Решение № 2-1183/2024 2-157/2025 2-157/2025(2-1183/2024;)~М-1194/2024 М-1194/2024 от 12 февраля 2025 г. по делу № 2-1183/2024

<данные изъяты>

№ 2-157/2025

УИД 72RS0028-01-2024-001828-92


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялуторовск 13 февраля 2025 года

Ялуторовский районный суд Тюменской области

в составе: председательствующего судьи – Петелиной М.С.,

при секретаре – Кузнецовой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № 2-157/2025 по иску ФИО5 к Администрации Ялуторовского муниципального района Тюменской области о признании договора купли-продажи квартиры действительным, признании права собственности на жилое помещение,

установил:

ФИО5 обратился в суд с иском к Администрации Ялуторовского муниципального района Тюменской области, с учетом уточнения исковых требований просит признать договор на продажу квартир в собственность граждан от 30.09.2008 г., заключенный между ФИО5 и ООО «СПК «Шанс», действительным; признать право собственности истца на жилое помещение с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (л.д.4-6,77-79).

Заявленные требования мотивированы тем, что истица указывает, что 30.09.2008 г. между истцом и СПК «Шанс» был заключен договор на продажу квартир в собственность граждан, по которому он купил у СПК «Шанс» за 25 000 руб. квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Договор составлен в письменной форме, стороны условия договора исполнили: продавец передал, а покупатель принял квартиру и оплатил её стоимость, квартира поставлена на кадастровый учет, имеет кадастровый №. ООО СПК «Шанс» 30.09.2019 г. прекратило свою деятельность путем ликвидации, в связи с чем, истец в настоящее лишен возможности зарегистрировать в установленном порядке право собственности на квартиру. Истцом в регистрирующий орган подано заявление о регистрации сделки купли-продажи квартиры, на которое получено уведомление о приостановлении государственной регистрации права ввиду отсутствия в ЕГРН зарегистрированного права собственности ООО «СПК «Шанс» на квартиру, рекомендовано признать право собственности в судебном порядке.

Истец ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал, указав, что купили квартиру у СПК «Шанс», сделали в ней ремонт, оплачивают коммунальные услуги.

Представитель истца ФИО6, допущенная к участию в деле на основании ходатайства истца (л.д.73), в судебном заседании заявленные требования своего доверителя поддержала в полном объёме, настаивая на их удовлетворении. Указала, что истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на квартиру в связи с ликвидацией СПК «Шанс».

Представитель ответчика Администрации Ялуторовского района Тюменской области ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела. В представленном отзыве (л.д.103) просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Администрации Ялуторовского района, разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда.

Третье лицо ФИО8 в судебном заседании исковые требования поддержала, указав, что в квартиру вселились в 1990 году, в 2008 году купили её у СПК «Шанс», провели в квартире воду, поставили окна, двери, оплачивают коммунальные услуги. Не возражает, чтобы право собственности на квартиру было зарегистрировано на её мужа.

Третьи лица ФИО9, ФИО10, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1. и ФИО2., в судебное заседание не явились при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела. Суд в соответствии признает неявку третьих лиц не препятствующей рассмотрению дела по существу.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области в судебное заседание не явился при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела. Суд в соответствии признает неявку представителя третьего лица не препятствующей рассмотрению дела по существу.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит иск ФИО5 подлежащим удовлетворению.

Приходя к такому выводу, суд исходит из следующего:

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что на основании договора №7 аренды жилого помещения от 18.07.2003 г. Сельскохозяйственный производственный кооператив «Шанс» (далее – СПК «Шанс») передал во временное пользование за плату истцу ФИО5 и его детям ФИО11 (в настоящее время ФИО10) Кристине Александровне, ФИО9 квартира по адресу: <адрес> (далее – спорная квартира, спорный объект недвижимости) (л.д.24-25).

Настоящий Договор вступает в законную силу со времени его подписания и действует с 18.07.2003 г. по срок действия трудового договора (пункт 6.1 договора). Сведения о расторжении договора аренды жилого помещения материалы дела не сдержат.

В обоснование факта возникновения прав на спорный объект недвижимости истец представлен договор на передачу и продажу квартир в собственность граждан от 30.09.2008 г., заключенный между СПК «Шанс» (продавцом) и ФИО5 (покупателем), по условиям которого продавец продал в собственность покупателю квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., за 25 000 руб. (л.д.13).

Согласно п. 4 договора покупатель при заключении договора оплачивает стоимость квартиры путем внесения денежных средств в кассу.

Квитанцией к приходному кассовому ордеру от 30.09.2008 г. подтверждается исполнение покупателем обязательств по оплате стоимости квартиры (л.д.14).

Истец с 20.01.1992 г. и по настоящее время зарегистрирован в спорной квартире по месту жительства (л.д.11,56).

Представленными истцом кассовыми чеками подтверждается несение истцом расходов по плате коммунальных услуг по спорной квартире (л.д.26-28).

Свидетель ФИО3 в судебном заседании показала, что знает истца более 20 лет. В сворную квартиру они заехали примерно в 1990 году и проживают в ней по сегодняшний день. Делают ремонт в квартире. Провели воду, вставили окна, оплачивают коммунальные услуги. Они все так в селе сделали, купили квартиры, только некоторые успели оформить право собственности, а ФИО5 нет. Сейчас в квартире живут истец, его жена ФИО12, дочь и внук. Насколько ей (свидетелю) известно, на квартиру никто не претендует.

Свидетель ФИО4 в судебном заседании показала, что знакома с семьей ФИО13 больше 30 лет. Вселились они в квартиру спорную в 1990 году. СПК «Шанс» сначала выдавало квартиры сотрудником, а потом, когда начал кооператив банкротится, стали продавать квартиры и ФИО5 выкупил эту квартиру. Они сделали ремонт в квартире, вставили окна, поменяли двери, провели воду, платят коммунальные услуги. Сейчас в квартире проживают истец, его жена ФИО12, дочь и внук.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ (в редакции, действующей на дату возникновения спорных правоотношений) договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме (ст. 432 ГК РФ).

Положениями п. 1 ст. 549 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.

Судом установлено, что договор на продажу квартир в собственность граждан от 30.09.2008 г. совершен сторонами в надлежащей письменной форме, содержит все существенные условия, предусмотренные для договора данного вида, подписан сторонами, исполнен, квартира передана покупателю, оплата за квартиру покупателем произведена, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 30.09.2008 г. состоялся.

В связи с чем, требования истца о признании договора на продажу квартир в собственность граждан от 30.09.2008 г., заключенного между ФИО5 и СПК «Шанс», действительным, подлежат удовлетворению.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Положениями ст. 8.1 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (пункт 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (пункт 3).

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из указанного следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из материалов дела следует, что спорная квартира по адресу: <адрес>, в реестре муниципальной собственности Ялуторовского района не значится (л.д.40).

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о зарегистрированных правах на спорную квартиру, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., отсутствуют (л.д.22-23,65).

Уведомлением от 18.11.2024 г. государственная регистрация права ФИО5 на квартиру приостановлена до 18.02.2025г. в связи с не предоставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права (л.д.20,21).

В соответствии с данными Единого государственного реестра юридических лиц, ООО «СПК «Шанс» 30.09.2019г. прекратило деятельность в связи с ликвидацией на основании определения Арбитражного суда о завершении конкурсного производства (л.д.15-19).

Как следует из справки архивного отдела Администрации Ялуторовского района Тюменской области от 30.01.2025г., в документах, поступивших на хранение в архивный отдел по основной деятельности СПК «Шанс» (на хранение поступили документы за 2000-2008гг), не обнаружены сведения о нахождении на балансе СПК «Шанс» квартиры по адресу: <адрес>, о заключении СПК «Шанс» договора купли-продажи указанной квартиры с какими-либо гражданами, в том числе с ФИО5, платежно-расчетные документы о получении СПК «Шанс» денежных средств от продажи квартиры. Документы по личному составу СПК «Шанс» на хранение не поступали (л.д.102).

Согласно п. 5 ст. 58 ГК РФ при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

В соответствии с п. 1 ст. 59 ГК РФ передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами.

При таких обстоятельствах, в данном случае применяются по аналогии положения п. 3 ст. 551 ГК РФ, устанавливающие, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что на основании статьей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Принимая во внимание, что сторона договора – СПК «Шанс» ликвидировано, орган местного самоуправления спора в отношении квартиры не заявляет, сведения и заявления других лиц о нарушении законодательства при заключении с ФИО5 договора на передачу квартир в собственность граждан от 30.09.2008 г., отсутствуют, указанный договор никем не оспорен и не признан недействительным, наличия спора о праве в отношении заявленного объекта недвижимости либо о правопритязаниях иных лиц на данное имущество также не имеется, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о признании права собственности на спорную квартиру.

Согласно ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 данного Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ к основаниям для осуществления государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета относит вступивший в законную силу судебный акт.

Таким образом, настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО14 на спорную квартиру.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск ФИО5 к Администрации Ялуторовского муниципального района Тюменской области о признании договора купли-продажи квартиры действительным, признании права собственности на жилое помещение – удовлетворить.

Признать договор на продажу квартир в собственность граждан, заключенный 30 сентября 2008 года между СПК «Шанс» и ФИО5, действительным.

Признать за ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженцем <данные изъяты> (паспорт серии № выдан ДД.ММ.ГГГГ г.) право собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Решение суда является основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 27 февраля 2025 года.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты> Судья - М.С. Петелина