Решение № 3А-661/2021 3А-661/2021~М-529/2021 М-529/2021 от 29 ноября 2021 г. по делу № 3А-661/2021

Дело № 3а-661/2021

УИД 76OS 0000-01-2021-000536-91


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 29 ноября 2021 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Рента Плюс» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

Акционерное общество (АО) «Рента Плюс» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка общей площадью 6 036 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 16 633 000 руб. по состоянию на 01.01.2019;

- нежилого помещения общей площадью 2 703,2 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 65 327 000 руб. по состоянию на 15.03.2021.

В обоснование требований ссылается на то, что административный истец является собственником земельного участка и нежилого помещения, а, следовательно, плательщиком земельного налога и налога на имущество организаций, размер которых определяются в зависимости от кадастровой стоимости указанных объектов. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 в размере 16 633 000 руб., нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 15.03.2021 в размере 65 327 000 руб. определены Отчетом от 03.09.2021 № О-43-21 об оценке рыночной стоимости земельного участка и нежилого помещения, выполненным ООО «ПРОоценщик».

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 установлена в размере 22 087 557,13 руб., нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 15.03.2021 – 97 122 732,16 руб.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Ефимова А.А. административные исковые требования поддержала.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Управлением Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, в котором оставляет разрешение дела на усмотрение суда.

От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии своего представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что АО «Рента Плюс» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером № и земельного участка площадью 2 703,2 кв.м., с кадастровым номером №.

Согласно пункту 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 НК РФ).

В силу пункта статьи 375 НК РФ объектами налогообложения признаются:

1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;

2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Пунктами 1,2 статьи 375 НК РФ установлено, что налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

В силу пункта 2 статьи 378.2 НК РФ закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 2.2 пункта 12 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области от 15.10.2003 №46-з налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378<2> Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;

2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 16.12.2019 №31-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества (зданий, помещения в них, помещений), в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2020 год. Соответствующий перечень объектов недвижимого имущества на 2021 год утвержден приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 18.12.2020 №34-н. Здание по адресу: <адрес>, вошло в указанные перечни. Помещение, принадлежащее административному истцу с кадастровым номером №, является частью указанного здания.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) земельный налог (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 391 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Исходя из приведенных выше положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что АО «Рента Плюс» является собственником земельного участка и нежилого помещения, т.е. плательщиком земельного налога и налога на имущество организаций, размер которых определяется на основании сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости, следовательно, права и законные интересы АО «Рента Плюс» затрагиваются установленной в отношении указанных объектов недвижимости кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах АО «Рента Плюс» имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и нежилого помещения с кадастровым номером №.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составляет 22 087 557,13 руб. (Приложение 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, п.№). Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № утверждена Актом об определении кадастровой стоимости № АОКС-76/2021/000223 от 02.04.2021, принятым ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов».

Административным истцом представлен Отчет № № от 03.09.2021 об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 6 036 кв.м. с кадастровым номером № и нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составляет 16 633 000 руб., нежилого помещения по состоянию на 15.03.2021 – 65 327 000 руб. Отчет составлен оценщиком ООО «ПРОоценщик» ФИО3

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отчет выполнен лицом, имеющим правом на проведение подобного рода исследований в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отчет содержит точное описание объектов исследования с указанием их количественных, качественных характеристик с учетом индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объектов, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка и нежилого помещения рассчитана сравнительным и доходным подходами. От применения затратного подхода отчет содержит обоснованный отказ. Понятна последовательность определения стоимости объектов оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов.

Замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области к расчету стоимости земельного участка доходным подходом судом отклоняются. Административным ответчиком указывается, что в отличие от объекта оценки, объект-аналог №3 (<адрес>) и объект-аналог №1 (<адрес>), не имеют отдельные входы, в связи с чем необходимо ввести корректировку на наличие отдельного входа к указанным объектам-аналогам, что приведет к увеличению ОКСа, а следовательно, и к увеличению стоимости земельного участка. Из содержания отчета следует, что оценщиком проведено тщательное исследование объекта оценки и объектов аналогов, в результате которого установлено, что по данному ценообразующему фактору объект оценки и объекты-аналоги идентичны, в связи с чем соответствующая корректировка не требуется. С выводами оценщика в указанной части суд соглашается, поскольку они основаны на изучении фактических данных об объекте оценки и объектах-аналогах. Аналогичные замечания высказаны административным ответчиком относительно расчета стоимости нежилого помещения доходным подходом и судом отклоняются.

Замечания административного ответчика к отчету в части оценки нежилого помещения несостоятельны. Согласно отчету оценщиком проанализированы данные технического плана на спорное нежилое помещение, а также произведен осмотр оцениваемого объекта, в ходе которых с достоверностью установлено, что нежилое помещение расположено на 1 и 2 этажах. При таких обстоятельствах корректировки к объектам-аналогам с учетом данного факта применены оценщиком верно.

В обоснование возражений к отчету департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области указывается на необходимость применения к объектам-аналогам корректировки на материал стен в размере 1,11, поскольку они имеют материал стен сендвич-панели. Из пояснений оценщика ФИО3 в судебном заседании следует, что объект-аналог №1 имеет кирпичные стены, аналог №2 – смешанные, аналог №3 – каркасно-панельные, т.е. все представленные аналоги, на которые указывается в возражениях, имеют стены не из сендвич-панелей. Таким образом, доводы административного ответчика в указанной части несостоятельны и отклоняются.

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с представленным отчетом не заявлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № № об оценке рыночной стоимости нежилого помещения и земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета №№, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения и земельного участка в связи с установлением в отношении указанных объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 22 октября 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 6 036 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 16 633 000 (шестнадцать миллионов шестьсот тридцать три тысячи) рублей.

Установить по состоянию на 15 марта 2021 года кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 2 703,2 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 65 327 000 (шестьдесят пять миллионов триста двадцать семь тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 22 октября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 13 декабря 2021 года