Решение № 3А-352/2025 3А-352/2025~М-235/2025 М-235/2025 от 12 августа 2025 г. по делу № 3А-352/2025

УИД: 66OS0000-01-2025-000321-80


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург

12 августа 2025 года

Номер производства 3а-352/2025

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Романовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного производства № 3а-352/2025

по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>)

к административным ответчикам – Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области

с участием заинтересованного лица – ППК «Роскадастр», в лице филиала ППК «Роскадастр» по УФО об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – административный истец) обратилась в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 01 января 2022 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> (далее – земельный участок) в размере рыночной стоимости, на основании отчета об определении рыночной стоимости земельного участка от 16 мая 2025 года № 25-К-017 (далее – Отчет), подготовленного оценщиком ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» ФИО2

Поскольку представителем Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области были заявлены письменные возражения на Отчет, 17 июня 2025 года производство по административному делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой, было поручено эксперту ФИО3

8 июля 2025 года от эксперта поступило заключение № 07.2025-352 от 2 июля 2025 года (далее – Заключение).

Определением судьи Свердловского областного суда от 8 августа 2025 года производство по административному делу возобновлено.

Лица, участвующие в административном деле, – административный истец Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ППК «РОСКАДАСТР» в лице филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Уральскому федеральному округу, – о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом; явку представителей не обеспечили; возражения на Заключение не направили.

Поскольку в материалах административного дела имеются доказательства заблаговременного их извещения, суд, руководствуясь статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) определил рассмотреть административное дело без участия представителей лиц, участвующих в административном деле.

Исследовав и оценив имеющиеся в административном деле письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28), арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка (категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование – здравоохранение), общей площадью 10 862 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

В Едином государственном реестре недвижимости указаны сведения о регистрации договора аренды № Т-54/0274 от 21 марта 2025 года (дата регистрации 31 марта 2025 года); арендодателем земельного участка является Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере 8536988,90 руб. утверждена приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21 ноября 2022 года № 5500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области».

Датой по состоянию на которую, определена кадастровая стоимость земельного участка - 1 января 2022 года; сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 31 декабря 2022 года; дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.

Исходя из того, что административный истец является арендатором земельного участка, арендная плата по которому исчисляется исходя из кадастровой стоимости, суд считает, что последний вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении земельного участка кадастровой стоимости в рыночном размере на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен Отчет, согласно выводам которого, по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка определена в размере 4204 000 руб.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления № 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (пункт 23 Постановления № 28).

С учетом того, что представителем административного ответчика были представлены замечания на Отчет, по административному делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО3

Перед экспертом судом были поставлены вопросы о проверке Отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае его не соответствия, о величине рыночной стоимости спорного земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости.

По результатам экспертизы в материалы административного дела приобщено Заключение, согласно выводам которого, Отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена экспертом в размере 4247 000 руб.

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 КАС РФ, Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. При этом статья 8 указанного Федерального закона предусматривает, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Из приведенных процессуальных положений следует, что экспертное заключение является доказательством, которое получено в результате совершения лицом, имеющим необходимую квалификацию и опыт работы в области оценочной деятельности.

Результаты оценки напрямую связаны с субъективным подходом каждого из экспертов (оценщиков).

Имеющиеся расхождения в размере величины рыночной стоимости объекта недвижимости, предопределены допускаемым законодательством об оценочной деятельности применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки.

Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствам.

Таким образом, представленное в материалы дела Заключение суд может оценить с точки зрения соблюдения процесса его получения (предупреждение эксперта об уголовной ответственности, выполнение экспертизы лицом, которому она была поручена); проверить квалификацию эксперта, полноту представленного заключения и основания, по которым эксперт пришел к тем или иным выводам и так далее, что обуславливает его относимость и допустимость для принятия в качестве одного из доказательств по делу.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено.

Эксперт ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы; подробно мотивировал свои выводы по проверке Отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами административного дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и стаж работы в области оценочной деятельности.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Проверяя Отчет, эксперт указал на допущенные оценщиком нарушения требований Федерального законодательства в области оценочной деятельности, а именно отдельных положений федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Выявленные экспертом нарушения позволяют суду усомниться в правильности и обоснованности определенной Отчетом рыночной стоимости объекта оценки.

Отвечая на второй вопрос, эксперт определил по состоянию на 1 января 2022 года рыночную стоимость земельного участка в размере 4247 000 руб.

Определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; отказ от применения иных подходов также мотивирован; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Лицами, участвующими в административном деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности Заключения, и определенной величины рыночной стоимости земельного участка не представлено.

Оснований к назначению повторной судебной экспертизы суд не усматривает.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Поскольку Заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года в размере 4247 000 руб. по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат.

В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 27 мая 2025 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 247-249, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости 4247 000 (четыре миллиона двести сорок семь тысяч) руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№> считать 27 мая 2025 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 13 августа 2025 года.

Судья С.Н. Полевщикова