Решение № 2-8254/2025 2-8254/2025~М-5598/2025 М-5598/2025 от 20 октября 2025 г. по делу № 2-8254/2025

Дело №

УИД №


РЕШЕНИЕ

ИФИО1

Калужский районный суд <адрес> в составе судьи ФИО5,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Калуге 07 октября 2025 года гражданское дело по иску ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ФИО4, ООО «Центр реализации имущества должников. Центр – Р.И.Д.», ООО «Капитоль кредит» о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, признании недействительным договора купли-продажи имущества должника, применении последствий недействительности сделки, прекращении залога,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ФИО4, ООО «Центр реализации имущества должников. Центр – Р.И.Д.», ООО «Капитоль кредит» о признании торгов, по продаже недвижимого имущества должника по Лоту № (аукцион продажи №) от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, признании договора купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между ООО «Центр – Р.И.Д.» и ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, применения последствий недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ путем возвращения в собственность квартиры, приращении залога на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем погашения записи в ЕРГН о зарегистрированном залоге, в связи с истечением срока для предъявления исполнительного листа к исполнению.

Истец ФИО3 и его представитель ФИО7 в судебном заседании исковое заявление поддержали.

Ответчик ФИО4 извещался надлежащим образом в установленном порядке, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика Управления Росреестра по <адрес> извещался надлежащим образом в установленном законом порядке

Представитель ответчика ООО «Центр реализации имущества должников. Центр – Р.И.Д.» извещался надлежащим образом в установленном законом порядке.

Представитель ответчика ООО «Капитоль кредит» извещался надлежащим образом в установленном законом порядке.

Третьи лица ФИО11, ФИО12 извещались надлежащим образом в установленном законом порядке.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО4 на жилое помещение: квартира с кадастровым номером №, общей площадью 58,5 кв.м. по адресу: <адрес> (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ), право собственности на вышеуказанное жилое помещение ФИО4 приобрел через участие в электронных торгах.

В указанной квартире ФИО3 проживает с 1992 года по настоящее время на основании договора на передачу и продажу квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрированного в Городской Управе <адрес> за № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом <адрес> нотариального округа <адрес> ФИО8, реестровый №, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и кредитным потребительским кооперативом «Капитолькредит» заключен договор ипотечного займа № согласно условиям которого был предоставлен целевой займ на осуществление предпринимательской деятельности (являлся индивидуальным предпринимателем в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) в размере 434 783 руб. на 60 мес. с процентной ставкой 31,6% годовых.

В соответствии с п. 6 договора, погашение займа и уплаты процентов осуществляется заемщиком в соответствии с порядком погашения, определенным данным пунктом, п. 2 Приложения №.

Пунктом 9 договора согласовано, что в обеспечение исполнения обязательств заемщика регистрируется залог (ипотека) на следующего недвижимого имущества: квартира, назначение: назначение: жилое, общей площадью 58,5 кв.м., этаж 1, адрес (местоположение): <адрес> кадастровым номером №

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору об ипотеке может буть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмет залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Поскольку ФИО9 надлежащим образом взятые на себя обязательства не исполнялись, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № взыскано с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу кредитного потребительского кооператива "Капитолькредит" задолженность в размере 426 608 руб. 70 коп., проценты за пользование займом в размере 280 281 руб. 92 коп., пени в размере 52 382 руб. 41 коп., всего 759 273 руб. 03 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 24 185 руб. Обращено взыскание в пределах взыскиваемой суммы на квартиру, назначение: жилое, общей площадью 58,5 кв.м., этаж 1, адрес (местоположение): <адрес> кадастровым номером № общей залоговой стоимостью 2 045 000 руб. путем продажи на публичных торгах с установлением начальной продажной стоимости в размере 1 636 000 руб.

Согласно ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение по делу № от ДД.ММ.ГГГГ с ходатайством о восстановлении процессуального срока, отмене решения и направлении дела на новое рассмотрение.

ДД.ММ.ГГГГ определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда, производство по апелляционной жалобе ФИО3 на решение по делу № от ДД.ММ.ГГГГ прекращено.

В соответствии с п. 2 ст. 237 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Согласно п. 1 ст. 78 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Таким образом, у ООО «Капитоль Кредит» имелись законные основания в виде судебного акта, для обращения за организацией публичных торгов, с целью восстановления своих нарушенных прав.

Довод ФИО3 о недействительности проведенных торгов, является не состоятельным в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно п. 2 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

До ликвидации ООО «Капиталь Кредит» обратилось в ООО «Центр реализации имущества должников. Центр – Р.И.Д.» с целью проведения публичных торгов.

На основании Рамочного договора об оказании услуг по организации торгов № от ДД.ММ.ГГГГ, поручения № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центр реализации имущества должников. Центр – Р.И.Д.» проведены публичные торги.

Согласно п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 1-3 ст. 57 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.

Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

При этом ФИО3 в исковом заявлении указывает о наличии публикации извещения о дате проведения публичных торгов на официальном информационном сайте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации по месту нахождения реализуемого имущества.

Согласно п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Статья 447 Гражданского кодекса РФ, прямо говорит о том, что «аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися», однако законодательство не содержит указаний, какие правовые последствия это влечет, при этом истцом не представлено доказательств о наличии иных имевшихся, но отклоненных заявок, а также ограничении его права. В соответствии с назначением проведенных торгов, был исполнен вступивший в силу судебный акт.

Согласно п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно абз. 2 ч. 17 ст. 110 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если к участию в торгах был допущен только один участник, заявка которого на участие в торгах соответствует условиям торгов (в случае проведения торгов в форме конкурса) или содержит предложение о цене предприятия не ниже установленной начальной цены продажи предприятия, договор купли-продажи предприятия заключается внешним управляющим с этим участником торгов в соответствии с условиями торгов (в случае проведения торгов в форме конкурса) или представленным им предложением о цене предприятия.

Согласно Федерального закона «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» от ДД.ММ.ГГГГ № 44-ФЗ, электронный аукцион: если по окончании срока подачи заявок на участие в электронном аукционе подана только одна заявка, такой аукцион признается несостоявшимся. Однако, если эта единственная заявка соответствует требованиям, установленным в извещении об осуществлении закупки, заказчик обязан заключить контракт с этим участником как с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) в соответствии с пунктом 25 части 1 статьи 93 Закона № 44-ФЗ.

Согласно п. 5 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Согласно п. 3.2 Договора № купли - продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, задаток в сумме 81 800 рублей, перечисленный покупателем для участия в торгах, засчитан в счет оплаты стоимости объекта, что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 7 ст. 57 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

Если к участию в торгах по продаже имущества должника был допущен только один участник, заявка которого соответствует условиям торгов (в случае конкурса) или содержит предложение о цене не ниже установленной начальной цены (в случае аукциона), договор купли-продажи заключается с этим участником. При этом, если торги проводились в форме аукциона, наличие ценового предложения в заявке является обязательным условием для заключения договора.

Согласно п. 3.3 договора № купли - продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, на дату заключения договора, покупателем оплачена полная стоимость недвижимого имущества, что не оспаривалось сторонами.

В связи с чем, несмотря на участие в публичных торгах единственного участника, реализуемая квартира была продана по продажной стоимости не ниже установленной решением Арбитражного суда <адрес> № а именно за 1 636 000 рублей.

Таким образом, истцом при предъявлении настоящих исковых требований, не предоставлено доказательств нарушения порядка проведения публичных торгов и оснований для признания торгов недействительными.

ДД.ММ.ГГГГ, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>: на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ - произведена государственная регистрация права собственности ФИО4 на квартиру, общей площадью 58,5 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, была сделана регистрационная запись №, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

Согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся:

прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав;

выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

ведение Единого государственного реестра недвижимости, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 29 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в следующем порядке:

прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, если такие документы представляются в орган регистрации прав;

возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных ст. 25 настоящего Федерального закона;

проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, регистрирующим органом перед регистрацией договора купли - продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, была проведена правовая экспертиза, по результатам которой нарушений проведения торгов не выявлено и проведена государственная регистрация перехода права собственности к ФИО4

Также ФИО3 ссылается, на получение вышеуказанной квартиры в его собственность в порядке приватизации и получения наследства отсутствие иного жилья.

Суд приходит к выводу о несостоятельности данных доводов, поскольку п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, в том числе на передачу жилых помещений в залог.

Согласно ст. 35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 336 Гражданского кодекса РФ, предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

На основании установленных по делу обстоятельств в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания торгов недействительными, а так же сделки недействительной.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований о признании недействительным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, требования о применить последствия недействительности сделки, прекращении залога, также удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ФИО4, ООО «Центр реализации имущества должников. Центр – Р.И.Д.», ООО «Капитоль кредит» о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, признании недействительным договора купли-продажи имущества должника, применении последствий недействительности сделки, прекращении залога, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Калужский районный суд <адрес>.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья А.В. Чистова