Апелляционное определение № 33-10562/2025 от 16 декабря 2025 г.

91RS0006-01-2024-001623-40

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

Дело № 33-10562/2025 председательствующий судья суда первой инстанции Скисов А.Е.

2-406/2025 судья-докладчик суда апелляционной инстанции Панина П.Е.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 декабря 2025 года г. Симферополь

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего, судьи

Паниной П.Е.,

судей

ФИО3, ФИО4,

при секретаре

ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО10 гражданское дело по иску администрации Песчановского сельского поселения <адрес> Республики ФИО2 к ФИО1, ООО «Предприятие «Морской залив», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требования относительно предмета спора, – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики ФИО2, о расторжении договора аренды земельного участка, расторжении договора переуступки права аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Бахчисарайского районного суда Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ,

установила:

администрация Песчановского сельского поселения <адрес> Республики ФИО2 (далее по тексту - Администрация) в иске к ФИО1 просила расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, расположенного в <адрес>, кадастровый №, заключенный Администрацией и ООО «Предприятие «Морской залив», расторгнуть договор переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ООО «Предприятие «Морской залив» и ФИО1, взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 103 961,36 руб.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ Администрацией и ООО «Предприятие «Морской залив» заключен вышеуказанный договор аренды земельного участка. По условиям договора на арендованном земельном участке предполагалось возведение коттеджа для семейного отдыха. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Предприятие «Морской залив», в соответствии с пунктом 1.1 договора аренды уступило ответчику ФИО1 право аренды земли, к которому перешли все права и обязанности арендатора. В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата за использование земельного участка должна вноситься равными платежами ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом. Пунктом 3.10 договора предусмотрено взыскание неустойки за несвоевременность внесения арендной платы в размере 0.1% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки. В нарушение условий договора ответчик систематически с февраля 2023 года не выполняет свои обязательства по уплате арендной платы, на претензии не реагирует. Кроме того, специалистами Администрации установлено, что арендуемый ответчиком земельный участок не используется с момента заключения договора аренды, участок запущен, большая его часть занята дикорастущими кустарниками. Ответчик не представил каких-либо документов, необходимых для осуществления строительных работ на арендуемом земельном участке. Согласно подпункту 1 пункта 5.1.1, пункту 7.4 договора аренды при грубом нарушении сроков внесения арендной платы (более двух месяцев подряд), а также аренды при неиспользовании земельного участка в течение 2 лет арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО «Предприятие «Морской залив».

Решением Бахчисарайского районного суда Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ иск удовлетворен частично.

Расторгнут договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией Песчановского сельского поселения <адрес> Республики ФИО2 и ООО «Предприятие «Морской залив» в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Расторгнут договор переуступки права аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Предприятие «Морской залив» и ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении того же земельного участка.

В удовлетворении исковых требований в части взыскания с ФИО1 задолженности по арендной плате отказано.

Взыскана с ООО «Предприятие «Морской залив» в доход местного бюджета государственная пошлина в сумме 20 000 руб., с ФИО1 в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 3 000 руб.

Не согласившись с решением суда, ФИО1 подал жалобу, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ решение Бахчисарайского районного суда Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ отменено в части удовлетворения иска администрации Песчановского сельского поселения <адрес> Республики ФИО2, в отмененной части принято новое решение, которым в удовлетворении иска администрации Песчановского сельского поселения <адрес> Республики ФИО2 отказано. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Определением Четвертого кассационной суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение Верховного Суда Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 ФИО7 на доводах апелляционной жалобы настаивала.

Представитель администрации Песчановского сельского поселения <адрес> Республики ФИО2 ФИО8 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменений.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, собственником земельного участка с кадастровым №, площадью 800+/-10 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, поставленного на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание, является муниципальное образование Песчановское сельское поселение <адрес> Республики ФИО2.

Постановлением администрации Песчановского сельского поселения <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Предприятие «Морской залив» передано в аренду 27 земельных участков различной площади, в том числе спорный земельный участок с кадастровым №№, для использования в целях согласно виду разрешенного использования, на срок до сентября 2055 года.

ДД.ММ.ГГГГ на основании вышеуказанного постановления между администрацией Песчановского сельского поселения <адрес> и ООО «Предприятие «Морской залив» заключен договор аренды земельного участка площадью 800 кв.м, расположенного в <адрес> Республики ФИО2, с кадастровым №№, в целях строительства и обслуживания коттеджа семейного отдыха.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы устанавливается в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка согласно прилагаемому расчету.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом. Пунктом 3.10 договора предусмотрена ответственность за невнесение в установленные договором сроки арендной платы в виде неустойки в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки, а согласно пункту 3.12 договора невыполнение арендатором требований договора по арендной плате является основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке.

Договором арендатору также предоставлено право передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора с письменного согласия арендодателя (пункт 4.1.3).

В силу пунктов 4.2.2, 4.2.4, 4.2.8 договора арендатор обязуется использовать земельный участок в соответствии с функциональным назначением и видом разрешенного использования; уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором; обеспечить содержание арендуемой территории и расположенных на ней объектов благоустройства в надлежащем состоянии, своими силами и средствами либо путем заключения договоров со специализированными организациями; не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке.

Согласно пункту 5.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды, в том числе в случаях: нарушения арендатором сроков внесения арендной платы более чем двух месяцев подряд; при нарушении сроков строительства объектов недвижимости; неиспользования арендуемого земельного участка по функциональному назначению и виду разрешенного использования в течение двух лет подряд.

Передача земельного участка арендатору оформлена актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Предприятие «Морской залив» и ФИО1 заключен договор переуступки прав аренды указанного земельного участка. На договоре имеется отметка о согласовании его заключения с собственником земельного участка, от имени которого выступил глава администрации.

В соответствии с пунктом 1.1 договора переуступки прав ФИО1 принял на себя все права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Администрацией и ООО «Предприятие «Морской залив», на срок действия до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесены сведения об ограничении прав в отношении спорного земельного участка в виде договора аренды с ФИО1 сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией в адрес ФИО1 направлена претензия об уплате задолженности по арендной плате и неустойки, начисляемой на сумму долга, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена повторная претензия с требованием об оплате задолженности по арендной плате за период с февраля 2023 года по сентябрь 2024 года.

В материалы дела представлены платежные поручения от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 56 026,37 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 55 116,21 руб., от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 51 007,36 руб., согласно которым ФИО1 внес платежи по договору аренды спорного земельного участка.

Согласно представленному истцом акту осмотра спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на 70% от общей площади земельного участка произрастают дикорастущие многолетние кустарники, в остальной части участок покрыт сорными травами и сухостоем, признаки механической обработки почвы и ведения строительных работ (планировка, разработка), строительные материалы, инженерно-строительные механизмы отсутствуют, в связи с чем сделан вывод о том, что участок не осваивается.

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок передан в аренду ООО «Предприятие «Морской залив», был предназначен для строительства и обслуживания коттеджа семейного отдыха, строительство которого арендатором осуществлено не было. ФИО1 является учредителем ООО «Предприятие «Морской залив», использует указанный земельный участок по договору переуступки прав от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем участок был формально передан ответчиком ФИО1 самому себе, при этом ему было достоверно известно о необходимости использования земельного участка, соответственно, он принял на себя риски неблагоприятных последствий в виде права арендодателя на расторжение договора аренды.

Районный суд также указал, что ответчиком не представлено достаточных доказательств использования земельного участка в юридически значимый период (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) и по настоящее время, как и не представлено доказательств совершения в данный период необходимых действий по получению градостроительного плана земельного участка, заключения договора на выполнение геодезических работ, договора на выполнение кадастровых работ, получения разрешения на строительство и его согласования, заключения договора об осуществлении технологического присоединения к инженерным сетям и непосредственно осуществления строительства и т.д.

Суд пришел к выводу о том, что земельный участок ФИО1 в течение длительного времени не использовался, ответчик не заинтересован в сохранении арендных отношений, что также следует из факта размещения им на интернет-сайтах объявлений о продаже спорного земельного участка.

Также судом первой инстанции указано, что переход прав и обязанностей арендатора к ФИО1 не прерывает и не приостанавливает течение трехлетнего срока, предусмотренного статьями 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации, который начинает течь с момента предоставления земельного участка в аренду первому арендатору, а также двухлетнего срока на использование земельного участка, установленного договором аренды.

Отклоняя доводы ответчика о том, что строительство на земельном участке не велось ввиду ограничений, связанных с пандемией, суд первой инстанции отметил, что они не являются обстоятельством, бесспорно свидетельствующим о невозможности использования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, а также невозможности разработки проектной документации на строение, получения разрешений на строительство и заключения вышеприведенных договоров и непосредственно осуществления строительства.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации одним из таких оснований является использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа арендодателя от договора связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных, названным кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом в каждом конкретном случае.

В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Судом первой инстанции при разрешении спора установлено, что спорный земельный участок не освоен с 2018 года (более шести лет), строительство объекта на нем не начато, данный факт подтвержден документально - был зафиксирован по результатам муниципального земельного контроля и не опровергнут арендатором в установленном законом порядке. При этом очистка земельного участка от сорных трав и сухостоя не свидетельствует о его использовании в целях строительства.

Доводы апеллянта о проведении к земельному участку коммуникаций противоречат материалам дела, в частности, акту осмотра. Доказательств фактического осуществления действий по освоению земельного участка ответчиками не представлено.

Согласно позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определениях от ДД.ММ.ГГГГ N 90-О и от ДД.ММ.ГГГГ N 2485-О, предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

Аналогичная позиция изложена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N18-КГ25-272-К4.

Принимая во внимание вышеизложенные нормы права, при отсутствии доказательств, подтверждающих наличие возникших у арендатора каких-либо юридических либо фактических препятствий по использованию спорного участка, возникших по вине арендодателя, суд первой инстанции обеспечил защиту публичных интересов при доказанности нерационального использования земельного объекта.

Суд первой инстанции правомерно исходил из установленной законом обязанности арендатора в наиболее эффективном использовании арендуемого участка, предоставленного для строительства, и наличия доказанных уполномоченным органом оснований для прекращения договора аренды.

Кроме того, согласно пункту 5.1.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды – в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (более чем двух месяцев подряд); при нарушении сроков строительства объектов недвижимости; неиспользовании арендуемого земельного участка по функциональному назначению и виду разрешенного использования в течение двух лет.

Доводы жалобы о том, что ФИО9 осваивался спорный земельный участок, о чем свидетельствует разработанный ООО «Тарханкут ТехСтрой» проект строительства коттеджа семейного типа по адресу: <адрес>, не могут свидетельствовать и подтверждать фактическое освоение участка, который эффективно не использовался с 2018 года.

Ответчики не отрицали того обстоятельства, что к выполнению проекта, разработанного до предоставления земельного участка в аренду, ни ФИО9, ни ООО «Предприятие «Морской залив» не приступили.

Доводы жалобы о том, что к выполнению Проекта строительства коттеджа семейного типа, разработанного ООО «Тарханкут ТехСтрой», ответчик не приступил в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, в результате чего были установлены ковидные ограничения, подлежит отклонению, поскольку как ООО «Предприятие «Морской залив», так и ФИО1 были осведомлено об условиях, при которых они вступали в договорные отношения аренды и принимали на себя обязательства по строительству и обслуживанию коттеджа семейного отдых, в связи с чем ссылка на такие условия в обоснование своего бездействия является признаком недобросовестности.

Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства в подтверждение приостановления пользования земельным участком в указанный период в связи с пандемией новой коронавирусной инфекции.

Таким образом, данный довод ответчика, аналогично заявленный в апелляционной жалобе, правомерно отклонен судом первой инстанции.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о расторжении договора аренды земельного участка и договора переуступки права аренды являются правомерными.

Приведенные доводы апелляционной жалобы не влияют на обоснованность и законность обжалуемого решения суда и не опровергают выводы суда первой инстанции. Суд первой инстанций полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Бахчисарайского районного суда Республики ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменений, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 23.12.2025.

Председательствующий

судьи