Апелляционное определение № 33-2193/2026 от 28 апреля 2026 г.

Судья Ватралик Ю.В. УИД 39RS0011-01-2025-000907-38

Дело № 2-1234/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е



№ 33-2193/2026
29 апреля 2026 года
г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Алферовой Г.П.,

судей Жестковой А.Э., Куниной А.Ю.,

при секретаре Полежаевой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 24 декабря 2025 года, принятое по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к Обществу с ограниченной ответственностью «Мидгард» о признании договоров управления недействительным, взыскании уплаченных денежных средств, устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом.

Заслушав доклад судьи Жестковой А.Э., объяснения представителя истцов – ФИО7, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Мидгард» - ФИО8, возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 обратились в суд с исками к Обществу с ограниченной ответственностью «Мидгард» (далее ООО «Мидгард»), которым просили:

- признать договоры, управления апартаментами и другими нежилыми помещениями заключенные с каждым из истцов с ООО «Мидгард», недействительными;

- взыскать с ООО «Мидгард» в пользу каждого из истцов уплаченные по недействительным договорам денежные средства, в пользу ФИО1 500 864,00 рублей, в пользу ФИО2 - 523 831,46 рублей, в пользу ФИО3 - 485 108,36 рублей, в пользу ФИО4 - 468 069,82 рубля, в пользу ФИО5 - 652 020,00 рублей, в пользу ФИО6 – 1 146 313,04 рублей;

- возложить на ООО «Мидгард» обязанность не чинить истцам препятствий в пользовании принадлежащими им нежилыми помещениями, земельным участком КН №, а также общим имуществом в нежилом задании с КН №, расположенным по адресу: <адрес>, а именно помещениями подземного этажа № 60 (водомерный узел с КН №), № 62 (дворницкая с КН №), № 69 (вентиляторная с КН №), №70 (электрощитовая с КН №), № 73 (КПП с КН № № 90 теплопункт - водомерный узел помещения «К1» с КН №, № 43 (насосная с КН №), № 68 и № 72 (коридор), № 93 (общественная зона);

- возложить на ООО «Мидгард» обязанность передать каждому истцу ключи от запорных устройств указанных помещений, а также пульты и ключи от шлагбаума и въездных ворот;

- возложить на ООО «Мидгард» обязанность освободить помещение № 73 (КПП с КН №).

В обоснование заявленных требований истцы указали, что являются собственниками нежилых помещений, входящих в состав нежилого здания с КН № по адресу: г<адрес>. Данное здание было построено и введено в эксплуатацию 08 декабря 2020 г.

В 2021 году истцами с ООО «Мидгард» были заключены договоры управления апартаментами и другими нежилыми помещениями. Необходимость заключения истцами указанных договоров ООО «Мидгард» мотивировало это тем, что данные договоры заключаются на основании решения общего собрания собственников нежилого здания от 10 декабря 2020 г., проведенного в форме очного собрания собственников помещений.

Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Зеленоградского районного суда Калининградской области по делу № 2-718/2023, принятым по исковому заявлению ФИО2, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО5, ФИО12, ООО «ТИР-Финанс», ФИО13 к ООО «Мидгард», решения общего собрания собственников помещений, проведенного в форме очного собрания, оформленные протоколами № 1 от 10 декабря 2020 г. и № 1/2022 от 14 декабря 2022 г., признаны недействительными.

В этой связи истцы полагают, что ООО «Мидгард» никогда не являлось управляющей компанией, не могло на законных основаниях предоставлять какие-либо управленческие услуги собственникам нежилого здания с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, распоряжаться местами общего пользования и требовать оплату за указанные незаконные услуги. Истцы тем самым были введены в заблуждение, обмануты со стороны ООО «Мидгард» и понуждены к заключению с ООО «Мидгард» спорных договоров управления.

При этом истцы указывают также, что ООО «Мидгард» имеет лицензию от 16 октября 2020 г., сроком действия до 16 октября 2025 г., только на осуществление деятельности по обслуживанию принадлежащей на праве собственности ООО «Мидгард» котельной, в этой связи полагают, что, ООО «Мидгард» в нарушение требований закона незаконно осуществляло деятельность по управлению нежилым зданием, где находятся апартаменты истцов, выставляя собственникам к оплате платежные документы.

Истцы, введенные ответчиком в заблуждение и под влиянием обмана, будучи уверенными в законности действий ООО «Мидгард» и законности договоров управления, ежемесячно выполнял свои обязательства по оплате коммунальных услуг, исправно производили оплату в адрес ООО «Мидгард» в указанных выше суммах.

Как указывают истцы, ООО «Мидгард» в целях оказать давление на собственников систематически отключает помещения от коммунальных услуг (вода, свет, отопление), создает препятствия в пользовании имуществом собственникам помещений.

Так, ООО «Мидгард» чинит препятствия в пользовании истцами земельным участком под зданием и помещениями общего пользования № 60 – водомерным узлом, № 62 дворницкой, № 69 – вентиляторной, №70 – электрощитовой, № 73 – КПП, № 90 - теплопунктом, № 43 – насосной, № 68, № 72 и № 93 – коридорами, путем самовольного их занятия и использования в своих интересах, установления запорных механизмов с отказом в предоставлении дубликатов ключей собственникам, в том числе истцам. Также ООО «Мидгард» создает препятствия в пользовании земельным участком под зданием путем установления шлагбаума, размещения в пункте пропуска собственной охраны и препятствования истцам во въезде на парковочные места.

Праведные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящими исковыми заявлениями.

Определением суда дела по искам ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 были объединены в одно производство.

В качестве 3-го лица судом привлечена администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области».

Разрешив спор, решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 24 декабря 2025 г. в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда истцами ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, в лице представителя ФИО7, подана апелляционная жалоба, в которой указывая на его незаконность и необоснованность, просят решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование жалобы истцы указывают, что суд первой инстанции ошибочно применил к спорным правоотношениям нормы Жилищного кодекса РФ об обязательном выборе управляющей организации, поскольку здание по адресу: <адрес>, является нежилым, и положения Жилищного кодекса РФ в части обязательного выбора управляющей компании в данном случае не применяются. Ссылка суда на пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», по мнению истцов, касается лишь определения состава общего имущества, а не способов управления им третьими лицами.

Истцы указывают, что представленные ответчиком договоры с ресурсоснабжающими организациями и платежные документы не подтверждают факт оказания услуг именно истцам, поскольку являются обезличенными, не содержат сведений об объёме потреблённых ресурсов, приходящихся на помещения истцов, места общего пользования и собственные помещения ответчика.

Истцы также указывают, что решением Зеленоградского районного суда по делу № 2-11/2024, имеющим преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, признаны недействительными решения общих собраний собственников от 10 декабря 2020 г. и от 14 декабря 2022 г., на основании которых ООО «Мидгард» обосновывало свои полномочия как управляющей организации. При этом сам ответчик в рамках дела № 2-11/2024 подтверждал, что именно указанные решения являлись основанием для заключения договоров управления с истцами. Следовательно, по мнению истцов, договоры управления являются недействительными, как заключённые под влиянием заблуждения и обмана, относительно наличия у ответчика законных полномочий.

Истцы обращают внимание, что в материалах дела имеются уведомления ООО «Мидгард» от 30 мая 2025 г., из которых следует, что обязательным условием подписания актов приёма-передачи помещений и фактической передачи помещений истцам являлось заключение договоров управления. Данные обстоятельства, по мнению истцов, подтверждают факт понуждения к заключению оспариваемых договоров, однако суд первой инстанции не дал им оценки и не отразил в решении.

Истцы утверждают, что обратились в суд с исками 21 мая 2025 года, что подтверждается штампом канцелярии суда на исковых заявлениях, а не 27 мая 2025 г., как ошибочно указано в решении. Таким образом, годичный срок исковой давности, исчисляемый с даты вступления в законную силу решения по делу № 2-11/2024 (21.05.2024), истцами не пропущен. Кроме того, истцы отмечают, что апелляционное определение по делу № 2-11/2024 было изготовлено позже, а кассационное определение вынесено лишь 13 ноября 2024 г., что также влияет на момент, когда истцы узнали о нарушении своих прав.

Также апеллянты указывают и на необоснованность отказа суда в удовлетворении требований об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, обращая внимание судебной коллегии, что требования заявлялись в отношении имущества общего пользования, принадлежащего истцам на праве общей долевой собственности. Отсутствие ключей, пультов от указанных помещений, по мнению истцов, является препятствием в их пользовании, в том числе для проведения осмотра здания и привлечения новой управляющей организации.

Истцы также обращают внимание, что суд не дал оценки представленным в материалы дела жалобам в правоохранительные органы, представлениям прокуратуры и предупреждениям ресурсоснабжающих организаций в адрес ООО «Мидгард» о недопустимости ограничения подачи коммунальных ресурсов, которые, по мнению истцов, подтверждают факт чинения ответчиком препятствий.

Выражая несогласие с решение суда, истцы также указывают, что суд, принимая оспариваемое решение и отказывая в удовлетворении требований о доступе на парковку и передаче ключей и пультов от шлагбаума, сослался на Правила поведения на территории комплекса «Мидгард Клаб», подписанные истцами при заключении договоров управления, однако, по мнению истцов, данные Правила не могут применяться после расторжения договоров управления, которые расторгнуты путем направления уведомления о расторжении в мае 2025 г.. Кроме того, истцам не понятно, на каком основании ООО «Мидгард» занимает помещение контрольно-пропускного пункта без заключения соответствующего договора со всеми собственниками здания.

Приведенные в своей совокупности доводы, по мнению истцов, свидетельствуют о незаконности и необоснованности принятого судебного акта.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик ООО «Мидгард» просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, не явились, ходатайств об отложении не направили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с требованиями статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ – исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцы являются собственниками нежилых помещений, в нежилом здании с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>. Указанное здание введено в эксплуатацию 08 декабря 2020 года.

Так, ФИО1 принадлежат нежилое помещение апартаментов № 311 на 3-м этаже здания, площадью 45,7 кв.м., и помещение кладовой, площадью 4,7 кв.м. в подземном этаже.

ФИО2 принадлежит нежилое помещение апартаментов № 302, площадью 38,6 кв.м. и помещение кладовой № П51, площадью 5,2 кв.м., в подземном этаже.

ФИО3 нежилое помещение апартаментов № 503, площадью 38,3 кв.м., расположенного на 5-м этаже здания.

ФИО5 нежилое помещение апартаментов № 207, площадью 57,1 кв.м., расположенного на 2-м этаже здания.

ФИО4 принадлежит нежилое помещение апартаментов № 208, площадью 43,2 кв.м., расположенного на 2-м этаже здания.

ФИО6 является собственником нежилого помещения № 301, расположенного на 3-м этаже здания, и парковочного места № П11, площадью 15,5 кв.м. и кладовой № П54, площадью 3,1 кв.м., расположенных в подземном этаже.

В 2021 г. между каждым из истцов были заключены с ООО «Мидгард» договоры управления апартаментами и другими нежилыми помещениями: с ФИО1 – 01.02.2021, с ФИО2 – 01.04.2021, с ФИО3 – 01.02.2021, с ФИО4 – 08.02.2021, с ФИО5 – 01.06.2021, с ФИО6 – 29.04.2021.

По условиям указанных договоров истцы приняли на себя обязательства по внесению платы за содержание и управление принадлежащими им помещениями, а также за коммунальные услуги.

За период с момента заключения договоров по апрель 2025 г. истцами в пользу ООО «Мидгард» были уплачены денежные средства: ФИО1 – 500 864,00 рубля, ФИО2 – 523 831,46 рубль, ФИО3 – 485 108,36 рублей, ФИО4 – 468 069,82 рубля, ФИО5 – 652 020,00 рублей, ФИО6 – 1 146 313,04 рублей.

Вступившим в законную силу решением Зеленоградского районного суда Калининградской области по делу № 2-718/2023, принятым по исковому заявлению ФИО2, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО5, ФИО12, ООО «ТИР-Финанс», ФИО13 к ООО «Мидгард», решения общего собрания собственников помещений указанного нежилого здания, оформленные протоколами № 1 от 10 декабря 2020 г. и № 1/2022 от 14 декабря 2022 г., признаны недействительными ничтожными, как проведенные при отсутствии необходимого кворума.

Как указывают истцы, при заключении оспариваемых договоров управления апартаментами и другими нежилыми помещениями, истцы были введены в заблуждение, обмануты со стороны ООО «Мидгард» и понуждены к заключению с ООО «Мидгард» спорных договоров управления.

Судом также было установлено, что иного способа управления зданием, в том числе, выбор управляющей организации на общем собрании собственников либо назначение управляющей организации органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, собственниками помещений не реализовано.

Администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» конкурс по выбору управляющей организации не проводила, какую-либо управляющую организацию не назначала.

При рассмотрении настоящего дела судом также установлено, что ООО «Мидгард» с момента ввода здания в эксплуатацию и до настоящего времени фактически осуществляло деятельность по управлению зданием. Такой вывод следует из того, что Обществом заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями: водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение, обращение с ТКО, а также договоры на охрану и техническое обслуживание инженерных систем.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований в данной части, суд первой инстанции исходил из того, что признание решений общих собраний собственников недействительными не влечёт автоматической недействительности договоров управления, а также применил годичный срок исковой давности по оспоримым сделкам, указав на его пропуск истцами.

В части взыскания денежных средств суд указал на фактическое оказание услуг и отсутствие оснований для возврата оплаченного.

Оценив представленные в материале дела доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд пришел к выводу, что имеющиеся в материалах дела платёжные поручения подтверждают произведённую ООО «Мидгард» оплату по указанным договорам.

В данной части решение суда сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п. 1).

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п. 2).

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (п. 3).

По смыслу статьи 178 ГК РФ заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 ГК РФ).

Также недействительной является сделка, совершенная под влиянием обмана (п. 2 ст. 179 ГК РФ).

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых часть должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ) (пункт 99 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Обманом является намеренное (умышленное) введение в заблуждение стороны в сделке другой стороной либо лицом, в интересах которого совершается сделка, относительно характера сделки, ее условий и других обстоятельств, влияющих на решение потерпевшей стороны. При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли потерпевшего происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий контрагента, заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки. Обман может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, находящимся за ее пределами, в том числе к мотивам, если они имели значение для формирования воли участника сделки. Обманные действия могут совершаться в активной форме или же состоять в бездействии (умышленное умолчание о фактах, могущих воспрепятствовать совершению сделки).

Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, стороной истцов не представлено доказательств того, что они, заключая спорные договоры управления с ООО «Мидгард» действовали под влиянием заблуждения, либо обмана, либо принуждены.

Истцы в обоснование недействительности договоров управления ссылались на то, что ООО «Мидгард» якобы ввело их в заблуждение относительно наличия законных полномочий управляющей организации, ссылаясь на решения общих собраний собственников от 10 декабря 2020 г. и 14 декабря 2022 г., впоследствии признанные недействительными.

Однако сам по себе факт признания решений общих собраний недействительными не влечёт безусловной недействительности договоров управления, заключённых с каждым конкретным собственником, поскольку основания действительности договора управления, как двусторонней сделки, и основания действительности решения общего собрания, как корпоративного акта, различны.

Для признания договора управления недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 178, 179 Гражданского кодекса РФ, истцы должны были доказать, что при подписании каждого конкретного договора они были введены ответчиком в такое заблуждение относительно обстоятельств, имеющих существенное значение для заключения сделки, что, разумно и объективно оценивая ситуацию, они не совершили бы сделку, если бы знали о действительном положении дел.

Однако таких доказательств истцы не представили.

Из материалов дела следует, что каждый из истцов добровольно подписал договор управления, договоры длительное время с 2021 по 2025 гг., исполнялись обеими сторонами, ответчик оказывал услуги по управлению зданием и предоставлению коммунальных услуг, истцы эти услуги получали и оплачивали. Истцы не были лишены возможности ознакомиться с содержанием договоров до их подписания, в том числе с условиями о размере платы, перечне услуг и правах сторон.

Само по себе незнание истцами того факта, что решения общих собраний собственников могут быть признаны недействительными, не может быть признано заблуждением относительно природы сделки или её предмета, поскольку предметом договора управления является оказание услуг по содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг, а не наличие у ответчика формального статуса управляющей организации, полученного на общем собрании. Фактически услуги оказывались, и истцы ими пользовались.

В отсутствие доказательств умысла ответчика на введение истцов в заблуждение, обмана, а также доказательств того, что воля истцов при заключении договоров формировалась не свободно, оснований для признания оспариваемых договоров недействительными по статьям 178, 179 Гражданского кодекса РФ у суда первой инстанции не имелось.

Кроме того, судебная коллегия признаёт обоснованным вывод суда первой инстанции о пропуске истцами срока исковой давности по требованиям о признании оспоримых сделок недействительными, однако считает необходимым уточнить следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Применительно к настоящему спору срок исковой давности исчисляется не с момента, когда истец узнал о признании недействительными решений общих собраний (корпоративных актов), а с момента, когда он заключил сделку и должен был узнать о пороках своей воли.

При таких обстоятельствах годичный срок исковой давности по требованиям о признании оспоримых сделок недействительными по мотивам обмана или заблуждения истёк в 2022 году, для каждого из истцов соответственно дате заключения его договора, для ФИО1 не позднее 01.02.2022, для ФИО2 - 01.04.2022, для ФИО6- 29.04.2022, для ФИО4 - 08.02.2022, для ФИО3 - 01.02.2022, для ФИО5 - 01.06.2022.

Даже если принять за верную позицию истцов о том, что годичный срок необходимо исчислять с даты вступления в законную силу решения суда о признании решений общих собраний недействительными, в любом случае такой срок истек, поскольку с исками, вопреки доводам апелляционной жалобы, истцы обратились 27 и 28 мая 2025 г., тогда как решение вступило в законную силу 21 мая 2024 г. Срок исковой давности обращения в суд с иском о признании сделок недействительными пропущен.

Поскольку срок исковой давности пропущен без уважительных причин, это является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании оспоримых сделок недействительными (п. 2 ст. 199 ГК РФ, абз. 2 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности»).

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований о признании договоров управления недействительными как по существу, в связи с недоказанность обмана или заблуждения, так и в связи с пропуском срока исковой давности.

Кроме того, требования истцов о взыскании уплаченных денежных средств не подлежат удовлетворению в любом случае, поскольку признание договоров управления недействительными, чего судебная коллегия не усматривает, не освобождало бы истцов от оплаты фактически оказанных услуг и потреблённых коммунальных ресурсов.

В силу пункта 2 статьи 167, статей 1102, 1105, 1109 Гражданского кодекса РФ услуги, оказанные по недействительной сделке, не могут быть возвращены в натуре, а их стоимость подлежит возмещению. Истцы же требуют возврата уплаченных денежных средств в полном объёме, что означало бы неосновательное обогащение на их стороне.

Оснований для взыскания с ООО «Мидгард» в пользу истцов уплаченных по договорам управления денежных сумм не имеется вне зависимости от оценки действительности или недействительности этих договоров.

В части устранения препятствий в пользовании принадлежащими истцам земельным участком, а также общим имуществом в нежилом задании, возложении обязанность передать каждому истцу ключи от запорных устройств указанных помещений, а также пульты и ключи от шлагбаума и въездных ворот, суд пришёл к выводу о недоказанности истцами факта чинения ответчиком реальных препятствий в пользовании имуществом.

Принимая решение в данной части требований, судом было установлено, что помещения общего пользования, а именно водомерный узел, электрощитовая, насосная, теплопункт, вентиляторная и дворницкая, закрыты на запорные устройства, что соответствует требованиям действующих норм и правил технической эксплуатации, предписывающим ограничение доступа посторонних лиц в указанные помещения.

Въезд на территорию земельного участка, парковки через общественную зону, коридор, оборудован шлагбаумом и контрольно-пропускным пунктом, доступ осуществляется по звонку на определённый номер телефона. Истцы включены в списки лиц, имеющих право на въезд на территорию парковки.

Факт наличия доступа на территорию земельного участка, парковки, общественной зоны, коридоров был подтвержден представителем истцов в судебном заседании суда апелляционной инстанции. Равно как подтверждено отсутствие ограничения доступа истцов к принадлежащим им нежилым помещениям.

Сторонами в ходе судебного разбирательства было подтверждено, что все спорные помещения № 60 (водомерный узел с КН №), № 62 (дворницкая с КН № № 69 (вентиляторная с КН №), №70 (электрощитовая с КН №), № 73 (КПП с КН № № 90 (теплопункт - водомерный узел помещения «К1» с КН №), № 43 (насосная с КН №), расположены в подземном этаже нежилого здания.

Данные помещения входят в состав общего имущества всего здания, с учетом, в том числе их технических характеристик, поскольку предназначены для обслуживания общего имущества в здании, помещения не имеют самостоятельного назначения, в каждом из помещений имееются технические системы и устройства, которые обеспечивают функционирование здания, следовательно, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в здании, в том числе и истцам.

В Едином государственном реестре недвижимости право собственности на указанные объекты не зарегистрировано.

Пунктом 3 Пленума N 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данные помещения имеют запорные устройства, ключи от которых находятся у ответчика во исполнение условий договора управления апартаментами и другими помещениями.

Доступ истцам в данные помещения истцам ограничен.

Из содержания искового заявления следует, что требования истцов по существу сводятся к невозможности использовать спорные помещения в качестве объектов общего имущества, необходимости получения ключей от запорных устройств для их передачи новой управляющей организации.

Как таковые требования не направлены непосредственно на защиту прав истцов, как собственников, предусмотренных статьей 209 Гражданского кодекса РФ, а на возможную будущую защиту их прав при выборе новой управляющей организации.

Поскольку владение ответчиком спорных помещений связано с исполнением им обязанностей, как управляющей организации, а не как собственником иных помещений здания, то к данным правоотношения подлежали применению положения ст. 301 Гражданского кодекса РФ, а не 304 Гражданского кодекса РФ, как ошибочно указал суд первой инстанции в своем решении.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ», суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Следовательно, независимо от правового обоснования иска, суд обязан применить нормы права с учетом существа заявленного иска, его предмета и основания (фактических обстоятельств, на которые истец ссылается в обоснование требований).

В соответствии с пунктами 1, 2, 4 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Права всех собственников защищаются равным образом (пункт 4 статьи 212 ГК РФ).

В силу статьи 11 Гражданского кодекса РФ защите подлежит нарушенное или оспоренное право, или законный интерес.

Способы защиты нарушенных прав определены в статье 12 Гражданского кодекса РФ.

Так, в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Виндикационный иск - это иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику об истребовании индивидуально-определенного имущества из его незаконного владения.

Обязательным условием удовлетворения виндикационного иска является нахождение вещи в незаконном владении ответчика.

В рассматриваемом случае, истец должен представить доказательства, подтверждающие права на спорное имущество, а именно наличие у спорных помещений признаков общего имущества собственников здания с целью подтверждения оснований для удовлетворения виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ), а также доказательства, что в отношении таких помещений, относящихся к общему имуществу собственников, истцы ограничены в доступе.

В соответствии с пунктом 3.2.18 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г., располагаемые в лестничных клетках шкафы с электрощитками и электроизмерительными приборами, а также электромонтажные ниши должны быть всегда закрыты.

Согласно пункту 4.8.15 указанных Правил № 170, задвижки, электрощитовые и другие отключающие устройства должны находиться в закрытых шкафах, ключи от которых хранятся у диспетчера организации по обслуживанию жилищного фонда.

Пункт 4.1.10 Правил № 170 устанавливает, что помещение водомерного узла должно быть защищено от проникновения грунтовых, талых и дождевых вод; содержаться в чистоте, иметь освещение; вход в помещение водомерного узла посторонних лиц не допускается.

Пункт 1.15 Типовой инструкции по безопасному ведению работ для персонала котельных РД 10-319-99, действующей в части, не противоречащей Правилам № 170, устанавливает, что посторонние лица могут допускаться в котельную только с разрешения администрации и в сопровождении ее представителя.

Пункт 4.6.1.26 Правил № 170 обязывает обеспечивать исправность тепловой изоляции трубопроводов и запорной арматуры, что подразумевает ограничение доступа для предотвращения повреждений.

Пункт 3.4.5 Правил № 170 устанавливает, что входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах, о месте хранения делается специальная надпись на двери.

Приложение № 3 к Правилам № 170 подтверждает, что подвалы и технические подполья должны содержаться с ограничением доступа.

Пункт 3.5.9 Правил № 170 обязывает обеспечивать свободный подъезд к источникам пожарного водоснабжения и узлам управления инженерными сетями, что предполагает организованный, а не бесконтрольный доступ.

Пункт 2.7.3 Правил № 170 предусматривает, что в ОДС должны храниться комплекты ключей от всех рабочих, подвальных и чердачных помещений жилых домов, что также указывает на централизованное хранение ключей, а не передачу их каждому собственнику.

Указанные нормативные требования являются обязательными для исполнения независимо от формы собственности здания.

Таким образом, нормативные требования прямо предписывают ограничение доступа в помещения с инженерным оборудованием, что исключает передачу ключей всем собственникам.

Вместе с тем, следует отметить, указанные помещения являются техническими помещениями, а не местами общего пользования в классическом понимании.

Право собственности на общее имущество не означает права беспрепятственного доступа в любое время и без контроля в помещения с высоковольтным оборудованием, водомерными узлами, теплопунктами. Такое право должно осуществляться разумно, с учётом интересов других собственников и требований безопасности.

Как верно указал суд, доступ в такие помещения имеет персонал управляющей организации, что обеспечивает баланс между правом собственников на контроль за общим имуществом и обязанностью обеспечить безопасную эксплуатацию инженерных систем.

Истцы не представили доказательств того, что отсутствие у них ключей от помещений с инженерным оборудованием реально препятствует пользованию их собственными нежилыми помещениями.

Право собственности на общее имущество, включая помещения с инженерным оборудованием, это право на долю в общем имуществе, а не право на физический доступ в каждое техническое помещение в любое время. Право доступа в технические помещения может быть ограничено требованиями безопасности и эксплуатационной необходимости.

Истцы, требуя ключи от всех помещений, по сути, настаивают на праве доступа в любое время в любые технические помещения, что противоречит требованиям безопасности, делает невозможным контроль за доступом к дорогостоящему оборудованию и не соответствует сложившейся судебной практике.

Истцы не представили доказательств того, что отсутствие у них ключей от помещений с инженерным оборудованием реально препятствует пользованию их собственными нежилыми помещениями.

Судебная коллегия отклоняет также довод апелляционной жалобы о незаконности использования ООО «Мидгард» помещения контрольно-пропускного пункта (КПП).

Помещение № 73 КПП с КН № является общим имуществом собственников помещений здания. В отсутствие решения общего собрания собственников о передаче этого помещения в пользование иной организации или о выборе иного способа управления зданием, ООО «Мидгард» как управляющая организация вправе использовать указанное помещение для обеспечения пропускного режима и охраны здания.

Доказательств того, что ООО «Мидгард» использует помещение КПП в своих интересах в ущерб правам иных собственников, истцами не представлено.

Кроме того, требование истцов об освобождении помещения КПП по существу направлено на изменение сложившегося порядка пользования общим имуществом и лишение ответчика права занимать указанное помещение, однако такой вопрос не может быть разрешён судом по иску отдельных собственников в обход установленного законом порядка принятия решений общим собранием всех собственников помещений в здании.

Решение суда об освобождении помещения КПП не может подменить собой решение общего собрания собственников, к исключительной компетенции которого относится определение порядка пользования общим имуществом. Отсутствие решения общего собрания собственников о передаче помещения КПП в пользование ответчику не является безусловным основанием для его освобождения, равно как и отсутствие решения общего собрания о запрете использования КПП ответчиком.

Более того, истцы не лишены права инициировать проведение общего собрания собственников помещений в здании для решения вопроса о порядке пользования общим имуществом, в том числе о передаче помещения КПП в пользование иной организации или о его использовании в иных целях

Все доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

Доводы жалобы не содержат обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, не содержат ссылок на доказательства, которые не были бы исследованы судом первой инстанции, и сводятся по существу к несогласию с выводами суда и иной оценке установленных по делу обстоятельств.

Нарушений требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ при оценке доказательств судом первой инстанции не допущено.

Доводы жалобы о предвзятости суда и игнорировании доказательств являются необоснованными и опровергаются материалами дела, в котором отражены все исследованные судом доказательства и данная судом оценка.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 24 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 08 мая 2026 г.

Председательствующий

Судьи