, что она является внутриквартальной. Оснований полагать, что данная информация об объекте оценки является ложной, на что указано в решении Комиссии, не имеется. Объективными данными выводы комиссии не подтверждены.

Таким образом, суд полагает, что Отчёт об оценке соответствует требованиям п. 5 ФСО № 3: не вводит пользователей отчета об оценке в заблуждение, в связи с чем ссылки Комиссии на нарушение указанного положения федерального стандарта оценки не обоснованы.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу, что в представленном отчете имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с указанием перечня использованных при проведении оценки данных и источников их получения, проанализирован рынок объекта оценки.

При отборе объектов-аналогов оценщиком рассматривались земельные участки, наиболее приближенные к оцениваемому по ценообразующим факторам, введены необходимые корректировки. Стоимость 1 кв.м участков-аналогов находится в пределах диапазона цен для данного сегмента рынка.

При этом, оценщиком приведен весь объем доступной ему рыночной информации, достаточный для проведения оценки.

Полномочия и квалификация оценщика подтверждаются приложенными к Отчету об оценке документами.

Таким образом, суд полагает, что отчет об оценке № 18-1/18 от 13.08.2018 г., выполненный оценщиком ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ» ФИО1, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка и их наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов и расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с введением корректировок.

Оснований полагать, что приведенная в отчете информация вводит пользователей отчета в заблуждение, у суда не имеется.

Часть 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которым доказывание обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Однако, доказательств, свидетельствующих о нарушении оценщиком при проведении исследований требований законодательства об оценочной деятельности и положений федеральных стандартов оценки, на что указывается в решении Комиссии, как и опровергающих выводы, содержащиеся в отчете оценщика, соответствующих требованиям ст.ст. 60-61 КАС РФ, административными ответчиками и заинтересованными лицами суду не представлено.

Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, не заявлено. Участники судебного разбирательства не возражали против окончания рассмотрения дела по имеющимся в нем доказательствам.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что решение Комиссии по заявлению ГСК № 6 «Октябрьский» нельзя признать законным и обоснованным.

Согласно части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии, в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения заявленных ГСК № 6 «Октябрьский» административных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Административное исковое заявление Гаражно-строительного кооператива № 6 «Октябрьский» удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ГСК № 6 «Октябрьский».

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ГСК № 6 «Октябрьский» от 05.09.2018 года № 62-560 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: О.А.Калинникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 09.12.2018 года.