Решение № 2-166/2020 2-166/2020~М-118/2020 М-118/2020 от 26 мая 2020 г. по делу № 2-166/2020

Дело №


РЕШЕНИЕ

ИФИО1

27 мая 2020 года <адрес>

Фатежский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Попрядухина И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО5,

с участием

представителя истца - Комитета по управлению имуществом <адрес> по доверенности ФИО6,

представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО7,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО9,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков - ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом <адрес> к ФИО2 и ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом <адрес> (покупатель) обратился в суд с иском к ФИО2 (продавцу) о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка площадью 555800 кв.м., с кадастровым номером 46:25:160017:5, категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», расположенный по адресу: <адрес>, Солдатский сельсовет (далее - спорный земельный участок), по цене 1000000 (один миллион) рублей (то есть на условиях, указанных в извещении собственника земельного участка ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ), указав, что истец в соответствии с законом имеет преимущественное право покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории <адрес> при их продаже за исключением случаев продажи с публичных торгов.

ДД.ММ.ГГГГ истец получил извещение собственника спорного земельного участка ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ о намерении продать его третьему лицу по цене 1000000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ истец принял решение о приобретении в собственность данного земельного участка по предложенной цене, о чем сообщил ФИО2 письмом от ДД.ММ.ГГГГ, предложив ему в течение 30 дней направить истцу необходимые для заключения договора купли-продажи документы, однако, ответчик от заключения договора уклонился.

Полагая, что направленные сторонами друг другу извещение от ДД.ММ.ГГГГ и письмо от ДД.ММ.ГГГГ являются соответственно офертой (предложением заключить договор) и ее акцептом (принятием предложения), обмен которыми в соответствии со ст.ст. 432, 433, 435, 436, 438 и 445 ГК РФ, порождает возникновение у ФИО2 обязанности заключить договор купли-продажи спорного земельного участка по указанной в оферте цене, истец просил суд обязать ответчика заключить с ним этот договор на вышеуказанных условиях.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле привлечены:

в качестве соответчика - ФИО3 (супруга ФИО2);

в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков - ФИО10 (арендатор спорного земельного участка).

В судебном заседании представитель истца - Комитета по управлению имуществом <адрес> по доверенности ФИО6 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО7 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, ссылаясь на то, что спорный земельный участок находится в общей совместной собственности супругов ФИО2 и ФИО3, поскольку был приобретен ими в период брака.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 единолично без ведома своей супруги заключил договор купли-продажи спорного земельного участка по цене 1000000 рублей с покупателем ФИО10, после чего ДД.ММ.ГГГГ они подали заявления в регистрирующий орган о государственной регистрации перехода права собственности на этот земельный участок от продавца к покупателю, которая впоследствии не состоялась по причине непредставления сторонами договора в регистрирующий орган письменного отказа истца от приобретения спорного земельного участка в порядке реализации преимущественного права его покупки.

В связи с тем, что сособственник спорного земельного участка ФИО3 не дала своему супругу ФИО2п. согласие на его продажу по данной цене, считая ее заниженной, но не возражала против его передачи в аренду ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО10 заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, после чего в тот же день заключили договор аренды этого земельного участка сроком на 40 лет.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Комитет по управлению имуществом <адрес> за разъяснениями о надлежащем порядке его действий по распоряжению спорным земельным участком, и по совету сотрудников истца, предложивших ему составить извещение о намерении продать спорный земельный участок за 1000000 рублей на тот случай, чтобы не обращаться повторно к истцу, если он возможно пожелает продать этот участок в течение ближайшего года другому лицу, составил соответствующее извещение и передал его истцу, не осознавая того, что оно может быть рассмотрено истцом в качестве оферты.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 направил в Комитет по управлению имуществом <адрес> новое извещение о намерении продать спорный земельный участок за 3245000 рублей, однако истец отказался приобретать этот земельный участок по данной цене.

Учитывая, что извещение ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признано офертой по причине отсутствия в нем всех существенных условий договора купли-продажи (не указано наличие обременений земельного участка в виде охранной зоны высоковольтной линии и планируемого к закреплению охотничьего угодья на его территории, и в виде его аренды, а также не указано наличие на земельном участке яблоневого сада), и по причине отсутствия нотариально удостоверенного согласия второго сособственника земельного участка - ФИО3 на его продажу представитель ответчика ФИО2 просила суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО9 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований также возражал, ссылаясь на то, что спорный земельный участок находится в общей совместной собственности супругов ФИО2 и ФИО3 Поскольку ФИО3 не давала согласия своему супругу как на продажу этого земельного участка, так и на направление им в адрес истца извещения о намерении продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (а была согласна лишь на сдачу земельного участка в аренду), и сама аналогичного извещения истцу не направляла, вышеуказанное извещение ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, направленное им истцу без ее ведома, противоречит ст. 35 СК РФ, закрепляющей принцип распоряжения супругами их общим имуществом только по их обоюдному согласию, и вследствие этого является недействительным.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков - ФИО10 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на обстоятельства, указанные представителями ответчиков, а также на то, что он является арендатором спорного земельного участка на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 40 лет, и с указанной даты до настоящего времени им были произведены значительные вложения в этот земельный участок, связанные с его использованием для сельскохозяйственного производства и приведением его в надлежащее состояние.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещены надлежащим образом, и согласно объяснениям своих представителей просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 1).

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 2).

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей (п. 3).

Согласно абз. 7 ст. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории <адрес>» и постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Комитет по управлению имуществом <адрес>, являясь специально уполномоченным органом исполнительной государственной власти <адрес> по управлению и распоряжению землями сельскохозяйственного назначения, находящимися в государственной собственности <адрес>, осуществляет преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

В силу п. 1 ст. 549 и абз. 1 ст. 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из п. 2 ст. 432, п.п. 1 и 2 ст. 435 и ст. 436 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта должна содержать существенные условия договора и связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

Полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок площадью 555800 кв.м., с кадастровым номером 46:25:160017:5, категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», расположенный по адресу: <адрес>, Солдатский сельсовет, был приобретен ответчиком ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за 950000 рублей. Право собственности ФИО2 на указанный земельный участок было зарегистрировано за ним в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал в Комитет по управлению имуществом <адрес> извещение от ДД.ММ.ГГГГ о намерении продать указанный земельный участок третьему лицу по цене 1000000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ (то есть в установленный законом тридцатидневный срок со дня поступления извещения) Комитет по управлению имуществом <адрес> направил ФИО2 сообщение от ДД.ММ.ГГГГ о согласии приобрести спорный земельный участок на указанных в извещении от ДД.ММ.ГГГГ условиях, предложив ему в течение 30 дней направить истцу необходимые для заключения договора купли-продажи документы.

Получив данное сообщение ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 впоследствии от заключения с истцом договора купли-продажи спорного земельного участка по цене 1000000 рублей отказался.

Учитывая, что направленное ФИО2 истцу извещение от ДД.ММ.ГГГГ и является офертой (предложением заключить договор), содержащей все существенные условия договора, которыми в данном случае являются предмет договора и его цена, а письменное сообщение истца от ДД.ММ.ГГГГ является ее акцептом (принятием предложения), направленным ФИО2 в установленный законом срок, обмен указанными юридически значимыми сообщениями, мог бы действительно связать ФИО2 обязательством по заключению договора купли-продажи соответствующего земельного участка на указанных в оферте условиях с момента ее получения истцом (п. 2 ст. 435 и ст. 436 ГК РФ), но только в том случае, если бы он являлся единственным собственником спорного земельного участка.

Однако, судом установлено, что ответчики ФИО2 и ФИО3 состоят в зарегистрированном браке с ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 33 СК РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности, который действует, если брачным договором не установлено иное.

Исходя из положений п.п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся, в том числе, доходы каждого из супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, а также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Поскольку спорный земельный участок был приобретен одним из супругов по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период брака и по возмездной сделке, указанный земельный участок с ДД.ММ.ГГГГ является общей совместной собственностью супругов ФИО2 и ФИО3 независимо от того, что право собственности на него было зарегистрировано в ЕГРН в указанную дату лишь за одним из супругов - ФИО2

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Учитывая, что в паспорте ответчика ФИО2 имеется отметка о регистрации брака с ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, истец в лице своих сотрудников, как при принятии от ФИО2 извещения о намерении продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, так и впоследствии в течение установленного законом срока для рассмотрения этого извещения, имел возможность путем проверки паспорта ФИО2, а также путем истребования у него правоустанавливающих документов на земельный участок и свидетельства о регистрации брака, установить тот факт, что спорный земельный участок принадлежит на праве общей совместной собственности обоим супругам, а также имел возможность предложить ответчику ФИО2 представить нотариально удостоверенное согласие его супруги на продажу спорного земельного участка. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец не выяснив наличие такого согласия, заведомо должен был знать о его отсутствии.

Поскольку ФИО3 не давала своему супругу согласия (в том числе нотариально удостоверенного) на продажу этого земельного участка и на направление ФИО2 в адрес истца извещения о намерении продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, и сама аналогичного извещения истцу не направляла, возложение на ФИО2 обязанности заключить договор купли-продажи спорного земельного участка с истцом приведет к нарушению прав второго сособственника земельного участка - ФИО3 и будет противоречить закрепленным в ст. 35 СК РФ и ст. 421 ГК РФ принципу распоряжения общим имуществом супругов по их обоюдному согласию и принципу свободы договора.

При таких обстоятельствах направленное ФИО2 в адрес Комитета по управлению имуществом <адрес> извещение от ДД.ММ.ГГГГ о намерении продажи земельного участка, принадлежащего на праве общей совместной собственности двум лицам, противоречит закону (ст. 35 СК РФ) и нарушает права другого лица (ФИО3), и вследствие этого является ничтожной односторонней сделкой, которая не влечет никаких юридических последствий, недействительна с момента ее совершения независимо от признания ее таковой судом (ст.ст. 166, 167 и п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Такое системное толкование положений гражданского законодательства о заключении договора и положений семейного законодательства о распоряжении общим имуществом супругов обеспечивает наиболее оптимальное достижение баланса интересов лица, которому одним из супругов направлена оферта о заключении договора по распоряжению общим недвижимым имуществом супругов, с одной стороны, и интересов другого супруга, с другой стороны.

Так, лицо, получившее оферту, в целях защиты своих прав имеет возможность в пределах срока, установленного для ее акцепта, путем истребования соответствующих документов от направившего оферту лица, выяснить вопрос о том, является ли предложенное к продаже недвижимое имущество общей собственностью указанного лица и его супруга, и имеется ли в этом случае у направившего ферту лица нотариально удостоверенное согласие его супруга на заключение указанного в оферте договора.

В свою очередь, при ином толковании вышеуказанных норм, создается возможность злоупотребления правом со стороны одного из супругов, который в целях уклонения от раздела общего имущества супругов, будет иметь возможность направить оферту о заключении договора купли-продажи в отношении указанного имущества по заниженной цене третьему лицу (в том числе и в случае сговора этого супруга с таким лицом), которое в этом случае получит возможность требовать заключения договора купли-продажи в отношении общего недвижимого имущества супругов в судебном порядке по указанной в оферте цене без получения нотариально удостоверенного согласия на заключение такого договора от другого супруга и в ущерб интересам последнего.

В соответствии со ст. 144 ГПК РФ принятые в рамках настоящего гражданского дела меры по обеспечению иска подлежат отмене по вступлении решения в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом <адрес> (покупателя) к ФИО2 и ФИО3 (продавцам) о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка площадью 555800 кв.м., с кадастровым номером 46:25:160017:5, категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», расположенного по адресу: <адрес>, Солдатский сельсовет, по цене 1000000 (один миллион) рублей (то есть на условиях, указанных в извещении собственника земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ) - отказать.

По вступлении настоящего решения в законную силу отменить меры по обеспечению иска, принятые в рамках настоящего дела определением судьи Фатежского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в виде:

- запрета ФИО2 распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 46:25:160017:5, площадью 555800 кв.м., категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», расположенным по адресу: <адрес>, Солдатский сельсовет (в том числе осуществлять его отчуждение и (или) обременение его правами третьих лиц);

- запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществлять любые регистрационные действия с земельным участком с кадастровым номером 46:25:160017:5, площадью 555800 кв.м., категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», расположенным по адресу: <адрес>, Солдатский сельсовет (в том числе связанные с его отчуждением и (или) обременением его правами третьих лиц).

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Фатежский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: