Решение № 2-457/2017 2-457/2017~М-393/2017 М-393/2017 от 27 декабря 2017 г. по делу № 2-457/2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

с. Богучаны Красноярского края «28» декабря 2017 г.

Судья Богучанского районного суда Филиппов А.О.

с участием истца (ответчика по встречному иску) ФИО1,

представителя адвоката Петрович Н.В.

ответчиков ФИО2, ФИО3 (истца по встречному иску) и их

представителя адвоката Макаровой Т.Р..

третьего лица ФИО4

при секретаре Карениной А.А.

рассмотрев исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о расторжении договора купли продажи дома земельного участка, встречные требования ФИО3 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли продажи от 17.04.2017 года,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Богучанский районный суд с иском к ФИО3, ФИО2 о расторжении договора купли продажи от 17.04.2017 года жилого дома, земельного участка в <адрес>.

Также ФИО5 предъявлены встречные исковые требования к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли продажи от 17.04.2017 года жилого дома, земельного участка в <адрес>, а также процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами.

Свои требования ФИО1 в исковом заявлении и в судебном заседании мотивировала тем, что ей и ответчиком ФИО3 17.04.2017 г. был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома в <адрес>. Договор зарегистрирован в Богучанском отделе Росреестра по Красноярскому краю 21.04.2017 г. По договору ФИО3 продан жилой дом за 550000 руб. и земельный участок за 50000 руб. Цена сделки составила 600000 рублей. Оплата по договору ей не производилась. 14.04.2017г. она и ее муж ФИО6 приехали в с. Богучаны к Сагайдак, с целью приобретения жилого дома, который до этого видели только на фотографиях по объявлениям о продаже в Сети Интернет. С 14.04.2017 г. по 17.04.2017 она ее муж находились в с. Богучаны, проживали у Сагайдак. В <адрес> не ездили, спорный дом не осматривали. Фактическое техническое состояние дома ей не было известно. Сагайдак ввела ее в заблуждение о надлежащем состоянии дома, также пояснила, что по причине распутицы на реках Ангара и ФИО7 транспортного сообщения с <адрес> нет. Обманным путем, до фактического осмотра ее дома, уговорила ее подписать договор купли-продажи от 17.04.2017г., что она и сделала. После этого, днем 17.04.2017г. ФИО3 и ее муж увезли ее и мужа в <адрес>, где показали дом. По приезду в <адрес> было установлено, что дом находится в аварийном состоянии и не пригоден для проживания, что подтверждено оценкой и заключением эксперта. Дом требует капитального ремонта не пригоден для проживания : объект находится в плохом состоянии; капитальный ремонт с момента постройки не проводился; в некоторых комнатах отсутствует остекление окон; система отопления отсутствует; электроснабжение отключено; в доме имеется печное отопление, но печь в аварийном состоянии; все инженерные коммуникации либо отключены, либо не подключены к сети; заметны прогнивания половых покрытий; в погребе имеется гниение стен, имеются загнивания «грибок» из-под досок пола во всех комнатах и на веранде. Просит расторгнуть договор купли продажи и применить последствия недействительности сделки. С встречным исковым требованием не согласна. Она написала претензию с предложением к ответчику расторгнуть сделку, но так ФИО3 отказалась, она обратилась в суд. С встречными требованиями не согласна.

Ответчики ФИО3, ФИО2 пояснили, что не согласны с предъявленным иском, поскольку ФИО1 не обманывали. 08.04.2017г на объявление о продаже дома откликнулась ФИО1, тогда ФИО3 ершовой Ж.В. пояснила, что в доме никто долгое время не жил. 13.04.2017 года ФИО1 с мужем приехали в с.Богучаны. 14.04.2017 года ФИО1 с мужем они увезли показывать дом в <адрес>. 14.04.2017 года ФИО1 с мужем осмотрели покупаемый дом. Изначально дом продавался за 800 000 рублей, однако из за того что в доме требовался ремонт, а именно запуск отопления, подключение водоснабжения, замена листов ДВП, замена стекол на двух окнах, подключения электричества цена была снижена до 600 000 рублей, ФИО1 согласилась. В понедельник 17.04.2017 в регистрационной палате был заключен договор купли продажи дома с земельным участком с условием выплаты денежных средств 10.06.2017 года. 21.04.2017 года от Ершовой поступило СМС сообщение о том, что она передумала покупать дом. 27.04.2017 года поступила претензия, где ФИО1 просила расторгнуть договор покупки дома, на которую ФИО2 ответила отказом. На встречном иске о взыскании денежных средств, ФИО3 настаивает.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании указал, что является супругом ФИО1, ФИО1 продала свой дом в Хабаровском крае, они планировали купить дом в Богучанском районе. По интернету нашли дом в <адрес>. В Богучаны приехали с 13 на 14 апреля 2017года. Остановились у продавцов Сагайдак. Куплей продажей занималась ФИО1. Впервые он дом увидел 17 апреля 2017 года вечером, после работы, приехав в <адрес>. Дом по <адрес> был не таким как на фотографиях. В доме не было воды, отопления, электричества. В доме нельзя было проживать в связи с чем им Сагайдак предоставили избушку для временного проживания. До 17.04.2017 года он спорный дом не осматривал. Исковые требования ФИО1 поддерживает, со встречными исковыми требованиями ФИО3 не согласен.

Выслушав стороны, свидетелей исследовав указанное заявление, а также письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 475 ГК РФ следует, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы только в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

Судом установлено, что 17.04.2017 между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 132,8 кв.м., земельного участка общей площадью 1183 кв. м по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.1, договора купли-продажи жилой дом был приобретен за 550 000 рублей, земельный участок 50 000 рублей. Расчет между сторонами должен быть произведен до 10.06.2017 года.

Из п. 3.3 договора купли-продажи следует, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ данный договор является документом, подтверждающим передачу земельного участка и жилого дома в собственность ФИО1 без каких-либо актов и дополнительных документов. Покупатель до подписания настоящего договора произвел осмотр отчуждаемого жилого дома и земельного участка и принял их в известном ему качественном состоянии, соответствующем санитарно гигиеническим нормам и правилам, жилая квартира пригодна для использования ее по назначению для проживания.

Указанный договор 21.04.2017 был зарегистрирован в Управлении ФС государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю.

25.04.2017 ФИО1 направила ФИО3 письмо с требованием о расторжении договора купли-продажи дома по <адрес> письмо было получено ФИО3 29.04.2017 года. ФИО3 на письмо ФИО1 уведомила последнюю о несогласии с ее требованиями о расторжении договора.

Суд принимает во внимание то, что спорный жилой дом осматривался истцом ФИО1 лично до заключения договора купли продажи, о чем свидетельствует ее подпись в договоре купли продажи спорного дома. На момент заключения сделки, а также при регистрации перехода права собственности каких-либо претензий по качеству и стоимости приобретаемого товара ФИО1 к ФИО3 не предъявлялось. Между сторонами достигнуто согласие по всем существенным условиям договора, договор сторонами был исполнен в части передачи дома и земельного участка покупателю ФИО1.

Из заключения эксперта ООО «Центр независимых судебных экспертиз» № от 28.11.2017 следует, что жилой в <адрес> имеет строительные недостатки : сквозные трещины в цоколе, ширина раскрытия трещин до 10 мм., отсутствие остекления в некоторых оконных проемах, поражение верхних слоев древесины грибком, прогиб балок и прогонов, поражение гнилью и жучков досок пола, дверные полотна усели или имеют плохой притвор, Выгорание, отставание обоев и бумажной основы, трещины и разрывы на поверхности полотен обоев, выход из строя арматуры, смесителей, отопительных приборов.

Дом требует капитального ремонта состоящего из: ремонта цоколя, балок, лаг, пола, замены системы отопления, ремонта крыши.

Дом в представленном виде для постоянного или временного проживания не пригоден, требуется проведение капитального ремонта, реконструкция.

Дом имеет срытые дефекты - грибковое поражение балок, лаг, досок в подпольном пространстве жилого дома.

Стоимость восстановительного ремонта дома для приведения его в пригодное для жилья состояние составляет 766 810 рублей.

Оснований для расторжения договора купли продажи суд не находит, кроме того дефекты выявленные экспертом не являются срытыми, а носят явный характер и связаны с естественным процессом накопления физического износа конструктивными элементами жилого дома в процессе длительного периода эксплуатации дома без проживания в нем людей, о чем было известно до заключения договора ФИО1. При должной внимательности и предусмотрительность до заключения договора купли продажи ФИО1 имела реальную возможность увидеть конструктивные недостатки, которые не были скрыты продавцом Сагайдак при продаже дома. Также судом отмечается что цена продаваемого дома и земельного участка на момент заключения сделки была снижена на 200000 рублей и составила 600000 рублей, с которой покупатель ФИО1 согласилась, что указывает на согласие покупателя на принятие товара в по цене и качеству на день заключение сделки.

Из представленных фото материалов объявления о продаже дома, также видно, что дом не использовался проживающими, на что указывало отсутствие остекления, заколоченных оконных проемов, отсутствия мебели.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражения, если иное не предусмотрено федеральным законом.

ФИО1 в судебном заседании не представлено доказательств, о том, что имелись существенные нарушения требований к качеству проданного ей товара, о которых она не знала до его покупки.

Статья 60 ГПК РФ устанавливает, что обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Ссылка ФИО1 на свидетелей, из показаний которых возможно сделать вывод о том, что ФИО1 не осматривала спорый дом до заключения договора купли продажи, судом не принимается, поскольку п. 3.3 Договора подписанного ФИО1, удостоверен осмотр покупаемого дома до подписания договора.

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи ФИО1 знала о техническом состоянии недвижимого имущества, должна была действовать с учетом той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от нее по характеру договора, в связи с чем суд не находит оснований к удовлетворению требований о расторжении сделки купли-продажи. В связи с чем, в удовлетворении требований ФИО1 необходимо отказать в полном объеме, равно как и отказать во взыскании понесенных судебных расходов.

На основании ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом и договором.

В силу ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч.1 ст.456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Статьей 458 ГК РФ предусмотрен момент исполнения обязанности продавца передать товар.

Согласно ч.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

По условиям договора купли продажи от 17 апреля 2017 года ФИО3 обязался продать, а покупатель ФИО1 купить в <адрес> за 550 000 рублей и земельный участок по тому же адресу за 50 000 рублей (п.11, 2.1.).

Согласно условиям договора сумма 600 000 рублей должна была выплачена ФИО1 до 10 июня 2017 года (п. 2.1).

Стороны в судебном заседании не оспаривали факт отсутствия передачи денежных средств по договору купли продажи от ФИО1 к ФИО3.

Разрешая заявленные ФИО3 требования, суд оценивая характер спорных правоотношений, основанных на том, что стороны при заключении договора согласовали все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, при этом продавец ФИО3 взяла обязательство продать дом ФИО1, передав дом покупателю ФИО1, а покупатель ФИО1, в сою очередь обязалась оплатить товар в более поздний срок чем срок заключения договора купли продажи, в связи с чем суд приходит выводу о том, что между сторонами фактически состоялся договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа на условиях, согласованных сторонами в договоре.

При этом суд, учитывая, что в судебном заседании нашел подтверждение факт исполнения продавцом ФИО3 обязательств по договору купли-продажи по передаче спорного дома и земельного участка покупателю ФИО1, а также факт неисполнения ФИО1 своих обязательств по договору в части оплаты полученного по сделке имущества в сумме 600 000 рублей, в связи с чем, исковые требования ФИО8 подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Таким образом, с ответчика по встречному иску необходимо взыскать проценты за неправомерное удержание денежных средств из расчета :

11.06.2017 года по 18.06.2017 года 8 дней * 9,25%/365 =1216,44 рубля

19.06.2017 года по 20.06.2017 года 2 дня * 9%/365 =295,89 рубля, ИТОГО 1512,33 рублей, где (8,2) дни просрочки, (9.25, 9) ключевая ставка Банка России, 365 дней всего в году.

В соответствии ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

ФИО3, согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 12.12.2007 года было оплачено 21000 рублей представителю адвокату Макаровой Т.Р. за представительство в суде. Определяя размер подлежащих возмещению расходов на оплату услуг представителя, суд учитываться объем заявленных требований, цену иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, продолжительность рассмотрения дела с участием представителя (26.07.2017 года, 22.09.2017 года, 12.12.2017 года,28.12.2017 года). Таким образом, суд определяет сумму в 15 000 рублей, которая и подлежи взысканию с ФИО1

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика по встречному иску надлежит взыскать понесенные по делу судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, таким образом, с ответчика необходимо взыскать 9215,12 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о расторжении договора купли продажи дома, земельного участка от 17.04.2017 года отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли продажи от 17.04.2017 года удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 задолженность по договору купли-продажи дома, земельного участка от 17.04.2017 года - 600 000 рублей, проценты за неправомерное удержание денежных средств в сумме 1 512 рублей 33 копейки, расходы на представителя 15 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 9 215 рублей 12 копеек, ВСЕГО 625 727 рублей 45 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Красноярский краевой суд с подачей жалобы через Богучанский районный суд.

Председательствующий Филиппов А.О.