Решение № 2-2714/2018 от 29 октября 2018 г. по делу № 2-2714/2018

Дело № 2 - 2714 / 2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Фрунзенский районный суд г. Иванова

в составе председательствующего судьи Земсковой Е.Н.

при секретаре Автономовой Е.В.,

с участием истца ФИО1 и его представителя ФИО2,

ответчика ФИО3,

30 октября 2018 года рассмотрев в г. Иваново в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании арендной платы, неустойки, штрафных санкций, материального ущерба,

Установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за аренду нежилого помещения по адресу: <адрес>, в размере 98239, 02 руб., неустойку за просрочку исполнения денежного обязательства по оплате арендных платежей в размере 80483, 02 руб., неустойку за невозврат помещения в указанный в договоре срок в размере 4600 рублей, штрафные санкции за невозврат помещения в указанный срок в размере 5750 рублей, стоимость ущерба, причиненного помещению, в размере 750 000 рублей, расходы на проведение оценки рыночной стоимости ущерба, нанесенного нежилому помещению, в размере 20 000 рублей, судебные расходы в размере 58320 рублей, из которых 13220 рублей - расходы по оплате государственной пошлины, 45000 рублей - расходы по оплате услуг представителя.

Иск обоснован тем, что между ним (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) 10.02.2017 года заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 197,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Согласно п. 1.2. договора помещение было передано под бар-кальянную. Пунктом 2.1.1. договора установлено, что помещение передается по акту приема-передачи не позднее 2-х календарных дней с момента поступления на расчетный счет или в кассу арендодателя обеспечительного платежа. Однако, помещение по соглашению сторон, было передано без подписания акта приема-передачи 10.02.2017 года и без внесения арендатором обеспечительного платежа. Согласно п.3.3 договора арендатор обязан вносить постоянную часть арендной платы ежемесячно в период с 01 по 05 число текущего месяца путем передачи наличных денежных средств арендодателю. Переменная часть арендной платы вносится арендатором в срок до 25 числа месяца следующего за отчетным. Ответчик неоднократно нарушал обязательства по внесению арендной платы. В связи с чем, по состоянию на 22.01.2018 года у арендатора образовалась задолженность в размере 98 239 рублей 02 копейки, в том числе по постоянной части арендной платы в размере 80 000 рублей (задолженность за сентябрь 2017 года - 40 000 рублей, август 2017 года - 40 000 рублей); по переменной части арендной платы за ноябрь, декабрь месяцы за водоснабжение 2 176 рублей, за потребление электроэнергии 16 063 рубля 02 копейки.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 исковые требования поддержали в полном объеме по доводам искового заявления.

Ответчик ИП ФИО3 иск не признал, пояснил, что арендную плату вносил полностью, но письменными доказательствами подтвердить не может. Акт приема-передачи помещения не был составлен. Помещение он принял в полуразрушенном состоянии, купил светильники сделал проводку, косметический ремонт, привез свою мебель. Однако в помещении все время работы были проблемы: затапливало канализацией, дождевой водой.07 января 2018 года он вывез свое имущество из помещения. Ключи отдал знакомой ФИО1, работавшей в соседнем магазине. 10 января 2018 года приходил в зданию, в котором находится нежилое помещение, ждал ФИО1, чтобы составить акт. ФИО1 не явился, хотя сам и приглашал его. 25 января 2018 года приезжал туда же, встретился с ФИО1, но акт не стал подписывать, потому что в нем были написаны несоответствующие действительности сведения. Из помещения он забрал свои светильники. ФИО1 обращался в полицию с заявлением о том, что он украл мебель, телевизор и прочее, но в возбуждении уголовного дела отказано.

Суд, выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст.606 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из положений ст. 608 Гражданского кодекса РФ следует, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 655 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого помещения общей площадью 197,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.10.2016 года (т. 1 л.д.17), договором купли-продажи нежилого помещения от 08.09.2016 года (т. 1 л.д.18, оборот л.д.18).

Между ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) 10.02.2017 года заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 197,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д.22 – 24)

Согласно п. 1.2 договора помещение было передано под бар-кальянную.

Пунктом 2.1.1. договора установлено, что помещение передается по акту приема-передачи не позднее 2-х календарных дней с момента поступления на расчетный счет или в кассу арендодателя обеспечительного платежа.

Из объяснений сторон в судебном заседании следует, что помещение было передано без подписания акта приема-передачи 10.02.2017 года и без внесения арендатором обеспечительного платежа.

Согласно условиям договора (п.3.1, 3.1.1, 3.1.2) ежемесячная арендная плата по договору состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы за пользование помещением составляет 50 000 рублей. Переменная часть арендной платы включает в себя стоимость потребленной арендатором электрической энергии, горячей и холодной воды.

Согласно п.3.4 договора арендатор ежемесячно в период с 01 по 05 число текущего месяца самостоятельно оплачивает арендодателю постоянную часть арендной платы, путем передачи наличных денежных средств арендодателю или путем перечисления безналичных денежных средств на счет арендодателя. Переменная часть арендной платы, указанная в.п.3.1.2. настоящего договора, оплачивается арендатором до 25 числа месяца следующего за отчетным согласно показаниям счетчика, счета или счета-фактуры выставленных арендодателем.

Ответчиком не представлены доказательства того, что он внес в полном объеме арендную плату (постоянную часть) за август и сентябрь 2018 года. Истцом представлены сведения о внесении арендной платы за указанные месяцы по 10000 руб. в каждом месяце. Таким образом, задолженность по арендной плате составила 80000 руб.

Кроме того, ответчиком не оплачены счета за коммунальные услуги за ноябрь и декабрь 2017 года в размере 18239, 02 руб. ( л.д. 32).

Согласно п.4.3 договора срок аренды установлен до 01.01.2018 года.

Пунктом 4.2 договора установлено, что договор действует в части взаиморасчетов сторон - до полного их завершения.

В соответствии с п.6.1 договора за каждый день просрочки исполнения денежных обязательств, предусмотренных настоящим договором, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа до полного исполнения обязательства.

Неустойка за просрочку исполнения денежного обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.08.2017 года по 02.03.2018 года составила 80483, 02 руб., что подтверждается расчетом ( т. 1 л.д. 11).

Согласно п.2.2.2 договора арендатор обязан содержать помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Пунктом 2.2.7 договора предписано, что арендатор обязан бережно относиться к любому имуществу, в том числе к инженерным системам (любым их частям), находящимся или проходящим через помещение, предпринимать все необходимые и достаточные действия для того, чтобы не был причинен вред помещению, инженерным системам, в котором они расположены.

В соответствии с п.2.2.6 договора установлено, что если помещению, его инженерным сетям и иным помещениям причинен ущерб в результате действий арендатора (его работников), или непринятия им необходимых и своевременных мер, то арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств в срок, установленный письменным предписанием арендодателя, или возмещает в полном объеме причиненный ущерб.

Согласно п.2.2.8 договора арендатор обязан осуществлять за счет собственных средств текущий (косметический) ремонт помещения по мере необходимости для поддержания помещения в надлежащем состоянии, равноценном состоянию, в котором помещение было получено арендатором.

В силу п.2.2.9 договора арендатор обязан не позднее дня следующего после истечения срока действия договора возвратить арендодателю помещение по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.

Пунктом 2.2.10 договора установлено, что арендатор не позднее дня следующего после истечения срока действия настоящего договора, а также прекращения действия договора по другим основаниям (в том числе расторжение договора, отказа от договора в одностороннем порядке) обязан вывезти собственное торговое оборудование.

Таким образом, арендатор должен был освободить помещение 01.01.2018 года.

Из объяснений сторон следует, что на 10 января 2018 года помещение было освобождено арендатором, подписание акта приема-передачи не состоялось ввиду неявки ФИО1

Согласно п.3.9 договора если арендатор не возвратил или несвоевременно возвратил помещение в связи с прекращением договора, то он оплачивает штрафные санкции в размере 0,5% от суммы арендной платы за месяц, за каждый день просрочки.

Арендная плата за месяц составляет 50000 руб., штраф за период с 03.01.2018 года по 10.01.2018 года составляет 50000 х 0,5% х 9 дней = 2250 руб.

Пунктом 6.2 договора установлено, что за просрочку возврата помещения, а также в других случаях, предусмотренных настоящим договором, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 200 рублей за каждый день просрочки.

Неустойка составит: 200 х 9 дней = 1800 руб.

В случае неоднократного нарушения исполнения арендатором обязательства по уплате арендной платы (постоянной и/или переменной части), более чем на 3 календарных дня арендодатель отправляет на адрес арендатора заявление с требованием погасить образовавшуюся задолженность в указанные в заявлении сроки, но не менее 10 дней.

24.01.2018 года в адрес ИП ФИО3 направлялась претензия (л.д.29) с просьбой погасить имеющуюся задолженность в течение 10 календарных дней с момента получения претензии. Также арендатор в претензии был предупрежден о том, что в случае неудовлетворения указанных требований истец будет вынужден обратиться в суд с требованием о взыскании с ответчика указанной суммы задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафные санкции в размере 0,5 % от суммы арендной платы за месяц, за каждый день просрочки за невозврат помещения в срок, оплаченную государственную пошлину за подачу искового заявления в суд, а также расходов за оказание юридической помощи.

24.01.2018 года истцом вместе с претензией ответчику направлялся акт сверки взаимных расчетов (л.д. 33), документы, подтверждающие оплату переменной части арендной платы истцом с просьбой погасить ее (л.д.30-32), акт сверки ответчик должен был подписать и один экземпляр вернуть в адрес истца. Также ответчик был предупрежден, что в случае не возврата подписанных актов, истец считает их согласованными и подписанными.

Однако ответчик задолженность не оплатил, на претензию не ответил, акты сверки взаимных расчетов не вернул.

Согласно п.4.9 договора, все замечания или недостатки, выявленные при аренде помещения, все нарушения условий договора и т.д. должны быть зафиксированы письменно или путем фото-видео фиксации с присутствием представителей обоих сторон. В ином случае иные доказательства не считаются достоверными и их использование невозможно.

В соответствии с пунктами 5.1, 5.2 договора приемка-передача помещения (в том числе при возврате) осуществляется двусторонней комиссией, состоящей из представителей сторон. В случае уклонения и/или отказа арендатора (в том числе невозможности найти арендатора) от составления и/или подписания акта приема-передачи при возврате помещения из субаренды, арендодатель вправе создать одностороннюю комиссию из собственных представителей (не менее двух человек) с обязательным привлечением представителя арендатора.

18.01.2018 года истцом в адрес ответчика направлялось уведомление о проведении 25.01.2018 года в 10 часов 00 минут осмотра и составлении акта приема-передачи арендуемого ответчиком в период с 10.02.2017 года по 01.01.2018 года нежилого помещения общей площадью 197,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д.26,л.д. 137).

25.01.2018 года арендодатель в отсутствие ответчика, в присутствии свидетелей, с произведением видео- и фотосъемки зафиксировал недостатки помещения, что подтверждается актом осмотра помещения от 25.01.2018 года (л.д.27-оборот л.д.27). ИП ФИО3 при передаче помещения отсутствовал. Присутствующие установили и зафиксировали в акте осмотра помещения, что техническое состояние помещения неудовлетворительное, помещение находится в технически неисправном состоянии. Арендодатель имеет претензии к техническому состоянию помещений. Дальнейшая эксплуатация нежилого помещения без выполнения ремонта невозможна.

Истцом в одностороннем порядке был составлен и подписан акт приема-передачи помещения (л.д.25).

В силу п.1 ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно п.2 ст.616 Гражданского кодекса РФ обязанностью арендатора является поддержание имущества в исправном состоянии, осуществление текущего ремонта за свой счет и несение расходов на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако установить состояние, в котором помещение было передано ФИО1 ИН ФИО3 10.02.2017 года не представляется возможным в связи с тем, что акт приема-передачи не составлялся.

Претензии о проведении косметического ремонта помещения ФИО1 к ИП ФИО3 не предъявлял.

Истцом заявлено о том, что ответчик вывез из помещения принадлежавшее ему имущество.

Согласно Отчету об оценке имущества, составленному ООО «Гарант-Профи», общая стоимость имущества (светильники, двери, зеркало, кондиционер, столы, стулья и т.д. ) составляет 750346 руб. ( т. 1 л.д. 85).

Отчет составлен со слов ФИО1 об имуществе, его количестве, характеристиках.

Однако суду не представлены доказательства того, что такое имущество действительно находилось в нежилом помещении на момент передачи его ИП ФИО3 и было передано ФИО1 ИП ФИО3 в пользование вместе с нежилым помещением.

Ответчик ФИО3 факт передачи имущества отрицал, пояснил, что имущество ему не передавалось.

Представленный суду истцом акт приема-передачи имущества между ООО «ТТ» и ФИО1 от 08 сентября 2016 года таким доказательством не является, поскольку подтверждает факт передачи имущества от ООО «ТТ» ФИО1 08 сентября 2016 года и не более того.

Уголовное дело по факту кражи имущества по заявлению ФИО1 до настоящего времени не возбуждено, виновное лицо не установлено.

Таким образом, не подлежит удовлетворению исковое требование о взыскании с ответчика в пользу истца суммы ущерба 750000 руб.

В связи с этим суд отказывает и взыскании с ответчика ущерба 20000 руб., которые оплачены ФИО1 по квитанции к приходному кассовому ордеру №11 от 14.02.2018 года в ООО «Гарант Профи» за составление заключения об оценке рыночной стоимости ущерба, нанесенного имуществу, расположенному по адресу: <адрес> (л.д.55).

Иск подлежит удовлетворению частично. Суд взыскивает с ИП ФИО3 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате 98239, 02 руб., неустойку за просрочку оплаты арендных платежей за период с 07.08.2017 года по 02.03.2018 года в размере 80483, 02 руб., неустойку за просрочку возврата арендованного помещения за период с 02.01.2018 года по 10.01.2018 года в размере 2250 руб., штрафные санкции за просрочку возврата арендованного помещения за период с 02.01.2018 года по 10.01.2018 года в размере 1800 руб., всего 182772, 04 руб.

В соответствии с ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца исходя из суммы удовлетворенного иска 182772, 04 руб. расходы на оплату государственной пошлины 4855, 44 руб.

В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Интересы истца представляла по доверенности ФИО2, за услуги которой истец оплатил 45 000 рублей, что подтверждается договором на оказание юридических услуг от 15.01.2018 года (л.д.41-42), распиской от 28.02.2018 года (л.д.43).

Учитывая относимость произведенных судебных расходов к делу, сложность рассмотренного спора, объем доказательственной базы, количество судебных заседаний, в которых принял участие представитель истца, их временную продолжительность, суд считает разумными расходы на оплату услуг представителя в размере 45000 руб. Поскольку иск удовлетворен судом на 181322, 04 руб. из заявленной суммы 959072, 04 руб., то есть на 19%, суд взыскивает судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 45000 х 19% = 8550 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Удовлетворить частично иск ФИО1 к индивидуального предпринимателя ФИО3 о взыскании арендной платы, неустойки, штрафных санкций, материального ущерба.

Взыскать с ИП ФИО3 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате 98239, 02 руб., неустойку за просрочку оплаты арендных платежей за период с 07.08.2017 года по 02.03.2018 года в размере 80483, 02 руб., неустойку за просрочку возврата арендованного помещения за период с 02.01.2018 года по 10.01.2018 года в размере 1800 руб., штрафные санкции за просрочку возврата арендованного помещения за период с 02.01.2018 года по 10.01.2018 года 1800 руб., расходы на оплату услуг представителя 8100 руб., расходы на оплату государственной пошлины 4846, 44 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Иванова в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Е.Н. Земскова

Мотивированное решение составлено 06 ноября 2018 года