Решение № 2-3173/2025 2-456/2026 2-456/2026(2-3173/2025;)~М-1808/2025 М-1808/2025 от 4 марта 2026 г. по делу № 2-3173/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 февраля 2026 года г. Минусинск

Минусинский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего Минкиной М.Т.

при секретаре Давыденко Ю.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Минусинского муниципального округа о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Минусинский городской суд с иском к администрации города Минусинска Красноярского края о признании права собственности, мотивируя тем, что на основании договора купли-продажи от 27.06.2022 года является собственником объекта недвижимости – объект незавершенного строительства, жилого дома с кадастровым номером № площадью 61,2 кв.м., степень готовности 56%, по адресу: Российская Федерация, <адрес>. Кроме того, на основании договора купли-продажи от 25.08.2025 является собственником объекта недвижимости – объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: не определено, с кадастровым номером № площадью 256,1 кв.м., степень готовности 12 %, по адресу: Красноярский край, <адрес> Указанные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 920 кв.м., по адресу: Красноярский край, г<адрес> который ранее был передан в пользование ФИО14 на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 29.10.2018 года. В сентябре 2022 года между ней и ФИО15. был подписан договор о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, однако в его регистрации было отказано по причине истечения его срока действия по 11.10.2021 год. В 2025 году на данном земельном участке ею построен объект недвижимости – жилой дом, общая площадь которого составляет 36,7 кв.м., для регистрации право собственности на вновь созданный объект недвижимости - жилой дом необходимо предоставить документы на земельный участок. Ввиду отсутствия документов на земельный участок объект является самовольной постройкой. Возведенная самовольная постройка – жилой дом не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Просит суд признать право собственности на объект капитального строительства – жилой дом, общей площадью 36,7 кв.м. по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, <адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым № общей площадью 920 кв.м. по адресу: Красноярский край, <адрес> (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства) (л.д. 5-6).

Определением Минусинского городского суда от 09 февраля 2026 года произведена замена ответчика Администрации города Минусинска на ее правопреемника Администрации Минусинского муниципального округа (л.д. 163).

В судебное заседание истец, представитель истца (л.д. 8) не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела без их участия (л.д.170).

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах не явки суду не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, в связи с чем, суд полагает рассмотреть дело в его отсутствие.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах не явки суду не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения исключалась возможность возникновения пожара, обеспечивалось предотвращение или ограничение опасности задымления здания или сооружения при пожаре и воздействия опасных факторов пожара на людей и имущество, обеспечивались защита людей и имущества от воздействия опасных факторов пожара и (или) ограничение последствий воздействия опасных факторов пожара на здание или сооружение, а также чтобы в случае возникновения пожара соблюдались следующие требования о нераспространении пожара на соседние здания и сооружения.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В пункте 20 постановления Пленума N 44 разъяснено, что при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.

При этом в силу п. 2 ст. 39.1, подпункта 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного в целях строительства в аренду по итогам торгов, может содержать ограничения только в части публичных требований к застройке (правового режима земельного участка и предельно допустимых параметров разрешенного строительства).

Разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории (статья 7 ЗК РФ).

В силу статей 1, 36 ГрК РФ, статьи 85 ЗК РФ правилами землепользовании и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее положения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, а равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружения. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Признание права согласно статье 12 ГК РФ является одним из способов защиты нарушенного права. А признание права собственности на самовольную постройку, как способ защиты права, прямо указано в п. 3 ст. 222 ГК РФ и п. 40 постановления Пленума N 44. В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Судом установлено, что ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании договора купли – продажи незавершенного строительством объекта от 27.06.2022 года (л.д. 9), является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 61,2 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 920 кв.м., что подтверждается впиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д. 10-11,40-43). ФИО1 на основании договора купли – продажи незавершенного строительством объекта от 25.08.2025 года (л.д. 12), является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 256,1 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № площадью 920 кв.м., что подтверждается впиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.(л.д. 13).

Из договора аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от 29.10.2018 года следует, что Арендодатель – Муниципальное образование город Минусинск в лице Администрации города Минусинска передает Арендатору – ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ года рождения в аренду земельный участок из земель г. Минусинска (категория земель – земли населенных пунктов) с кадастровым номером № находящийся по адресу: Красноярский край, г<адрес> площадью 920 кв.м., с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства. Договор заключен сроком на 3 года, с 12.10.2018 до 11.10.2021 (л.д. 14-16), что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д. 19-21,44-48).

Согласно акту приема – передачи земельного участка, предоставленного на праве аренды от 20.10.2018 года, ФИО10 передан земельный участок площадью 920 кв.м., в границах прилагаемого к договору плана, из земель г. Минусинска (категория земель – земли населенных пунктов) с кадастровым номером № находящийся по адресу: <адрес> с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства (л.д. 17).

Согласно уведомлению об отказе в государственной регистрации права от 30.09.2022 г., следует что при проведении проверки сведений ЕГРН установлено, что согласно договору № № аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 29.10.2018 года, договор заключен на 3 года с 12.10.2018 до 14.10.2021 г., после истечения срока действия договора аренды земельного участка осуществить уступку прав и обязанностей по данному договору не возможно (л.д. 22,80-83,84). Регистрация договора от 27.06.2022 г., заключенного между ФИО11 и ФИО1.(л.д. 85), на основании заявления от 17.06.2022 (л.д. 86) приостановлена.

Согласно техническому плану здания от 31.07.2025 года, в границах земельного участка с кадастровым номером №, расположено здание с кадастровым номером №, площадь объекта недвижимости – жилой дом, 2025 года постройки составляет 36,7 кв.м. (л.д. 23-34).

Согласно ответу МКУ города Минусинска «Землеустройство и градостроительство» от 19.01.2025 года № 8/ЗиГ, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Красноярский край, <адрес> предоставлен по договору аренды № № от 29.10.2018 сроком на 3 года ФИО12. для индивидуального жилищного строительства (л.д. 61), что подтверждается договором № № аренды земельного участка (л.д. 62-64), актом приема-передачи земельного участка (л.д. 65), расчетом арендной платы (л.д. 66), выпиской из ЕГРН (л.д. 67-71).

Согласно декларации об объекте недвижимости от 10.06.2022, объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Красноярский край, <адрес> расположен в границах земельного участка с кадастровым номером № площадь застройки 61.2 кв.м., правообладателем которого является ФИО13. на основании договора аренды № № от 29.10.2018 года (л.д. 87-95).

Согласно заключению эксперта № 115 от 09.12.2025 г. представленный к осмотру объект недвижимости – жилой дом, площадью 36,7 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Красноярский край, <адрес> обладает признаками капитальности, следовательно будет являться объектом капитального строительства. Жилой дом 2025 года постройки соответствует действующим градостроительным нормам и требованиям по безопасности в части механической, пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологической безопасности. Основные конструктивные элементы жилого здания имеют признаки работоспособного технического состояния. Выполненные на момент строительно-монтажные, отделочные, инженерные работы по исследуемому зданию соответствуют требованиям СП. Оба помещения, располагающиеся в жилом здании – дом, обладают всеми требованиями безопасного нахождения граждан в соответствии с СН, СанПиН и ГОСТ. Исследуемое жилое здание соответствует техническим регламентам (в части распространяющихся на подобные объекты требований) требованиям пожарной безопасности и противопожарным нормам и правилам, действующим на территории Российской Федерации и обладают допустимым показателям пожаробезопасного нахождения граждан в соответствии с требованиями ФЗ, СП, при соблюдении обязательных противопожарных требований и требований по эксплуатации электрических сетей в соответствии с ПУЭ-7 в ходе эксплуатации гаража. Жилое здание – дом, полученного в ходе нового строительства общей площадью 36,7 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Красноярский край, г. <адрес>, возведено в соответствии с действующими нормативно-правовыми требованиями, в целом имеют признаки исправного технического состояния, следовательно не создают угрозу жизни и здоровью граждан в части механической, пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности и не нарушают прав аи законные интересы граждан и третьих лиц. Указанный объект – жилой дом в полном объеме соответствует требованиям, предъявляемым к объекту недвижимости с назначением – жилой дом. Помещения, расположенные внутри здания, используемые как жилые в полном объеме пригодны для проживания человека. Здание оборудовано всеми необходимыми инженерными системами, направленными на обеспечение жизнедеятельности. Выполненные строительные, монтажные и инженерные работы направлены на безопасную эксплуатацию и проживание граждан в данном здании. (л.д.99-153)

Из договора № 6-4249 аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от 27.03.2008 года, следует, что земельный участок из земель г. Минусинска с кадастровым номером №, находящийся по адресу: Красноярский край, г. <адрес>, площадь 920 кв.м. передан для индивидуального жилищного строительства ФИО16. договор заключен сроком до 23 декабря 2010 года (л.д. 154- 156).

Из заявления ФИО17. от 21.10.2008 года следует, что он просит согласия на переуступку права аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящийся по адресу: Красноярский край, г<адрес> площадь. 920 кв.м., предназначенного для индивидуального жилищного строительства ФИО18 (л.д. 157). Факт передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ФИО19. к ФИО20 подтверждается согласием на передачу прав и обязанностей по договору (л.д. 158), а также договором уступки права требования от 01.10.2008 года, заключенным между ФИО21. и ФИО22 (л.д. 159).

По заявлениям ФИО23. и ФИО24 на основании договора уступки права требования от 01.10.2008, 13.11.2008 проведена государственная регистрация сделки на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадь 920 кв.м., адрес: Россия, Красноярский край, <адрес> номер регистрации № (л.д. 160).

Согласно соглашению о расторжении договора аренды от 27.03.2008 № 6-4249 от 29.10.2018 г., по обоюдному согласию сторон расторгнут договор аренды от 18.07.2012 № 10-562 земельного участка, подписанный сторонами 27.03.2008 года. В соответствии с соглашением прекращено право пользования арендатора ФИО25 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 920 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г<адрес> предоставленный для индивидуального жилищного строительства. (л.д. 161)

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-О и от 27.09.2016 N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пунктах 39 - 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

Из приведенных норм материального права следует, что фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования земельного участка, на котором расположен объект. В случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка, такой объект может быть приведен в соответствие с установленными требованиями.

Таким образом, судом установлено, что истец основывает свои требования на том, что возведенный на земельном участке, находящемся в государственной собственности, предоставленном по договору аренды для индивидуального жилищного строительства, объект недвижимости соответствует условиям договора аренды, его сохранение не нарушает градостроительные регламенты, объект может использоваться в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

Исходя из положений статьи 222 ГК РФ и разъяснений, факт окончания срока действия договора аренды земельного участка, после начала правомерного строительства, как единственный признак самовольности постройки, при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения истца, не могут служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на объект недвижимого имущества.

Со стороны ответчика, третьих лиц каких-либо доказательств о нарушении их прав, в связи со строительства истцом спорного объекта недвижимости, либо возражений относительно заявленных требований суду не представлено.

В связи с изложенным, исходя из приведенных норм закона, и принимая во внимание, что в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что жилой дом, 2025 года постройки, площадью 36,7 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Красноярский край, <адрес> соответствует действующим градостроительным нормам и требованиям по безопасности в части механической, пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологической безопасности, не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, обеспечивает дальнейшую безопасную эксплуатацию по своему назначению и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к Администрации города Минусинска о признании права собственности– удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, урож.: <данные изъяты> (паспорт №, выданный <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ года, код подразделения №) право собственности на объект капитального строительства – жилой дом, общей площадью 36,7 кв.м., по адресу: Красноярский край, <адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 920 кв.м. по адресу: Красноярский край<адрес> (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства).

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Минусинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Полный текст решения изготовлен: 05.03.2026