Решение № 3А-276/2021 3А-276/2021~М-144/2021 М-144/2021 от 7 октября 2021 г. по делу № 3А-276/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 октября 2021 года г. Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Семенчевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а- 276/2021 по административному исковому заявлению ООО «ОПОРА ИНЖИНИРИНГ» к правительству Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» (филиал по Тульской области), ГУ ТО «Областное БТИ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «ИНЖИНИРИНГ» обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что ему министерством имущественных и земельных отношений Тульской области предложено заключить договор аренды на земельный участок <...>. При этом размер арендной платы поставлен в зависимость от кадастровой стоимости участка. Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка, установленной актом ГУ ТО «Областное БТИ» по состоянию на 23.10.2020, в размере 167 073 655,99 руб. Просит установить кадастровую стоимость данного земельного участка равной его рыночной стоимости – 37 783 134 руб. Заявленный размер рыночной стоимости обосновало отчетом об оценке №<...>, выполненным ООО «С».

Представитель административного истца ООО «ИНЖИНИРИНГ» по доверенности ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. От административного ответчика - правительства Тульской области, заинтересованного лица – Управления Росреестра по Тульской области имеются заявления с просьбами о рассмотрении дела в их отсутствие. От административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» поступил письменный отзыв относительно заявленных требований, от заинтересованных лиц - ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), министерства имущественных и земельных отношений, администрации г.Тулы заявлений не поступило

На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Исходя из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (п. 6), лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если исходя из нее исчисляется выкупная цена участка или арендная плата за пользование им (ст. 39.20 ЗК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 2, п. п. 2, 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Судом установлено, что распоряжением губернатора Тульской области от 04.08.2020 №396-рг постановлено рекомендовать министерству имущественных и земельных отношений Тульской области предоставить в аренду ООО «Опора Инжиниринг» для реализации инвестиционного проекта земельный участок, площадью 50352 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, - без проведения торгов.

23.10.2020 земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер <...>. Участок имеет площадь 50352 кв.м, категорию земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады (для расширения производства и реализации силовых и несиловых листовых опор и матч освещения и связи), для размещения объектов, характерных для населенных пунктов; адрес: <адрес>.

Министерством подготовлен проект договора аренды, в котором размер арендной платы поставлен в зависимость от изменения правового регулирования (п.п. 3.1-3.2).

По сообщению МИЗО, поступившему в адрес суда, от 30.09.2021, арендная плата будет исчислена из расчета кадастровой стоимости, действующей на момент заключения договора.

Постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 № 670 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2020.

В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.

При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 №409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.

В массовую оценку указанный выше земельный участок не вошел, поскольку был сформирован после 01.01.2020, то есть, дату, на которую оценивались участки в ходе массовой оценки.

Во исполнение ч. 7 ст. 15 Закона о государственной кадастровой оценке филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в адрес Государственного учреждения Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» был передан перечень вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых были внесены изменения в период с 01.01.2020 по 31.12.2020, содержащий в том числе, сведения о земельном участке <...>.

По итогам проведения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ» в порядке статьи 16 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость объекта <...> определена в размере 167 0730655,99 руб. по состоянию на 23.10.2020 (акт об определении кадастровой стоимости № <...> от <...>).

Данная кадастровая стоимость внесена в Единый государственный реестр недвижимости 04.05.2021 и в соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 18 Закона о государственной кадастровой оценке применяется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки, при определении кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 16 настоящего Федерального закона, то есть с 01.01.2021.

Ранее, по состоянию на 23.10.2020 на период с 23.10.2020 по 31.12.2020 кадастровая стоимость устанавливалась актом ФГБУ «ФКП Росреестра» в размере 99 959 797.44 руб.

Эти обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Из них, прежде всего, следует, что результаты определения кадастровой стоимости объекта могут затрагивать права и обязанности административного истца, как будущего арендатора земельного участка, следовательно, он является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость.

Согласно положениям пп. 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ, статьи 246 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В соответствии с отчетом об оценке №<...> от <...>, выполненным оценщиком ООО «<данные изъяты>» М, рыночная стоимость земельного участка <...> по состоянию на 23.10.2020 составляла 37 783 134 руб.

В целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объектов оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Х» Б

По выводам, содержащимся в экспертном заключении № <...> от <...>, отчет ООО «С» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998, Федеральным стандартам оценки. Эксперт не подтвердил рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком, и определил ее по состоянию на 23.10.2020 в сумме 38 821 000 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено лицом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим необходимое для проведения исследования образование, длительный стаж работы в области оценочной и судебно-экспертной деятельности, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, застраховавшим свою ответственность, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ст.ст.3, 4), предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Лицами, участвующими в деле, возражений относительно экспертного заключения не представлено.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что заключение возможно взять за основу выводов о величине рыночной стоимости объекта.

Что касается отчета об оценке №<...> от <...>, выполненного оценщиком ООО «С» М., то он, как видно из его содержания и отмечено экспертом, не соответствует ряду требований ФСО и эти несоответствия существенно повлияли на итоговый результат.

Так, как видно при анализе отчета и отмечено экспертом, оценщиком не приведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов, последовательность определения стоимости объекта оценки, описание процесса оценки (п.8и ФСО №3).

При расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода оценщик применяет к аналогу №2 корректировку на наличие коммуникаций. Инженерные коммуникации оказывают влияние на цену участка с двух позиций: возможность подключиться к коммуникациям, наличие коммуникаций и их характеристики. При оценке земельных участков учитывается только возможность (или невозможность) подключения к коммуникациям, так как согласно п.20 ФСО №7, застроенный земельный участок оценивается как незастроенный (условно свободный). В данном случае, исходя из предполагаемого использования результатов оценки, данная корректировка не требуется (п.22 ФСО №7).

Таким образом, отчет представленный стороной административного истца, не может быть взят за основу выводов о величине рыночной стоимости объектов, так как он не обладает признаком достоверности.

Оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 23.10.2020 может быть установлена в размере 38 821 000 руб., согласно заключению экспертизы, что значительно ниже внесенной в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости того же земельного участка и потому затрагивает права и обязанности административного истца.

В нашем случае разница между указанными значениями кратна, что явно указывает на наличие ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости объекта или при ее применении.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 19.04.2021.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость является актуальной, указания в решении периода ее действия не требуется.

Доводы ГУ ТО «Областное БТИ», приведенные в письменном отзыве, о необходимости учитывать снижение поступлений в бюджет, которое может повлечь удовлетворение административного иска, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, не нарушает прав муниципального образования (либо государства) на получение законных и экономически обоснованных платежей (в данном случае, арендной платы) и не противоречит интересам всего общества.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, <...>, площадью 50352 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады (для расширения производства и реализации силовых и несиловых листовых опор и матч освещения и связи), для размещения объектов, характерных для населенных пунктов; расположенного по адресу: <адрес>, - равной по состоянию на 23.10.2020 его рыночной стоимости в размере 38 821 000 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости является день обращения указанного лица в Тульский областной суд – 19.04.2021.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: